Los compradores extranjeros suelen usar LLCs estadounidenses para bienes raíces en Miami a fin de limitar la responsabilidad personal, simplificar la planificación sucesoria y ofrecer flexibilidad ante FIRPTA en la reventa. La constitución de una LLC en Florida requiere un EIN, una cuenta bancaria en EE.UU., un agente registrado y la presentación del reporte anual. Una LLC de un solo miembro es ignorada para impuestos federales; la de múltiples miembros tributa como sociedad por defecto. Fuente: Estatuto de Florida, Capítulo 605, Publicación 3402 del IRS.

Los compradores extranjeros de bienes raíces en Miami que poseen a nombre personal enfrentan un impuesto al patrimonio estadounidense del 40% sobre valores superiores a $60,000 al momento de su muerte. Para los compradores de países que no firman tratados (la mayor parte de América Latina, Medio Oriente, Asia), esta es una exposición catastrófica. La solución predeterminada: mantener la propiedad a través de una LLC de Florida, que a su vez es propiedad de una corporación o fideicomiso extranjero en su país de origen. Esto bloquea por completo el impuesto al patrimonio estadounidense.

Basic Structure

Miami Real Property (propiedad de LLC) -> Florida LLC -> Corporación o fideicomiso extranjero (país de origen). Debido a que la corporación extranjera es propietaria de la LLC, no usted personalmente, su patrimonio en los EE. UU. no incluye la propiedad estadounidense en caso de fallecimiento, solo las acciones de la corporación extranjera, que son de ubicación extranjera y no están sujetas al impuesto sobre el patrimonio de los EE. UU.

Pasos para configurarla

  1. Forme la LLC de Florida vía Sunbiz.org ($125 de tarifa de presentación, $138 anual)
  2. Obtenga el EIN del IRS (formulario SS-4, sin costo)
  3. Abra una cuenta bancaria a nombre de la LLC de Florida (requiere EIN y acuerdo operativo)
  4. Configure una entidad matriz extranjera en su país de origen (la estructura depende del país)
  5. Ejecute un acuerdo operativo que convierta a la matriz extranjera en el único miembro
  6. Cierre la compra a nombre de la LLC

Costos típicos

  • Formación de LLC de Florida: $125 + $100 a $500 de honorarios legales = $625 total
  • Formación de matriz extranjera: $1.500 a $5.000 según el país
  • LLC de Florida anual: $138 de presentación
  • CPA anual (presentación del Formulario 5472): $1.500 a $3.000
  • Cumplimiento anual de la matriz extranjera: $500 a $2.000 según el país

Lo que gana

Eliminación de la exposición al impuesto sobre el patrimonio estadounidense sobre la propiedad en Miami. Protección de activos (escudo de responsabilidad de la LLC). Privacidad (los registros de propiedad de la LLC son menos públicos que los registros de escrituras personales). Portabilidad multi-propiedad (la misma LLC puede tener varias propiedades en Miami).

Lo que pierde

Penalización de la tasa hipotecaria: algunos prestamistas cobran tasas entre un 0,25% y un 0,50% más altas a los prestatarios de LLC. Las transacciones en efectivo más simples no provocan esto. Costos de transferencia: si forma la LLC después de que ya es propietaria a nombre personal, pagará nuevamente los sellos documentales y las tarifas de registro. Complejidad del cumplimiento anual: la presentación del Formulario 5472 ante el IRS es obligatoria y la multa por no presentarla es de $25,000+.

Cuándo NO usar una LLC

Los compradores de países exentos de tratados con exenciones para grandes propiedades (Canadá, Reino Unido, Alemania, etc.) a menudo ganan poco con la estructuración de LLC. Para estos compradores, la propiedad de un nombre personal es más limpia y barata. Además, si la propiedad es su residencia principal genuina (no solo a efectos fiscales), los beneficios de exención de propiedad favorecen la propiedad del nombre personal. Para obtener un desglose detallado de cómo se aplica esta decisión específicamente a los compradores del Reino Unido, incluido el contexto de abolición del non-dom de 2025, consulte mi guía para compradores británicos en Miami.

"La estructuración de una LLC es la decisión fiscal con mayor retorno de la inversión que tomará la mayoría de los compradores extranjeros. Gastar $4,000 antes del cierre para evitar $400,000 en impuestos sobre el patrimonio 15 años después es la mejor operación en el mercado de lujo de Miami".

