Los desarrolladores de condominios en Miami ya financian parte de la construcción con dinero de la visa EB-5: una torre de Surfside atrajo 132 millones de dólares de 165 inversionistas, según Inman. Lo que yo miro es la porción, no el titular. Un EB-5 al 13 por ciento de la estructura de capital es un complemento, no lo que sostiene el proyecto. Pregunte qué porcentaje de la recaudación es EB-5 antes de transferir un depósito.
La mayoría de los compradores de preconstrucción estudia el plano, el calendario de depósitos y la trayectoria del desarrollador. Casi nadie pregunta de dónde sale el dinero de la construcción. Esa pregunta subió de volumen este mes: Inman informó el 6 de agosto de 2026 que otro proyecto de condominios en North Miami Beach se suma al Programa EB-5 de Inversionista Inmigrante, formalizando una vía de financiamiento en la que los desarrolladores de Miami se apoyan desde hace años. Si usted está evaluando un contrato, la versión útil de esta noticia no es el ángulo migratorio, que ya cubre mi guía del inversionista EB-5. Es lo que ese capital le hace al proyecto que usted está comprando.
Qué es realmente el capital EB-5 dentro de un proyecto de condominios
El Congreso creó el EB-5 en 1990. Un extranjero que invierte en una empresa comercial estadounidense generadora de empleo, y cuya inversión produce al menos 10 puestos de tiempo completo para trabajadores calificados, puede obtener la residencia permanente para él y su familia inmediata. El programa de los Servicios de Ciudadanía e Inmigración de Estados Unidos pone a disposición unas 9.940 visas de inmigrante cada año.
Bajo la Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022, la inversión mínima estándar es de 1.05 millones de dólares. Baja a 800.000 dólares para proyectos dentro de un Área de Empleo Objetivo, es decir una zona rural o una que el Departamento de Seguridad Nacional designe como de alto desempleo, o para un proyecto de infraestructura. Los grandes desarrollos de condominios califican con frecuencia.
Esta es la parte que le importa a un comprador. Ese dinero no entra en las unidades. Entra en la estructura de capital del desarrollador, junto al préstamo de construcción, el capital propio del promotor y los depósitos de los compradores, como capital o como deuda destinada a financiar la obra. El inversionista EB-5 no está comprando un apartamento. Está financiando el edificio y espera una tarjeta de residencia y la devolución de su capital. Otra persona, posiblemente usted, compra el apartamento.
Cuando un cliente de Bogotá me pregunta si el dinero EB-5 en un proyecto es una señal de alarma, mi respuesta honesta es que el origen del capital importa mucho menos que su porción. Toda torre grande de Miami se financia con dinero ajeno de alguien. Lo que yo quiero saber es si un solo canal de financiamiento carga con tanta parte de la recaudación que un cambio de política al otro lado del mundo podría detener una grúa en Biscayne Boulevard.
Qué tan grande llega a ser la porción del EB-5
El ejemplo divulgado más grande de nuestro mercado da la escala. Las Surf Club Residences con marca Four Seasons en Surfside, la fase nueva construida junto al hotel y las residencias de 2017, reportan fondos EB-5 de hasta 132 millones de dólares provenientes de 165 inversionistas. El proyecto sitúa esa cifra en cerca del 12.8 por ciento de una estructura de capital de 1.035 millones, un dato que Inman citó en su informe de agosto de 2026 sobre esta tendencia.
Lea ese número dos veces, porque corta en ambas direcciones. 132 millones de dólares son una recaudación seria, más de lo que la mayoría de los proyectos del sur de Florida reunirá jamás de una sola fuente. También es una octava parte del total. Siete octavas partes de esa torre se financian con deuda de construcción convencional, capital del promotor y depósitos de compradores. El EB-5 es una pata real del banco. No es el banco.
La demanda que hay detrás tampoco es especulativa. Los compradores extranjeros representaron el 49 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios en el sur de Florida durante los 18 meses cerrados en julio de 2025, según el informe New Construction Global Sales de MIAMI Realtors. En el proyecto de North Miami Beach que perfiló Inman, cerca del 66 por ciento de los compradores vino de fuera de Estados Unidos, encabezados por Colombia, Argentina, México, Italia, España y Turquía. Un desarrollador que añade EB-5 a una torre que vende dos tercios de sus unidades al exterior no está buscando un salvavidas. Está vendiendo un segundo producto a un público que ya está en la sala.
El mercado de fondo también aguanta. Las ventas de condominios en Miami subieron 11.96 por ciento interanual en junio de 2026, hasta 1.058 cierres desde 945, y acumulan alzas interanuales en ocho de los últimos 10 meses, según la MIAMI Association of Realtors. Ese es el contexto que yo querría antes de leer algo siniestro en una línea de la estructura de capital.
La regla de julio de 2026 que podría reducir esta fuente de capital
En julio de 2026 el Departamento de Seguridad Nacional propuso una nueva regla para seguir implementando la Ley de Reforma e Integridad de 2022. La mayor parte codifica cambios ya vigentes. Dos piezas merecen la atención de un comprador.
Primero, el precio. La regla subiría la inversión mínima a 1.4 millones de dólares para proyectos en zonas que el DHS designe como Áreas de Alto Empleo. La ley permite al secretario fijar mínimos de hasta tres veces el umbral estándar en esas zonas, así que esto cabe holgadamente dentro de su autoridad. Una torre en Brickell o Surfside no es una zona de empleo deprimido, que es justo el tipo de ubicación que podría caer en el nivel más alto. Suba el precio de entrada un 33 por ciento sobre el mínimo estándar y el grupo de inversionistas dispuestos a firmar ese cheque se reduce.
