Guía para extranjeros para comprar bienes raíces en Miami

Esta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Confirme cada cifra con su propio abogado y contador público antes de firmar o transferir dinero.

Última verificación: 16 de septiembre de 2026 con el informe NAR 2026 de Transacciones Internacionales, el informe internacional de MIAMI Realtors publicado el 27 de enero de 2026, las páginas vigentes del IRS sobre FIRPTA, impuesto al patrimonio de no residentes e ingresos por alquiler de no residentes, los avisos de FinCEN sobre titularidad real y bienes raíces residenciales, y la Parte III del Capítulo 692 de los Estatutos de Florida de 2026.

Los compradores extranjeros compraron $4.4 mil millones en bienes raíces residenciales del sur de Florida en 2025, frente a $3.1 mil millones en 2024, según la MIAMI Association of Realtors. Los compradores argentinos, colombianos, canadienses, brasileños, mexicanos, británicos, alemanes, franceses, italianos, suizos y rusos están todos activos en este mercado. Si compra desde fuera de los Estados Unidos, la transacción es mecánicamente diferente a la de una compra realizada por un residente de los Estados Unidos. Esta guía recorre cada paso.

El orden para comprar bienes raíces en Miami como ciudadano extranjero

Los compradores se meten en problemas cuando hacen esto en el orden equivocado, transfiriendo un depósito antes de que exista la configuración bancaria y fiscal. Esta es la secuencia que recorro con cada cliente extranjero:

1. Elija primero el tipo de operación: preconstrucción vs reventa, de marca vs sin marca. Cambia su calendario de depósitos, su cronograma y su exposición a FIRPTA en la salida.
2. Configure su identidad y su banca: solicite un ITIN (Formulario W-7) y abra una cuenta bancaria en EE. UU. Nada se financia sin contratiempos hasta que estos existan.
3. Elija la estructura de tenencia: nombre personal, LLC estadounidense, o una entidad extranjera sobre una LLC estadounidense, sopesando el impuesto al patrimonio y la privacidad antes de tomar el título.
4. Planifique la financiación: todo en efectivo o una hipoteca para extranjeros. Los prestamistas aquí no necesitan historial crediticio de EE. UU., pero sí necesitan el papeleo listo con anticipación.
5. Planifique la salida fiscal: mapee la retención FIRPTA del 15 por ciento sobre el monto realizado, y cualquier posición de tratado fiscal, ahora y no en la reventa.
6. Luego seleccione la propiedad y vaya al contrato, con todo lo anterior ya en su lugar.

Paso 1: Obtenga un ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente)

Los compradores no estadounidenses necesitan un ITIN para presentar declaraciones fiscales en EE. UU. sobre la propiedad. La solicitud se hace con el Formulario W-7 del IRS junto con los documentos de identidad de respaldo, y un agente tramitador certificado o su abogado de bienes raíces puede encargarse del envío. Hay dos puntos que el IRS deja explícitos y que cuestan tiempo cuando se pasan por alto. Primero, el ITIN se emite solo cuando existe una razón válida para tenerlo, de modo que una solicitud presentada sin obligación de declarar y sin un contrato vinculante detrás es rechazada (IRS, retención FIRPTA, Pregunta 12). Segundo, existe una vía rápida documentada: cuando el Formulario W-7 se presenta junto con el Formulario 8288-B, el IRS procesa la solicitud del ITIN en 10 días. Fuera de esa vía, consulte el plazo vigente en la página del Formulario W-7 del IRS en lugar de trabajar con una cifra que leyó en algún lado, y tenga el ITIN en mano al cierre.

Paso 2: Abra una cuenta bancaria en EE. UU.

La mayoría de los bancos de Miami abren cuentas para no residentes: Chase, Bank of America, Wells Fargo, City National Bank of Florida, Santander. Sin cita previa con pasaporte, comprobante de domicilio en el extranjero, ITIN (si está disponible) y depósito inicial (mínimo de $5,000 a $25,000). Esta cuenta financia depósitos, transferencias bancarias y costos de mantenimiento continuos.

