Custo real de possuir um condomínio de luxo em Miami em 2026

Última verificação: 30 de agosto de 2026 com base na Primary Mortgage Market Survey do Freddie Mac (27 de agosto de 2026), no cadastro fiscal preliminar 2026 do Avaliador de Imóveis de Miami-Dade e na Carta ao Credor LL-2026-03 da Fannie Mae.

A maioria dos compradores de condomínios em Miami faz sua primeira compra com uma visão clara do preço de venda e uma visão embaçada de todo o resto. O preço de venda é aproximadamente um terço da história. Taxas HOA, seguro, imposto sobre a propriedade, reservas de capital sob SB 4-D e financiamento somam os outros dois terços e continuam todos os meses enquanto você possuir a unidade.

Escrevo isto para compradores sérios que desejam os números antes de se apaixonarem por uma vista. Nada aqui é hipotético. Todos os números vêm de registros fiscais atuais de Miami-Dade, orçamentos HOA de 2026 que revisei nos últimos 90 dias e cotações de seguros reais das três operadoras que ainda redigem ativamente apólices HO-6 no sul da Flórida.

Os cinco custos que ninguém menciona até depois do contrato

Custo mensal total por faixa de preço

Aqui está a aparência do custo mensal total de manutenção em cinco faixas de preço típicas de condomínios de luxo em Miami. As premissas: redução de 30 por cento, hipoteca fixa de 30 anos a 7,2 por cento, taxa de imposto sobre a propriedade de 2,0 por cento, HOA a $2,00 por pé quadrado por mês para os preços de $500 mil e $1 milhão, $2,25 para os $2 milhões, $2,75 para os $3 milhões e $3,50 para os $5 milhões (representando unidades maiores em edifícios de marca ou ultraluxuosos).

Os compradores em dinheiro eliminam a linha hipotecária, o que muda drasticamente o quadro. Uma compra em dinheiro de US$ 2 milhões vai de US$ 18.560 mensais para US$ 8.360 mensais. Aproximadamente 51 por cento dos compradores estrangeiros no sul da Flórida pagaram tudo em dinheiro em 2024 e 2025, de acordo com o Relatório de Compradores Internacionais de 2025 da Miami Association of Realtors, especificamente para evitar despesas gerais com hipotecas.

“Antes de qualquer cliente assinar, eu sento e somo o custo mensal real da unidade que ele quer, o condomínio, os impostos, o seguro, não apenas o preço. Os compradores que fazem essa conta primeiro são os que nunca se sentem pegos de surpresa no segundo ano como proprietários.”Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass

Como as taxas HOA realmente funcionam

As taxas HOA em edifícios de luxo em Miami cobrem seguro de construção, pessoal (porteiro, concierge, manobrista, limpeza em áreas comuns), utilidades para espaços comuns, manutenção de comodidades (piscinas, academias, spas), reservas para componentes principais e em residências de marca, pacotes de serviços de nível hoteleiro.

A taxa por pé quadrado revela o nível de serviço do edifício. Menos de US$ 1,00 por pé quadrado por mês sinaliza um edifício básico de Classe B ou mais antigo de Classe A que está subfinanciando as reservas. US$ 1,20 a US$ 2,00 é onde ficam os edifícios de luxo padrão Classe A. US$ 2,00 a US$ 3,00 cobrem a classe A+ mais moderna (Aria, Brickell Flatiron, Missoni Baia). US$ 3,00 a US$ 4,50 é território de marca (St. Regis, Cipriani, Waldorf Astoria). US$ 4,50 ou mais é ultraluxuoso (Aman, Mandarin Oriental, Four Seasons Surf Club).

“Quando um edifício anuncia taxas de HOA bem abaixo da taxa de mercado para sua classe, vou direto para o estudo da reserva. Nove em cada dez vezes, esse edifício apresenta uma lacuna de financiamento que se tornará uma avaliação especial dentro de três anos.”

A realidade dos seguros depois de 2023

Os custos do seguro de condomínio em Miami aumentaram de 40 a 60 por cento entre 2022 e 2025, de acordo com o Florida Escritório de Regulamentação de Seguros. Três forças impulsionaram isto: as consequências do resseguro do furacão Ian, o colapso de várias seguradoras exclusivas da Florida e as reformas do Seguro de Propriedade dos Cidadãos que empurraram as apólices de elevado valor de volta para o mercado privado.

