Esta guía para extranjeros para comprar bienes raíces en Miami en 2026 explica lo que los compradores de bienes raíces en Miami deben saber en 2026, con datos reales, no generalizaciones. Como asesor inmobiliario autorizado en Compass, trabajo con compradores de Brickell, Edgewater, Sunny Isles, Bay Harbor y Coconut Grove todas las semanas. El patrón más consistente que veo: los compradores que leen el paquete financiero completo del desarrollador, entienden las implicaciones de la ley de reserva SB 4D de Florida y verifican la estructura de depósito en garantía antes de firmar, cierran los términos que controlan. Según datos del primer trimestre de 2026 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, el volumen de reservas previas a la construcción en Miami-Dade está un 14 por ciento por encima del del cuarto trimestre de 2025, lo que refuerza la influencia de negociación para los compradores que llegan tarde. Mi recomendación es leer esta guía antes de su primera reunión con el desarrollador, de modo que las preguntas que haga lo establezcan como un comprador serio e informado desde la primera conversación. Para conocer el contexto del mercado completo de Miami, consulte el índice de nuevos desarrollos de Miami.
Los compradores extranjeros compraron $4.4 mil millones en bienes raíces en el sur de Florida en 2025, un aumento interanual del 42%, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. argentino, colombiano,Canadian, Brazilian, Mexican, British, German, French, Italian, Swiss, y Russian Todos los compradores están activos en este mercado. Si compra desde fuera de los Estados Unidos, la transacción es mecánicamente diferente a la de una compra realizada por un residente de los Estados Unidos. Esta guía recorre cada paso.
Step 1: Get an ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)
Los compradores no estadounidenses necesitan un ITIN para poseer propiedades en los EE. UU. y pagar impuestos. Presente el formulario W-7 del IRS con los documentos de identidad de respaldo. El procesamiento tarda entre 8 y 12 semanas. Su abogado de bienes raíces o un agente tramitador certificado puede acelerar el proceso. No necesitas estrictamente un ITIN antes de firmar un contrato de compra, pero sí lo necesitas al cerrar para tomar el título.
Step 2: Open a US Bank Account
La mayoría de los bancos de Miami abren cuentas para no residentes: Chase, Bank of America, Wells Fargo, City National Bank of Florida, Santander. Sin cita previa con pasaporte, comprobante de domicilio en el extranjero, ITIN (si está disponible) y depósito inicial (mínimo de $5,000 a $25,000). Esta cuenta financia depósitos, transferencias bancarias y costos de mantenimiento continuos.
Step 3: Choose Your Ownership Structure
Tres opciones comunes: (1) Nombre personal, simple, pero sujeta sus activos en los EE. UU. al impuesto sobre el patrimonio de los EE. UU. (40 % sobre $60 000 para no residentes, sin alivio del tratado). (2) LLC estadounidense, transferencia de impuestos, agrega protección de activos y planificación de impuestos sobre el patrimonio. Formación de LLC en Florida $125 + $138 anuales. (3) Corporación extranjera que posee una LLC estadounidense, estructura en capas utilizada por las oficinas familiares latinoamericanas para privacidad y planificación patrimonial. Consulte a un contador público certificado que conozca el tratado fiscal de su país de origen con los EE. UU. antes de elegir.
Step 4: Arrange Financing (If Not All-Cash)
El 51% de los compradores extranjeros pagan todo en efectivo según los datos del NAR de 2025. Si se trata de financiación: las hipotecas para extranjeros están disponibles a través de prestamistas especializados (HSBC, Citibank Private Wealth, Quontic, America Mortgage Bank, Lendai). Términos típicos: 30-40% de pago inicial, tasa de interés 0,5-1,0% por encima de las tasas gigantes para residentes en EE. UU. (es decir, ~7,75-8,5% en el segundo trimestre de 2026), plazo fijo a 30 años o ARM 7/1. No se requiere historial crediticio de EE. UU.; los prestamistas utilizan extractos bancarios, declaraciones de activos y documentación de ingresos del país de origen.
Step 5: FIRPTA Withholding at Resale
Cuando finalmente vende, la Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA) exige que el comprador retenga el 15% del precio bruto de venta y lo envíe al IRS. Esta es una retención, no el impuesto en sí; usted presenta una declaración de impuestos en EE. UU. para conciliar el impuesto real adeudado con la retención. La recuperación oportuna del exceso de retención requiere un contador público certificado de Florida familiarizado con las presentaciones de vendedores extranjeros. Incluya esto en su planificación de salida.