Segundo, la fiscalización. La propuesta le da a USCIS un marco explícito para responder al fraude, el abuso, el uso criminal o las amenazas a la seguridad pública que detecte: negar peticiones, revocar las aprobadas, terminar la residencia permanente condicional, cerrar centros regionales e inhabilitar de forma permanente a los participantes. Eso es bueno para la integridad del programa y es una razón más para que el tramo EB-5 de un proyecto sea una porción y no un muro de carga.
Nada de esto es definitivo. Una regla propuesta es una propuesta, y el proceso de comentarios puede cambiarla. Pero si usted está firmando un contrato en una torre que entrega en 2028 o 2029, el entorno de financiamiento dentro de tres años es algo legítimo que preguntar hoy. Mi proceso de compra en preconstrucción paso a paso explica en qué punto del calendario usted todavía tiene margen para preguntar.
Así se compara el dinero EB-5 con el resto del capital que convive en el mismo proyecto:
| Factor | Capital EB-5 | Préstamo de construcción | Su depósito |
|---|---|---|---|
| Quién lo aporta | Inversionistas extranjeros que buscan residencia | Un banco o un prestamista privado | Usted, el comprador de la unidad |
| Qué recibe a cambio | Vía a la residencia más devolución del capital | Intereses y principal | Un apartamento al cierre |
| Porción habitual del capital | Cerca del 13 por ciento en el mayor ejemplo local divulgado | Suele ser la pieza individual más grande | Escalonado, normalmente del 20 al 50 por ciento a la entrega |
| Qué puede interrumpirlo | Política de visas, cambios de inversión mínima, atrasos de trámite | Tasas, tasaciones, política crediticia del prestamista | El ritmo de ventas del proyecto |
| Dónde queda usted si se frena | Indirecto: un hueco de financiamiento que el promotor debe reemplazar | Indirecto: igual, normalmente más disruptivo | Directo: mandan su contrato y las condiciones de custodia |
Esa última fila es la que conviene interiorizar. Su dinero y el del inversionista EB-5 no están en la misma posición ni se rigen por los mismos documentos. Su protección es el contrato de compra y las reglas de custodia de Florida, no el plan de recaudación del promotor. Lo que cambia la concentración de EB-5 son las probabilidades de que el edificio se termine a tiempo, que es un riesgo distinto con un remedio distinto.
Qué preguntar antes de transferir un depósito
Hay una segunda razón por la que los desarrolladores cortejan este capital ahora, y es la misma por la que los compradores están nerviosos. Las reformas posteriores a Surfside subieron con fuerza los costos de mantener un condominio en Miami-Dade. El Metropolitan Center Jorge M. Pérez de Florida International University estima que la cuota mediana de asociación de condominios en Miami-Dade ha subido más del 70 por ciento desde 2016. Los edificios antiguos absorbieron ese golpe; la obra nueva se vende como la manera de esquivarlo. Que eso se sostenga depende de si el presupuesto de reservas se escribió con honestidad, algo que mi guía de salud financiera del edificio recorre línea por línea.
Así que cuando una sala de ventas saque el tema del EB-5, tómelo como una apertura y no como una advertencia. Estas son las preguntas que yo le hago a un equipo de ventas en nombre de un cliente:
- ¿Qué porcentaje de la estructura de capital total es EB-5? Una cifra por debajo del 15 por ciento se lee como complemento. Una bastante por encima merece preguntar por el plan de respaldo.
- ¿El tramo EB-5 está comprometido o todavía se está levantando? Capital comprometido y argumento de venta no son lo mismo, y solo uno de los dos está en el balance.
- ¿El proyecto está en un Área de Empleo Objetivo? La respuesta determina si aplica el mínimo de 800.000 o el de 1.05 millones, y cuánto expone la recaudación a una redesignación como Área de Alto Empleo.
- ¿Quién es el prestamista de construcción y el préstamo ya cerró? Un préstamo sénior cerrado dice más sobre las probabilidades de entrega que cualquier relato sobre el capital propio.
- ¿Qué pasa con mi depósito si el proyecto no arranca obra? Pida el texto de la cláusula de custodia por escrito, no un resumen verbal.
- ¿Cuál es el presupuesto proyectado de la asociación a la entrega? Con esa subida del 70 por ciento en las cuotas desde 2016, un primer presupuesto anual optimista amenaza su rendimiento más que la mezcla de financiamiento del promotor.
Si usted compra desde fuera de Estados Unidos, la estructura de propiedad detrás de esas respuestas importa tanto como las respuestas mismas. Mi guía para el comprador extranjero cubre la parte de entidades, financiamiento y retenciones, y la guía de derramas especiales SB-4D explica qué le hacen las reglas de reservas a la base de costos de un edificio tras la entrega.
"Lo que les digo a los compradores de preconstrucción sobre el EB-5 es que se trata de un hecho de financiamiento, no de una señal de calidad, en ninguna de las dos direcciones. Una torre no es mejor porque el capital inmigrante crea en ella ni peor porque haya necesitado el dinero. Pida el porcentaje. Una porción es normal. Un muro de carga es una pregunta".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
Preguntas frecuentes sobre el capital EB-5 y los proyectos de condominios en Miami
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