Real-time analysis on Miami's luxury real estate market. Breaking news, market shifts, and expert commentary by Gerardo Gonzalez.
A Associação da Comunidade de Fisher Island processou a incorporadora HRP Group e registrou um lis pendens nesta semana para congelar o título do depósito de combustível marítimo da ilha, o terreno que a HRP comprou por 180 milhões de dólares no ano passado para erguer torres de luxo, segundo o The Wall Street Journal em 2 de junho. O depósito de 28 milhões de galões abastece os cruzeiros do PortMiami, e o condado de Miami-Dade negocia agora recomprar o terreno por cerca de 400 milhões para mantê-lo em operação. Até que o título seja liberado, nenhuma torre é construída aqui. Para quem observa Fisher Island, este é o momento de acompanhar os terrenos com aprovação e prontos para construir, não os que estão presos nos tribunais.
Uma casa à beira-mar na 5300 N. Bay Road, em Miami Beach, foi vendida por 27 milhões de dólares em um negócio totalmente à vista, segundo o New York Post em 1 de junho. Os vendedores pagaram 16,1 milhões em 2024, reformaram o imóvel e saíram com um lucro acima de 10 milhões, mesmo depois de baixar o preço dos 32,5 milhões pedidos em outubro. O comprador é descrito como um empreendedor de tecnologia novo na North Bay Road. Pagar tudo à vista nesse nível confirma o que vejo na prática: o capital sério continua chegando à orla de Miami Beach, mas só no preço certo, então ajuste aos comparáveis e o imóvel vende.
A South Street Partners adquiriu o Solé Miami, o condo-hotel à beira-mar de 249 chaves em Sunny Isles Beach, segundo anúncio da firma em 28 de maio. A South Street administra cerca de 3 bilhões de dólares em ativos e já investiu mais de 1,7 bilhão em capital, conforme seu próprio comunicado, e planeja melhorias nos quartos e nas áreas comuns do resort. Quando um fundo desse porte assina um cheque por um quarteirão à beira-mar em Sunny Isles, ele está apostando nos próximos cinco anos deste submercado, então se você é proprietário aqui, o dinheiro institucional acabou de validar o seu investimento.
Uma mansão à beira-mar em 200 Casuarina Concourse, em Coral Gables, foi vendida por 25,4 milhões de dólares, segundo o The Real Deal. A mesma casa havia sido vendida por 12,3 milhões em 2020, então o vendedor praticamente dobrou o preço em cerca de seis anos. A residência tem cerca de 10.200 pés quadrados, com cinco quartos e quatro banheiros e meio. Uma propriedade de 10.000 pés à beira-mar no Gables dobrar de valor em seis anos não é acaso, é o que uma oferta fixa de lotes com água profunda faz em um mercado tão forte, então se você quer uma propriedade à beira-mar em Coral Gables, me ligue antes de o próximo dono dobrar o preço de novo.
A Robert Finvarb Companies lançou as vendas do NoBe Parc Miami Beach, um condomínio de 15 andares e 232 unidades liberado para aluguel de curta temporada em 7140 Abbott Avenue, em North Beach, segundo o The Real Deal. As unidades vão de estúdios a três quartos, com preços de 570.000 a 2 milhões de dólares, com projeto da Arquitectonica, mobiliário da Crate & Barrel e um deck de amenidades no quinto andar. A entrega está prevista para o fim de 2028. North Beach é para onde eu mando os compradores que querem um condomínio de aluguel flexível com um ponto de entrada real, então se você quer entrar a $570K antes de os preços se reajustarem na entrega de 2028, me ligue e eu mostro qual linha de unidades realmente gera fluxo de caixa.
Uma casa de frente para a água em 6853 Sunrise Court, em Coral Gables, foi vendida por 16,2 milhões de dólares, segundo o The Real Deal. Os vendedores haviam pago 2,1 milhões de dólares pelo terreno em 2004, então a transação marca um ganho de quase oito vezes em 22 anos. Construída em 2023, a residência tem 5.400 pés quadrados, seis quartos, sete banheiros e meio e garagem para seis carros, o que coloca o preço em cerca de 3.000 dólares por pé quadrado, e seu último valor de lista foi de 17 milhões. Quando uma casa nova à beira-mar em Coral Gables fecha a menos de 5 por cento do valor de lista a 3.000 dólares por pé, isso me diz que os compradores continuam pagando por produto pronto sobre a água, então se você quer frente d'água em Coral Gables, me ligue antes de esperar por uma correção que não vai chegar.