Step 6: Annual Compliance
Presente el formulario 1040-NR del IRS anualmente para declarar los ingresos por alquiler en EE. UU. (si corresponde) y las ganancias de capital (en venta). Si utiliza una LLC, presente el Formulario 5472 que revela la propiedad extranjera de entidades estadounidenses. Si tiene más de $10,000 en cuentas de EE. UU., presente FBAR (desde su país de origen, si es necesario). Los impuestos a la propiedad y las tarifas de la Asociación de propietarios se pagan directamente; no se requiere presentación de impuestos en los EE. UU. por mera propiedad sin ingresos.
"He cerrado transacciones con compradores internacionales en varios países. Los que llegaron con una lista de verificación de preguntas específicas sobre reservas, depósitos y términos de asignación, negociaron consistentemente mejor en los términos finales".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass
Datos de mercado de 2026: hacia dónde fluye el capital extranjero
Según el Miami Realtors International Report 2026, los compradores extranjeros invirtieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales en el sur de Florida en 2025, un 42 por ciento más que los $3.1 mil millones en 2024. Ese capital provino de compradores de 73 países, siendo Colombia el principal país fuente. Colombia y Argentina juntos representan el 27 por ciento de todas las ventas internacionales cerradas en el sur de Florida. En el primer trimestre de 2026, los compradores extranjeros representaron el 42 por ciento de las ventas de condominios en Miami y el 52 por ciento de las ventas de nuevas construcciones.
El precio medio de los condominios en Miami-Dade alcanzó los $640,000 en el primer trimestre de 2026, un 9 por ciento menos que el pico de 2023, lo que creó una ventana de reingreso para los compradores a los que se les descontó el precio durante el período previo. El inventario general de Miami-Dade tiene 17 meses de oferta, un mercado de compradores según la mayoría de las medidas, pero los nuevos desarrollos de marca continúan vendiéndose al precio completo según el cronograma de depósito original. Para desgloses a nivel de vecindario, consulte mi guía de barrio de miami y el Informe de mercado previo a la construcción del primer trimestre de 2026.
| Source Country | Compartir of Intl Sales | Primary Vecindarios |
|---|---|---|
| Colombia | #1 (largest share) | Brickell, Edgewater |
| Argentina | #2 | Sunny Isles, Bal Harbour |
| Brazil | #3 | Brickell, Coconut Grove |
| Canada | #4 | Aventura, Bay Harbor |
| Mexico | #5 | Coral Gables, Coconut Grove |
Guías específicas por país para compradores colombianos, compradores argentinos, Compradores brasileños, Compradores canadienses, y Compradores rusos cubren tratados tributarios del país de origen, mecanismos de enrutamiento de fondos y cumplimiento de la OFAC específicos para cada mercado.
Florida SB 264: Países restringidos y lo que necesita saber
El Estatuto de Florida SB 264, vigente a partir del 1 de julio de 2023, restringe a ciertos ciudadanos extranjeros la compra de bienes inmuebles en Florida. Los ciudadanos de China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria no pueden comprar tierras agrícolas ni ninguna propiedad dentro de un radio de 10 millas de una base militar, infraestructura crítica o instalación gubernamental en Florida. Las violaciones conllevan cargos por delitos graves para los ciudadanos chinos y penas por delitos menores de primer grado para los nacionales de los demás países incluidos en la lista. La lista de países restringidos no ha cambiado desde su promulgación, pero su aplicación es activa y real.
Existe una excepción: un ciudadano extranjero de un país restringido puede comprar una sola propiedad residencial para uso personal únicamente, siempre que el precio no exceda los $300,000 y el comprador tenga una visa estadounidense válida. Esta excepción no se aplica a propiedades de inversión, compras realizadas por LLC o cualquier propiedad cerca de instalaciones de uso restringido. Si algún comprador tiene vínculos con un país restringido, incluso a través de una estructura corporativa, se requiere la revisión por parte de un abogado de bienes raíces de Florida antes de la ejecución del contrato. El mapa de zonas de proximidad de infraestructura militar y crítica en Miami-Dade es más amplio de lo que la mayoría de los compradores esperan y cubre partes de Opa-locka, Homestead y áreas cercanas a las instalaciones portuarias.