A apólice principal do seu HOA cobre a estrutura do edifício. Você precisa de uma HO-6 (apólice do proprietário do condomínio) que cubra a construção interna da sua unidade, bens pessoais e responsabilidades. A cobertura contra tempestades de vento geralmente é separada e muitas vezes não está disponível em sua operadora principal, o que significa que você a compra por meio de uma operadora de linhas excedentes como o Lloyd's de Londres.

Para um condomínio de US$ 1 milhão em Brickell: espere US$ 1.800 a US$ 3.500 na apólice básica HO-6 mais US$ 2.500 a US$ 4.000 em tempestades de vento. Seguro total: cerca de US$ 4.500 a US$ 7.500 por ano. Para uma unidade de US$ 3 milhões, isso quase dobra. Edifícios mais novos com construção de concreto e janelas com proteção contra impacto obtêm as melhores taxas. Os edifícios anteriores a 2000 são cada vez mais não seguráveis a preços acessíveis.

SB 4-D e a Avaliação Especial de Risco

O projeto de lei 4-D do Senado da Flórida, assinado em 2022 após o colapso das Champlain Towers South em Surfside, exige que todos os prédios de condomínios residenciais de três andares ou mais conduzam Estudos de Reserva de Integridade Estrutural (SIRS) a cada 10 anos, começando no ano 30 de vida do edifício, e para financiar totalmente as reservas para 10 componentes estruturais principais, incluindo telhado, paredes de suporte, fundação, proteção contra fogo, sistemas de proteção contra incêndio, encanamento, eletricidade, impermeabilização, janelas e qualquer item com diferido manutenção superior a US$ 10.000.

O prazo de conformidade de 31 de dezembro de 2024 forçou milhares de conselhos de condomínios da Flórida a aumentar as taxas HOA, cobrar avaliações especiais ou ambos. Eu revisei edifícios onde as avaliações variaram de US$ 5.000 por unidade para pequenos trabalhos no telhado até US$ 250.000+ por unidade em edifícios mais antigos de Miami Beach com restauração de concreto adiada.

O que isso significa para você como comprador:

• Nova construção e pré-construção (construída em 2023 ou posterior): Projetado para cumprir desde o primeiro dia. Risco mínimo de avaliação nos primeiros 30 anos.
• Edifícios construídos de 2000 a 2020: Risco moderado. Peça o relatório SIRS e o orçamento de 3 anos. A maioria financiou reservas adequadamente.
• Edifícios construídos antes de 2000: Maior risco. Muitos ainda estão recuperando o atraso na manutenção adiada. Avaliações pendentes ou futuras são prováveis. Não feche sem revisar o estudo completo da reserva e as atas da reunião do HOA dos últimos 3 anos.

Acompanho cada cliente através dos documentos financeiros do edifício antes de escrevermos uma oferta. De acordo com a Miami Association of Realtors, aproximadamente 28% dos contratos de revenda de condomínios em Miami-Dade agora incluem cláusulas específicas de divulgação de avaliação especial. Caso o vendedor tenha conhecimento de uma avaliação pendente, ela deverá ser divulgada. Se você descobrir uma avaliação após o fechamento que não foi divulgada, você terá recursos legais, mas o litígio é lento e caro. Verifique antes de fechar.

Imposto sobre a propriedade em Miami-Dade

A taxa efetiva de imposto sobre a propriedade do condado de Miami-Dade varia de aproximadamente 1,98 a 2,15 por cento do valor avaliado, com a variação determinada pelo município (Miami Beach, Coral Gables e Aventura têm taxas de milhagem ligeiramente diferentes das de Miami-Dade não incorporada). O imposto é calculado sobre o valor avaliado definido pelo avaliador de propriedades de Miami-Dade, que no primeiro ano é normalmente o preço de compra.

Isenção de Homestead: Se o condomínio for sua residência principal, você se qualifica para uma isenção de US$ 50.000 mais o limite Save Our Homes, que limita os aumentos anuais do valor avaliado a 3%, independentemente da valorização real do mercado. Esta é uma vantagem significativa a longo prazo para os compradores que planeiam manter a unidade durante mais de 10 anos como residência principal.