Uma casa nova de frente para a água em 1745 West 24th Street, em Miami Beach, foi vendida por 34 milhões de dólares no dia 26 de maio de 2026, colocando a residência de mais de 6.200 pés quadrados em cerca de 5.500 dólares por pé quadrado, segundo o The Real Deal. Um trust assumiu a titularidade de uma LLC ligada à chilena Grupo Empresas FPY, que havia construído a casa de seis quartos e oito banheiros e meio no início deste ano. A transação fica no topo dos preços de casas unifamiliares em Mid-Beach e mostra que o capital chileno está migrando para estruturas de trust nos Estados Unidos. Quando um vendedor consegue sair a 5.500 dólares por pé em produto novo, eu digo aos meus clientes que o piso do frente d'água em Miami Beach já se reajustou, então esperar um desconto nas casas a oeste da baía é uma aposta ruim em 2026.
Uma residência no Palazzo Del Sol, em 7085 Fisher Island Drive, foi vendida por 26,7 milhões de dólares, mais que o dobro dos 13 milhões pagos em 2018, segundo o The Real Deal. A unidade de 7.600 pés quadrados com cinco quartos foi listada por 28,9 milhões antes de fechar 8% abaixo do preço inicial. Um trust assumiu a titularidade da Vicalnic, Corp., prolongando a sequência de fechamentos acima de 20 milhões em Fisher Island bem dentro de 2026. Fisher Island é o único endereço em Miami onde ainda vejo unidades de revenda dobrar de preço em oito anos, e por isso mantenho meus clientes latino-americanos focados ali nos próximos 90 dias.
A Riviera Horizons iniciou as obras do Pagani Residences em 19 de maio de 2026, o primeiro projeto de condomínios nos Estados Unidos do designer automotivo italiano Horacio Pagani e da Pagani Arte, segundo o PROFILEmiami. A torre de 30 andares em North Bay Village vai entregar 70 unidades de esquina projetadas pela A++ Architecture, com preços iniciais de 3,9 milhões de dólares, um calçadão costeiro de 240 pés e acesso a marina. A entrega está prevista para 2027. North Bay Village está acumulando torres com marca rápido, e estou levando meus clientes para lá antes que a próxima onda de preços alcance o corredor de Edgewater.
Compradores estrangeiros responderam por mais da metade das vendas de condomínios novos em 66 projetos no sul da Flórida entre janeiro de 2024 e outubro de 2025, e os latino-americanos concentraram 86% dessa demanda estrangeira, segundo o The Real Deal. Colômbia, México, Argentina e Brasil lideram a lista de compradores, e as incorporadoras agora oferecem ingressos para a Copa do Mundo mais milhas da Latam Airlines para fechar contratos durante a temporada de jogos. Fortune International Group realiza festas de transmissão em seus centros de vendas enquanto os compradores aguardam entre partidas. Quando 86% do capital estrangeiro vem de quatro países latino-americanos, meus clientes brasileiros e colombianos não são a exceção, são o comprador mediano de preconstrução em 2026.
As terminações de condomínios no sul da Flórida atingiram 558,9 milhões de dólares em cinco torres em 2026, lideradas por Portofino South e Flagler Yacht Club com 430 milhões combinados, segundo o The Real Deal. A onda inclui o St. Louis on Brickell Key, onde The Related Group e Terra Group buscam a primeira terminação de condomínio na ilha a aproximadamente 1,5 milhões por unidade entre 134 proprietários. Bayshore Park, Harbor Towers e Miami Beach Club completam os cinco negócios ativos. Quando cinco torres dos anos 1950 e 1960 caem ao mesmo tempo, me diz que o próximo inventário de Miami a 5.000 dólares por pé quadrado está sendo construído sobre uma área que hoje vale menos de 2.000 dólares.
Uma casa de 4.500 pés quadrados no 6380 North Bay Road em Miami Beach foi vendida por $25,5 milhões em 21 de maio, fixando a residência de 4 quartos em cerca de $5.700 por pé quadrado, segundo o The Real Deal. Richard e Barbara Lane venderam para a Varuna 6380 NBR LLC depois de pagar $9 milhões pelo imóvel em 2020, garantindo cerca de 2,8x em seis anos. O último preço pedido era $26,5 milhões, então o fechamento chegou a aproximadamente 96% do pedido. Quando um trade de 6 anos na North Bay Road imprime $5.700 por pé quadrado dentro da margem do pedido, me diz que o preço de casas unifamiliares em Miami Beach continua apertando, não afrouxando, mesmo com a nova oferta de condomínios crescendo do outro lado da baía.
