Os compradores em Miami-Dade assinaram nove contratos de luxo somando $79.8 milhões em preço de tabela entre 13 e 19 de julho de 2026, e seis casas unifamiliares responderam por $59.9 milhões desse total, segundo The Real Deal. O que eu observo não é o total da manchete e sim a divisão: as casas ficaram com 75 por cento dos dólares usando um terço dos contratos. Se você procura do lado dos condomínios acima de $5 milhões, negocie contra 172 dias no mercado, não contra o preço pedido.
Nove contratos é uma semana tranquila para os padrões de Miami-Dade. Na semana anterior os compradores assinaram 12 contratos somando $123.9 milhões, ou seja, o volume em dólares caiu cerca de 36 por cento em sete dias. Esse tipo de oscilação é normal em julho, quando o mercado acima de $4 milhões afina e um único imóvel de destaque move o número inteiro. O sinal útil está abaixo do total.
Seis casas unifamiliares entraram em contrato por $59.9 milhões em preço de tabela combinado. Três condomínios entraram em contrato por $19.9 milhões. As casas foram um terço dos contratos e três quartos dos dólares. Essa diferença vem se ampliando silenciosamente o ano todo, e muda como eu precifico um condomínio e como oriento um comprador que escolhe entre os dois.
O contrato de Fisher Island que ancorou a semana
O contrato principal foi uma mansão projetada na 1011 Links Drive, em Fisher Island, com preço de tabela de $32 milhões por 14,800 pés quadrados, o que dá cerca de $2,160 por pé quadrado. Cinco quartos e quatro banheiros, com a piscina ainda em construção. Esse contrato sozinho representou 40 por cento de todo o volume da semana.
O segundo contrato foi uma casa geminada de 5,450 pés quadrados na 300 South Pointe Drive, em Miami Beach, com preço de tabela de $9.5 milhões. Repare no formato dessa lista: um imóvel em ilha e uma casa geminada em South Pointe, ambos de baixa densidade, ambos ancorados no terreno, nenhum deles uma unidade em torre. Minha orientação para compradores que leem uma semana assim é ignorar o número estrela do topo e ler as posições dois a nove, porque é ali que o mercado realmente negocia.
Dias no mercado é o número que realmente importa
Os dois lados desse mercado estão lentos agora, e estão lentos quase da mesma forma. As casas unifamiliares que entraram em contrato tiveram média de 177 dias no mercado. Os condomínios tiveram média de 172 dias. São números quase idênticos, e ambos estão longe dos ciclos de 60 a 90 dias que Miami viu em 2021 e 2022.
Aqui está a parte que os compradores deixam passar. Dias no mercado parecidos não significam poder de negociação parecido, porque cada tipo de produto chegou a esse número por caminhos diferentes. Casas ancoradas no terreno em bolsões de oferta limitada como Fisher Island, as Venetian Islands e South Pointe demoram porque há poucos compradores qualificados naquele preço, não porque exista estoque concorrente. Condomínios acima de $5 milhões demoram porque há muito estoque concorrendo, incluindo torres novas que ainda vendem as próprias unidades.
- Unifamiliares, 6 contratos: $59.9M de volume, $10M de média, cerca de $1,360 por pé quadrado, 177 dias médios no mercado
- Condomínios, 3 contratos: $19.9M de volume, $6.6M de média, cerca de $1,640 por pé quadrado, 172 dias médios no mercado
- Semana contra semana: 9 contratos e $79.8M, ante 12 contratos e $123.9M
- Contrato principal: 1011 Links Drive, Fisher Island, $32M de tabela, 14,800 pés quadrados
Observe a linha do preço por pé quadrado. Os condomínios foram contratados a um preço por pé mais alto ($1,640) do que as casas ($1,360), enquanto as casas alcançaram um preço total muito superior. Você paga mais por pé pela unidade em torre e menos por pé pelo terreno. Essa é a troca que o comprador de luxo de Miami está fazendo em 2026.
O que eu digo aos compradores de cada lado
Quando um cliente me pergunta se deve buscar uma casa ou um condomínio neste mercado, eu começo pelos custos de manutenção, não pelo preço de compra. Uma casa de $10 milhões e um condomínio de $6.6 milhões não se sustentam da mesma forma. O condomínio traz taxa mensal, aportes de reserva que a lei da Flórida agora exige que sejam integralmente financiados, e exposição a uma cota extraordinária se o estudo estrutural de reservas do prédio vier insuficiente. A casa traz um seguro que subiu bastante na orla e um telhado que é inteiramente seu.
Por isso eu insisto para que compradores de condomínio leiam o estudo de reservas e as atas do conselho dos últimos dois anos antes de falar de preço. Se quiser o método completo que eu uso para isso, veja como avaliar a saúde financeira de um edifício de condomínios em Miami. Um prédio com reservas insuficientes não é um desconto, é uma conta adiada.