Paso 3: Elija su estructura de propiedad

Tres opciones comunes: (1) Nombre personal, simple, pero coloca de lleno sus activos situados en EE. UU. dentro del impuesto al patrimonio estadounidense. El umbral de presentación del Formulario 706-NA para un no residente que no es ciudadano estadounidense es de apenas $60,000 en activos situados en EE. UU., y el IRS afirma con claridad que ese umbral no se ajusta por inflación (IRS, impuesto al patrimonio para no residentes que no son ciudadanos de EE. UU.). Por encima de ese umbral se aplican tasas progresivas que llegan hasta el 40 por ciento (Formulario 706-NA del IRS). Un tratado con su país de origen puede cambiar el resultado, y por eso mismo la estructura es una decisión previa a la compra. (2) LLC estadounidense, tributación de traspaso, agrega protección de activos y margen de planificación patrimonial. Florida cobra $125 en tasas de constitución obligatorias ($100 de presentación más $25 de agente registrado) y un informe anual de $138.75 (tabla de tasas de la División de Corporaciones de Florida). (3) Corporación extranjera que posee una LLC estadounidense, una estructura en capas usada para privacidad y planificación patrimonial, y la única opción que cambia su posición de reporte ante FinCEN, como se explica en la siguiente sección. Consulte a un contador público certificado que conozca el tratado fiscal de su país de origen con los EE. UU. antes de elegir. Algo que conviene aclarar desde el principio: comprar una propiedad no le da una visa. Si la residencia en EE. UU. forma parte de su objetivo, la estructura cambia, y explico cómo funciona en mi análisis de la visa EB-5 y la inversión inmobiliaria en Miami.

Comprar con privacidad: qué oculta y qué no oculta una LLC en Florida

La privacidad es la primera pregunta que hacen muchos de mis clientes internacionales, y la respuesta honesta es que una LLC ayuda pero no es un manto. Una LLC de Florida mantiene su nombre personal fuera de la escritura pública y del registro de impuestos a la propiedad, lo cual es un valor real si no quiere que su dirección sea buscable.

El panorama del reporte federal cambió en 2026, y cambió a favor del comprador, así que cualquier guía que todavía le diga que una LLC de Florida debe reportar a sus dueños ante FinCEN está desactualizada. El 11 de agosto de 2026 FinCEN emitió una regla final, vigente desde el 14 de agosto de 2026, que hace permanentes las exenciones introducidas por primera vez en la regla interina final del 26 de marzo de 2025. Bajo esa regla final, las entidades creadas en Estados Unidos están exentas del reporte de titularidad real de la Ley de Transparencia Corporativa, las compañías obligadas no reportan la titularidad real de dueños que son personas estadounidenses, y las personas estadounidenses no tienen que entregarla (FinCEN, reporte de información de titularidad real).

Lea la exención con cuidado antes de elegir estructura, porque depende de dónde se constituyó la entidad, no de quién la posee. Una LLC de Florida es una entidad creada en EE. UU. y está exenta. Una entidad constituida bajo la ley de un país extranjero que luego se registra para operar en Florida sigue siendo una compañía obligada bajo la definición revisada, aunque no reporta a sus dueños que son personas estadounidenses. Es decir, la estructura en capas con matriz extranjera que ayuda en el impuesto al patrimonio es también la única aquí que carga con un deber de reporte federal vigente. Eso es un compromiso que hay que valorar con su abogado, no una razón para descartarla.

Mi consejo a todo comprador con entidad no cambia por la buena noticia: estructure como si la divulgación fuera a ser obligatoria. Las reglas en esta materia se han movido tres veces en dieciocho meses, y una estructura que solo funciona mientras una exención se mantenga no es una estructura. Si la discreción es la prioridad, una LLC de Florida es la herramienta correcta para mantener su nombre fuera del registro público, solo que no la trate como anonimato frente al IRS.

Paso 4: Organice la financiación (si no es todo en efectivo)

La mayoría de los compradores extranjeros aquí no financia nada. El 51 por ciento de los compradores internacionales del sur de Florida pagó en efectivo en 2025, frente a una cifra nacional de compradores extranjeros del 47 por ciento ese año (MIAMI Association of Realtors), y la cifra nacional del año de abril de 2025 a marzo de 2026 es del 48 por ciento (informe NAR 2026 de Transacciones Internacionales).

Si usted sí financia, las hipotecas para extranjeros vienen de prestamistas especializados y no de la sucursal minorista. Sobre las condiciones, le doy mi propia experiencia y no una tabla de tasas publicada, porque estos programas se cotizan operación por operación y nadie publica un promedio confiable: en los expedientes que he trabajado, a los compradores extranjeros se les ha pedido un pago inicial notablemente mayor que a un prestatario residente en EE. UU. por la misma unidad, y han pagado una prima sobre el precio vigente de los préstamos jumbo para residentes. Consiga la cifra por escrito del prestamista para su propio expediente y no planifique con un rango que encontró en un artículo, incluido el mío. Lo que sí es constante es la documentación: no se requiere historial crediticio en EE. UU., y los prestamistas evalúan con extractos bancarios, declaraciones de activos y documentos de ingresos del país de origen.

