El aumento de la exención de vivienda de Florida llega a las urnas de noviembre de 2026: lo que deben saber los compradores de Miami

Florida está reforzando el argumento de bajos impuestos que ha atraído compradores a Miami durante una década, y esta semana el plan se volvió real. La Legislatura de Florida aprobó una enmienda constitucional que elevaría la exención de vivienda principal de $50,000 a $150,000 en 2027 y $250,000 en 2028, y ahora pasa a las urnas del 3 de noviembre de 2026. La votación fue de 30 a 9 en el Senado y de 75 a 26 en la Cámara, según NBC Miami. La misma medida reduce el tope anual de aumento del valor tasado de las propiedades que no son vivienda principal del 10 por ciento al 5 por ciento, lo que afecta directamente a inversores y dueños de segundas viviendas en Miami. Todavía necesita el 60 por ciento de aprobación de los votantes para pasar, así que nada cambia aún en una factura de impuestos, pero las reglas de plazos ya importan para quien compre en 2026. El marco del costo real de propiedad es donde empiezo con cada comprador que evalúa cómo encaja esto en sus números.

Lo que les digo a los compradores sobre esta medida es que traten el plazo de residencia del 31 de diciembre de 2026 como una fecha firme, no una nota al pie. He visto a clientes de otros estados retrasar la compra de una vivienda principal por razones de año fiscal y luego darse cuenta de que la espera de cuatro años para los recién llegados les costó mucho más de lo que ahorraron al esperar. Si Miami va a ser su residencia principal, establecer la residencia en Florida antes del plazo es la jugada fiscal más barata sobre la mesa.

Lo que la medida realmente cambia

La propuesta hace tres cosas distintas, y confundirlas es donde los compradores se pierden. Primero, eleva la exención de vivienda principal en dos pasos: $150,000 en 2027 y $250,000 en 2028, desde los $50,000 de hoy. Esa exención reduce el valor tasado de la porción no escolar de su factura, así que el ahorro en dólares depende de la tasa de millaje local, no de un número fijo. Segundo, reduce el tope anual de aumento del valor tasado de las propiedades que no son vivienda principal del 10 por ciento al 5 por ciento, una protección separada dirigida a alquileres, segundas viviendas y condominios de inversores. Tercero, excluye por completo los impuestos del distrito escolar, así que la financiación escolar no se reduce por el cambio. Según el Senado de Florida, la enmienda pasó ambas cámaras en junio de 2026 y ahora es una pregunta electoral, no ley. Así se alinean las reglas de implementación y elegibilidad:

Quién se beneficia realmente, y quién no

Esta es la parte donde los titulares lo exageran para nuestro mercado. La exención ampliada es una verdadera ganancia para quienes ocupan su propia vivienda, pero no hace nada por los inversores, y un comprador de lujo de Miami necesita saber en qué lado de la línea cae su compra. Así se desglosa según los perfiles de comprador con los que trabajo:

• Los compradores de residencia principal ganan más: Si declara la unidad como vivienda principal, los $200,000 adicionales de exención para 2028 recortan la porción no escolar de su factura anual. En una vivienda principal de $1 millón el ahorro es real pero limitado, porque la exención es un monto fijo en dólares, no un porcentaje, así que pesa menos cuanto más sube el precio.
• Inversores y dueños de segundas viviendas obtienen el tope del 5 por ciento, no la exención: La exención de vivienda principal no toca un alquiler o condominio vacacional. Lo que sí ayuda es el tope de tasación de no vivienda principal bajando del 10 por ciento al 5 por ciento, que frena cuán rápido sube el valor tasable año tras año en una propiedad donde usted no vive.
• Quienes se reubican de otros estados enfrentan un reloj: Establezca su residencia en Florida antes del 31 de diciembre de 2026 y estará en línea para el beneficio completo a medida que se implemente. Múdese después y espera cuatro años. Para cualquiera que evalúe una compra de vivienda principal en Miami en 2026, ese plazo es un dato de planificación, no un detalle.
• Los compradores extranjeros suelen quedar fuera: Un comprador extranjero no residente que tiene un condominio en Miami como segunda vivienda o inversión normalmente no puede declararlo como vivienda principal, así que la exención rara vez aplica. La guía de bienes raíces en Miami para extranjeros cubre las cuestiones de FIRPTA y estructuración que importan mucho más a ese comprador que las reglas de vivienda principal.
• Los compradores de ultra lujo ven el efecto relativo más pequeño: Una exención fija de $250,000 es una línea de redondeo en la factura de impuestos de una propiedad de $10 millones. El mayor atractivo para ese comprador sigue siendo la estructura de cero impuesto estatal sobre la renta de Florida, que la guía de impuestos de Miami por país desglosa por jurisdicción de origen.

"El titular de la exención de vivienda es genial para una familia que compra una residencia principal en Miami. Para los compradores de lujo e internacionales con los que más trabajo, la verdadera historia es el plazo de residencia y el tope del 5 por ciento sobre la propiedad de inversión, no el número de la exención en sí."Gerardo González, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Por qué Florida refuerza su argumento de bajos impuestos

Si nos alejamos, esta medida es un ladrillo más en el muro que ha atraído capital a Miami durante una década. La estructura de cero impuesto estatal sobre la renta de Florida sigue siendo el atractivo principal, y los números de migración lo respaldan: Florida ganó aproximadamente $20.6 mil millones en ingreso bruto ajustado a medida que los contribuyentes se mudaron desde otros estados, según nuevos datos de migración del IRS citados por Miami Realtors. La demanda internacional se suma encima, con compradores extranjeros que representan aproximadamente el 15 por ciento de las compras del área de Miami en 2025 frente a cerca del 2 por ciento a nivel nacional. Una exención de vivienda más grande afina el argumento para la porción de ocupantes de ese flujo, mientras el tope del 5 por ciento para no vivienda principal protege en silencio la porción de inversores. Sin embargo, ninguna disposición cambia el panorama fundamental de oferta de Miami. El inventario de condominios existentes se ubicó cerca de 12.9 meses de oferta en mayo de 2026 según Miami Realtors, lo que ya da margen de negociación a los compradores con independencia de cualquier cambio fiscal. La guía del comprador de preconstrucción de Miami cubre cómo usar ese colchón de inventario en una reserva de nuevo desarrollo, y el rastreador de nuevos desarrollos muestra precios en vivo de las torres activas de Miami.

Qué deben hacer los compradores antes de la votación de noviembre

Tres movimientos tienen sentido ahora mismo, antes de que alguien conozca el resultado electoral. Primero, si Miami será su residencia principal y se está reubicando, establezca su residencia en Florida antes del 31 de diciembre de 2026 para quedar posicionado para el beneficio completo en lugar de la espera de cuatro años de los recién llegados. Segundo, planifique sus números con la exención actual de $50,000, ya que nada es ley hasta que los votantes la aprueben con el 60 por ciento el 3 de noviembre, y trate cualquier ahorro de 2027 a 2028 como ventaja extra, no como un supuesto de presupuesto. Tercero, si compra un condominio de inversión o segunda vivienda, considere el tope del 5 por ciento de no vivienda principal en su modelo de tenencia, porque frena de forma significativa el crecimiento del valor tasable en una tenencia larga. La guía de impuestos de Miami por país y el marco del costo real de propiedad son los dos recursos a los que dirijo a los compradores cuando mapeamos esto contra una compra real. Para entender cómo el plazo de la vivienda principal afecta su compra específica en Miami, contácteme directamente al (305) 964-8614.

Gerardo González

Luxury Dade Group at Compass · Licenciado en FL y NY · (305) 964-8614

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