Se um comprador de pré-construção em Miami inadimplir, o incorporador normalmente retém o depósito total pela cláusula de perdas e danos do contrato (geralmente 10 a 30 por cento do preço de compra). Pelo Estatuto da Flórida 718.202, se o comprador ficar inadimplente, os fundos em conta de garantia vão para o incorporador, e só os primeiros 10 por cento do preço precisam ficar em garantia; depósitos acima disso podem ser usados na obra se o contrato permitir. Alguns contratos permitem cessão antes do fechamento, o que pode recuperar parte do depósito.

Os depósitos pré-construção de Miami totalizam 20% a 50% do preço de compra, divididos em 2 a 3 anos de construção. A vida muda durante essa janela. A perda de emprego, o divórcio, a desvalorização cambial, problemas de saúde ou uma recessão no mercado imobiliário podem tornar impossível sustentar o calendário de depósitos remanescente. Os compradores me perguntam regularmente o que acontece se não conseguirem concluir o contrato. A resposta depende da lei da Flórida, dos termos do contrato e de como você lida com a situação.

A cascata padrão sob a lei da Flórida

Quando você perde um pagamento de depósito agendado, o desenvolvedor envia um aviso padrão. O contrato define o prazo para sanar; nos contratos que reviso costuma ser questão de dias ou semanas, não meses, então leia essa cláusula antes de assinar. Se não curar, o desenvolvedor tem vários remédios:

A maioria dos compradores não lê a cláusula de default até ela assustá-los. Saiba exatamente o que você perde e em que prazo antes de assinar, porque aquela deposit ladder não é flexível depois.

  • Reter todos os depósitos pagos até o momento (resultado padrão)
  • Revenda a unidade e procure você por qualquer déficit em relação ao preço do contrato original
  • Processar por desempenho específico (raro, mas legal)
  • Reportar a inadimplência às agências de crédito

O resultado mais comum: você perde todos os depósitos pagos até agora. Em uma unidade de US$ 2 milhões com 30% depositados (US$ 600.000), isso representa uma perda de US$ 600.000. O desenvolvedor revende a unidade e mantém os depósitos originais e os depósitos do novo comprador.

Opção 1: Cessão de Contrato (Melhor Opção, Quando Disponível)

A maioria dos contratos de pré-construção de Miami permite atribuição: transferir seu contrato de compra para um novo comprador mediante o pagamento de uma taxa (definida pelo contrato do incorporador; nos contratos que reviso costuma ser uma pequena porcentagem do preço de compra). Se você ceder antes do fechamento, você recuperará seus depósitos menos a taxa de cessão. Esta é a saída mais limpa. Os preços atuais do mercado secundário nas tarefas de pré-construção de Miami variam de 0% a 15% de prêmio sobre o preço original se o mercado estiver subindo, ou de 5% a 20% de desconto se o mercado estiver enfraquecendo.

Opção 2: renegociação do desenvolvedor

Antes de perder um pagamento, fale com o desenvolvedor. Alguns estenderão os cronogramas de depósito, reduzirão o saldo final ou permitirão que você faça o downgrade para uma unidade menor. Isso requer negociação, mas não custa nada tentar. Os desenvolvedores preferem qualquer acordo a um padrão, especialmente em um mercado mais fraco, onde teriam que revender.

Opção 3: vender sua posição contratual (atacado)

Compradores atacadistas especializados compram contratos de pré-construção em dificuldades com desconto. Você recupera parte do seu depósito, com um desconto negociado, e o atacadista assume as obrigações restantes. Esta é uma opção de último recurso, mas melhor do que o confisco total.

Opção 4: Negociação de Dificuldades

Se você puder documentar dificuldades financeiras genuínas (emergência médica, evento catastrófico na vida), alguns desenvolvedores permitirão reembolsos parciais de depósitos. Isso é discricionário e raro, mas não impossível. Peça ao seu advogado que apresente formalmente a dificuldade por escrito.

O que você NÃO deve fazer

  • Pare de responder aos avisos do desenvolvedor. Deixar de pagar em silêncio é o pior resultado.
  • Tentativa de registrar litispendência ou penhor sobre a unidade sem aconselhamento jurídico. Isso expõe você a reconvenções do desenvolvedor.
  • Assine um contrato de cessão genérico sem revisão de advogado. Os contratos de cessão têm implicações fiscais e de responsabilidade.
  • Suponha que você recuperará depósitos em caso de falência. A proteção de garantia da Flórida termina no marco da construção; depois disso, os depósitos não são segregados.