Limite não-homestead: As propriedades de investimento e segundas residências são limitadas a aumentos anuais de valor avaliado de 10 por cento, o que ainda supera os mercados sem limite, mas fica significativamente atrás do limite de 3 por cento para propriedades residenciais.

Flórida não tem imposto de renda estadual: Para compradores que se mudam de estados com impostos elevados, como Nova York, Califórnia ou Illinois, o imposto de renda estadual zero da Flórida compensa parte do diferencial do imposto sobre a propriedade. Para proprietários de propriedades de investimento, a renda do aluguel é tributada em nível federal, mas não em nível estadual.

Exemplo real: um condomínio Brickell de US$ 1,5 milhão em 2026

Aqui está uma análise completa dos custos mensais para um cenário específico e realista: uma unidade de 2 quartos de 1.650 pés quadrados e US$ 1,5 milhão em uma torre Classe A+ Brickell mais recente. O comprador paga 30% (US$ 450.000), financia US$ 1.050.000 a 7,2% em uma hipoteca jumbo fixa de 30 anos e a unidade é uma residência principal.

Isso equivale a $13.782 por mês, ou 11,0% do preço de compra por ano em custo de manutenção. Para os compradores que precisam ver esse número antes de assinar qualquer coisa, esta é a resposta que ninguém especificou claramente até agora.

Reformas de seguros de maio de 2026 e o que elas mudam

O mercado de seguros HO-6 da Flórida em maio de 2026 está diferente do aumento de 40 a 60 por cento que descrevi acima. Duas mudanças legislativas de 2025 já estão em vigor: a SB 7028 expandiu o programa de despovoamento da Citizens Property Insurance, e três seguradoras privadas (Slide, Orange Insurance Exchange e Florida Family Home) reentraram ou expandiram suas carteiras de condomínios de luxo no sul da Flórida. Segundo o relatório de mercado do primeiro trimestre de 2026 do Escritório de Regulamentação de Seguros da Flórida, os prêmios médios HO-6 para condomínios de Miami-Dade avaliados em $1 milhão ou mais caíram 4,2 por cento ano a ano pela primeira vez desde 2021. Isso não é desconto, é o fim do sangramento.

Para uma unidade de $2 milhões em Brickell em torres de construção de concreto entregues em 2015 ou depois, estou vendo cotações combinadas de HO-6 mais ventania entre $4.200 e $6.800 anuais. Isso é cerca de $300 a $500 a menos por ano do que a mesma unidade teria cotado no início de 2025. Edifícios anteriores ao ano 2000 não se beneficiaram: essas seguradoras ainda exigem cobertura da Citizens ou de linhas excedentes com prêmios combinados que frequentemente ultrapassam $9.000 para os mesmos limites de cobertura. A conclusão: o seguro não está mais jogando contra você na construção nova, mas continua sendo um grande obstáculo de underwriting em edifícios mais antigos.

Realidade das taxas de hipoteca, agosto de 2026

A taxa jumbo de 30 anos referenciada anteriormente em 7,2 por cento mudou, e a referência por trás dela ficou estável o verão inteiro. Segundo o Freddie Mac, a hipoteca fixa de 30 anos teve média de 6,66 por cento em 27 de agosto de 2026, contra 6,56 por cento um ano antes, e a fixa de 15 anos teve média de 5,98 por cento. Esse número corresponde a empréstimos conformes, não ao financiamento jumbo que a maioria dos condomínios de luxo de Miami precisa, mas é a referência que o preço jumbo acompanha. A leitura prática: todos os dados semanais de agosto de 2026 ficaram entre 6,65 e 6,69 por cento. Meu conselho sobre esperar uma queda de juros é que ela já custou aos compradores um ano inteiro de custos de manutenção sem se concretizar, e o custo de manutenção é a linha desta página que nunca para.

Para compradores estrangeiros, a diferença de taxas em relação aos cidadãos americanos também se estreitou. Estou cotando unidades de pré-construção em Brickell e Edgewater para compradores internacionais entre 7,50 e 7,85 por cento com 30 a 35 por cento de entrada, abaixo da faixa de 7,75 a 8,50 por cento que eu cotava na versão original deste guia. A mudança matemática é significativa: em um jumbo de $1,05M a 7,0 por cento contra 7,2 por cento, o pagamento mensal de principal e juros cai de $7.125 para $6.985, economizando $1.680 por ano. Compradores que planejam fechar no verão de 2026 devem solicitar opções de bloqueio de taxa com janela de 60 ou 90 dias. Para orientação financeira mais aprofundada, veja meu guia completo para compradores estrangeiros de imóveis em Miami.