Uma casa à beira-mar no 216 Bal Bay Drive em Bal Harbour foi vendida por quase $29 milhões em 14 de maio, fixando a casa de três quartos, 3.000 pés quadrados e construída nos anos 50 em cerca de $9.667 por pé quadrado, segundo o The Real Deal. Um trust administrado pelo advogado Mark Meland comprou a propriedade de um trust ligado a Luis Arevalo, que pagou $7,5 milhões pelo imóvel em 2015. Quando uma casa de 3 quartos candidata a demolição em Bal Bay imprime quase 4x a base de 2015, fica claro que o negócio é pela terra e pela água, não pela casa, e que o terreno em Bal Harbour continua se reprecificando para cima na entrada do verão.
Uma casa de seis quartos em 285 Woodcrest Road, em Key Biscayne, foi fechada por US$ 6,7 milhões em 13 de maio, um pouco acima do preço pedido de US$ 6,66 milhões, de acordo com o The Real Deal. O vendedor, uma LLC vinculada ao CEO do PK Management Group, Pedro Kolychkine, pagou US$ 1,9 milhão pela casa de 3.600 pés quadrados da década de 1950 em 2022, garantindo cerca de 3,5x em menos de quatro anos. Quando o estoque datado em uma ilha de 1,4 milhas quadradas ainda é negociado acima do pedido, isso confirma o quão escassa a verdadeira oferta de Key Biscayne permanece no verão.
Uma cobertura de 6.100 pés quadrados no UNA Residences em Brickell foi fechada por US$ 17,8 milhões em 12 de maio, fixando o preço da unidade em cerca de US$ 2.900 por pé quadrado, de acordo com o The Real Deal. O comprador é NZC Miami LLC. Numa torre de 47 andares à beira-mar em Brickell, este fechamento confirma que a demanda institucional por produtos de marca e prontos para morar no topo do mercado permanece firme no início da temporada de verão.
Os desenvolvedores de especificações estão de volta à construção de mansões ultraluxuosas em Miami depois que os preços das casas acabadas subiram de US$ 4.500 para mais de US$ 6.000 por metro quadrado, de acordo com o The Real Deal. O desenvolvedor Todd Glaser gastou US$ 105 milhões em um local em Miami Beach, onde planeja uma mansão de US$ 300 milhões, e o desenvolvedor Miguel Bubis pagou US$ 10,3 milhões por um lote em Bay Point visando uma saída de US$ 33,8 milhões a US$ 4.500 por pé quadrado. Quando os construtores conseguem definir essas margens, isso confirma que a procura por produtos de luxo chave na mão ultrapassou a oferta no topo do mercado de Miami.
Uma casa recém-construída à beira-mar em 845 East Dilido Drive, em Miami Beach, foi vendida por US$ 35 milhões, de acordo com o The Real Deal. O vendedor, uma LLC administrada por Michael Parker, comprou a propriedade de 6.100 pés quadrados em 2025 por US$ 19,5 milhões, obtendo um ganho de US$ 15,5 milhões em menos de um ano. O comprador é um trust vinculado a um endereço de São Francisco. A US$ 5.737 por pé quadrado, esse fechamento confirma que o produto pronto para uso à beira-mar em Miami Beach continua a atrair compradores de fora do estado com fluxo de caixa, mesmo com o aumento de estoques mais amplos em Miami-Dade.
O Seaway da Fort Partners no The Surf Club North em Surfside está se aproximando de uma lotação total de US$ 400 milhões em apenas 10 unidades, com média de US$ 38,6 milhões por fechamento, de acordo com o The Real Deal. A unidade mais recente, Penthouse 9, foi negociada a US$ 41 milhões, ou US$ 5.190 por pé quadrado. Os produtos boutique de luxo nesta escala estão redefinindo o preço máximo que os compradores pagarão pela beira-mar em Miami-Dade.
O desenvolvedor de especificações Francisco Perez vendeu a propriedade à beira-mar em 1727 West 24th Street em Miami Beach por US$ 38,5 milhões, de acordo com o The Real Deal. Perez pagou US$ 13 milhões pelo local em 2022, gerando um ganho de US$ 25,5 milhões em quatro anos. O comprador é um trust vinculado a Robert Johnson. Este fechamento confirma que o produto com especificações à beira-mar de Miami Beach nesta faixa de preço ainda atrai compradores endinheirados na primavera de 2026, mesmo com o estoque acima de US$ 20 milhões subindo em Miami-Dade.
A fusão de duas das maiores redes de corretagem residencial formará uma plataforma de 180.000 agentes abrangendo mais de 110 países e 8.500 franqueados, e o negócio deverá ser fechado no segundo semestre de 2026. Miami é a sede global nomeada. Uma plataforma dessa escala escolher Miami como base confirma a posição da cidade como o principal centro de capital imobiliário internacional.