Do lado das casas, minha orientação é diferente. Com média de 177 dias no mercado, os vendedores desse segmento tiveram tempo de ajustar expectativas, e os que não ajustaram são justamente os que continuam parados. Prefiro fazer proposta em um imóvel disponível há 200 dias a disputar um que entrou na semana passada, porque o vendedor que conviveu seis meses com o mercado negocia como alguém que o entende.
"Uma semana lenta em número de contratos não é um mercado fraco. Nove contratos somando $79.8 milhões com as casas ficando com três quartos dos dólares me diz que o capital continua aqui, apenas se moveu para o terreno e se afastou do estoque empilhado."
Gerardo Gonzalez, Corretor Licenciado na Compass
Como ler dados semanais sem exagerar
Relatórios semanais de contratos de luxo são úteis e fáceis de interpretar mal. Nove contratos é uma amostra pequena, e um imóvel de $32 milhões distorce a média com força. O que eu faço é acompanhar três coisas ao longo de várias semanas em vez de reagir a uma só.
Primeiro, a proporção entre dólares de casas e dólares de condomínios, que tem favorecido as casas de forma consistente neste ano. Segundo, a média de dias no mercado por tipo de produto, que mostra quem tem vantagem. Terceiro, se o contrato principal é um caso isolado ou se as posições dois e três também são fortes, porque uma semana sustentada por uma única venda de destaque é mais fina do que a manchete sugere. Para o contexto mais amplo do estoque, veja a quinta queda mensal seguida do estoque de condomínios em Miami.
Segundo a Associação de Realtors de Miami, Miami-Dade segue registrando ganhos anuais no segmento de luxo mesmo com o total de transações fraco. As duas coisas são verdadeiras ao mesmo tempo. Menos negócios, preços ainda firmes no topo, e uma distância crescente entre quanto vale o terreno e quanto vale o estoque empilhado.
Perguntas frequentes
Quantos contratos de luxo foram assinados em Miami-Dade em meados de julho de 2026?
Os compradores assinaram nove contratos somando $79.8 milhões em preço de tabela entre 13 e 19 de julho de 2026, sobre imóveis de Miami-Dade de $4 milhões ou mais. Na semana anterior foram 12 contratos somando $123.9 milhões, uma queda de cerca de 36 por cento no volume semanal.
Qual foi o contrato mais caro de Miami-Dade naquela semana?
Uma mansão projetada na 1011 Links Drive, em Fisher Island, com preço de tabela de $32 milhões por 14,800 pés quadrados, cerca de $2,160 por pé quadrado. Tem cinco quartos e quatro banheiros, com a piscina ainda em construção. Esse contrato sozinho representou cerca de 40 por cento do volume da semana.
As casas de luxo em Miami vendem mais rápido que os condomínios?
Mais rápido não, maiores sim. As casas unifamiliares tiveram média de 177 dias no mercado ante 172 dias dos condomínios, praticamente o mesmo ritmo. A diferença está na concentração de dólares: seis casas somaram $59.9 milhões e três condomínios somaram $19.9 milhões.
Por que condomínios de luxo em Miami custam mais por pé quadrado que casas?
Os condomínios foram contratados a cerca de $1,640 por pé quadrado ante cerca de $1,360 das casas naquela semana. As torres reúnem lazer, serviços e vistas em uma área menor, então o número por pé sobe. As casas trazem mais terreno e metragem, o que eleva o preço total e dilui a cifra por pé.
Uma semana lenta de contratos indica que o mercado de luxo de Miami está enfraquecendo?
Sozinha, não. Nove contratos é uma amostra pequena e julho é sazonalmente fraco no segmento acima de $4 milhões. Um único imóvel de destaque move o total em dezenas de milhões. Vale acompanhar a proporção casa-condomínio e os dias no mercado ao longo de várias semanas.
Onde isso deixa você
Se você compra uma casa em Miami-Dade acima de $5 milhões, tem tempo e tem vantagem sobre imóveis que estão parados. Use as duas coisas. Se compra um condomínio nesse segmento, o estudo de reservas importa mais que os acabamentos, e a média de 172 dias diz que o vendedor também não tem uma mão forte. Se você vende um condomínio de luxo agora, concorre com um estoque com o qual os vendedores de casas não concorrem, e precificar pela venda comparável da semana passada é como os imóveis terminam com 200 dias.
Para um panorama mais completo de como os dois lados desse mercado se separaram, veja meu guia do comprador de pré-construção em Miami. Se quiser que eu levante os números de um edifício específico ou de um imóvel em ilha, ligue direto para (305) 964-8614.
