Pulso del Mercado

La Asociación de la Comunidad de Fisher Island demandó al desarrollador HRP Group y presentó un lis pendens esta semana para congelar el título del depósito de combustible marino de la isla, el terreno que HRP compró por 180 millones de dólares el año pasado para levantar torres de lujo, según informó The Wall Street Journal el 2 de junio. El depósito de 28 millones de galones abastece a los cruceros de PortMiami, y Miami-Dade negocia ahora recomprar el terreno por unos 400 millones para mantenerlo en operación. Hasta que el título quede libre, aquí no se construye ninguna torre. Para quien mira Fisher Island, este es el momento de seguir los terrenos con permisos y listos para construir, no los que están atados en los tribunales.

Una casa frente al mar en 5300 N. Bay Road, Miami Beach, se vendió por 27 millones de dólares en una operación totalmente en efectivo, según informó el New York Post el 1 de junio. Los vendedores pagaron 16.1 millones en 2024, renovaron la propiedad y se llevaron una ganancia superior a 10 millones, incluso después de bajar el precio desde los 32.5 millones que pedían en octubre. El comprador es descrito como un emprendedor tecnológico nuevo en North Bay Road. Pagar todo en efectivo a este nivel confirma lo que veo en la calle: el capital serio sigue llegando al agua de Miami Beach, pero solo al precio correcto, así que ajústelo a los comparables y se vende.

South Street Partners adquirió el Solé Miami, el condohotel frente al mar de 249 llaves en Sunny Isles Beach, según anunció la firma el 28 de mayo. South Street maneja cerca de 3 mil millones de dólares en activos y ha invertido más de 1.7 mil millones en capital, según su propio comunicado, y planea mejoras en las habitaciones y áreas comunes del resort. Cuando un fondo de ese tamaño firma un cheque por una manzana frente al mar en Sunny Isles, está apostando por los próximos cinco años de este submercado, así que si usted es dueño aquí, el dinero institucional acaba de validar su inversión.

Una mansión frente al agua en 200 Casuarina Concourse, en Coral Gables, se vendió por 25.4 millones de dólares, según The Real Deal. La misma casa se había vendido por 12.3 millones en 2020, así que el vendedor casi duplicó el precio en unos seis años. La residencia tiene cerca de 10,200 pies cuadrados, con cinco dormitorios y cuatro baños y medio. Que una propiedad de 10,000 pies frente al agua en el Gables se duplique en seis años no es casualidad, es lo que hace una oferta fija de lotes con agua profunda en un mercado tan sólido, así que si quiere una propiedad frente al agua en Coral Gables, llámeme antes de que el próximo dueño la vuelva a duplicar.

Robert Finvarb Companies lanzó las ventas de NoBe Parc Miami Beach, un condominio de 15 pisos y 232 unidades apto para alquiler de corto plazo en 7140 Abbott Avenue, en North Beach, según The Real Deal. Las unidades van de estudios a tres dormitorios, con precios desde 570,000 hasta 2 millones de dólares, con diseño de Arquitectonica, mobiliario de Crate & Barrel y una terraza de amenidades en el quinto piso. La entrega está prevista para finales de 2028. North Beach es a donde mando a los compradores que quieren un condominio de alquiler flexible a un punto de entrada real, así que si quiere entrar a $570K antes de que los precios se reajusten con la entrega de 2028, llámeme y le muestro qué línea de unidades de verdad genera flujo de caja.

Una casa frente al mar en 6853 Sunrise Court, en Coral Gables, se vendió por 16.2 millones de dólares, según The Real Deal. Los vendedores habían pagado 2.1 millones de dólares por el terreno en 2004, así que la operación marca una ganancia de casi ocho veces en 22 años. Construida en 2023, la residencia tiene 5,400 pies cuadrados, seis dormitorios, siete baños y medio y garaje para seis autos, lo que fija el precio en cerca de 3,000 dólares por pie cuadrado, y su último precio de lista fue de 17 millones. Cuando una casa nueva frente al mar en Coral Gables se cierra a menos del 5 por ciento del precio de lista a 3,000 dólares por pie, me dice que los compradores siguen pagando por producto terminado sobre el agua, así que si quiere frente al mar en Coral Gables, llámeme antes de esperar una corrección que no va a llegar.