A realidade do estudo de reservas em 2026 após a conformidade SIRS

O prazo de conformidade SIRS de 31 de dezembro de 2024 ficou para trás há 17 meses, e os dados reais sobre avaliações pós-prazo estão chegando. Segundo o briefing de mercado de condomínios do primeiro trimestre de 2026 da Miami Association of Realtors, 31 por cento dos contratos de revenda de condomínios em edifícios construídos em 1995 ou antes divulgaram uma avaliação especial pendente ou recentemente cobrada, contra 22 por cento no final de 2024. O tamanho mediano da avaliação nesse grupo: $42.800 por unidade, com uma cauda longa passando de $200.000 nas piores torres de Miami Beach e Sunny Isles.

Edifícios construídos entre 2000 e 2010 agora estão atingindo seu primeiro ciclo de atualização SIRS de 10 anos. A maioria está passando, mas vi três edifícios em Brickell dessa faixa de idade cobrarem avaliações entre $18.000 e $35.000 por unidade por trabalhos de fachada e impermeabilização que ficaram fora das especificações originais do desenvolvedor. O padrão: o desenvolvedor original subestimou a corrosão costeira e a inspeção de 10 anos detecta. Antes de redigir uma oferta em qualquer edifício entregue entre 2000 e 2015, peça a atualização SIRS mais recente mais o plano de capital dos próximos 5 anos. Meu guia completo de avaliações especiais SB 4-D percorre cada sinal de alerta nesses documentos, e o guia de avaliação da saúde financeira do condomínio inclui uma lista de verificação imprimível.

A Emenda 3 e o teto de 5 por cento para imóveis sem isenção residencial

A maior mudança nos custos de manutenção de Miami desde que este guia foi publicado está na cédula de novembro de 2026, e quase toda a cobertura a direcionou ao comprador errado. A Legislatura da Flórida aprovou a HJR 1-F em sessão especial de junho de 2026, levando a votação uma emenda constitucional que eleva a isenção residencial para $150.000 em 2027 e $250.000 em 2028, conforme o registro do Senado da Flórida. Quase todas as manchetes focaram nessa isenção. Para um comprador de luxo ela quase não pesa, porque é um valor fixo subtraído de uma avaliação alta e não se aplica aos tributos escolares.

A disposição que realmente mexe no seu número mensal é a segunda. A mesma emenda reduz o teto anual de aumento do valor avaliado para imóveis SEM isenção residencial, de 10 por cento para 5 por cento. A maioria dos condomínios de luxo de Miami é segunda residência ou unidade de investimento, então fica sob esse teto e não sob o Save Our Homes. Com um teto de 10 por cento, o valor avaliado pode dobrar em cerca de sete anos e a linha de imposto acompanha. Com 5 por cento, essa mesma duplicação leva perto de catorze. Aplique à unidade de $1,5 milhão em Brickell da tabela acima: se o valor avaliado subisse no teto todo ano, cinco anos de imposto a 2 por cento somam cerca de $183.000 com o teto de 10 por cento contra cerca de $166.000 com o de 5 por cento, uma diferença perto de $17.400. O teto é um limite e não um aumento garantido, então trate isso como a faixa da qual você fica protegido, não como dinheiro em mãos.

Há um prazo que vale planejar. Segundo a Florida TaxWatch, quem estabelecer residência na Flórida depois de 1 de janeiro de 2027 terá de mantê-la por cinco anos antes de receber a isenção ampliada. Quando um cliente que está se mudando me pergunta se fecha este ano ou no próximo, é a primeira coisa que eu levanto: se pretende declarar a unidade como residência principal, estabelecer residência antes dessa data é a diferença entre reivindicar a nova isenção e esperar um relógio de cinco anos. A emenda ainda precisa de 60 por cento de aprovação dos eleitores. Minha análise do aumento da isenção residencial cobre a mecânica eleitoral, e o guia de domicílio fiscal na Flórida explica como estabelecer residência corretamente.

