O sul da Flórida registrou seu maior número histórico de vendas de condos de US$ 20 milhões ou mais em 2025, segundo a Miami Association of Realtors, com cerca de 361 vendas acima de US$ 10 milhões, as mais desde 2021. Vejo a demanda troféu se descolar do mercado geral: 82 por cento das vendas de condos de US$ 1M+ foram à vista, então o topo ignora os juros enquanto a oferta da faixa intermediária passa de 13 meses. Se você quer uma residência troféu de verdade, garanta a linha específica agora, a escassez, não o ciclo, fixa esse preço.
Existem dois mercados de condos em Miami agora, e eles caminham em direções opostas. O que quase todas as manchetes descrevem está esfriando: o estoque de condos subiu para cerca de 12.500 anúncios ativos, perto de 13 meses de oferta segundo dados da Miami Realtors, e isso dá poder de negociação aos compradores da faixa intermediária. O outro mercado, o segmento troféu acima de US$ 10 milhões e sobretudo de US$ 20 milhões, acaba de bater recordes. Quero explicar por que as duas coisas são verdadeiras ao mesmo tempo, porque confundi-las é o erro mais caro que um comprador ou vendedor de luxo pode cometer em 2026. O quadro para avaliar produto novo está dentro do guia do comprador pré-construção de Miami.
O recorde de 2025, em números
Segundo a Miami Association of Realtors, o sul da Flórida se manteve como o principal polo de condomínios de ultraluxo do país em 2025, registrando seu maior número histórico de transações de US$ 20 milhões ou mais. A região também teve atividade quase recorde na faixa de US$ 10 milhões ou mais, tanto em condos quanto em casas. No total, o sul da Flórida somou cerca de 361 vendas acima de US$ 10 milhões em 2025, o maior total anual desde o boom de 2021.
Coloque em contexto. O recorde histórico de vendas de ultraluxo foi de 444 em 2021, durante uma migração de riqueza irrepetível. Para 2026 projetam-se cerca de 426, a um passo desse pico. Isto não é um repique especulativo se apagando; é um platô alto que se sustenta três anos após a onda que o criou. Para um segmento que muitos esperavam que esfriasse com força quando os juros subissem, manter-se perto do recorde absoluto é a verdadeira notícia.
O recorde de condos de US$ 20 milhões ou mais importa justamente porque é a faixa mais difícil de preencher. Só existem tantas residências de andar inteiro, coberturas de marca e propriedades à beira-mar no céu. Bater um recorde de transações nessa faixa significa que a demanda está chegando a um estoque genuinamente escasso, não apenas escoando produto de luxo de entrada. Esse é o sinal que separa um topo saudável de uma faixa intermediária em rotação.
Por que o topo se descola do mercado geral
O dado mais importante do mercado de condos de luxo de Miami é a parcela à vista. Segundo dados da Miami Association of Realtors, 82 por cento das vendas de condos de US$ 1 milhão ou mais foram fechadas à vista em 2025. No segmento troféu acima de US$ 10 milhões essa parcela sobe ainda mais; são famílias globais de altíssimo patrimônio e family offices, não compradores financiados. Quando a compra é à vista, o custo do dinheiro é irrelevante. Quem assina um cheque de US$ 22 milhões não liga se a hipoteca de 30 anos está a 6 ou 7 por cento, porque não há hipoteca.
Por isso o relato do mercado geral e o do mercado troféu podem ser verdadeiros ao mesmo tempo. Abaixo de cerca de US$ 2 milhões, uma fatia relevante dos compradores é sensível aos juros e depende de financiamento, então, com a oferta subindo para cerca de 13 meses, fizeram uma pausa ou pediram concessões. Acima de US$ 10 milhões, o grupo de compradores está isolado dos juros, e a restrição passa do financiamento para a oferta. Simplesmente não há residências irreplicáveis suficientes para o capital que as busca.
O estoque conta o mesmo ao contrário. Os 12.500 anúncios ativos que pressionam a faixa intermediária são, na esmagadora maioria, unidades padrão em edifícios padrão. Quase nada dessa oferta é uma residência de andar inteiro numa torre de marca à beira-mar ou uma propriedade em uma ilha privada. Então a manchete de "13 meses de oferta" descreve um mercado no qual o comprador troféu nem sequer está olhando. Os dois segmentos dividem um CEP, não um mercado.
Esse descolamento é estrutural, não um capricho de 2026. Miami passou uma década construindo a infraestrutura que os compradores globais ultra ricos exigem: residências de marca, clubes privados, restaurantes de classe mundial e uma base sem imposto estadual de renda que retém o capital depois que ele chega. Esse alicerce é o que permite que o topo se sustente quando a demanda sensível aos juros abaixo dele esfria.
Onde o capital estrangeiro se concentra
Os compradores estrangeiros são o motor do segmento troféu. Relatórios do setor citados pela Miami Realtors apontaram que os compradores internacionais adquiriram cerca de 49 por cento de todas as unidades de condos em obra nova no sul da Flórida num período de 18 meses encerrado em meados de 2025, com compradores de cerca de 73 países. No topo, essa demanda internacional não se espalha por igual; concentra-se num punhado de submercados irreplicáveis.