Paso 5: Retención de FIRPTA en la reventa

Cuando finalmente vende, la Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA) obliga al comprador a retener el 15 por ciento del monto realizado y enviarlo al IRS. Fíjese en la base: el monto realizado, no su ganancia ni sus ingresos netos (IRS, retención FIRPTA). Es una retención, no el impuesto en sí. Usted presenta una declaración en EE. UU. para conciliar el impuesto realmente adeudado con lo retenido.

Conviene conocer dos umbrales y un formulario desde la compra, porque son la diferencia entre un reembolso que espera un año y dinero que se queda en su bolsillo al cierre. Cuando el comprador adquiere la propiedad como residencia, la retención se elimina si el monto realizado es de $300,000 o menos, y se reduce cuando el monto realizado queda entre $300,000 y $1 millón. La prueba de los $300,000 se aplica al monto realizado total de la operación, no a la parte de cada vendedor, de modo que dos copropietarios no pueden dividirse para quedar por debajo. Y cuando el 15 por ciento legal excedería su impuesto real sobre la venta, usted o el comprador pueden solicitar en el Formulario 8288-B un certificado de retención que permita una tasa reducida. El IRS normalmente resuelve esa solicitud en 90 días, y por eso se presenta antes del cierre y no después.

Paso 6: Cumplimiento anual

Presente el Formulario 1040-NR del IRS anualmente para declarar los ingresos por alquiler en EE. UU., si corresponde, y la ganancia de capital en la venta. Si mantiene la propiedad a través de una LLC estadounidense con propiedad extranjera, aplica el Formulario 5472. Los impuestos a la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios se pagan directamente, y el simple hecho de poseer una propiedad que no genera ingresos no crea por sí mismo una obligación de declarar en EE. UU.

El ingreso por alquiler es donde está la factura fiscal evitable más grande de esta página. Los ingresos de bienes inmuebles en EE. UU. que pertenecen a un extranjero no residente se gravan a una tasa fija del 30 por ciento sobre el alquiler bruto, o a la tasa menor de un tratado, cuando no están vinculados de manera efectiva a una actividad comercial en EE. UU., y no se permite ninguna deducción contra ellos. Ni depreciación, ni intereses, ni cuotas de la asociación, ni impuestos, ni administración. Un no residente que mantiene la propiedad para producir ingresos puede en cambio hacer la elección de la sección 871(d) del Código de Rentas Internas para tratar todos los ingresos de bienes inmuebles en EE. UU. como vinculados de manera efectiva, lo que lo lleva a una base neta donde esos gastos se descuentan primero. La elección se hace entregando el Formulario W-8ECI al agente de retención en el primer año (IRS, extranjeros no residentes y bienes inmuebles ubicados en EE. UU.). En un alquiler apalancado en Brickell, la diferencia entre el 30 por ciento del bruto y una tasa normal sobre el neto suele ser todo el flujo de caja del año, así que esta es una conversación con su contador antes de que entre el primer inquilino, no al momento de declarar.

"Con compradores extranjeros, la primera llamada casi siempre es sobre el ITIN y la mecánica de FIRPTA, no sobre la unidad, porque dejar mapeada la estructura fiscal y de entidad antes de la reserva es lo que mantiene limpio el cierre.Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass

Datos de mercado de 2026: hacia dónde fluye el capital extranjero

El informe internacional de la MIAMI Association of Realtors, publicado el 27 de enero de 2026, es la fuente primaria del volumen de compradores extranjeros en el sur de Florida. Reporta que los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del sur de Florida en 2025, frente a $3.1 mil millones en 2024, en 5,300 propiedades contra 4,000 el año anterior. Esos compradores vinieron de 55 países, Colombia terminó como el principal país fuente, y Colombia y Argentina juntos representaron el 27 por ciento de todas las ventas internacionales cerradas en el sur de Florida. La participación de compradores extranjeros en el volumen residencial en dólares del sur de Florida fue del 15 por ciento, siete veces la cifra estadounidense del 2 por ciento y más de tres veces la cifra de Florida del 5 por ciento (MIAMI Association of Realtors).

