Incorporadoras de condomínios em Miami já financiam parte da obra com dinheiro do visto EB-5: uma torre em Surfside atraiu 132 milhões de dólares de 165 investidores, segundo a Inman. O que eu observo é a fatia, não a manchete. Um EB-5 a 13 por cento da estrutura de capital é um complemento, não o que sustenta o projeto. Pergunte que percentual da captação é EB-5 antes de transferir um sinal.
A maioria dos compradores de pré-construção estuda a planta, o cronograma de sinais e o histórico da incorporadora. Quase ninguém pergunta de onde vem o dinheiro da obra. Essa pergunta ganhou volume neste mês: a Inman informou em 6 de agosto de 2026 que mais um projeto de condomínio em North Miami Beach está entrando no Programa EB-5 de Investidor Imigrante, formalizando uma via de financiamento em que as incorporadoras de Miami se apoiam há anos. Se você está avaliando um contrato, a versão útil dessa notícia não é o ângulo migratório, já coberto pelo meu guia do investidor EB-5. É o que esse capital faz com o projeto que você está comprando.
O que é de fato o capital EB-5 dentro de um projeto de condomínio
O Congresso criou o EB-5 em 1990. Um estrangeiro que investe numa empresa comercial americana geradora de empregos, e cujo investimento produz pelo menos 10 postos de tempo integral para trabalhadores qualificados, pode obter residência permanente para si e para a família imediata. O programa do Serviço de Cidadania e Imigração dos Estados Unidos disponibiliza cerca de 9.940 vistos de imigrante por ano.
Pela Lei de Reforma e Integridade do EB-5 de 2022, o investimento mínimo padrão é de 1,05 milhão de dólares. Cai para 800 mil dólares em projetos dentro de uma Área de Emprego Alvo, ou seja uma zona rural ou uma que o Departamento de Segurança Interna designe como de alto desemprego, ou em projetos de infraestrutura. Grandes empreendimentos de condomínio se enquadram com frequência.
Esta é a parte que interessa ao comprador. Esse dinheiro não entra nas unidades. Entra na estrutura de capital da incorporadora, ao lado do financiamento à obra, do capital próprio do empreendedor e dos sinais dos compradores, como capital ou como dívida destinada a bancar a construção. O investidor EB-5 não está comprando um apartamento. Está financiando o prédio e espera o green card e a devolução do capital. Outra pessoa, possivelmente você, compra o apartamento.
Quando um cliente de Bogotá me pergunta se dinheiro de EB-5 num projeto é sinal de alerta, minha resposta honesta é que a origem do capital importa muito menos do que a fatia dele. Toda torre grande de Miami é financiada com dinheiro alheio de alguém. O que eu quero saber é se um único canal de financiamento carrega uma parte tão grande da captação que uma mudança de política do outro lado do mundo poderia parar um guindaste na Biscayne Boulevard.
Qual o tamanho real da fatia do EB-5
O maior exemplo divulgado no nosso mercado dá a escala. As Surf Club Residences com marca Four Seasons, em Surfside, a fase nova construída ao lado do hotel e das residências de 2017, informam recursos de EB-5 de até 132 milhões de dólares vindos de 165 investidores. O projeto situa esse valor em cerca de 12,8 por cento de uma estrutura de capital de 1,035 bilhão, número que a Inman citou em sua reportagem de agosto de 2026 sobre a tendência.
Leia esse número duas vezes, porque ele corta nos dois sentidos. 132 milhões de dólares são uma captação séria, mais do que a maioria dos projetos do sul da Flórida vai reunir de uma única fonte. Também é um oitavo do total. Sete oitavos daquela torre são financiados por dívida de obra convencional, capital do empreendedor e sinais de compradores. O EB-5 é uma perna real do banquinho. Não é o banquinho.
A demanda por trás também não é especulativa. Compradores estrangeiros responderam por 49 por cento das vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínios no sul da Flórida nos 18 meses encerrados em julho de 2025, segundo o relatório New Construction Global Sales da MIAMI Realtors. No projeto de North Miami Beach que a Inman perfilou, cerca de 66 por cento dos compradores vieram de fora dos Estados Unidos, liderados por Colômbia, Argentina, México, Itália, Espanha e Turquia. Uma incorporadora que acrescenta EB-5 a uma torre que vende dois terços das unidades para o exterior não está buscando um salva-vidas. Está vendendo um segundo produto a um público que já está na sala.
O mercado por baixo também sustenta. As vendas de condomínios em Miami subiram 11,96 por cento na comparação anual em junho de 2026, para 1.058 fechamentos ante 945, e acumulam altas anuais em oito dos últimos 10 meses, segundo a MIAMI Association of Realtors. Esse é o contexto que eu gostaria de ter antes de ler algo sinistro numa linha da estrutura de capital.
A regra de julho de 2026 que pode reduzir essa fonte de capital
Em julho de 2026 o Departamento de Segurança Interna propôs uma nova regra para seguir implementando a Lei de Reforma e Integridade de 2022. A maior parte codifica mudanças já em vigor. Duas peças merecem a atenção do comprador.