A regra de reservas de 15 por cento da Fannie Mae chega à sua taxa de condomínio em 2027

Todo número de condomínio desta página está prestes a enfrentar um teste externo que nada tem a ver com a lei da Flórida. O padrão atual de Full Review da Fannie Mae exige que o orçamento da associação financie reservas de reposição com pelo menos 10 por cento da receita anual orçada de taxas. Conforme a Carta ao Credor LL-2026-03 da Fannie Mae, esse mínimo sobe para 15 por cento em solicitações de financiamento datadas de 4 de janeiro de 2027 em diante.

Leia isso como uma previsão de custo de manutenção, não como uma nota de rodapé sobre crédito. Uma associação que financia reservas no piso de 10 por cento e quer continuar financiável precisa achar outros 5 por cento da receita de taxas, e só há dois lugares de onde isso pode sair: taxas mensais maiores ou uma cobrança extraordinária. Aplique à unidade de $1,5 milhão em Brickell, onde a taxa de condomínio de $3.465 por mês são $41.580 por ano. Se aquele conselho fechar a lacuna via taxas, a aritmética proporcional dá cerca de $173 a mais por mês naquela única unidade, antes de qualquer outra linha se mexer. Prédios que já financiam acima de 15 por cento não absorvem nada; os que estão no piso antigo absorvem tudo.

A outra metade da mesma política já chegou. A Fannie Mae encerrou o Limited Review para condomínios estabelecidos em 3 de agosto de 2026, o que empurra muito mais financiamentos de Miami para o Full Review, onde esse teste de reservas de fato é aplicado. Um prédio cujas contas de reserva falhavam em silêncio por anos muitas vezes nunca foi checado, e agora é. O que eu digo aos compradores é que essa é a primeira linha que eu leio num orçamento, porque é a que pode deixar um prédio inteiro sem financiamento e afundar o valor de revenda por melhor que seja a unidade. Meu artigo sobre o fim do Limited Review cobre a mecânica de crédito, e o guia do processo de compra passo a passo mostra em que ponto do cronograma pedir esses documentos.

O cadastro fiscal 2026 de Miami-Dade cresceu 5,5 por cento, o mais lento em três anos

A linha de imposto predial da tabela acima não é um custo fixo. É função do que o condado avalia, e o motor de avaliação reduziu a marcha. Segundo o Avaliador de Imóveis do Condado de Miami-Dade, o valor tributável estimado de todo o condado para 2026 é de $540,7 bilhões, um aumento de 5,5 por cento sobre 2025. O crescimento foi de 8,7 por cento em 2025 e 12 por cento em 2024. Esse agregado inclui obra nova entrando no cadastro pela primeira vez, então é um número no nível do condado e não uma mudança de avaliação por unidade, mas a direção já vem inequívoca por três anos seguidos.

Isso importa mais do que parece para o teto dos imóveis sem isenção discutido acima. Um teto só protege quando o crescimento do mercado o supera. Em 2024, com o cadastro subindo 12 por cento, o limite de 10 por cento fazia trabalho real sobre segundas residências e unidades de investimento. Com crescimento de 5,5 por cento no condado, esse limite deixou de ser determinante em boa parte do território, o que significa que a linha de imposto agora acompanha o mercado e não um máximo legislado. Minha posição quando um cliente modela uma retenção de cinco anos é que pare de tratar o imposto predial como um percentual fixo que se compõe e comece a tratá-lo como uma variável que se move com o submercado onde comprou, porque foi nisso que ele se transformou. O guia de impostos imobiliários de Miami por país explica como isso interage com estruturas de propriedade estrangeira.

Como reduzir seu custo real

1. Comprar pré-construção num prédio que ainda não foi entregue. A conformidade com o SB 4-D está incorporada, o seguro é mais barato em concreto novo e a valorização durante a construção geralmente cobre de 1 a 2 anos de custos de manutenção no papel.
2. Negocie limites de HOA em contratos de pré-construção, sempre que possível. Alguns desenvolvedores garantirão taxas HOA durante os primeiros 12 a 24 meses após a entrega.
3. Solicite isenção de bem de família no primeiro ano se esta for sua residência principal. A isenção de US$ 50.000 e o limite de 3% da Save Our Homes aumentam significativamente ao longo de uma retenção de 10 anos.
4. Compre seguros anualmente. As taxas variam drasticamente entre as operadoras. Encaminho os clientes para corretores que cotam todas as operadoras ativas de Miami-Dade simultaneamente.
5. Revise o estudo de reserva antes de fechar uma revenda. Esta é a maior alavanca para evitar uma avaliação surpresa de seis dígitos.
6. Considere a compra em dinheiro se você tiver capital líquido. A eliminação do pagamento da hipoteca reduz o custo mensal em 50 a 65 por cento nos preços típicos de luxo.

