O estoque de condomínios em Miami-Dade caiu 11,47 por cento na comparação anual em junho de 2026, de 13.046 para 11.550 imóveis listados, a quinta queda mensal consecutiva e a primeira sequência assim desde julho de 2023, segundo a MIAMI REALTORS. O que eu digo aos meus compradores é que a oferta muda antes do preço, e o preço mediano ainda caiu 3,15 por ciento. Essa diferença é a janela de negociação, e ela fecha conforme os meses de estoque continuam caindo.
Por dois anos a história dos condomínios em Miami foi simples: oferta demais, preços enfraquecendo e compradores com toda a vantagem. Essa história agora está metade errada. Os imóveis listados caíram cinco meses seguidos, as vendas subiram pelo décimo mês consecutivo e o volume em dólares saltou 31,48 por cento. Ainda assim o preço mediano caiu para US$ 431.000. A oferta está apertando enquanto o preço não acompanhou, e essa combinação não dura muito. Se você está comparando estoque existente com uma torre nova, o guia do comprador de pré-construção em Miami explica como os dois são precificados de forma diferente.
Cinco meses seguidos de estoque em queda
Segundo a MIAMI REALTORS, o estoque de condomínios existentes em Miami-Dade ficou em 11.550 imóveis em junho de 2026, ante 13.046 um ano antes. É uma queda de 11,47 por cento e, mais importante, é o quinto mês consecutivo de recuos na comparação anual. A última vez que a oferta de condomínios em Miami encolheu por cinco meses seguidos foi em julho de 2023.
Por que isso importa mais do que um dado isolado: o estoque é uma série que se move devagar. Um mês em queda pode ser ruído, sazonalidade ou vendedores retirando imóveis depois de uma primavera fraca. Cinco meses em queda é tendência, com vendedores absorvendo o excesso acumulado ao longo de 2024 e 2025.
Minha orientação ao ler dados de estoque é sempre olhar a direção junto com o nível. Doze vírgula três meses de oferta ainda caracterizam um mercado de compradores frente ao padrão de seis meses. Mas um mercado de compradores que aperta a cada mês é uma negociação muito diferente de um que continua afrouxando, e a maioria dos compradores com quem trabalho ainda está ancorada nas condições do ano passado.
As vendas sobem enquanto os preços ainda caem
As transações de condomínios chegaram a 1.058 em junho de 2026, alta de 11,96 por cento ante 945 no ano anterior. O volume em dólares atingiu US$ 940 milhões, aumento de 31,48 por cento. Em todos os tipos de imóvel, Miami-Dade fechou 2.107 transações, alta de 14,3 por cento e o melhor junho desde 2023.
Contra isso, o preço mediano de venda de condomínios caiu 3,15 por cento, de US$ 445.000 para US$ 431.000. Mais unidades são negociadas, com valor agregado maior, mas o meio do mercado ainda está abaixo do ano passado.
A explicação está no mix. O luxo carrega o peso. As vendas acima de US$ 1 milhão subiram 29,14 por cento, de 374 para 483. Quando o volume do topo cresce mais rápido que o meio, o volume em dólares e o preço mediano podem se mover em direções opostas. A leitura prática para o comprador: a fraqueza nesse mediano está concentrada em estoque antigo e exposto a taxas extraordinárias, não nos prédios bem administrados que as pessoas realmente querem.
- Vendas de condomínios: 1.058 fechamentos, alta de 11,96 por cento
- Volume em dólares: US$ 940 milhões, alta de 31,48 por cento
- Vendas de US$ 1M ou mais: 483 transações, alta de 29,14 por cento
- Pagamentos à vista: 48,5 por cento das vendas de condomínios
- Dias até o contrato: 85 dias, ante 68 um ano atrás
Compradores à vista são metade do mercado
O pagamento à vista representou 48,5 por cento das vendas de condomínios em Miami-Dade em junho de 2026. No país, as compras totalmente à vista giram em torno de um terço das vendas de imóveis existentes, segundo a Associação Nacional de Realtors. Os condomínios de Miami operam perto de metade à vista.
Esse único número explica por que o preço dos condomínios em Miami não acompanha as taxas de juros como a maioria dos mercados americanos. Quando metade da base compradora não financia, os movimentos de taxa mudam mais o humor do que o poder de compra.
Isso também explica o quadro de dias no mercado. Os condomínios levaram 85 dias até o contrato, ante 68 um ano atrás. Mais lento, mas negociando, porque o comprador marginal costuma ser alguém à vista que leva tempo para comparar prédios, estudos de reserva e exposição a taxas extraordinárias em vez de correr contra uma taxa travada. Pagar à vista também não elimina as contas recorrentes, e é aí que o custo real de ter um condomínio de luxo em Miami pesa mais que o preço de compra.
| Métrica | Condomínios | Casas Unifamiliares |
|---|---|---|
| Preço mediano | US$ 431.000 | US$ 695.000 |
| Variação anual | queda de 3,15% | alta de 3,73% |
| Meses de estoque | 12,3 | 4,9 |
| Pagamento à vista | 48,5% | 27,6% |
| Dias até o contrato | 85 | 52 |
O mercado de duas velocidades: condomínios e casas
Casas unifamiliares e condomínios não são um único mercado. O preço mediano unifamiliar subiu 3,73 por cento para US$ 695.000, com 4,9 meses de estoque, firmemente um mercado de vendedores. Os condomínios estão em 12,3 meses, ainda um mercado de compradores, com preço mediano em queda.
A diferença vem dos custos de manutenção. Donos de condomínios absorveram altas de seguro, as exigências de reservas estruturais da SB 4-D e taxas extraordinárias que donos de casas nunca enfrentaram. Prédios que concluíram inspeções e financiaram reservas são negociados normalmente. Prédios com uma taxa extraordinária pendente são onde os descontos se concentram. A diferença é mais nítida em submercados densos como Brickell, onde estoque dos anos 1980 fica a quarteirões de torres entregues nos últimos cinco anos.
"Dois prédios na mesma rua podem ter diferença de seis dígitos numa planta idêntica, e toda a diferença está no estudo de reservas. É o primeiro documento que eu leio, antes da planta."
Gerardo Gonzalez, Luxury Dade Group at Compass
É por isso que um preço mediano do condado quase nada diz sobre uma unidade específica. O número mistura prédios com reservas completas e prédios com taxa pendente. Antes de fazer uma oferta, revise o estudo de reservas e o status de inspeção usando o método de avaliação da saúde financeira do prédio.
O que isso significa se você está comprando agora
Estoque em queda com preço mediano ainda fraco é uma janela estreita. Ela fecha conforme a oferta continua apertando.
O que eu reviso com meus compradores neste momento:
- Separe o prédio do mercado. As médias do condado misturam prédios saudáveis e prédios problemáticos. Analise o prédio específico.
- Leia primeiro o estudo de reservas. Um prédio com reservas financiadas a US$ 431.000 e um sem financiamento a US$ 431.000 são ativos diferentes.
- Use o ritmo de 85 dias. Contratos mais lentos significam espaço para fazer diligência real em vez de abrir mão de contingências.
- Acompanhe os meses de estoque, não as manchetes de preço. A oferta muda primeiro. Em 12,3 meses e caindo, a direção favorece os vendedores com o tempo.
- Compare com obra nova. Prédios novos têm uma folga de dez anos em reservas, o que muda a conta frente a um prédio dos anos 1980.
Se você quer o quadro de estoque e taxas de um prédio específico em vez da média do condado, me ligue no (305) 964-8614 e eu puxo os números reais.
Perguntas Frequentes