Una casa nueva frente al mar en 1745 West 24th Street, en Miami Beach, se vendió por 34 millones de dólares el 26 de mayo de 2026, fijando la residencia de más de 6,200 pies cuadrados en cerca de 5,500 dólares por pie cuadrado, según The Real Deal. Un fideicomiso tomó la titularidad de una LLC vinculada a la chilena Grupo Empresas FPY, que había construido la casa de seis dormitorios y ocho baños y medio a comienzos de este año. La operación se ubica en el techo del precio de casas unifamiliares en Mid-Beach y muestra que el capital chileno está rotando hacia estructuras de fideicomiso estadounidenses. Cuando un vendedor sale a 5,500 dólares por pie en producto nuevo, le digo a mis clientes que el piso del frente al mar en Miami Beach ya se reajustó, y esperar un descuento en las casas al oeste de la bahía es una mala apuesta hoy.

Una residencia en Palazzo Del Sol, en 7085 Fisher Island Drive, se vendió por 26.7 millones de dólares, más del doble de los 13 millones pagados en 2018, según The Real Deal. La unidad de 7,600 pies cuadrados con cinco dormitorios fue listada en 28.9 millones antes de cerrar 8% por debajo del precio inicial. Un fideicomiso tomó la titularidad de Vicalnic, Corp., extendiendo la racha de cierres por encima de 20 millones en Fisher Island bien entrado 2026. Fisher Island es la única dirección de Miami donde aún veo unidades de reventa duplicar su precio en ocho años, y por eso mantengo a mis clientes latinoamericanos enfocados allí durante los próximos 90 días.

Riviera Horizons inició las obras de Pagani Residences el 19 de mayo de 2026, el primer proyecto de condominios en Estados Unidos del diseñador automotriz italiano Horacio Pagani y Pagani Arte, según PROFILEmiami. La torre de 30 pisos en North Bay Village entregará 70 unidades de esquina diseñadas por A++ Architecture, con precios iniciales de 3.9 millones de dólares, un paseo costero de 240 pies y acceso a marina. La entrega está prevista para 2027. North Bay Village está sumando torres con marca rápido, y estoy llevando a mis clientes ahí antes de que la próxima ola de precios alcance al corredor de Edgewater.

Los compradores extranjeros representaron más de la mitad de las ventas de condominios nuevos en 66 proyectos del sur de Florida entre enero de 2024 y octubre de 2025, y los latinoamericanos concentraron el 86% de esa demanda extranjera, según The Real Deal. Colombia, México, Argentina y Brasil lideran la lista de compradores, y los desarrolladores ahora ofrecen entradas para el Mundial más millas de Latam Airlines para cerrar contratos durante la temporada de partidos. Fortune International Group organiza fiestas de transmisión en sus centros de ventas mientras los compradores esperan entre juegos. Cuando el 86% del capital extranjero proviene de cuatro países latinoamericanos, mis clientes brasileños y colombianos no son la excepción, son el comprador mediano de preconstrucción en 2026.

Las terminaciones de condominios en el sur de Florida alcanzaron 558.9 millones de dólares en cinco torres en 2026, lideradas por Portofino South y Flagler Yacht Club con 430 millones combinados, según The Real Deal. La oleada incluye al St. Louis on Brickell Key, donde The Related Group y Terra Group buscan la primera terminación de condominio en la isla a aproximadamente 1.5 millones por unidad entre 134 propietarios. Bayshore Park, Harbor Towers y Miami Beach Club completan los cinco acuerdos activos. Cuando cinco torres de los años 50 y 60 caen al mismo tiempo, me dice que el próximo inventario de Miami a 5,000 dólares por pie cuadrado se está construyendo sobre una huella que hoy vale menos de 2,000 dólares.

Una casa de 4,500 pies cuadrados en 6380 North Bay Road en Miami Beach se cerró por $25.5 millones el 21 de mayo, fijando la vivienda de 4 habitaciones en alrededor de $5,700 por pie cuadrado, según The Real Deal. Richard y Barbara Lane vendieron a Varuna 6380 NBR LLC después de pagar $9 millones por la propiedad en 2020, fijando cerca de 2.8x en seis años. La última lista era de $26.5 millones, así que el cierre llegó a aproximadamente 96% del precio pedido. Cuando un trade de 6 años en North Bay Road imprime $5,700 por pie cuadrado dentro de la brecha de pedido, me dice que el precio de casas unifamiliares en Miami Beach se sigue apretando, no aflojando, incluso con la nueva oferta de condominios que crece al otro lado de la bahía.

