Esta guía de impuestos inmobiliarios de Miami para compradores internacionales por país (2026) explica lo que los compradores de bienes raíces de Miami necesitan saber en 2026, con datos reales, no generalizaciones. Como asesor inmobiliario autorizado en Compass, trabajo con compradores de Brickell, Edgewater, Sunny Isles, Bay Harbor y Coconut Grove todas las semanas. El patrón más consistente que veo: los compradores que leen el paquete financiero completo del desarrollador, entienden las implicaciones de la ley de reserva SB 4D de Florida y verifican la estructura de depósito en garantía antes de firmar, cierran los términos que controlan. Según datos del primer trimestre de 2026 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, el volumen de reservas previas a la construcción en Miami-Dade está un 14 por ciento por encima del del cuarto trimestre de 2025, lo que refuerza la influencia de negociación para los compradores que llegan tarde. Mi recomendación es leer esta guía antes de su primera reunión con el desarrollador, de modo que las preguntas que haga lo establezcan como un comprador serio e informado desde la primera conversación. Para conocer el contexto del mercado completo de Miami, consulte el índice de nuevos desarrollos de Miami.
Todo comprador internacional de bienes raíces en Miami necesita comprender dos sistemas impositivos: los impuestos federales estadounidenses sobre propiedades ubicadas en Estados Unidos y los impuestos del país de origen sobre activos estadounidenses de propiedad extranjera. La forma en que interactúan depende de si su país tiene un tratado fiscal con Estados Unidos. Esta guía cubre los 10 principales países de origen de los compradores internacionales de Miami.
Canada (top-5 source country)
El tratado fiscal entre Estados Unidos y Canadá proporciona una exención del impuesto sobre el patrimonio de 11,7 millones de dólares (2026), eliminando efectivamente el impuesto sobre el patrimonio estadounidense para la mayoría de los compradores canadienses. Impuesto sobre la renta: los residentes canadienses pagan impuestos federales estadounidenses sobre los ingresos por alquileres en los EE. UU., reclaman un crédito fiscal extranjero en la declaración canadiense para evitar la doble imposición. FIRPTA 15% aplica en venta. Los canadienses pueden poseer propiedades en Miami a nombre personal con una mínima ineficiencia fiscal estadounidense. Para obtener un desglose completo de las reglas de Snowbird, la prueba de 183 días y las opciones de financiamiento transfronterizo, consulte mi guía completa para compradores canadienses en Miami.
United Kingdom
El tratado sobre el impuesto al patrimonio entre Estados Unidos y el Reino Unido también ofrece altas exenciones. El impuesto sobre la renta funciona de manera similar a Canadá: los residentes del Reino Unido pagan impuestos estadounidenses sobre los ingresos de fuente estadounidense, crédito contra los impuestos del Reino Unido. El propio sistema fiscal basado en la residencia del Reino Unido significa que los residentes del Reino Unido declaran ingresos en todo el mundo, incluidos los ingresos por alquiler en Miami, en las declaraciones del Reino Unido. La abolición en 2025 del régimen non-dom del Reino Unido ha aumentado el alcance de HMRC en los ingresos por alquiler de EE. UU. para todos los residentes del Reino Unido. Para obtener un desglose completo de cómo se aplican los tratados de impuestos sobre la renta y el patrimonio entre EE. UU. y el Reino Unido a una compra en Miami, consulte mi guía completa para compradores británicos en Miami.
Mexico (growing volume)
No existe un tratado integral sobre impuestos al patrimonio entre Estados Unidos y México. Los compradores mexicanos enfrentan un impuesto al patrimonio estadounidense sobre propiedades en Miami del 40% sobre $60,000 si están a nombre personal. La estructuración de LLC es muy recomendable para compradores mexicanos. Impuesto sobre la renta: el tratado entre Estados Unidos y México proporciona un mecanismo de crédito fiscal extranjero para los ingresos por alquileres en los Estados Unidos.
Colombia, Argentina, Venezuela, Brazil
Ninguno de ellos tiene tratados de impuestos sobre el patrimonio en los EE. UU. La propiedad de un nombre personal genera un impuesto sobre el patrimonio estadounidense del 40% por encima de 60.000 dólares. La estructuración de una LLC es esencialmente obligatoria para que los compradores latinoamericanos eviten esto. Ingresos: cada país grava los ingresos de los residentes en todo el mundo, incluidos los ingresos por alquileres en Miami. La reducción de la doble imposición depende de disposiciones unilaterales específicas de cada país (normalmente, crédito fiscal extranjero sobre la devolución al país de origen).