El mismo informe describe al comprador, y ese perfil explica mucho sobre cómo se ejecutan realmente estas operaciones. El condado de Miami-Dade absorbió el 73 por ciento de los compradores extranjeros del sur de Florida, $3.2 mil millones de volumen. El 51 por ciento de los compradores internacionales del sur de Florida compró condominios, frente a un promedio estadounidense de compradores extranjeros del 15 por ciento, el 63 por ciento compró en zonas centrales o urbanas, y el 71 por ciento destinaba la propiedad principalmente a uso vacacional o de alquiler. Lo más llamativo para quien crea que este es un mercado de venir y recorrer: el 65 por ciento de los compradores extranjeros del sur de Florida visitó Florida dos veces o menos antes de comprar, y cerca del 11 por ciento compró sin visitar Florida en absoluto en 2025 (MIAMI Association of Realtors). Para la cima del mercado vea los condominios de ultra lujo de Miami de $5M o más, y para desgloses por vecindario mi guía de vecindarios de Miami y el informe del mercado de preconstrucción del primer trimestre de 2026.

Guías específicas por país para compradores colombianos, compradores argentinos, Compradores brasileños, Compradores canadienses, y Compradores rusos cubren tratados tributarios del país de origen, mecanismos de enrutamiento de fondos y cumplimiento de la OFAC específicos para cada mercado.

Florida SB 264: Países restringidos y lo que necesita saber

La SB 264, vigente desde el 1 de julio de 2023, está hoy codificada como la Parte III del Capítulo 692 de los Estatutos de Florida, secciones 692.201 a 692.205, y su sección de definiciones volvió a ser modificada en la sesión legislativa de 2026 (Estatutos de Florida de 2026, Capítulo 692). Lea la ley y no los titulares, porque los titulares describen el alcance de forma equivocada y en perjuicio del comprador.

La ley restringe a los mandantes extranjeros (foreign principals), lo cual es más estrecho que "los ciudadanos de". Para una persona física, la ley define mandante extranjero como alguien que está domiciliado en un país extranjero de preocupación y no es ciudadano ni residente permanente legal de Estados Unidos. La ciudadanía por sí sola no lo coloca dentro de la ley: un ciudadano de un país listado que es residente permanente legal de EE. UU., o que está domiciliado en otro lugar, no es un mandante extranjero bajo esa definición. La ley también alcanza gobiernos, partidos políticos, entidades constituidas bajo la ley de un país listado o con sede en él, y a cualquiera con participación de control en una entidad formada para poseer bienes inmuebles en Florida. Los países extranjeros de preocupación listados son China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen venezolano de Nicolas Maduro y Siria.

Luego se aplican dos prohibiciones distintas. La sección 692.202 impide a un mandante extranjero adquirir tierras agrícolas. La sección 692.203 le impide adquirir bienes inmuebles sobre o dentro de 10 millas de cualquier instalación militar o instalación de infraestructura crítica. Observe qué significa realmente "instalación de infraestructura crítica": la ley da una lista cerrada de plantas de manufactura química, refinerías, plantas de energía eléctrica, plantas de tratamiento de agua y de aguas residuales, terminales de gas natural licuado, centrales telefónicas de conmutación, plantas de procesamiento de gas, puertos marítimos, territorio de puerto espacial y aeropuertos, y solo cuando el sitio usa cercas, barreras o puestos de guardia para excluir a personas no autorizadas. Una "instalación gubernamental" genérica no figura en la ley, y una instalación militar debe abarcar al menos 10 acres contiguos bajo jurisdicción del Departamento de Defensa. La sección 692.204 es la disposición más amplia y aplica a China: las personas y entidades que enumera no pueden adquirir ningún interés en bienes inmuebles de Florida.

Existe una excepción de uso personal, y no es una prueba de precio. Bajo las secciones 692.203(4) y 692.204(2), una persona física puede comprar una propiedad residencial de hasta 2 acres si la parcela no está sobre ni dentro de 5 millas de ninguna instalación militar, la persona tiene una visa estadounidense vigente y verificada que no se limita a viajes de turismo (o documentación oficial que le concede asilo) y que la autoriza a estar legalmente presente en Florida, y la compra se hace a nombre del titular de esa visa. La ley no fija ningún tope en dólares, y cualquier cifra que vea citada como tal no está en la ley. La excepción es personal y por sus propios términos no cubre una compra hecha por una entidad.