Una casa frente al mar en 216 Bal Bay Drive en Bal Harbour se cerró por casi $29 millones el 14 de mayo, fijando la casa de tres habitaciones, 3,000 pies cuadrados y construida en los años 50 en alrededor de $9,667 por pie cuadrado, según The Real Deal. Un fideicomiso administrado por el abogado Mark Meland la compró a un fideicomiso vinculado a Luis Arevalo, que pagó $7.5 millones por la propiedad en 2015. Cuando una casa de 3 habitaciones candidata a demoler en Bal Bay imprime casi 4x su base de 2015, te dice que la operación es por la tierra y el agua, no por la casa, y que el suelo de Bal Harbour sigue revalorándose al alza camino al verano.

Una casa de seis dormitorios en 285 Woodcrest Road en Key Biscayne se cerró por $6.7 millones el 13 de mayo, ligeramente por encima de su precio de venta de $6.66 millones, según The Real Deal. El vendedor, una LLC vinculada al CEO de PK Management Group Pedro Kolychkine, había pagado $1.9 millones por la casa de 3,600 pies cuadrados de los años 1950 en 2022, asegurando aproximadamente 3.5x en menos de cuatro años. Cuando inventario antiguo en una isla de 1.4 millas cuadradas todavía se negocia por encima del precio pedido, confirma cuán delgada permanece la verdadera oferta de Key Biscayne al entrar el verano.

Un penthouse de 6,100 pies cuadrados en UNA Residences en Brickell se cerró por $17.8 millones el 12 de mayo, ubicando la unidad en aproximadamente $2,900 por pie cuadrado, según The Real Deal. El comprador es NZC Miami LLC. En una torre frente al mar de 47 pisos en Brickell, este cierre confirma que la demanda institucional por producto de marca listo para mudarse en el tope del mercado se mantiene firme al entrar la temporada de verano.

Los desarrolladores especulativos están de vuelta construyendo mansiones de ultra lujo en todo Miami después de que los precios de viviendas terminadas subieran a $4,500 hasta más de $6,000 por pie cuadrado, según The Real Deal. El desarrollador Todd Glaser gastó $105 millones en un sitio de Miami Beach donde planea una mansión de $300 millones, y el desarrollador Miguel Bubis pagó $10.3 millones por un lote en Bay Point apuntando a una salida de $33.8 millones a $4,500 por pie cuadrado. Cuando los constructores pueden proyectar esos márgenes, confirma que la demanda por producto de lujo llave en mano ha superado la oferta en el tope del mercado de Miami.

Una casa frente al mar recién construida en 845 East Dilido Drive en Miami Beach se vendió por $35 millones, según The Real Deal. El vendedor, una LLC administrada por Michael Parker, había comprado la propiedad de 6,100 pies cuadrados en 2025 por $19.5 millones, capturando una ganancia de $15.5 millones en menos de un año. El comprador es un fideicomiso vinculado a una dirección de San Francisco. A $5,737 por pie cuadrado, este cierre confirma que el producto frente al mar llave en mano en Miami Beach continúa atrayendo a compradores de fuera del estado con efectivo abundante incluso mientras el inventario más amplio sube en todo Miami-Dade.

Seaway at The Surf Club North de Fort Partners en Surfside se aproxima a una venta total de $400 millones en solo 10 unidades, promediando $38.6 millones por cierre, según The Real Deal. La unidad más reciente, Penthouse 9, se negoció a $41 millones, o $5,190 por pie cuadrado. El producto de lujo boutique a esta escala está reajustando el techo de lo que los compradores pagarán por frente al océano en Miami-Dade.

El desarrollador de especificaciones Francisco Pérez vendió la propiedad frente al mar en 1727 West 24th Street en Miami Beach por $38,5 millones, según The Real Deal. Pérez pagó 13 millones de dólares por el sitio en 2022, generando una ganancia de 25,5 millones de dólares en cuatro años. El comprador es un fideicomiso vinculado a Robert Johnson. Este cierre confirma que el producto específico de la costa de Miami Beach a este precio todavía atrae a compradores con mucho dinero en la primavera de 2026, incluso cuando el inventario por encima de $20 millones aumenta en todo Miami-Dade.

La fusión de dos de las mayores redes de corretaje residencial formará una plataforma de 180.000 agentes que abarca más de 110 países y 8.500 franquiciados, y se espera que el acuerdo se cierre en el segundo semestre de 2026. Miami es la sede mundial nombrada. Que una plataforma de esa escala elija a Miami como base confirma la posición de la ciudad como el principal centro para el capital inmobiliario internacional.

