Os empréstimos DSCR (Debt-Service Coverage Ratio) permitem que estrangeiros se qualifiquem para imóveis de investimento em Miami com base na renda de aluguel do próprio imóvel, não na renda pessoal nem em declarações de imposto dos EUA. Termos típicos: entrada de 25 a 30 por cento, taxas 1 a 2 por cento acima das convencionais, amortização em 30 anos. Fonte: vários credores DSCR em Miami, cotações de referência do 2º trimestre de 2026.

Os empréstimos DSCR (Índice de cobertura do serviço da dívida) são projetados para compradores de propriedades de investimento que se qualificam com base na renda esperada do aluguel da propriedade, e não na renda pessoal. Esta é a principal ferramenta de financiamento para investidores estrangeiros que compram imóveis para alugar em Miami.

Como funcionam os empréstimos DSCR

O credor avalia se a receita de aluguel projetada da propriedade cobre o pagamento do empréstimo. DSCR = receita bruta de aluguel / pagamento de hipoteca. A maioria dos credores exige DSCR de 1,0 a 1,25, o que significa que a renda do aluguel deve ser igual ou superior a 100-125% do pagamento mensal da hipoteca. Você não precisa de declarações fiscais, recibos de pagamento ou registros de emprego nos EUA.

Termos típicos de DSCR para compradores estrangeiros (2º trimestre de 2026)

  • Pagamento inicial: 25-35%
  • Taxa de juros: 7,75-9,25% (maior que a convencional)
  • Prazo do empréstimo: fixo de 30 anos ou opções ARM 5/1, 7/1, 10/1
  • Penalidade de pré-pagamento: normalmente de 3 a 5 anos
  • Empréstimo mínimo: $ 150.000- $ 250.000
  • Empréstimo máximo: US$ 3 milhões a US$ 5 milhões dependendo do credor

Documentação necessária

  • Passaporte e identidade secundária
  • 2 meses de extratos bancários (estrangeiros ou dos EUA)
  • Avaliação de imóveis e projeção de receitas de aluguel
  • Relatório de crédito existente nos EUA ou no exterior, se disponível (não obrigatório)
  • Documentos LLC se estiver emprestando por meio de uma LLC

Principais credores DSCR de Miami para compradores estrangeiros

Quontic Bank, America Mortgage Bank, Lendai, Griffin Funding, Lima One Capital, CoreVest. Cada um tem mínimos e pontos ideais diferentes. Alguns são especializados em empréstimos DSCR para aluguel de curto prazo (Airbnb); outros emprestam apenas para aluguéis de longo prazo.

Quando DSCR faz sentido

Investidores estrangeiros cujo rendimento do país de origem é difícil de documentar no sistema hipotecário dos EUA. Investidores com estruturas de ativos complexas. Compradores que desejam manter o crédito pessoal separado da dívida de propriedades para investimento. Não é ideal para residências primárias ou segundas residências onde a renda de aluguel não é o objetivo.

"O DSCR é o maior avanço financeiro para investidores estrangeiros em Miami na última década. O que costumava exigir divulgação financeira completa agora exige apenas que o lápis da propriedade."

Quer uma pré-aprovação DSCR para uma propriedade específica em Miami? Entre em contato e colocarei você em contato com um corretor especialista em DSCR que cita todos os credores ativos.

Perguntas Frequentes

O que é um empréstimo DSCR?

Um empréstimo DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida) qualifica os mutuários com base na renda projetada de aluguel de uma propriedade, e não na renda pessoal. A fórmula é DSCR = receita bruta de aluguel / pagamento de hipoteca, e a maioria dos credores exige 1,0 a 1,25.

Os compradores estrangeiros podem obter empréstimos DSCR em Miami?

Sim. DSCR é uma das ferramentas de financiamento para compradores estrangeiros mais comuns em Miami. Termos típicos: entrada de 25-35%, juros de 7,75-9,25%, fixo de 30 anos ou ARM.

Preciso de uma pontuação de crédito dos EUA para um empréstimo DSCR?

Os credores DSCR avaliam a receita de aluguel da propriedade e suas reservas de ativos, não seu histórico de crédito pessoal.

“Fechei transações com compradores internacionais em vários países. Aqueles que chegaram com uma lista de verificação de perguntas específicas sobre reservas, depósitos e termos de cessão negociaram melhor de forma consistente nos termos finais.”Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass
Qual receita de aluguel conta para a qualificação DSCR?

Aluguel de mercado avaliado pelo credor com base em aluguéis comparáveis, e não em suas próprias projeções. Para empréstimos DSCR de aluguel de curto prazo (Airbnb), os credores usam AirDNA ou dados semelhantes para estimar a renda de aluguel sustentável.

Posso usar DSCR para residência principal?

Geralmente não. O DSCR foi projetado para propriedades de investimento onde a renda do aluguel cobre a hipoteca. As residências primárias exigem documentação diferente.

O que acontece se a renda do aluguel cair abaixo do DSCR durante a propriedade?

O ICSD é avaliado na originação do empréstimo. Se a receita do aluguel cair após o fechamento, sua obrigação de pagamento mensal não muda; você apenas carrega a lacuna dos recursos pessoais. O credor só verifica novamente o DSCR se você refinanciar.

Perguntas Frequentes

Preciso de um advogado para uma compra pré-construção em Miami?
A Flórida não exige advogado no fechamento, mas recomendo fortemente um para a pré-construção. Um advogado imobiliário analisa o contrato de compra do desenvolvedor, a estrutura do depósito e as cláusulas de cessão. De acordo com a pesquisa imobiliária Florida Bar 2025, 78% dos compradores de pré-construção recorrem a advogados. Espere US$ 1.500 a US$ 4.000 em honorários advocatícios.
O que a FIRPTA está retendo e isso me afeta?
A FIRPTA (Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real) exige que os compradores dos EUA retenham 15% do preço de compra ao comprar de um vendedor estrangeiro. Isto não se aplica à pré-construção de um desenvolvedor dos EUA. De acordo com a orientação do IRS 2026, o FIRPTA se aplica a transações de revenda em que o vendedor não é um cidadão americano.
Qual é o depósito mínimo para reservar uma unidade de pré-construção em Miami?
As reservas normalmente exigem 10% do preço do contrato, reembolsável durante o período de rescisão de 15 dias de acordo com as leis da Flórida. Marcos adicionais elevam os depósitos totais para 30 a 40 por cento por recarga. De acordo com os dados de pré-construção do Miami Realtors 2026, essa estrutura se aplica à maioria das torres de marca.
Posso usar minha compra pré-construção como investimento de aluguel?
A maioria das residências da marca Miami permite aluguéis mínimos de 30 dias de acordo com o zoneamento da cidade. Os aluguéis de curto prazo (menos de 30 dias) são restritos na maioria das zonas de Miami-Dade. De acordo com dados da AirDNA Miami 2026, aluguéis de marca por 30 dias geram uma receita bruta mensal média de US$ 8.500 a US$ 14.000 para unidades de 2 quartos.

Pronto para trabalhar com Gerardo?

Agende uma ligação de 30 minutos. Eu acompanho você através de edifícios, unidades e números específicos relevantes para sua situação. Sem pitch, apenas análise.

Agendar uma Consulta