Las sanciones difieren según la sección, otro detalle que los resúmenes aplanan. Violar la sección 692.204, la disposición sobre China, es un delito grave de tercer grado, y vender a sabiendas en violación de ella es un delito menor de primer grado. Violar las disposiciones sobre tierras agrícolas o las 10 millas es un delito menor de segundo grado para el comprador, y también para el vendedor que vende a sabiendas en violación. La propiedad mantenida en violación puede ser confiscada por el estado. Por separado, los compradores de propiedades cubiertas deben firmar una declaración jurada bajo pena de perjurio al cierre, y un mandante extranjero que posea propiedad calificada debe registrarse ante el Departamento de Comercio o enfrentar una sanción civil de $1,000 por cada día de retraso. No obtener la declaración jurada no afecta el título ni su asegurabilidad. La propiedad adquirida con un propósito diplomático reconocido queda enteramente fuera de la Parte III.

Mi lectura práctica de la geografía, y esto es mi lectura y no un mapa publicado: como la lista cerrada de la ley incluye puertos marítimos y aeropuertos, un radio de 10 millas trazado desde PortMiami y el Aeropuerto Internacional de Miami cubre buena parte del núcleo urbano donde está la mayoría de nuestro inventario. Así que si algún comprador, o algún dueño de la entidad compradora, pudiera ser un mandante extranjero, la respuesta es una opinión escrita a nivel de parcela de un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar el contrato. No es una pregunta que se resuelva con una regla general.

• Países extranjeros de preocupación: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen venezolano de Nicolas Maduro, Siria
• A quién cubre: a un "mandante extranjero", que para una persona física significa alguien domiciliado en uno de esos países que no es ciudadano ni residente permanente legal de EE. UU., más los gobiernos, partidos y entidades listados
• Prohibido: tierras agrícolas, y bienes inmuebles sobre o dentro de 10 millas de una instalación militar o de una instalación de infraestructura crítica listada; para China, cualquier bien inmueble de Florida
• Excepción de uso personal: una propiedad residencial de hasta 2 acres, a más de 5 millas de cualquier instalación militar, comprada a nombre del titular de una visa estadounidense no turística o de documentación de asilo. La ley no fija tope de precio
• Sanciones: delito grave de tercer grado bajo la disposición sobre China; delito menor de segundo grado bajo las disposiciones de tierras agrícolas y de las 10 millas; posible confiscación; $1,000 por día por registro tardío
• Acción requerida: una opinión escrita a nivel de parcela de un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar el contrato para cualquier comprador o dueño de entidad que pudiera ser un mandante extranjero

Préstamos DSCR: Financiar propiedades en Miami sin documentos de ingresos estadounidenses

Los programas de préstamos con índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) se han convertido en la ruta de financiación más práctica para los inversores extranjeros en 2026. A diferencia de las hipotecas convencionales, los préstamos DSCR garantizan el potencial de ingresos por alquiler de la propiedad, no sus ingresos personales o su historial laboral. No necesita declaraciones de impuestos de EE. UU., ni W-2 ni recibos de pago de EE. UU. Los prestamistas verifican que el alquiler proyectado cubra el pago hipotecario proyectado con un margen determinado, y en mi experiencia la mayoría de las unidades de inversión de Brickell y Edgewater superan las pruebas que he visto aplicar. La proporción exacta es una decisión de suscripción de cada prestamista, así que trátela como algo que debe confirmar en su propia carta de términos y no como una constante del mercado.

Deliberadamente no publico aquí un porcentaje de pago inicial, una tasa ni un tope de préstamo para estos programas. Las condiciones DSCR para extranjeros no se publican, se cotizan por expediente, y los rangos que circulan en artículos quedan obsoletos en un trimestre y luego se repiten durante un año. Lo que sí puedo decirle, por los expedientes que he trabajado, es la forma: espere un pago inicial notablemente mayor del que enfrentaría un prestatario residente en EE. UU. por la misma unidad, espere una prima sobre el precio vigente para residentes, y espere que al prestamista le importe mucho más el alquiler de la unidad que usted. Consiga su propia carta de términos por escrito y haga sus números con eso. Sobre cuántos compradores necesitan algo de esto: el 51 por ciento de los compradores internacionales del sur de Florida pagó en efectivo en 2025 (MIAMI Association of Realtors), y a nivel nacional el 48 por ciento de los compradores extranjeros pagó en efectivo en el año de abril de 2025 a marzo de 2026 (informe NAR 2026 de Transacciones Internacionales). Para el desglose completo de la estructura y la suscripción del DSCR, consulte mi guía de préstamos DSCR para compradores extranjeros.