Surf Row Residences en Surfside cerró un préstamo de construcción de $30,5 millones para su proyecto de lujo de 24 unidades, según el resumen del acuerdo del 4 de mayo en el sur de Florida de The Real Deal. Ya se ha autorizado el inicio de la construcción vertical, con un objetivo de entrega para 2027. Con 24 residencias, este se encuentra entre los proyectos más boutique en el actual proyecto del sur de Florida. El nuevo lujo de Surfside cuesta constantemente entre $ 2000 y $ 3000 por pie cuadrado, un rango que se ha mantenido desde 2023 y refleja la prima de seguridad estructural que los compradores ahora pagan por las nuevas construcciones posteriores a la norma SB-4D en el corredor de Surfside y Bal Harbour.

Waldorf Astoria Residences Pompano Beach de Related Group y Merrimac Ventures ha alcanzado un máximo de 28 pisos frente al mar en el condado de Broward. La torre de 92 residencias en 1350 South Ocean Boulevard tiene más del 85% de contrato, con entrega confirmada para el verano de 2027. Diseño de Nichols Architects, interiores de BAMO. El proyecto marca la segunda torre residencial de la marca Waldorf de Related Group en el sur de Florida.

El resumen del acuerdo de Real Deal del 4 de mayo en el sur de Florida incluye un condominio de Fisher Island en Fisher Island Drive que se vendió por $10,2 millones. La unidad de tres dormitorios abarca unos 3.800 pies cuadrados, lo que sitúa el precio por pie cuadrado en aproximadamente 2.700 dólares. El planificador financiero Mariano Henin vendió a los abogados William y Juliean Charouhis. Fisher Island cotiza a uno de los precios por pie cuadrado más altos de Miami-Dade, constantemente por encima de los $2,500 desde principios de 2024.

También en el mismo resumen de acuerdos: una mansión frente al mar en 3052 North Atlantic Boulevard en Fort Lauderdale se vendió por $26 millones, y la LLC del fundador de WeatherTech, David MacNeil, se vendió a Urban Group Realty Corp de Pablo Umansky. La velocidad de los acuerdos de lujo en dos condados se mantiene consistente con las tendencias del primer trimestre de 2026 informadas por el Keyes Q1 2026 Luxury Report, que registró 504 cierres de condominios de lujo en Miami-Dade, un aumento interanual del 15,9%.

SB Development y Hazelton Capital Group lanzaron oficialmente las ventas y comenzaron la construcción de The Cove Residences en el vecindario Edgewater de Miami. La torre de 40 pisos frente al mar en 1800 N Bayshore Drive ofrecerá 134 condominios de una a cuatro habitaciones. Con Edgewater con un promedio de $1,400 por pie cuadrado para nuevas construcciones, The Cove ingresa a un submercado que ha absorbido todos los lanzamientos de lujo desde 2022 sin un retroceso significativo de los precios.

El mismo día, Constellation Group y The Boschetti Group iniciaron la construcción de CORA Merrick Park, un condominio boutique de 74 unidades centrado en el bienestar en 4241 Aurora Street en Coral Gables. Según se informa, el edificio estaba agotado antes de esta inauguración, lo que le dice todo sobre la demanda de los compradores de productos boutique en los suburbios transitables de Miami. Cuando un desarrollador inicia la construcción de un edificio agotado, no se trata de un mercado blando.

Dos inicios de obras boutique en una sola mañana de mayo confirman la historia de absorción previa a la construcción que sigo cada semana: los edificios de tamaño insuficiente y bien ubicados en Miami continúan vaciando el inventario más rápido de lo que el oleoducto puede reemplazarlo. Si está esperando una corrección de precios antes de comenzar la preconstrucción, estos lanzamientos son evidencia de que está observando la señal equivocada.

El resumen semanal de ofertas del 4 de mayo de The Real Deal confirma la venta de viviendas más cara en el sur de Florida para el período que finaliza el 1 de mayo: un lote frente al mar en 6465 Pine Tree Drive Circle, Miami Beach, vendido por $12,2 millones a Sean Tolkin, cofundador de Press On Ventures. Los compradores planean demolerlo y construir uno nuevo. Los terrenos frente al mar de Miami Beach en este rango de precios continúan atrayendo a fundadores de tecnología y ejecutivos financieros que se mudan desde el noreste.

Los datos de S&P Case-Shiller publicados hoy muestran que los precios de las viviendas en Miami aumentaron un 0,55 % mes tras mes en febrero de 2026, con una variación interanual estable del -0,03 %. Las ganancias mensuales confirman la estabilidad del precio mínimo en el metro de Miami. Para los compradores que fijan precios de contratos previos a la construcción en el rango de $ 2 millones a $ 5 millones, una apreciación mensual constante significa que los precios de lista actuales conllevan un riesgo de corrección limitado a corto plazo.