Prevenção: o que fazer antes de assinar

Minha lista de verificação pré-contrato para cada cliente: teste de estresse do cronograma de depósitos em 150% dos valores declarados (em caso de modificações contratuais ou atualizações opcionais), verifique reservas líquidas suficientes para manter depósitos por 36 meses, independentemente da renda, e negocie cláusulas de pausa de depósito ou depósitos reduzidos se sua renda tiver alguma volatilidade. A pré-construção na Flórida é um investimento ilíquido de longa data. Os compradores que entram sem reservas adequadas criam as condições para inadimplência futura. Parte desse planejamento é saber, antes de assinar, para o que você realmente vai se qualificar no fechamento: detalho os tipos de empréstimo e suas exigências de entrada no meu guia sobre financiamento e opções de hipoteca na pré-construção em Miami.

“Quando um comprador teme a inadimplência em um depósito de pré-construção, a primeira coisa que eu faço é ler linha por linha a cláusula de inadimplência do contrato de compra, para que ele saiba exatamente o que a incorporadora pode reter.”Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass

"Todas as inadimplências que ajudei os clientes a enfrentar nos últimos cinco anos eram evitáveis com um planejamento pré-contratual adequado. As opções legais após a inadimplência são limitadas e caras. A prevenção é mais barata do que a solução."

Está com dificuldades com um cronograma de depósito pré-construção ou está considerando fazer uma reserva? Entre em contato antes de assinar. Eu coloco margens de segurança de depósito em cada contrato que ajudo a negociar.

Perguntas Frequentes

Posso receber meu depósito de pré-construção de volta se não conseguir fechar?

É improvável sem uma cessão. Pelo Estatuto da Flórida 718.202, se o comprador ficar inadimplente, os fundos em garantia vão para o incorporador, e os depósitos acima dos primeiros 10 por cento do preço podem já ter sido gastos na obra se o contrato permitia. Se você ficar inadimplente, o incorporador normalmente retém todos os depósitos como perdas e danos prefixados.

Como funciona a atribuição de contrato?

Você transfere seu contrato de compra para um novo comprador por uma taxa de cessão definida pelo contrato do incorporador. O novo comprador assume o cronograma de depósitos restante e fecha a unidade. Você recupera seus depósitos pagos menos a taxa de cessão.

O desenvolvedor pode me processar se eu falhar?

Sim, de acordo com a lei da Flórida. O desenvolvedor pode processar por desempenho específico (forçando você a fechar) ou por danos iguais à diferença entre o preço do contrato e o preço de revenda. A maioria dos desenvolvedores busca indenização; desempenho específico é raro.

Existe um período de reflexão após a assinatura?

Sim. Pelo Estatuto da Flórida 718.503, o comprador pode anular um contrato com o incorporador por aviso escrito em até 15 dias depois de assinar e receber todos os documentos que o incorporador deve entregar. Os contratos às vezes dão direitos extras de cancelamento durante a reserva. Encerradas essas janelas, o contrato é vinculante.

E se o desenvolvedor atrasar significativamente o projeto?

Depende do prazo final de conclusão escrito no seu contrato, então leia essa cláusula antes de assinar. Se o incorporador não cumprir a data limite do contrato, você pode ter direito de cancelar e recuperar os depósitos; um advogado deve revisar a redação exata.

O meu seguro residencial cobre inadimplência antes da construção?

Não. Não existe nenhum produto de seguro ao consumidor para inadimplência de depósito pré-construção. Sua gestão de riscos está inteiramente nos termos do contrato e nas suas reservas financeiras antes da assinatura.

Perguntas Frequentes

Preciso de um advogado para uma compra pré-construção em Miami?
A Flórida não exige advogado no fechamento, mas em um contrato em que a cláusula de inadimplência decide se você perde todo o depósito, quero um advogado lendo essa cláusula antes de você assinar. Um advogado imobiliário revisa o contrato de compra do incorporador, a estrutura da conta de garantia e as cláusulas de cessão.
O que a FIRPTA está retendo e isso me afeta?
Pela FIRPTA, quem compra de um vendedor estrangeiro geralmente deve reter 15 por cento do valor realizado, como explica o IRS. Não se aplica quando você compra novo de um incorporador dos EUA, mas vai se aplicar quando você revender se for uma pessoa estrangeira.
Qual é o depósito mínimo para reservar uma unidade de pré-construção em Miami?
Varia conforme o incorporador. Pelo Estatuto da Flórida 718.202, um depósito de reserva deve ficar em conta de garantia e ser devolvido integralmente mediante pedido por escrito até você assinar o contrato de compra. Depois da assinatura, os depósitos seguem o cronograma do contrato; nos contratos que reviso costumam chegar a 30 a 40 por cento antes da conclusão da obra.
Posso usar minha compra pré-construção como investimento de aluguel?
Só se a declaração registrada do edifício e as regras locais permitirem. Os prazos mínimos de locação variam de prédio para prédio, então leia os documentos do condomínio antes de contar com renda de aluguel.

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