Surf Row Residences em Surfside fechou um empréstimo de construção de US$ 30,5 milhões para seu projeto de luxo de 24 unidades, de acordo com o resumo de negócios do The Real Deal em 4 de maio no sul da Flórida. A construção vertical está agora liberada para começar, com meta de entrega em 2027. Com 24 residências, este está entre os projetos mais boutique no atual pipeline do sul da Flórida. O novo luxo de Surfside tem preços consistentemente entre US$ 2.000 e US$ 3.000 por pé quadrado, uma faixa que se mantém desde 2023 e reflete o prêmio de segurança estrutural que os compradores agora pagam por novas construções em conformidade com pós-SB-4D no corredor de Surfside e Bal Harbour.
O Waldorf Astoria Residences Pompano Beach, do Related Group e da Merrimac Ventures, atingiu o máximo de 28 andares à beira-mar do Condado de Broward. A torre de 92 residências em 1350 South Ocean Boulevard está mais de 85% sob contrato, com entrega confirmada no verão de 2027. Design de Nichols Architects, interiores de BAMO. O projeto marca a segunda torre residencial da marca Waldorf do Related Group no sul da Flórida.
O resumo de negócios do Real Deal em 4 de maio no sul da Flórida inclui um condomínio em Fisher Island na Fisher Island Drive que foi vendido por US$ 10,2 milhões. A unidade de três quartos abrange cerca de 3.800 pés quadrados, colocando o preço por metro quadrado em cerca de US$ 2.700. O planejador financeiro Mariano Henin vendeu para os advogados William e Juliean Charouhis. Fisher Island é negociado entre os preços mais altos por metro quadrado em Miami-Dade, consistentemente acima de US$ 2.500 desde o início de 2024.
Também na mesma rodada de negócios: uma mansão à beira-mar em 3052 North Atlantic Boulevard em Fort Lauderdale foi vendida por US$ 26 milhões, com a LLC do fundador da WeatherTech, David MacNeil, vendendo para o Urban Group Realty Corp de Pablo Umansky. A velocidade dos negócios de luxo em dois condados permanece consistente com as tendências do primeiro trimestre de 2026 relatadas pelo Keyes Q1 2026 Luxury Report, que registrou 504 fechamentos de condomínios de luxo em Miami-Dade, um aumento de 15,9% no ano anterior. ano.
SB Development e Hazelton Capital Group lançaram oficialmente as vendas e inauguraram o The Cove Residences no bairro de Edgewater, em Miami. A torre de 40 andares à beira-mar em 1800 N Bayshore Drive oferecerá 134 condomínios de um a quatro quartos. Com Edgewater custando em média US$ 1.400 por metro quadrado para novas construções, The Cove entra em um submercado que absorveu todos os lançamentos de luxo desde 2022 sem uma redução significativa de preços.
No mesmo dia, o Constellation Group e o The Boschetti Group inauguraram o CORA Merrick Park, um condomínio boutique de 74 unidades com foco no bem-estar na 4241 Aurora Street em Coral Gables. O prédio estava supostamente esgotado antes desta inauguração, o que conta tudo sobre a demanda dos compradores por produtos boutique nos subúrbios de Miami. Quando um incorporador inicia a construção de um edifício esgotado, esse não é um mercado fraco.
Duas inaugurações de boutiques em uma única manhã de maio confirmam a história de absorção pré-construção que acompanho todas as semanas: edifícios subdimensionados e bem localizados em Miami continuam a liquidar o estoque mais rápido do que o gasoduto pode substituí-lo. Se você está aguardando uma correção de preço antes de entrar na pré-construção, esses lançamentos são uma prova de que você está observando o sinal errado.
O resumo semanal de negócios do Real Deal de 4 de maio confirma a venda de casas mais caras no sul da Flórida para o período que termina em 1º de maio: um lote à beira-mar em 6465 Pine Tree Drive Circle, Miami Beach, vendido por US$ 12,2 milhões para Sean Tolkin, cofundador da Press On Ventures. Os compradores planejam demolir e construir novos. Os terrenos à beira-mar de Miami Beach nesta faixa de preço continuam a atrair fundadores de tecnologia e executivos financeiros que se mudam do Nordeste.
Os dados da S&P Case-Shiller divulgados hoje mostram que os preços das casas em Miami subiram 0,55% mês a mês em fevereiro de 2026, com a variação anual estável em -0,03%. Os ganhos mensais confirmam a estabilidade do piso de preços no metrô de Miami. Para os compradores que precificam contratos de pré-construção na faixa de US$ 2 milhões a US$ 5 milhões, a valorização mensal consistente significa que os preços de tabela atuais carregam um risco limitado de correção no curto prazo.