Según los registros del condado de Miami-Dade analizados por The Real Deal, casi 50 compradores han cerrado en Una Residences, la torre de lujo de 47 pisos en 175 SE 25th Road en el sur de Brickell. El volumen combinado en dólares de esos cierres asciende a 172 millones de dólares, lo que sitúa el precio unitario cerrado promedio en aproximadamente 3,44 millones de dólares. La torre recibió su Certificado de Ocupación Temporal de la Ciudad de Miami el 26 de febrero de 2026 y los cierres se han acelerado desde entonces.

Una Residences tiene 135 unidades en total, diseñadas por Adrian Smith y Gordon Gill (la misma firma detrás de Burj Khalifa) para el desarrollador OKO Group. Con el edificio vendido en más del 90%, estos cierres validan un precio mínimo en el corredor de lujo del sur de Brickell que anclará un nuevo inventario comparable durante los próximos años. Cuando 50 compradores cierran con un promedio de 3,44 millones de dólares en menos de 60 días después del TCO, el mercado no está especulando. Está en ejecución.

Para los compradores que están considerando el resto de la cartera de proyectos previos a la construcción en Brickell, Coconut Grove y Edgewater, los datos de cierre de Una Residences confirman que los compradores de ultralujo no están haciendo descuentos. Están cerrando en o cerca de preguntar. Ese es un contexto relevante para cualquiera que valore un nuevo contrato en el rango de 2 millones a 5 millones de dólares hoy. Si desea un desglose de cómo las compensaciones de Una Residences afectan los precios actuales previos a la construcción en el sur de Brickell, llámeme directamente al (305) 964-8614.

El vecindario de Park West acaba de entrar en un nuevo capítulo. CBRE está comercializando el Distrito de Negocios y Entretenimiento de Miami, un sitio de 6,6 acres en el centro de Miami, a un precio inicial de 500 millones de dólares. Es la parcela de desarrollo contigua más grande que queda en el núcleo urbano, con derechos para más de 10 millones de pies cuadrados de densidad de uso mixto y hasta 6,602 unidades residenciales. Este es el tipo de comercio de tierras que remodela un horizonte.

Para un contexto a escala: 6,602 unidades residenciales en construcción equivalen aproximadamente a agregar un Edgewater completamente nuevo a la red del centro de la ciudad. El sitio está posicionado para un desarrollo gradual en áreas residenciales, hoteleras, de oficinas y minoristas, lo que significa que el comprador probablemente será un desarrollador institucional o un consorcio de capital en lugar de una tienda de un solo proyecto.

Lo que esto indica para los compradores e inversores en este momento: los terrenos a esta escala en el centro de Miami no se negocian silenciosamente. Un acuerdo inmobiliario por valor de 500 millones de dólares atrae la atención del capital mundial. Si esto se cierra, se espera que el valor de las calles circundantes de Park West y del centro se acelere a medida que se establezcan los cronogramas de desarrollo. Para cualquiera que siga los puntos de entrada previos a la construcción en el corredor de adyacencia de Brickell, esta es la historia a seguir este trimestre.

Actualizaré esta página a medida que avance la transacción. Si desea comprender cómo un acuerdo como este afecta los edificios que actualmente sigo para los clientes, comuníquese directamente.

Los números para el segundo trimestre de 2026 están disponibles y confirman lo que he estado viendo sobre el terreno. Las propiedades con precios superiores a $1 millón experimentaron un aumento en el volumen de ventas del 21% en comparación con el mismo período del año pasado, con 1,454 propiedades totales vendidas a un precio promedio de $1,215,244 (un aumento interanual del 17,5%). Los compradores en efectivo representaron el 44% de todos los cierres en enero, casi el doble del promedio nacional del 27%.

Coral Gables lideró todos los vecindarios con un precio de venta promedio de $3,4 millones, seguido por Bal Harbour con $3,2 millones. El segmento de lujo se está separando claramente del mercado en general: si bien el inventario general se ha expandido para dar a los compradores más margen de negociación, el nivel superior se está absorbiendo rápidamente. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, la relación entre el precio de lista y el precio de venta es del 93,3%, lo que significa que los vendedores todavía exigen precios fuertes para productos bien posicionados.

La conclusión: si estás comprando en el rango de más de 1 millón de dólares, el mercado es competitivo. Si busca menos de 1 millón de dólares, hoy tiene más poder de negociación que en cualquier otro momento de los últimos tres años.