Regla de bienes raíces residenciales de FinCEN 2026: qué cambió para los compradores con LLC

Si planea mantener su propiedad de Miami a través de una LLC, un fideicomiso u otra entidad legal, 2026 trajo un cambio regulatorio que debe entender. La Regla de Bienes Raíces Residenciales de FinCEN entró en vigor el 1 de marzo de 2026 y exigía a las compañías de títulos y agentes de cierre informar la propiedad beneficiaria de cualquier entidad que comprara una propiedad residencial en una transferencia totalmente en efectivo y sin financiación. Bajo la regla, un propietario beneficiario es cualquier persona que ejerce control sustancial sobre la entidad o posee al menos el 25 por ciento de ella. La regla se aplicaba solo a entidades y fideicomisos, no a personas físicas que compran a su propio nombre (FinCEN, Regla de Bienes Raíces Residenciales).

Aquí está el giro que importa para su planificación. El 19 de marzo de 2026, el Tribunal de Distrito de EE. UU. para el Distrito Este de Texas emitió una orden que anuló la Regla de Bienes Raíces Residenciales, y FinCEN mantiene ese aviso en su propia página de la regla desde entonces (FinCEN, Regla de Bienes Raíces Residenciales). Es decir, la regla entró en vigor y fue anulada en menos de tres semanas, y hoy no es exigible. Todavía puede ser restablecida en apelación.

Ponga eso al lado del cambio de titularidad real de la sección anterior y el patrón queda claro: esta área del derecho se ha movido repetidamente, en ambas direcciones, en dieciocho meses. Le digo lo mismo a cada comprador con entidad. No construya una estructura cuyo único mérito sea que una exención de reporte se mantiene hoy, y no asuma que una compra en efectivo por una entidad en Miami-Dade es invisible, porque los programas federales de reporte han alcanzado repetidamente justamente esta operación. Trate la divulgación como la base y nunca será el comprador que corre cuando una regla regresa. Para la mecánica de la entidad, consulte mi guía de estructuración de LLC para compradores extranjeros.

Por qué Miami lidera todos los mercados de EE. UU. en capital extranjero en 2026

La escala de la demanda extranjera en el sur de Florida es mayor de lo que la mayoría de los compradores creen, y explica por qué los precios de la obra nueva de marca se sostienen mejor que los de reventa. Según el informe internacional de la MIAMI Association of Realtors publicado el 27 de enero de 2026, los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del sur de Florida en 2025, frente a $3.1 mil millones en 2024, en 5,300 transacciones contra 4,000 el año anterior, con compradores de 55 países. La participación de compradores extranjeros en el volumen en dólares del sur de Florida fue del 15 por ciento, siete veces la cifra estadounidense del 2 por ciento y más de tres veces la cifra del 5 por ciento de Florida, y el sur de Florida concentra cerca del 10 por ciento de todas las ventas internacionales de vivienda en todo Estados Unidos (MIAMI Association of Realtors).

El condado de Miami-Dade absorbió la mayor porción: el 73 por ciento de los compradores extranjeros del sur de Florida, con un total de $3.2 mil millones de volumen en 2025. En el lado de la obra nueva la inclinación internacional es más marcada, y viene de un informe de MIAMI distinto que a menudo se cita como si fuera el mismo. Según el informe de ventas globales de obra nueva de noviembre de 2025, los compradores globales representaron el 52 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida durante los últimos 22 meses, con compradores llegados de 73 países (informe de obra nueva de la MIAMI Association of Realtors). La cifra de 73 países pertenece a ese estudio y no al informe internacional anual, cuyo conteo de 2025 es de 55. Esta es la razón estructural por la que les digo a mis clientes que los calendarios de depósitos de preconstrucción en las torres de marca no se negocian como los precios de reventa. El grupo de compradores es global y profundo. Para la vista edificio por edificio de dónde aterriza este capital, consulte el informe del mercado de preconstrucción del primer trimestre de 2026 y mi guía de vecindarios de Miami.

Tiempos de cambio de divisa y enrutamiento de capital por país de origen

La mecánica de mover dinero a un cierre en EE. UU. difiere mucho según el país de origen, y hacerlo mal cuesta más de lo que la mayoría de los compradores esperan. Colombia y Argentina juntas representan el 27 por ciento de las ventas internacionales cerradas del sur de Florida, seguidas de México, Brasil y Venezuela. Para los compradores de países con controles de capital o monedas locales volátiles, el momento de la conversión a dólares a menudo importa tanto como el precio de compra. Una oscilación del 5 por ciento en la tasa de moneda local a dólar durante una ventana de depósito de preconstrucción de 6 meses puede mover el costo efectivo más que una negociación de precio bien lograda.

