Los préstamos DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda) permiten a los extranjeros calificar para inversiones inmobiliarias en Miami con base en el ingreso por renta del inmueble, no en ingreso personal ni declaraciones de impuestos de EE.UU. Términos típicos: 25 a 30 por ciento de enganche, tasas 1 a 2 por ciento por encima de las convencionales, amortización a 30 años. Fuente: múltiples prestamistas DSCR de Miami, cotizaciones de referencia del Q2 2026.
Los préstamos DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) están diseñados para compradores de propiedades de inversión que califican en función de los ingresos de alquiler esperados de la propiedad en lugar de sus ingresos personales. Esta es la principal herramienta de financiación para los inversores extranjeros que compran bienes raíces de alquiler en Miami.
Cómo funcionan los préstamos DSCR
El prestamista evalúa si los ingresos por alquiler proyectados de la propiedad cubren el pago del préstamo. DSCR = ingresos brutos por alquiler/pago de hipoteca. La mayoría de los prestamistas exigen un DSCR de 1,0 a 1,25, lo que significa que los ingresos por alquiler deben igualar o superar el 100-125% del pago mensual de la hipoteca. No necesita declaraciones de impuestos, recibos de sueldo ni registros laborales de EE. UU.
Términos típicos de DSCR para compradores extranjeros (segundo trimestre de 2026)
- Pago inicial: 25% al 35%
- Tasa de interés: 7,75% al 9,25% (más alta que la convencional)
- Plazo del préstamo: fijo a 30 años u opciones ARM 5/1, 7/1, 10/1
- Penalización por prepago: típicamente de 3 a 5 años
- Préstamo mínimo: $150.000 a $250.000
- Préstamo máximo: $3M a $5M según el prestamista
Documentation Required
- Pasaporte y documento de identidad secundario
- 2 meses de extractos bancarios (extranjeros o estadounidenses)
- Tasación de inmuebles y proyección de ingresos por alquiler
- Informe de crédito estadounidense o extranjero existente, si está disponible (no es obligatorio)
- LLC documents if borrowing through an LLC
Principales prestamistas DSCR de Miami para compradores extranjeros
Quontic Bank, America Mortgage Bank, Lendai, Griffin Funding, Lima One Capital, CoreVest. Cada uno tiene diferentes mínimos y puntos óptimos. Algunos se especializan en préstamos DSCR para alquileres a corto plazo (Airbnb); otros sólo prestan préstamos para alquileres a largo plazo.
When DSCR Makes Sense
Inversores extranjeros cuyos ingresos en el país de origen son difíciles de documentar en el sistema hipotecario estadounidense. Inversores con estructuras de activos complejas. Compradores que desean mantener el crédito personal separado de la deuda de propiedades de inversión. No es ideal para residencias principales o segundas residencias donde el objetivo no es obtener ingresos por alquiler.
"DSCR es el mayor avance financiero para los inversionistas extranjeros de Miami en la última década. Lo que antes requería una divulgación financiera completa ahora sólo requiere que la propiedad sea firmada".
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Preguntas Frecuentes
¿Qué es un préstamo DSCR?
Un préstamo DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) califica a los prestatarios en función de los ingresos de alquiler proyectados de una propiedad en lugar de los ingresos personales. La fórmula es DSCR = ingreso bruto por alquiler/pago de hipoteca, y la mayoría de los prestamistas exigen entre 1,0 y 1,25.
¿Pueden los compradores extranjeros obtener préstamos DSCR en Miami?
Sí. DSCR es una de las herramientas de financiación para compradores extranjeros más comunes en Miami. Términos típicos: 25-35% de pago inicial, 7,75-9,25% de interés, fijo a 30 años o ARM.
¿Necesito un puntaje crediticio estadounidense para un préstamo DSCR?
No. Los prestamistas de DSCR evalúan los ingresos por alquiler de la propiedad y sus reservas de activos, no su historial crediticio personal.
"He cerrado transacciones con compradores internacionales en varios países. Los que llegaron con una lista de verificación de preguntas específicas sobre reservas, depósitos y términos de asignación, negociaron consistentemente mejor en los términos finales".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
¿Qué ingresos por alquiler cuentan para la calificación DSCR?
Alquiler de mercado evaluado por el prestamista basado en alquileres comparables, no en sus propias proyecciones. Para los préstamos DSCR de alquiler a corto plazo (Airbnb), los prestamistas utilizan AirDNA o datos similares para estimar los ingresos por alquiler sostenibles.
¿Puedo usar DSCR para una residencia principal?
Generalmente no. DSCR está diseñado para propiedades de inversión donde los ingresos por alquiler cubren la hipoteca. Las residencias principales requieren documentación diferente.
¿Qué sucede si los ingresos por alquiler caen por debajo del DSCR durante la propiedad?
El DSCR se evalúa en el momento de la originación del préstamo. Si los ingresos por alquiler disminuyen después del cierre, su obligación de pago mensual no cambia; simplemente cargas con la brecha de los recursos personales. El prestamista solo vuelve a verificar el DSCR si usted refinancia.
Preguntas Frecuentes
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