Os pontos de concentração mais claros são as ilhas e a beira-mar de marca. Brickell Key, Fisher Island, Indian Creek e a orla de Sunny Isles Beach atraem o grosso da atividade de condos de US$ 20 milhões ou mais porque combinam escassez de terreno com a privacidade e segurança pelas quais os compradores globais pagam prêmios. Uma residência nas novas Residences at Mandarin Oriental em Brickell Key, onde o preço sobe rumo aos US$ 100 milhões no topo, é uma classe de ativo diferente de uma torre padrão de Brickell a um quilômetro.
A marca multiplica a escassez. Quando uma torre leva um nome como Waldorf Astoria, Aston Martin ou St. Regis, cria uma categoria única no seu bairro, e os compradores globais tratam a marca como garantia de qualidade e fosso de revenda. Por isso o produto de marca superou o estoque sem marca durante o esfriamento do mercado geral. Os compradores que bateram o recorde de 2025 não perseguiam o preço por metro; compravam o endereço específico que não pode ser replicado.
Para os compradores latino-americanos em particular, a moeda e a estabilidade movem a operação tanto quanto o estilo de vida. Um condo troféu em Miami é um hedge de ativo real, em dólares, numa jurisdição estável e sem imposto estadual de renda. Quando o capital quer sair da volatilidade de casa, o topo do mercado de Miami é um dos primeiros lugares onde ele aterrissa, e aterrissa à vista.
Dois mercados, lado a lado
A forma mais clara de ver a divisão é colocar o mercado geral de condos e o segmento troféu um ao lado do outro. Eles dividem uma cidade, mas quase nada mais sobre como precificam, quem compra ou o que move a demanda.
| Fator | Mercado geral de condos | Segmento troféu (US$ 10M+) |
|---|---|---|
| Oferta | ~13 meses, em alta | Estruturalmente escassa |
| Financiamento | Sensível a juros, costuma ser financiado | 82%+ à vista |
| Comprador | Local e doméstico, usuário final | UHNW global, family offices |
| Poder de negociação | Inclinado ao comprador | Fica com o vendedor nas melhores linhas |
| Tendência 2025 | Esfriando, mais negociação | Recorde de vendas US$ 20M+ |
Leia qualquer linha e as duas colunas não combinam. É justamente esse o ponto: um comprador ou vendedor que lê as manchetes do mercado geral e as aplica a uma residência de US$ 20 milhões está usando o manual errado. O relatório de mercado do Q1 2026 acompanha os dois segmentos para você ver onde a sua faixa de preço realmente está.
O que significa para compradores e vendedores
O descolamento muda a jogada certa conforme o mercado em que você realmente está. Algumas conclusões práticas de como oriento meus clientes em 2026:
- Compradores troféu: compita com certeza, não com preço. As melhores linhas de andar inteiro e coberturas de marca são vendidas a partir de listas de reserva antes do lançamento público, então a relação com as equipes de vendas importa mais do que esperar um desconto que o escasso estoque do topo nunca vai oferecer.
- Compradores da faixa intermediária: use a sua vantagem. Com a oferta perto de 13 meses abaixo de US$ 2 milhões, esta é uma janela real de comprador para negociar preço, créditos de fechamento e incentivos do incorporador no estoque padrão.
- Vendedores troféu: mantenha o seu número em produto irreplicável. Uma residência de verdade à beira-mar ou de marca não compete com o excedente de 12.500 anúncios; precificá-la por esse medo deixa dinheiro na mesa.
- Investidores: o produto de marca e à beira-mar mostrou a maior resiliência de revenda durante o esfriamento, porque a marca e a localização são o fosso. Leia o guia do comprador pré-construção antes de comprometer depósitos.
O erro que vejo com mais frequência é tratar Miami como um único mercado. Não é. Antes de tomar qualquer decisão acima de US$ 10 milhões, confirme que você está precificando contra o segmento troféu e não contra a manchete da oferta geral.
"Os clientes me ligam preocupados com as manchetes de condos de Miami, e minha primeira pergunta é sempre: a que preço? Abaixo de dois milhões, sim, você tem espaço para negociar agora. No topo, a residência que você realmente quer compete com quase nada comparável, e esperar um desconto em estoque irreplicável é como os compradores a perdem. Os dois mercados não são a mesma operação."Gerardo Gonzalez, Grupo Dade de luxo na Compass
Como ajudo compradores e vendedores no topo
Trabalhar no segmento troféu é um ofício diferente de uma venda de condo padrão. As residências são negociadas em silêncio, muitas vezes antes de irem a mercado, e os compradores esperam discrição e velocidade. É isto que ofereço aos clientes em qualquer um dos lados de uma operação acima de US$ 10 milhões.
Falo inglês e espanhol e trabalho com clientes de língua portuguesa com frequência, o que importa porque a maioria dos meus compradores de luxo vem da América Latina e faz uma compra à vista e transfronteiriça no próprio idioma. Tenho relações diretas com as equipes de vendas de cada grande empreendimento de marca e à beira-mar em Miami, então fico sabendo das liberações de listas de reserva e das linhas de andar inteiro fora de mercado antes de chegarem ao mercado aberto.
Para vendedores de produto irreplicável, precifico contra o segmento troféu, não contra o excedente da oferta geral, e posiciono a marca e a localização como o fosso que são. Para compradores transfronteiriços, coordeno com contadores e companhias de título a logística das transferências à vista e o cumprimento das Geographic Targeting Orders que todo fechamento de luxo em Miami-Dade exige. Se você compra ou vende acima de US$ 10 milhões, fale comigo diretamente e eu lhe direi com honestidade em qual dos dois mercados de Miami a sua residência realmente está.
Perguntas Frequentes
