Compradores estrangeiros geralmente usam LLCs americanas para imóveis em Miami a fim de limitar a responsabilidade pessoal, simplificar o planejamento sucessório e ter flexibilidade no tratamento FIRPTA na revenda. Abrir uma LLC na Flórida exige um EIN, conta bancária nos EUA, agente registrado e relatório anual. Uma LLC de um único membro é desconsiderada para imposto federal; com vários membros, é tributada como sociedade por padrão. Fonte: Estatuto da Flórida, Capítulo 605, Publicação 3402 do IRS.

Os compradores estrangeiros de imóveis em Miami que possuem em nome pessoal enfrentam um imposto imobiliário de 40% nos EUA sobre valores acima de US$ 60.000 no momento da morte. Para compradores de países não abrangidos pelo tratado (a maior parte da América Latina, Médio Oriente, Ásia), esta é uma exposição catastrófica. A solução padrão: manter a propriedade por meio de uma Florida LLC, que por sua vez é propriedade de uma empresa estrangeira ou de um fundo fiduciário em seu país de origem. Isso bloqueia totalmente o imposto sobre heranças nos EUA.

Estrutura Básica

Miami Real Property (de propriedade da LLC) -> Florida LLC -> Foreign Corporation or Trust (país de origem). Como a empresa estrangeira é proprietária da LLC, e não você pessoalmente, seu patrimônio nos EUA não inclui a propriedade dos EUA em caso de morte, apenas as ações da empresa estrangeira, que é estrangeira e não está sujeita ao imposto sobre heranças nos EUA.

Etapas para configurar

  1. Formulário Florida LLC via Sunbiz.org (taxa de registro de US$ 125, US$ 138 anual)
  2. Obtenha EIN do IRS (Formulário SS-4, sem custo)
  3. Conta bancária aberta na Florida LLC (requer EIN e acordo operacional)
  4. Configure uma entidade controladora estrangeira em seu país de origem (a estrutura depende do país)
  5. Executar acordo operacional tornando a controladora estrangeira o único membro
  6. Fechar propriedade em nome LLC

Custos típicos

  • Formação de Florida LLC: $ 125 + $ 100-500 taxas legais = $ 625 no total
  • Formação de pais estrangeiros: US$ 1.500 a US$ 5.000 dependendo do país
  • Anual Florida LLC: depósito de $ 138
  • CPA anual (preenchimento do formulário 5472): US$ 1.500 a US$ 3.000
  • Conformidade anual com pais estrangeiros: US$ 500 a US$ 2.000, dependendo do país

O que você ganha

Eliminação da exposição ao imposto imobiliário dos EUA sobre propriedades em Miami. Proteção de ativos (escudo de responsabilidade LLC). Privacidade (os registros de propriedade de LLC são menos públicos do que os registros de escrituras pessoais). Portabilidade multipropriedade (a mesma LLC pode conter múltiplas propriedades em Miami).

O que você perde

Penalidade na taxa de hipoteca: alguns credores cobram taxas 0,25-0,50% mais altas para mutuários LLC. Transações em dinheiro mais simples não desencadeiam isso. Custos de transferência: se você formar a LLC depois de já possuir em nome pessoal, você pagará novamente os selos documentais e as taxas de gravação. Complexidade de conformidade anual: o preenchimento do Formulário 5472 junto ao IRS é obrigatório e a multa pelo não preenchimento é de US$ 25.000 ou mais.

Quando NÃO usar uma LLC

Compradores de países isentos de tratados com isenções de grandes propriedades (Canadá, Reino Unido, Alemanha, etc.) geralmente ganham pouco com a estruturação de LLC. Para esses compradores, a propriedade do nome pessoal é mais limpa e barata. Além disso, se a propriedade for sua residência principal genuína (não apenas para fins fiscais), os benefícios de isenção de bem de família favorecem a propriedade do nome pessoal. Para uma análise detalhada de como esta decisão se aplica especificamente aos compradores do Reino Unido, incluindo o contexto de abolição dos não-domésticos em 2025, consulte meu guia para compradores britânicos em Miami.

"A estruturação de uma LLC é a decisão fiscal de maior ROI que a maioria dos compradores estrangeiros tomará. Gastar US$ 4.000 antes de fechar para evitar US$ 400.000 em imposto sobre heranças 15 anos depois é o melhor negócio no mercado de luxo de Miami."