De acordo com os registros do condado de Miami-Dade analisados pelo The Real Deal, quase 50 compradores já fecharam no Una Residences, a torre de luxo de 47 andares na 175 SE 25th Road, no sul de Brickell. O volume combinado em dólares desses fechamentos é de US$ 172 milhões, colocando o preço médio unitário fechado em cerca de US$ 3,44 milhões. A torre recebeu seu Certificado Temporário de Ocupação da cidade de Miami em 26 de fevereiro de 2026, e os fechamentos têm acelerado desde então.
O Una Residences tem 135 unidades no total, projetadas por Adrian Smith e Gordon Gill (a mesma empresa por trás do Burj Khalifa) para o desenvolvedor OKO Group. Com o edifício relatado com mais de 90% vendido, esses fechamentos validam um preço mínimo no corredor de luxo sul de Brickell que irá ancorar novo estoque comparável para os próximos anos. Quando 50 compradores fecham com uma média de US$ 3,44 milhões em menos de 60 dias após o TCO, o mercado não está especulando. Está em execução.
Para os compradores que estão considerando o restante do pipeline de pré-construção em Brickell, Coconut Grove e Edgewater, os dados de fechamento da Una Residences confirmam que os compradores de ultraluxo não estão dando descontos. Eles estão fechando na hora ou perto dela. Esse é um contexto relevante para qualquer pessoa que precifique um novo contrato na faixa de US$ 2 milhões a US$ 5 milhões hoje. Se você quiser saber como as compensações do Una Residences afetam os preços atuais de pré-construção no sul de Brickell, ligue diretamente para (305) 964-8614.
O bairro Park West acaba de entrar em um novo capítulo. A CBRE está comercializando o Miami Business and Entertainment District, um local de 6,6 acres no centro de Miami, a um preço inicial de US$ 500 milhões. É a maior parcela de desenvolvimento contígua remanescente no núcleo urbano, com direito a mais de 10 milhões de pés quadrados de densidade de uso misto e até 6.602 unidades residenciais. Este é o tipo de comércio de terras que remodela o horizonte.
Para contextualizar em escala: 6.602 unidades residenciais em construção equivalem aproximadamente a adicionar um novo Edgewater inteiro à rede do centro da cidade. O local está posicionado para desenvolvimento em fases residenciais, hotéis, escritórios e varejo, o que significa que o comprador provavelmente será um desenvolvedor institucional ou um consórcio de capital, em vez de uma loja de projeto único.
O que isto sinaliza para compradores e investidores neste momento: terrenos nesta escala no centro de Miami não são transacionados silenciosamente. Um negócio de terrenos no valor de 500 milhões de dólares chama a atenção do capital global. Se isso fechar, espere que o valor das ruas ao redor de Park West e do centro da cidade acelere à medida que os cronogramas de desenvolvimento forem definidos. Para qualquer pessoa que rastreie pontos de entrada pré-construção no corredor adjacente de Brickell, esta é a história a seguir neste trimestre.
Atualizarei esta página à medida que a transação avança. Se você quiser entender como um negócio como esse afeta os edifícios que monitoro atualmente para os clientes, entre em contato diretamente.
Os números do segundo trimestre de 2026 chegaram e confirmam o que tenho visto no terreno. Imóveis com preços acima de US$ 1 milhão viram o volume de vendas saltar 21% em relação ao mesmo período do ano passado, com 1.454 imóveis totais vendidos a um preço médio de US$ 1.215.244 (aumento de 17,5% A/A). Os compradores à vista representaram 44% de todos os fechamentos em janeiro, quase o dobro da média nacional de 27%.
Coral Gables liderou todos os bairros com um preço médio de venda de US$ 3,4 milhões, seguido por Bal Harbour com US$ 3,2 milhões. O segmento de luxo está claramente a separar-se do mercado mais amplo: embora o inventário global tenha aumentado para dar aos compradores mais espaço de negociação, o nível superior está a absorver rapidamente. De acordo com a Associação de Corretores de Imóveis de Miami, a relação entre preços listados e vendidos é de 93,3%, o que significa que os vendedores ainda exigem preços fortes para produtos bem posicionados.
Conclusão: se você está comprando na faixa de US$ 1 milhão ou mais, o mercado é competitivo. Se você espera menos de US$ 1 milhão, você tem mais poder de negociação hoje do que em qualquer momento dos últimos três anos.