FIRPTA (Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles, 1980) exige que los compradores en EE.UU. retengan el 15 por ciento del precio bruto de venta al comprar un inmueble a un extranjero, remitido al IRS dentro de los 20 días del cierre. Miami tiene más transacciones FIRPTA que cualquier otra ciudad de EE.UU. por su base de compradores internacionales. Los vendedores extranjeros pueden solicitar una retención reducida con el Formulario 8288-B del IRS antes de listar. Fuente: Publicación 515 del IRS, 26 U.S.C. §1445.
Última verificación: 2 de julio de 2026 contra la guía FIRPTA del IRS y las tasas de retención vigentes.
FIRPTA (Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles, 1980) exige que los compradores retengan el 15% del precio bruto de venta al comprar un inmueble a un extranjero. La retención se remite al IRS dentro de los 20 días del cierre. Miami tiene más transacciones FIRPTA que cualquier otra ciudad de EE.UU. por su base de compradores internacionales, con canadienses, argentinos, colombianos, brasileños, franceses y británicos entre las principales nacionalidades de vendedores (vea mi guía para compradores canadienses, guía para compradores franceses, guía para compradores británicos y guía para compradores rusos para la planificación FIRPTA por país). Si usted vende un inmueble en Miami como persona no estadounidense, debe planificar FIRPTA antes de listar, no después de ir a contrato.
Qué activa FIRPTA
Cualquier disposición (venta, permuta, donación, liquidación) de un interés en bienes inmuebles de EE.UU. por parte de una persona extranjera. Persona extranjera significa no ciudadano de EE.UU., no residente de EE.UU., corporación extranjera o sociedad extranjera. Las LLC de un solo miembro cuyo dueño es una persona extranjera se tratan como extranjeras para FIRPTA. Para FIRPTA, la residencia en EE.UU. se define por la prueba de presencia sustancial o la green card.
El monto de retención del 15%
La retención estándar es el 15% del precio bruto de venta. No la ganancia neta, el bruto. En una venta de $2M, eso significa $300,000 retenidos sin importar si usted realmente adeuda $300,000 en impuestos de EE.UU. Se aplican tasas de retención reducidas en casos limitados: 10% si el comprador usará la propiedad como residencia personal y la venta está entre $300,001 y $1,000,000; 0% si es por debajo de $300,000 y residencia personal. La mayoría de las ventas de lujo en Miami reciben el 15% completo.
Cómo reducir o recuperar la retención FIRPTA
Tres vías. (1) Certificado de retención (Formulario 8288-B): se presenta ante el IRS antes del cierre solicitando una retención reducida según el impuesto real esperado. Tarda 90 días. Si se aprueba, el depósito en garantía puede retener un monto menor. (2) Presentar el 1040-NR después del cierre para conciliar el impuesto real adeudado contra el 15% retenido; el exceso se reembolsa. Plazo típico del reembolso: de 6 a 18 meses. (3) Solicitar la reducción de retención a mitad de la transacción con documentación del CPA. Requiere la cooperación del comprador.
Qué vía de recuperación le conviene
La verdadera decisión es de tiempo. El Formulario 8288-B evita que el efectivo salga de su lado de la mesa pero suma una espera de 90 días antes del cierre. La vía del 1040-NR le permite cerrar según lo previsto pero deja el 15% completo retenido en el IRS durante casi un año. Así lo planteo para los vendedores.
| Vía | Cuándo ocurre | Para quién es | Impacto en el flujo de caja |
|---|---|---|---|
| Formulario 8288-B (certificado de retención reducida) | Se presenta antes del cierre, revisión del IRS de ~90 días | Vendedores con una ganancia real baja frente al precio de venta, o una venta por encima de ~$5M donde el efectivo retenido es alto y la espera vale la pena | El depósito en garantía retiene solo el monto reducido; usted nunca adelanta el 15% completo |
| Formulario 1040-NR (reembolso posterior al cierre) | Se presenta el año fiscal siguiente a la venta, reembolso en 6 a 18 meses | Vendedores que necesitan cerrar según lo previsto, o ventas por debajo de ~$3M donde el papeleo es más simple que la espera | Se retiene el 15% completo al cierre, reembolsado luego cuando la declaración concilia el impuesto real |
Un ejemplo real: una venta de $5M en Miami
Digamos que compró un condominio en Brickell por $3.2M y lo vende por $5M. El comprador retiene el 15% del precio bruto al cierre: $750,000 al IRS, sin importar su ganancia real. Su ganancia real es de $1.8M, y el impuesto a las ganancias de capital de largo plazo sobre eso es de aproximadamente $360,000. Así que alrededor de $390,000 de los $750,000 se retuvieron en exceso. Si presentó el Formulario 8288-B antes del cierre, el depósito en garantía podría haber retenido más cerca de los $360,000 que realmente adeuda. Si no lo hizo, presenta el 1040-NR después del cierre y espera de 6 a 18 meses por el reembolso de ~$390,000. En una venta de este tamaño, la espera de 90 días del 8288-B casi siempre vale la pena para evitar un año con $390,000 atrapados en el IRS.
Errores comunes
- Vendedores que no saben que FIRPTA aplica hasta el cierre y quedan sorprendidos por el impacto del 15%
- LLC cuyos dueños son no residentes que asumieron que la condición de entidad de EE.UU. los exime (no lo hace para las LLC de un solo miembro)
- No presentar el 1040-NR en el año de la venta, perdiendo el reembolso
- Elegir un CPA no familiarizado con FIRPTA; los CPA estándar de EE.UU. a menudo pierden la ventana de presentación
Planificación previa a la venta para vendedores extranjeros
Tres pasos que recorro con mis clientes. Primero, les digo que contraten a un CPA especializado en presentaciones de vendedores extranjeros de EE.UU. de 90 a 120 días antes de listar. Segundo, recomiendo a cada vendedor hacer proyecciones fiscales para estimar el impuesto real de EE.UU. (a menudo mucho menor al 15%). Tercero, decidimos si presentar el Formulario 8288-B para retención reducida o aceptar el 15% y presentar el 1040-NR para el reembolso. Cuando un cliente vende por debajo de $3M, el 1040-NR suele ser más simple. Para ventas por encima de $5M, el Formulario 8288-B suele valer la espera de 90 días.
