What is SB 4-D and why does it matter for Miami condo buyers?

SB 4-D is the Florida condo safety law passed in 2022 after the Surfside collapse. It requires all condo buildings three stories or taller to complete a Milestone Inspection at 30 years (25 years if within 3 miles of the coast) and a Structural Integrity Reserve Study (SIRS) every 10 years. The law also made reserves mandatory and non-waivable for structural components starting December 31, 2024. Buyers must verify compliance before closing because non-compliant buildings face mandatory special assessments that can run tens to hundreds of thousands of dollars per unit.

What is a Structural Integrity Reserve Study (SIRS)?

A SIRS is a professional inspection of the structural components of a condo building: roof, load-bearing walls, floor, foundation, fireproofing, plumbing, electrical, waterproofing, windows, and any other item with a deferred maintenance expense exceeding $10,000. The SIRS establishes the 30-year funding schedule for each component. Buildings without a compliant SIRS filed with the Division of Florida Condominiums, Timeshares and Mobile Inícios are non-compliant under SB 4-D and face enforcement.

What happens if a Miami condo is non-compliant with SB 4-D?

Non-compliance typically triggers three outcomes: (1) the association must levy a special assessment to fund the reserves shortfall, often in the six-figure-per-unit range for older oceanfront buildings; (2) lenders may refuse to finance units in the building until compliance is restored, collapsing resale values; (3) insurance carriers may non-renew master policies, forcing the association to buy expensive surplus-lines coverage. Post-Surfside, several 1970s and 1980s Miami Beach buildings have issued assessments from $30,000 to over $200,000 per unit.

Does SB 4-D apply to new pre-construction condos?

Yes, but the impact is different. New buildings will not need a Milestone Inspection for 25-30 years from the certificate of occupancy, but they must begin a Structural Integrity Reserve Study at the 10-year mark and maintain non-waivable reserves from day one. For pre-construction buyers, the key question is whether the declaration allows reserve waivers (older declarations often did). Post-SB-4D contracts cannot waive reserves for structural components, which tightens HOA dues but eliminates the reserves-shortfall special-assessment risk.

How do I actually check if a specific Miami building is compliant?

Compliance is verified by (1) requesting the SIRS and most recent Milestone Inspection report from the condo association (buyers have a statutory right to receive these under Florida Statute 718.111(12)), (2) cross-checking the report filing with the Division of Florida Condominiums at myfloridalicense.com, (3) reviewing the most recent 12 months of association meeting minutes for special-assessment discussions, (4) asking the insurance agent for the master-policy status. This tool scores the seven factors a buyer can evaluate; it does not replace the document review.

Should I avoid older Miami condos entirely?

No. Plenty of pre-2000 Miami buildings are in strong financial and structural shape. The filter is not age, it is diligence: buildings with current SIRS on file, fully funded reserves, recent milestone inspections with no deficiencies, and a history of stable HOA dues are buyable at any age. Buildings with deferred maintenance, waived reserves, imminent special assessments, or pending insurance non-renewal should be avoided regardless of age. This tool gives buyers a framework to separate the two.

Miami Condo Verificador de Reservas de Condomínio

Os compradores pós-Surfside, na Flórida, precisam examinar os edifícios quanto à conformidade com o SB 4-D, deficiências de reservas e risco de avaliação especial. Execute uma verificação de 7 perguntas em menos de 2 minutos.

Esta é uma ferramenta de triagem e não um substituto para a revisão completa do documento. Ele pontua os sete fatores de registro público que um comprador pode verificar antes de solicitar a preclusão, SIRS e inspeção de marco da associação.

⚠️ Apenas para fins informativos. Não constitui aconselhamento jurídico, de engenharia ou financeiro. Sempre revise o SIRS real, o relatório de inspeção Milestone e os 12 meses de atas do conselho antes de redigir uma oferta.

Verificação de conformidade em 7 pontos

Responda pelo edifício específico que você está avaliando. Escolha Desconhecido se ainda não revisou o documento; a pontuação irá tratá-lo como de maior risco.

Nome do edifício (opcional, para sua referência)

Ano de construção

Dentro de 3 milhas da costa (aciona regra de inspeção de 25 anos versus 30 anos)

Pontuação de Conformidade

de 100

Conclua a verificação

Responda às 7 perguntas para ver a pontuação de conformidade e a classificação de risco do edifício.

Seus próximos passos

Comece respondendo às 7 perguntas para gerar uma lista de verificação personalizada.

O que solicitar à Associação

Estudo de Reserva de Integridade Estrutural (SIRS) mais recente e relatório do engenheiro
Relatórios mais recentes da Fase 1 e Fase 2 da Milestone Inspection (se aplicável)
Últimos 12 meses de atas de reuniões do conselho
Página principal de declaração de apólice de seguro mais recente
Cronograma de reservas atuais com porcentagem financiada por componente
Histórico de avaliações especiais nos últimos 5 anos
Orçamento anual atual e trajetória de taxas HOA

Como funcionam o SB 4-D e as reservas de condomínio

O que é SB 4-D?

SB 4-D é a lei de segurança de condomínios da Flórida aprovada em 2022 após o colapso de Surfside. Exige inspeções Milestone a 25 ou 30 anos, dependendo da proximidade costeira, um Estudo de Reserva de Integridade Estrutural a cada 10 anos e reservas irrenunciáveis para componentes estruturais a partir de 31 de dezembro de 2024. Os edifícios que não cumprem enfrentam avaliações especiais, retirada do credor e não renovação do seguro.

O que é um SIRS (Estudo de Reserva de Integridade Estrutural)?

Estudo de um engenheiro profissional dos componentes estruturais do condomínio: telhado, fundação, paredes estruturais, encanamento, eletricidade, impermeabilização, janelas e qualquer coisa com manutenção diferida acima de US$ 10.000. O SIRS define o cronograma de financiamento de 30 anos. Prédios sem SIRS registrados são considerados não conformes.

O que acontece se o meu edifício não estiver em conformidade?

Três coisas tendem a acontecer, geralmente em sequência: a associação cobra uma avaliação especial para compensar as reservas (normalmente cinco a seis dígitos por unidade em Miami Beach), os credores recusam-se a financiar as vendas do edifício e a apólice de seguro principal não é renovada. Os valores de revenda entram em colapso até que a conformidade seja restaurada.

Os novos condomínios em pré-construção são automaticamente mais seguros?

Principalmente sim. Os novos edifícios não necessitarão de uma Inspeção Milestone durante 25-30 anos após o CO, e carregam reservas irrenunciáveis desde o primeiro dia sob as regras pós-SB-4D. A compensação são taxas HOA mais altas no primeiro dia porque as reservas não podem ser dispensadas como as declarações mais antigas costumavam fazer.

Devo evitar todos os condomínios mais antigos de Miami?

Não. Muitos edifícios de Miami anteriores a 2000 estão em excelente situação financeira. O filtro não é a idade, é a diligência: edifícios com SIRS atual, 50% + financiamento de reserva, inspeção Milestone limpa recente, histórico HOA estável e seguro mestre atual podem ser adquiridos em qualquer idade. Os edifícios com bandeiras vermelhas nestas métricas são os que devem ser evitados, independentemente da idade.

Quão preciso é este verificador?

Esta é uma ferramenta de triagem baseada em sete fatores que um comprador pode avaliar a partir de registros públicos e documentos de associação. Ele não substitui uma inspeção de engenharia física, uma revisão forense completa das finanças da associação ou aconselhamento jurídico. Use-o para decidir se um edifício vale o gasto de diligência mais profunda.