Germany, France, Italy, Spain
Los países de la UE tienen diferentes tratados de impuestos sobre el patrimonio de los EE. UU. Alemania, Francia, Italia: mayores exenciones, fricción moderada. España: sin tratado sobre impuesto al patrimonio, la misma recomendación de estructuración de LLC que América Latina. Ingresos: mecanismos estándar de crédito fiscal extranjero. Para los compradores alemanes, el tratado inmobiliario entre Estados Unidos y Alemania ofrece un crédito prorrateado (no el crédito unificado completo), lo que hace que la estructuración de LLC sea la práctica predeterminada para la mayoría. La exención de plusvalías durante 10 años en virtud del artículo 23 de la EStG es una ventaja significativa para los inversores alemanes con posiciones largas. Para obtener el análisis fiscal completo específico de Alemania, consulte mi Guía para compradores alemanes de bienes raíces en Miami. Para los compradores franceses específicamente: el tratado sobre impuestos sobre sucesiones y donaciones entre Estados Unidos y Francia de 1978 proporciona una parte prorrateada del crédito unificado de 15 millones de dólares para 2026 (activos estadounidenses/activos mundiales x 15 millones de dólares), y el impuesto sobre el patrimonio de las IFI sobre activos inmobiliarios mundiales superiores a 1,3 millones de euros netos es una consideración de planificación clave. Para el análisis completo, consulte mi Guía para compradores franceses de bienes raíces en Miami. Para los compradores rusos: no existe ningún tratado sobre impuestos sobre el patrimonio entre Estados Unidos y Rusia, lo que deja sólo una exención de 60.000 dólares al 40%. La estructura requerida es un fideicomiso de otorgante extranjero (Delaware o Wyoming situs) que sea propietario de una LLC de Florida, ya que una LLC de un solo miembro propiedad directamente de un ciudadano ruso no elimina el impuesto al patrimonio según las reglas de entidades no consideradas del IRS. El cumplimiento de OFAC SDN agrega un paso previo a la compra requerido sin equivalente para los compradores de la UE. Para el análisis completo, consulte mi Guía para compradores rusos de bienes raíces en Miami.
China
No hay ningún tratado sobre impuestos sobre el patrimonio en Estados Unidos. Los compradores chinos enfrentan el mismo imperativo de estructuración de LLC que los latinoamericanos. Consideración adicional: los controles de divisas chinos requieren documentación de exportación específica para los fondos de compra, manejada en coordinación con un asesor fiscal chino antes de la transferencia bancaria.
UAE, Saudi Arabia
La mayoría de los países del CCG no tienen impuestos sobre la renta personal, por lo que las consecuencias sobre los ingresos del país de origen son mínimas. El impuesto al patrimonio estadounidense todavía se aplica a las propiedades estadounidenses; Estructuración de LLC recomendada para propiedades de más de $1 millón en propiedades en Miami.
La recomendación común entre países
Para los compradores de países sin tratados (la mayor parte de América Latina, Medio Oriente, Asia), una LLC propiedad de una corporación o fideicomiso extranjero es la estructura predeterminada para evitar la exposición al impuesto sobre el patrimonio de los EE. UU. Costo de instalación: $3,000-$10,000 dependiendo de la complejidad. Esto ahorra cientos de miles en impuestos sobre el patrimonio en EE. UU. en caso de fallecimiento para cualquier posesión de más de $ 500 000. Consulte a un contador público certificado transfronterizo que esté familiarizado con su país de origen antes de cerrar.
"He cerrado transacciones con compradores internacionales en varios países. Los que llegaron con una lista de verificación de preguntas específicas sobre reservas, depósitos y términos de asignación, negociaron consistentemente mejor en los términos finales".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
"El mayor error fiscal que veo que cometen los compradores extranjeros es cerrar el contrato a nombre personal para ahorrar 5.000 dólares en costos de instalación y luego pagar 400.000 dólares en impuestos sobre el patrimonio en Estados Unidos 15 años después porque nadie explicó la exposición".
¿Quiere un análisis estructurante específico del país antes de cerrar?Contáctame y lo conectaré con un contador público certificado transfronterizo que se especializa en su país de origen.
Preguntas Frecuentes
¿Pago impuestos en ambos países sobre mi propiedad en Miami?
Potencialmente. La mayoría de los países gravan a los residentes sobre los ingresos mundiales, por lo que los ingresos por alquiler en Miami también están sujetos a impuestos en casa. Los tratados fiscales entre Estados Unidos y el país de origen proporcionan mecanismos de crédito fiscal extranjero para evitar la pura doble imposición. El contador público certificado de su país de origen se encarga del crédito.
¿Qué países tienen tratados fiscales sobre sucesiones con EE.UU.?
Países como Canadá, Reino Unido, Alemania, Francia, Italia, Japón, Países Bajos y algunos otros. Estos tratados aumentan sustancialmente la exención del impuesto sobre el patrimonio estadounidense para los ciudadanos de esos países. La mayoría de los países latinoamericanos no tienen estos tratados.
¿FIRPTA es igual para todos los países?
Sí. La retención del 15% de FIRPTA se aplica a todos los vendedores extranjeros independientemente de su nacionalidad. Los tratados fiscales no reducen la tasa de retención; afectan el impuesto final adeudado, que se concilia a través del 1040-NR.
¿Puedo usar fondos de pensión de mi país para comprar bienes raíces en Miami?
Depende de las reglas de tu país de origen. La mayoría de los países restringen el despliegue de fondos de pensiones a inversiones locales. Trabaje con un planificador patrimonial transfronterizo para solucionar este problema.
¿Mi propiedad en Miami cuenta para el impuesto al patrimonio de mi país?
Sí en países que tienen impuesto al patrimonio (España, Argentina, Colombia, Francia para algunos). Los activos estadounidenses generalmente se incluyen en los cálculos de riqueza neta del país de origen.
¿Cuál es la estructura más sencilla para un comprador latinoamericano?
Corporación extranjera -> US LLC -> propiedad de Miami. Esto elimina la exposición al impuesto sobre el patrimonio de EE. UU. y brinda privacidad. Configuración: $4,000-$10,000. En curso: honorarios corporativos anuales, presentaciones de CPA.
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