O condado de Broward fechou 328 casas de US$ 1 milhão ou mais em junho de 2026, alta de 35 por cento ante 243 um ano antes, segundo a MIAMI REALTORS. O que eu olho é a oferta: os condos de Broward estão em 10,1 meses contra 12,3 em Miami-Dade, então o excesso escoa mais rápido ao norte. Se você busca condo, trate os dois condados como mercados separados.
O sul da Flórida é coberto como se fosse um único mercado. São três. Em 17 de julho de 2026, a MIAMI REALTORS divulgou os dados de junho por condado, e Broward superou Miami-Dade em quase todas as linhas que importam a um comprador no topo do mercado. As vendas de US$ 1 milhão ou mais em Broward subiram 35 por cento. As de Miami-Dade, 29,14 por cento. As vendas totais de Broward cresceram 21,1 por cento contra 14,3 por cento. Os anúncios ativos de Broward caíram 19,5 por cento contra 14,9 por cento. Nada disso diz que Broward agora é a melhor compra, e eu não vou fingir que diz. Diz que a matemática da oferta está diferente em cada condado neste momento. Se você está começando o processo, acompanhe isto com o meu guia do comprador de pré-construção em Miami.
Comece pelas contagens e não pelos percentuais, porque percentual sobre base pequena favorece um mercado que na verdade não se moveu. A base de Broward não é pequena: 2.347 vendas totais no mês, 1.298 unifamiliares e 1.049 condomínios existentes. A linha que mais importa a um comprador de luxo é 243 para 328. Oitenta e cinco fechamentos adicionais acima de um milhão em um único mês, num condado cuja casa mediana custa US$ 645.000, significa que o topo do mercado cresceu mais rápido que o meio.
Broward contra Miami-Dade, mesmo mês e mesma fonte
A MIAMI REALTORS publicou os dois condados em 17 de julho de 2026 a partir dos mesmos dados do MLS, o que torna esta uma comparação limpa e não uma escolha conveniente. Miami-Dade também teve um mês genuinamente forte: 2.107 vendas totais, seu melhor junho desde 2023, e o décimo mês consecutivo de alta anual. Mas os dois condados estão em pontos diferentes do mesmo ciclo.
A divisão mais clara está na oferta de condomínios. Os condos existentes de Broward carregam 10,1 meses de estoque contra 12,3 meses em Miami-Dade. Os dois são mercados de comprador, porque o equilíbrio fica entre seis e nove meses. Broward está simplesmente dois meses mais perto da saída. Os dias no mercado dizem o mesmo por outro ângulo: um condo de Broward entra em contrato numa mediana de 71 dias e um de Miami-Dade em 85. Cobri o lado de Miami-Dade deste mesmo relatório na minha nota sobre o salto das vendas milionárias de Miami em junho. Veja a comparação de junho de 2026, segundo a MIAMI REALTORS:
| Indicador de junho 2026 | Broward | Miami-Dade |
|---|---|---|
| Vendas de US$ 1 mi ou mais | +35% (243 para 328) | +29,14% (374 para 483) |
| Vendas totais | +21,1% (2.347) | +14,3% (2.107) |
| Meses de oferta de condos | 10,1 meses | 12,3 meses |
| Dias de condo até contrato | 71 dias | 85 dias |
| Variação dos anúncios ativos | -19,5% | -14,9% |
| Meses de oferta unifamiliar | 4,3 meses | 4,9 meses |
| Volume em dólares | +30,21% (US$ 1,6 bilhão) | +36,39% (US$ 2,4 bilhões) |
O prazo de financiamento que ninguém está colocando no preço
Leia com atenção a última linha da tabela, porque é a que mantém isto honesto. Miami-Dade cresceu mais rápido em volume de dólares, 36,39 por cento para US$ 2,4 bilhões contra os 30,21 por cento de Broward para US$ 1,6 bilhão. Miami-Dade segue sendo o mercado maior e mais caro, e sua casa mediana de US$ 695.000 e seu condo mediano de US$ 431.000 estão bem acima dos US$ 645.000 e US$ 265.000 de Broward. Broward não está ultrapassando Miami-Dade. Broward está absorvendo seu estoque de condos mais rápido, o que é um fato diferente e mais útil. A própria carteira de luxo de Broward aparece em projetos como o Pier Sixty-Six em Fort Lauderdale.