FIRPTA vs impuesto sucesorio: no los confunda
Los vendedores extranjeros los confunden constantemente, y son completamente distintos. FIRPTA es una retención sobre la VENTA de propiedad en EE.UU. mientras usted está vivo: el 15% del precio bruto, conciliado contra su impuesto real a las ganancias de capital. El impuesto sucesorio de EE.UU. es lo que golpea cuando un dueño extranjero MUERE siendo titular de propiedad en EE.UU.: las personas no estadounidenses obtienen solo una exención de $60,000 (frente a aproximadamente $14M para los ciudadanos de EE.UU.) y el patrimonio se grava hasta el 40% por encima de eso. Un colombiano que posee directamente un condominio de $5M en Brickell y fallece puede enfrentar una factura de impuesto sucesorio de EE.UU. de siete cifras que su familia nunca vio venir. Ese es un problema de planificación que se resuelve en la COMPRA, mediante estructuración de entidad o de tratado, no en la venta. Si usted está comprando en lugar de vender, lea mi guía para compradores extranjeros y mi guía de estructuración con LLC para saber cómo manejar el lado del impuesto sucesorio antes de cerrar.
"FIRPTA es mecánica, no un impuesto. El impuesto real que usted adeuda depende de su base de costo y del período de tenencia. Los vendedores que planifican 90 días antes de listar casi siempre recuperan la mayor parte del monto retenido."
¿Planea vender su propiedad en Miami y quiere un plan FIRPTA? Escríbame y lo derivaré a un CPA que maneja más de 100 presentaciones de vendedores extranjeros por año. Para contexto sobre cómo se desarrolla la mecánica de FIRPTA en la cima del mercado, vea mi análisis a fondo sobre dónde transaccionan realmente los compradores de $5M+ en Miami.
"Cuando represento a un vendedor extranjero en Miami, mapear la retención FIRPTA es lo primero que resolvemos antes de que la propiedad siquiera salga al mercado."Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
Puntos Clave
- FIRPTA retiene el 15 por ciento del precio bruto de venta, no su ganancia: $750,000 retenidos en una venta de $5M en Miami, según 26 U.S.C. §1445.
- El Formulario 8288-B, presentado al menos 90 días antes del cierre, puede reducir la retención hasta su impuesto real esperado para que el efectivo nunca salga del depósito en garantía.
- Si omite el 8288-B, recupera el exceso de retención presentando el Formulario 1040-NR después de la venta; los reembolsos tardan de 6 a 18 meses, según la guía FIRPTA del IRS.
- Las tasas reducidas existen solo en casos estrechos: 10 por ciento cuando el comprador vivirá en la propiedad y el precio está entre $300,001 y $1M, 0 por ciento por debajo de $300K, según la Publicación 515 del IRS. La mayoría de las ventas de lujo en Miami pagan el 15 por ciento completo.
- Una LLC de un solo miembro cuyo dueño es una persona extranjera se trata como extranjera para FIRPTA; tener la propiedad a través de la entidad no exime la venta.
Datos Rápidos: FIRPTA para Vendedores en Miami
| Retención estándar | 15% del precio bruto de venta |
| Tasa reducida (residencia del comprador, $300,001 a $1M) | 10% |
| Exento (residencia del comprador, por debajo de $300K) | 0% |
| Plazo de remisión al IRS | 20 días después del cierre |
| Anticipación del Formulario 8288-B | ~90 días antes del cierre |
| Plazo de reembolso del Formulario 1040-NR | 6 a 18 meses |
Preguntas Frecuentes
¿Qué es FIRPTA?
Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles de 1980. Exige que los compradores retengan el 15% del precio bruto de venta al comprar un inmueble en EE.UU. a un extranjero. La retención se remite al IRS dentro de los 20 días del cierre.
¿Puedo recuperar mi retención FIRPTA?
Sí, por dos vías: (1) el certificado de retención con el Formulario 8288-B presentado antes del cierre para reducir el monto retenido; (2) presentar el Formulario 1040-NR después del cierre para obtener un reembolso del exceso de retención según la obligación tributaria real.
¿Cuánto tarda un reembolso FIRPTA?
De 6 a 18 meses habitualmente. El IRS procesa los reembolsos del 1040-NR más lento que las declaraciones de residentes. Los tiempos de procesamiento han mejorado desde 2023.
¿Se aplica FIRPTA si soy dueño a través de una LLC?
Las LLC de un solo miembro cuyo dueño es una persona extranjera se tratan como extranjeras para FIRPTA. Las LLC de varios miembros y las corporaciones tienen reglas distintas según la estructura. Consulte con un CPA especialista en FIRPTA antes de la venta.
¿Qué pasa si el comprador no retiene?
El comprador queda personalmente obligado ante el IRS por el 15% no retenido. Por eso los abogados de cierre siempre verifican la residencia y manejan FIRPTA correctamente; la exposición del comprador es real.
¿Puedo evitar FIRPTA legalmente?
Solo siendo residente fiscal de EE.UU. al momento de la venta o calificando para exenciones legales (ventas de residencia personal por debajo de $300,000). La planificación estructural antes de la compra también puede afectar FIRPTA según cómo se titule la propiedad.
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