Tres reglas prácticas que le doy a cada comprador internacional. Primero, abra la cuenta bancaria de EE. UU. antes de transferir cualquier cosa, porque los fondos que llegan antes de una cuenta activan las complicaciones de informes de FinCEN que señalé arriba. Segundo, enrute los fondos a través de un canal regulado que produzca un rastro de papel limpio, ya que las compañías de títulos de EE. UU. requieren fuente de fondos documentada antes de entregar las llaves. Tercero, coordine la conversión de divisa con sus hitos de depósito en lugar de convertir el monto total por adelantado, para no estar expuesto a un solo día malo de tipo de cambio. Las guías específicas por país para compradores colombianos, compradores argentinos y compradores brasileños cubren el enrutamiento de fondos del país de origen y la mecánica de los tratados de cada mercado en detalle.

Contexto nacional: el repunte de compradores extranjeros de 2026 y dónde encaja Miami

Aleje la mirada y el panorama nacional cambió de dirección, lo cual importa porque la versión de esta historia que la mayoría de los sitios sigue publicando tiene un año de atraso. El informe NAR 2026 de Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de EE. UU., publicado el 29 de julio de 2026, cubre de abril de 2025 a marzo de 2026. Los compradores extranjeros adquirieron $45.3 mil millones en viviendas existentes de EE. UU. en ese año, una caída de cerca del 19 por ciento en volumen en dólares, y cerraron 67,100 propiedades, un 14 por ciento menos y el segundo nivel más bajo desde que NAR comenzó a medir la actividad de compradores extranjeros en 2009. El economista jefe de NAR atribuyó la caída al descenso paralelo de visitantes internacionales a Estados Unidos (comunicado de NAR del 29 de julio de 2026). Florida se mantuvo como el estado de destino principal, con cerca del 20 por ciento de las compras extranjeras.

Prefiero decirle eso antes que repetir el titular de repunte del año anterior. La edición previa mostraba $56 mil millones y 78,100 propiedades para abril de 2024 a marzo de 2025, así que quien cite esas cifras a finales de 2026 está describiendo un mercado que desde entonces se contrajo. Lo que no cambió es la concentración: Florida sigue primero, y el sur de Florida sigue tomando cerca de una décima parte de todas las ventas internacionales de vivienda del país.

Dos datos de la edición 2026 definen cómo asesoro a los clientes sobre estrategia de oferta. El precio medio de compra del comprador extranjero fue de $465,000, y el 48 por ciento de los compradores extranjeros pagó completamente en efectivo (informe NAR 2026 de Transacciones Internacionales). Lo que esto significa en la práctica no cambió aunque el volumen cayera: cuando usted hace una oferta por un condominio de Miami, con frecuencia compite contra un comprador internacional que paga todo en efectivo y puede cerrar en semanas. Mi consejo para los compradores extranjeros que financian es obtener una preaprobación de préstamo DSCR para extranjeros por escrito antes de recorrer propiedades, para que su oferta se lea lo más cercana posible a efectivo. Para el mapa de demanda a nivel de edificio, el informe de preconstrucción del Q1 2026 muestra dónde se concentra este capital.

Mediados de 2026: por qué el dólar y el riesgo país mantienen a Miami en demanda

Esta es mi propia lectura de por qué el sur de Florida se sostuvo mejor que las cifras nacionales, ofrecida como criterio y no como estadística, porque no tengo ninguna encuesta que mida motivaciones y no voy a inventar una. Los compradores con los que trabajo no persiguen rendimiento. Están moviendo dinero fuera de una moneda o una jurisdicción en la que no confían, y un activo de Miami denominado en dólares es tanto una cobertura como un hogar. Florida suma a ese cálculo la ausencia de impuesto estatal sobre la renta. Lo que los datos sí respaldan es que la intención mayoritariamente no es residencia principal: el 71 por ciento de los compradores extranjeros del sur de Florida destinaba la propiedad principalmente a uso vacacional o de alquiler (MIAMI Association of Realtors). Un comprador que preserva capital es un comprador más duradero que un especulador, y ese es el mecanismo que a mi juicio explica por qué los precios de preconstrucción de marca se han ablandado menos que el inventario de reventa más antiguo.