¿Está planificando una compra en Miami y necesita decidir sobre la estructura de propiedad? Hablemos y lo conectaré con un contador público certificado transfronterizo y un abogado de bienes raíces de Florida para construir la estructura correcta antes de cerrar.

"He cerrado transacciones con compradores internacionales en varios países. Los que llegaron con una lista de verificación de preguntas específicas sobre reservas, depósitos y términos de asignación, negociaron consistentemente mejor en los términos finales".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass

Preguntas Frecuentes

¿Necesito una LLC como comprador extranjero?

Recomendado para compradores de países que no tienen tratados (la mayor parte de América Latina, Medio Oriente, Asia). Opcional para compradores de países con tratados con exenciones para grandes propiedades (Canadá, Reino Unido, Alemania, Francia, Italia, Japón).

¿Cuánto cuesta crear una LLC de Florida?

Presentación estatal: $125 inicial + $138 anual. Configuración legal: $500 a $1.000 típicos. Asesoría transfronteriza: $1.500 a $3.000. Total inicial: $2.000 a $4.000.

¿Puedo transferir una propiedad existente a una LLC después del cierre?

Sí, mediante escritura de renuncia a la LLC. Pagará sellos documentales ($0,60 por cada $100 de valor de la propiedad o saldo de la hipoteca) y tarifas de registro. Es más limpio formar la LLC y comprarla originalmente.

¿La propiedad mediante LLC afecta mi hipoteca?

Sí. Algunos prestamistas cobran tasas entre un 0,25% y un 0,50% más altas a los prestatarios de LLC. Otros lo tratan igual. Los prestamistas DSCR habitualmente escriben a LLC sin diferencia de tasas.

¿El nombre de mi LLC es registro público?

Sí en Sunbiz.org, pero los nombres de los miembros no aparecen públicamente a menos que lo requiera el tipo de entidad. Puede utilizar un agente registrado para mantener la privacidad de la dirección.

¿Declaro impuestos en EE.UU. anualmente si soy propietario mediante LLC?

Sí. Formulario 5472 anualmente si la LLC es de propiedad extranjera (no se tiene en cuenta a efectos fiscales, pero debe informar la propiedad extranjera). Formulario 1040-NR si la LLC genera ingresos de fuente estadounidense. No presentar el Formulario 5472 conlleva una multa de $25.000.

Preguntas Frecuentes

¿Necesito un abogado para una compra previa a la construcción en Miami?
Florida no requiere un abogado al momento del cierre, pero recomiendo encarecidamente uno para la etapa previa a la construcción. Un abogado de bienes raíces revisa el acuerdo de compra del desarrollador, la estructura de depósito en garantía y las cláusulas de cesión. Según la encuesta de bienes raíces del Florida Bar 2025, el 78 por ciento de los compradores previos a la construcción recurren a abogados. Espere entre $1,500 y $4,000 en honorarios legales.
¿Qué es la retención de FIRPTA y me afecta?
FIRPTA (Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles) exige que los compradores estadounidenses retengan el 15 por ciento del precio de compra cuando compran a un vendedor extranjero. Esto no se aplica a la preconstrucción de un desarrollador estadounidense. Según la guía del IRS 2026, FIRPTA se aplica a transacciones de reventa en las que el vendedor no es una persona estadounidense.
¿Cuál es el depósito mínimo para reservar una unidad de preconstrucción en Miami?
Las reservaciones generalmente requieren el 10 por ciento del precio del contrato, reembolsable durante el período de rescisión de 15 días según la ley de Florida. Otros hitos elevan los depósitos totales a entre un 30 y un 40 por ciento como máximo. Según los datos previos a la construcción de Miami Realtors 2026, esta estructura se aplica a la mayoría de las torres de marca.
¿Puedo utilizar mi compra previa a la construcción como inversión de alquiler?
La mayoría de las residencias de la marca Miami permiten alquileres mínimos de 30 días según la zonificación de la ciudad. Los alquileres a corto plazo (menos de 30 días) están restringidos en la mayoría de las zonas de Miami-Dade. Según datos de AirDNA Miami 2026, los alquileres de marca de 30 días generan un ingreso bruto mensual promedio de $8,500 a $14,000 para unidades de 2 dormitorios.

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