O que os números significam para a sua decisão

Se você puder arcar confortavelmente com o custo mensal total da renda ou do retorno de ativos líquidos, um condomínio de luxo em Miami é uma das reservas de riqueza com maior eficiência fiscal nos Estados Unidos. As protecções de propriedade na Florida, a ausência de imposto sobre o rendimento estatal e a profunda procura dos compradores internacionais criam fundamentos sólidos a longo prazo.

Se o custo mensal de manutenção for muito alto, a resposta certa não é comprar menos prédio. É esperar. Compradores sobrecarregados são aqueles que vendem em pânico durante o primeiro aumento de HOA ou avaliação especial. Compradores pacientes com reservas adequadas acumulam riqueza ao longo de ciclo imobiliário em Miami, ciclo após ciclo.

Eu acompanho cada comprador em potencial por meio dessa análise exata do edifício-alvo antes de fecharmos o contrato. Se você deseja o estudo de reserva real, orçamento de 3 anos, cotações de seguros e projeção de impostos sobre uma unidade específica, alcançar e vou puxar o pacote completo.

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Pontos-Chave

• Ser dono de um condomínio de luxo de $2 milhões em Miami custa $80.000 a $140.000 por ano no total: taxas de condomínio $25 mil a $40 mil, IPTU $35 mil a $55 mil, seguro HO-6 $3 mil a $6 mil, segundo dados do Q1 2026 da Miami Association of Realtors.
• Os prêmios médios de HO-6 em condomínios de Miami-Dade avaliados em $1 milhão ou mais caíram 4,2 por cento ano a ano no Q1 2026, a primeira queda desde 2021, segundo o Escritório de Regulamentação de Seguros da Flórida. Antes de fechar, meu guia de due diligence e negociação do seguro de condomínio mostra como revisar o histórico de sinistros do prédio e calcular o prêmio HO-6 na sua oferta.
• 31 por cento dos contratos de revenda do Q1 2026 em edifícios construídos em 1995 ou antes divulgaram uma avaliação especial pendente ou recentemente cobrada, com mediana de $42.800 por unidade, segundo o briefing de condomínios da Miami Association of Realtors.
• Cerca de 51 por cento dos compradores estrangeiros no sul da Flórida pagaram tudo à vista em 2024 e 2025, segundo o Relatório de Compradores Internacionais 2025 da Miami Association of Realtors, o que corta o custo mensal pela metade ou mais nas faixas de preço típicas de luxo.
• A hipoteca fixa de 30 anos teve média de 6,66 por cento em 27 de agosto de 2026, contra 6,56 por cento um ano antes, segundo o Freddie Mac. Essa é a referência por trás de cada número de hipoteca deste guia.
• A Emenda 3 da Flórida, na cédula de novembro de 2026, reduziria o teto anual de aumento do valor avaliado para imóveis sem isenção residencial de 10 por cento para 5 por cento, conforme o Senado da Flórida. A maioria dos condomínios de luxo de Miami não tem isenção residencial, então essa é a disposição que conta aqui.
• O mínimo de reservas da Fannie Mae sobe de 10 por cento para 15 por cento da receita anual orçada de taxas em solicitações de financiamento datadas de 4 de janeiro de 2027 em diante, conforme a Carta ao Credor LL-2026-03 da Fannie Mae. Prédios subfinanciados fecham essa lacuna com taxas ou com uma cobrança extraordinária.
• O valor tributável estimado de todo o condado de Miami-Dade para 2026 é de $540,7 bilhões, 5,5 por cento a mais, contra 8,7 por cento em 2025 e 12 por cento em 2024, segundo o Avaliador de Imóveis do Condado de Miami-Dade.

Fatos Rápidos: Custos de Manter um Condomínio de Luxo em Miami 2026