Lo que les digo a los compradores que evalúan el momento de entrada en 2026: no intente cronometrar el dólar al día. Si su moneda local está débil frente al dólar, esperar una reversión históricamente ha costado más de lo que ahorró, porque el riesgo país que usted cubre no se detiene mientras espera. Lo que sí recomiendo es escalonar la conversión contra sus hitos de depósito, como se cubrió arriba, y fijar los niveles de precio del desarrollador temprano en un lanzamiento mientras los pisos bajos y las líneas preferidas siguen en la lista de reserva. Para la mecánica fiscal que hace a Florida estructuralmente atractiva para el capital internacional, vea la guía de impuestos país por país.

Errores comunes que veo

• Comprar a nombre personal sin entender la exposición al impuesto al patrimonio de EE. UU.
• Transferir el precio de compra total antes de abrir una cuenta bancaria en EE. UU., lo cual crea complicaciones en los reportes de FinCEN
• Elegir un preparador de impuestos estadounidense genérico en lugar de un contador que conozca el tratado de su país de origen
• Omitir el seguro de título, ya que las cuestiones de título en EE. UU. se manejan de manera distinta que en las jurisdicciones de derecho civil
• Suponer que una compra en efectivo evita las obligaciones de reporte en EE. UU. Los programas federales de reporte han alcanzado repetidamente las transferencias en efectivo por entidades en Miami-Dade, y la posición actual está en revisión tras la anulación de marzo de 2026, así que verifique el estado vigente en FinCEN en lugar de suponer en cualquier dirección

"Cada comprador extranjero con el que he trabajado que estructuró la compra correctamente antes del cierre lo hizo por una fracción de lo que habría costado deshacerla después. No voy a poner una cifra al ahorro, porque depende por completo de su país de origen, su posición de tratado y cuánto tiempo mantenga la propiedad. Lo que sí le digo es que el honorario de planificación nunca ha sido la parte cara de la operación".

¿Listo para estructurar su compra en Miami correctamente? Contácteme y lo conectaré con un abogado de inmigración, un contador público transfronterizo y un prestamista especializado en su país de origen.

Puntos Clave

• Los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en bienes raíces residenciales del sur de Florida en 2025, frente a $3.1 mil millones en 2024, en 5,300 propiedades y desde 55 países, según la MIAMI Association of Realtors.
• A nivel nacional el mercado se contrajo: los compradores extranjeros adquirieron $45.3 mil millones en viviendas existentes de EE. UU. de abril de 2025 a marzo de 2026, una caída cercana al 19 por ciento, en 67,100 propiedades, el segundo conteo más bajo desde 2009, según el informe NAR 2026 de Transacciones Internacionales. Florida se mantuvo como el estado de destino principal.
• El 51 por ciento de los compradores internacionales del sur de Florida pagó en efectivo en 2025 (MIAMI Realtors); la cifra nacional de compradores extranjeros de abril de 2025 a marzo de 2026 es del 48 por ciento.
• El ITIN se solicita con el Formulario W-7 del IRS. No planifique con un plazo de procesamiento que leyó en un artículo: consulte la página del IRS, y tenga en cuenta la única vía rápida documentada, 10 días cuando el W-7 se presenta junto con el Formulario 8288-B.
• Planifique la salida desde la compra. FIRPTA retiene el 15 por ciento del monto realizado, no de su ganancia, y la retención se elimina en $300,000 o menos y se reduce entre $300,000 y $1 millón cuando el comprador toma la propiedad como residencia (IRS).
• El impuesto al patrimonio de EE. UU. es la exposición que los compradores subestiman: el umbral de presentación del Formulario 706-NA de $60,000 para no residentes no se ajusta por inflación, y las tasas progresivas por encima llegan al 40 por ciento (IRS).
• El ingreso por alquiler se grava a una tasa fija del 30 por ciento del bruto sin deducciones, salvo que haga la elección de la sección 871(d) del Código de Rentas Internas para tributar sobre base neta.
• La ley de Florida sobre mandantes extranjeros restringe a personas domiciliadas en siete países listados que no son ciudadanos ni residentes permanentes legales de EE. UU., no a todo el que tenga esos pasaportes, y su excepción de uso personal es una prueba de 2 acres sin tope de precio (Capítulo 692, Estatutos de Florida).

Datos Rápidos: Compradores Extranjeros en Miami

Preguntas Frecuentes

Guías relacionadas: Guía de condominios de lujo en Fisher Island | Estructuración de LLC para compradores extranjeros | Préstamos DSCR para compradores extranjeros | Guía de retención FIRPTA