Planejando uma compra em Miami e precisa decidir sobre a estrutura de propriedade? Entre em contato e colocarei você em contato com um CPA transfronteiriço e um advogado imobiliário da Flórida para construir a estrutura certa antes de fechar.

“Fechei transações com compradores internacionais em vários países. Aqueles que chegaram com uma lista de verificação de perguntas específicas sobre reservas, depósitos e termos de cessão negociaram melhor de forma consistente nos termos finais.”Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass

Perguntas Frequentes

Preciso de uma LLC como comprador estrangeiro?

Recomendado para compradores de países fora do tratado (a maior parte da América Latina, Oriente Médio, Ásia). Opcional para compradores de países com tratados com isenções de grandes propriedades (Canadá, Reino Unido, Alemanha, França, Itália, Japão).

Quanto custa abrir uma LLC na Flórida?

Declaração estadual: $ 125 iniciais + $ 138 anuais. Configuração legal: $500-$1.000 típico. Aconselhamento transfronteiriço: $1.500-$3.000. Inicial total: $ 2.000- $ 4.000.

Posso transferir uma propriedade existente para uma LLC após o fechamento?

Sim, por meio de escritura de quitclaim para a LLC. Você pagará selos documentais (US$ 0,60 por US$ 100 de valor da propriedade ou saldo hipotecário) e taxas de registro. É mais limpo formar a LLC e comprá-la originalmente.

A propriedade da LLC afeta minha hipoteca?

Sim. Alguns credores cobram taxas 0,25-0,50% mais altas para mutuários LLC. Outros tratam da mesma forma. Os credores DSCR escrevem rotineiramente para LLCs sem diferença de taxa.

O meu nome LLC é de registro público?

Sim, no Sunbiz.org, mas os nomes dos membros não aparecem publicamente, a menos que exigido pelo tipo de entidade. Você pode usar um agente registrado para privacidade do endereço.

Devo declarar impostos nos EUA anualmente se possuir através de uma LLC?

Sim. Formulário 5472 anualmente se a LLC for de propriedade estrangeira (desconsiderado para impostos, mas obrigado a relatar propriedade estrangeira). Formulário 1040-NR se a LLC gerar receitas provenientes dos EUA. O não preenchimento do Formulário 5472 acarreta uma multa de US$ 25.000.

Perguntas Frequentes

Preciso de um advogado para uma compra pré-construção em Miami?
A Flórida não exige advogado no fechamento, mas recomendo fortemente um para a pré-construção. Um advogado imobiliário analisa o contrato de compra do desenvolvedor, a estrutura do depósito e as cláusulas de cessão. De acordo com a pesquisa imobiliária Florida Bar 2025, 78% dos compradores de pré-construção recorrem a advogados. Espere US$ 1.500 a US$ 4.000 em honorários advocatícios.
O que a FIRPTA está retendo e isso me afeta?
A FIRPTA (Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real) exige que os compradores dos EUA retenham 15% do preço de compra ao comprar de um vendedor estrangeiro. Isto não se aplica à pré-construção de um desenvolvedor dos EUA. De acordo com a orientação do IRS 2026, o FIRPTA se aplica a transações de revenda em que o vendedor não é um cidadão americano.
Qual é o depósito mínimo para reservar uma unidade de pré-construção em Miami?
As reservas normalmente exigem 10% do preço do contrato, reembolsável durante o período de rescisão de 15 dias de acordo com as leis da Flórida. Marcos adicionais elevam os depósitos totais para 30 a 40 por cento por recarga. De acordo com os dados de pré-construção do Miami Realtors 2026, essa estrutura se aplica à maioria das torres de marca.
Posso usar minha compra pré-construção como investimento de aluguel?
A maioria das residências da marca Miami permite aluguéis mínimos de 30 dias de acordo com o zoneamento da cidade. Os aluguéis de curto prazo (menos de 30 dias) são restritos na maioria das zonas de Miami-Dade. De acordo com dados da AirDNA Miami 2026, aluguéis de marca por 30 dias geram uma receita bruta mensal média de US$ 8.500 a US$ 14.000 para unidades de 2 quartos.

Pronto para trabalhar com Gerardo?

Agende uma ligação de 30 minutos. Eu acompanho você através de edifícios, unidades e números específicos relevantes para sua situação. Sem pitch, apenas análise.

Agendar uma Consulta