Primeiro, o preço. A regra elevaria o investimento mínimo para 1,4 milhão de dólares em projetos situados em zonas que o DHS designe como Áreas de Alto Emprego. A lei permite ao secretário fixar mínimos de até três vezes o limiar padrão nessas zonas, então isso cabe bem dentro da sua competência. Uma torre em Brickell ou Surfside não é uma zona de emprego deprimido, que é justamente o tipo de localização capaz de cair na faixa mais alta. Suba o preço de entrada 33 por cento acima do mínimo padrão e o grupo de investidores disposto a assinar esse cheque encolhe.
Segundo, a fiscalização. A proposta dá ao USCIS um marco explícito para responder a fraude, abuso, uso criminoso ou ameaças à segurança pública que identificar: negar petições, revogar as aprovadas, encerrar a residência permanente condicional, fechar centros regionais e impedir participantes de forma permanente. Isso é bom para a integridade do programa e é mais um motivo para que a parcela de EB-5 de um projeto seja uma fatia e não uma parede estrutural.
Nada disso é definitivo. Uma regra proposta é uma proposta, e o processo de comentários pode mudá-la. Mas se você está assinando contrato numa torre que entrega em 2028 ou 2029, o ambiente de financiamento daqui a três anos é algo legítimo de perguntar hoje. Meu processo de compra em pré-construção passo a passo mostra em que ponto do cronograma você ainda tem margem para perguntar.
Veja como o dinheiro do EB-5 se compara ao restante do capital que convive no mesmo projeto:
| Fator | Capital EB-5 | Financiamento à obra | Seu sinal |
|---|---|---|---|
| Quem aporta | Investidores estrangeiros em busca de residência | Um banco ou credor privado | Você, o comprador da unidade |
| O que recebe de volta | Caminho para o green card mais devolução do capital | Juros e principal | Um apartamento na entrega das chaves |
| Fatia usual do capital | Cerca de 13 por cento no maior exemplo local divulgado | Costuma ser a maior peça isolada | Escalonado, em geral de 20 a 50 por cento até a entrega |
| O que pode interromper | Política de vistos, mudanças de investimento mínimo, filas de análise | Juros, avaliações, política de crédito do credor | O ritmo de vendas do projeto |
| Onde você fica se travar | Indireto: um buraco de financiamento que o empreendedor precisa repor | Indireto: o mesmo, em geral mais disruptivo | Direto: valem seu contrato e as condições de custódia |
Essa última linha é a que vale internalizar. Seu dinheiro e o do investidor EB-5 não estão na mesma posição nem são regidos pelos mesmos documentos. Sua proteção é o contrato de compra e as regras de custódia da Flórida, não o plano de captação do empreendedor. O que a concentração de EB-5 muda são as chances de o prédio ser concluído no prazo, que é um risco diferente com um remédio diferente.
O que perguntar antes de transferir um sinal
Há um segundo motivo para as incorporadoras cortejarem esse capital agora, e é o mesmo que deixa os compradores nervosos. As reformas pós-Surfside elevaram com força o custo de manter um apartamento em Miami-Dade. O Metropolitan Center Jorge M. Pérez da Florida International University estima que a taxa condominial mediana em Miami-Dade subiu mais de 70 por cento desde 2016. Os prédios antigos absorveram o choque; a obra nova é vendida como o jeito de contorná-lo. Se isso se sustenta depende de o orçamento de reservas ter sido escrito com honestidade, algo que meu guia de saúde financeira do edifício percorre linha a linha.
Então, quando um estande de vendas puxar o assunto do EB-5, trate como uma abertura e não como um aviso. Estas são as perguntas que eu faço a uma equipe de vendas em nome de um cliente:
- Que percentual da estrutura de capital total é EB-5? Um número abaixo de 15 por cento se lê como complemento. Um bem acima disso merece uma pergunta sobre o plano reserva.
- A parcela de EB-5 está comprometida ou ainda em captação? Capital comprometido e argumento de venda não são a mesma coisa, e só um dos dois está no balanço.
- O projeto está numa Área de Emprego Alvo? A resposta determina se vale o mínimo de 800 mil ou o de 1,05 milhão, e o quanto a captação fica exposta a uma redesignação como Área de Alto Emprego.
- Quem é o credor da obra e o financiamento já foi assinado? Um financiamento sênior fechado diz mais sobre as chances de entrega do que qualquer narrativa sobre capital próprio.
- O que acontece com meu sinal se o projeto não sair do papel? Peça o texto da cláusula de custódia por escrito, não um resumo verbal.
- Qual o orçamento projetado do condomínio na entrega? Com essa alta de 70 por cento nas taxas desde 2016, um primeiro orçamento anual otimista ameaça seu retorno mais do que a composição de financiamento do empreendedor.
Se você compra de fora dos Estados Unidos, a estrutura de propriedade por trás dessas respostas importa tanto quanto as próprias respostas. Meu guia do comprador estrangeiro cobre a parte de entidades, financiamento e retenções, e o guia de rateios especiais da SB-4D explica o que as regras de reservas fazem com a base de custos de um prédio depois da entrega.
"O que eu digo aos compradores de pré-construção sobre o EB-5 é que se trata de um fato de financiamento, não de um sinal de qualidade, em nenhuma das duas direções. Uma torre não fica melhor porque o capital imigrante acreditou nela nem pior porque precisou do dinheiro. Peça o percentual. Uma fatia é normal. Uma parede estrutural é uma pergunta".Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
Perguntas Frequentes sobre capital EB-5 e projetos de condomínio em Miami
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