Os dois condados enterraram o mesmo parágrafo, e é o item mais acionável de ambos os relatórios. Fannie Mae e Freddie Mac eliminam a opção de revisão limitada para muitos financiamentos de condomínio a partir de 3 de agosto de 2026. A revisão limitada é o atalho que permite ao credor pular boa parte da análise do projeto quando o comprador dá entrada suficiente. Tirá-la significa que mais operações passam por um exame completo do orçamento, das reservas, dos litígios e da inadimplência do condomínio. É isto que muda na prática:
- O financiamento de condos já era estreito: apenas 21 dos 2.397 edifícios de condomínio de Miami-Dade, Broward e Palm Beach têm aprovação FHA, segundo dados do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos citados pela MIAMI REALTORS. São 0,9 por cento.
- Peça os papéis antes de ofertar, não depois: meu conselho aqui é pouco glamouroso e é o mesmo nos dois condados. Coloque o estudo de reservas, o orçamento e a declaração de litígios na frente do seu credor antes de escrever a oferta. Prefiro perder uma semana em papelada a ver um negócio morrer no dia 40.
- O dinheiro à vista isola você de tudo isso: o pagamento à vista representou 37,1 por cento de todos os fechamentos de Broward em junho de 2026 e 53,4 por cento das vendas de condomínios existentes. Miami-Dade ficou em 38,1 por cento e 48,5 por cento. No país, cerca de 25 por cento das vendas são à vista, segundo a NAR.
- Analise a saúde do edifício antes da unidade: o guia para avaliar a saúde financeira de um edifício lista exatamente quais documentos pedir, e o guia de avaliações especiais SB 4-D cobre as regras de reservas da Flórida que provocam a maioria dessas recusas.
- Rode o custo de manter, não só o preço: os números anuais completos estão no meu custo real de ter um condomínio de luxo em Miami.
"Uma linha de condado é uma fronteira fiscal, não uma fronteira de mercado, e os compradores continuam tratando isso como um número só. Broward e Miami-Dade publicaram o mesmo mês a partir do mesmo MLS e contaram duas histórias diferentes sobre a oferta. Saiba em qual das duas o seu edifício está antes de decidir quanto vai ofertar."Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
Como eu usaria esses dados como comprador
Dois meses de oferta não são motivo para trocar de condado. Isso quem decide são o estilo de vida, o deslocamento diário e o que você de fato quer ter. Mas se você está genuinamente aberto aos dois, trate o 10,1 contra 12,3 como um dado de negociação e não como um veredicto. O vendedor médio de condo em Broward está dois meses mais perto de um mercado em que volta a ter poder de precificação. Isso aparece como um pouco menos de paciência com uma oferta baixa e um pouco mais de rapidez para aceitar uma justa. Peça mais no preço em Miami-Dade. Ande mais rápido em Broward.
Qual sinal eu seguiria nos próximos dois anos
No lado unifamiliar, pare de negociar como se fosse mercado de comprador em qualquer um dos dois condados. As casas de Broward estão em 4,3 meses e as de Miami-Dade em 4,9, território de vendedor com clareza. O estoque unifamiliar de Broward caiu 24,28 por cento na comparação anual, de 5.897 anúncios para 4.465. Os vendedores de Broward receberam uma mediana de 96 por cento do preço original de tabela e os de Miami-Dade 95 por cento. Esses não são números que premiem uma oferta agressiva para baixo. A pré-construção segue sendo a resposta estrutural mais limpa quando a oferta aperta, porque um depósito de 20 a 30 por cento distribuído em marcos de obra permite travar o preço de hoje enquanto o mercado se move por baixo; meu guia do processo de compra de pré-construção percorre o cronograma passo a passo.
E acompanhe o fluxo migratório em vez do dado mensal. As trocas de carteira de motorista de outros estados para Broward subiram 6 por cento na comparação anual em 2025, segundo a pesquisa da MIAMI REALTORS, com Nova York, Califórnia e Nova Jersey como principais estados de origem. Fort Lauderdale ficou em 7º entre as cidades de maior crescimento dos Estados Unidos no estudo da U-Haul citado no mesmo relatório. Um mês de vendas pode oscilar por uma dúzia de razões. Quem troca a carteira de motorista não oscila. Esse é o número sobre o qual eu construiria uma tese de dois anos, e é o que eu uso quando um cliente me pergunta se Broward é um mercado real ou um transbordo de Miami. Me ligue no (305) 964-8614 e colocamos a sua faixa de preço específica contra esse dado.
Perguntas Frequentes