- Restricted countries: China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela, Syria
- Prohibido: tierras agrícolas y propiedades dentro de 10 millas de bases militares, infraestructura crítica o instalaciones gubernamentales
- Excepción de uso personal: 1 propiedad residencial de menos de $300 000 solo para titulares de visa válida
- Sanciones: delito grave para ciudadanos chinos, delito menor de primer grado para otros nacionales restringidos
- Acción requerida: revisión de un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar el contrato para cualquier comprador de un país restringido
Préstamos DSCR: Financiar propiedades en Miami sin documentos de ingresos estadounidenses
Los programas de préstamos con índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) se han convertido en la ruta de financiación más práctica para los inversores extranjeros en 2026. A diferencia de las hipotecas convencionales, los préstamos DSCR garantizan el potencial de ingresos por alquiler de la propiedad, no sus ingresos personales o su historial laboral. No necesita declaraciones de impuestos de EE. UU., ni W-2 ni recibos de pago de EE. UU. Los prestamistas verifican que el alquiler mensual proyectado cubra el pago hipotecario proyectado en una proporción de 1,0 a 1,25x, que la mayoría de las unidades de inversión de Brickell y Edgewater liquidan según los datos actuales del mercado de alquiler.
Condiciones actuales del DSCR para ciudadanos extranjeros en Miami (segundo trimestre de 2026): pago inicial del 25 al 30 por ciento, montos de préstamo de hasta $2 millones, puntaje crediticio mínimo de 620 y monto mínimo de préstamo de $150,000. Las tasas oscilan aproximadamente entre un 0,5 y un 1,0 por ciento por encima de las tasas convencionales para residentes en Estados Unidos, lo que sitúa el rango efectivo en aproximadamente entre un 7,75 y un 8,5 por ciento sobre un plazo fijo a 30 años. Los prestamistas especializados con programas DSCR activos para extranjeros incluyen Quontic Bank, Lendai y America Mortgage Bank. Según los datos de Miami Realtors 2026, el 51 por ciento de los compradores extranjeros todavía pagan todo en efectivo, pero la adopción de DSCR está aumentando a medida que los compradores optimizan el despliegue de capital en múltiples mercados. Para obtener un desglose completo de la estructura de DSCR, la suscripción y las comparaciones de prestamistas, consulte mi Guía de préstamos DSCR para compradores extranjeros.
Common Mistakes I See
- Buying in personal name without understanding US estate tax exposure
- Transferir el precio de compra total antes de abrir una cuenta bancaria en EE. UU. crea complicaciones en los informes de FinCEN
- Choosing a generic US tax preparer instead of a CPA who knows your home-country treaty
- Sin tener en cuenta el seguro de títulos, las cuestiones de títulos en EE. UU. se manejan de manera diferente que en las jurisdicciones de derecho civil.
- Assuming cash purchases avoid US reporting obligations (they don't; FinCEN's Geographic Targeting Order covers Miami)
"Los compradores extranjeros que estructuran correctamente antes del cierre ahorran cientos de miles en impuestos sobre el patrimonio, retenciones y costos de cumplimiento durante una retención de 10 años. La tarifa por una planificación adecuada previa a la compra es de menos de $10,000".
Ready to structure your Miami purchase correctly? Contáctame y lo conectaré con un abogado de inmigración, un contador público certificado transfronterizo y un prestamista especializado en su país de origen.
Preguntas Frecuentes
¿Necesito ser residente estadounidense para comprar bienes raíces en Miami?
No. Los extranjeros pueden comprar libremente bienes raíces en Miami. Necesita un ITIN y una cuenta bancaria de EE. UU. para cerrar, pero ninguno requiere residencia en EE. UU.
¿Cuál es el impuesto al patrimonio estadounidense sobre propiedades en Miami propiedad de un extranjero?
Sin alivio del tratado, 40% sobre valores superiores a $60,000 al momento de la muerte. Los países del tratado (Canadá, Reino Unido, Alemania, Japón, etc.) obtienen exenciones más altas. La estructuración de LLC puede mitigar completamente la exposición para compradores de países sin tratados.
¿Puedo obtener una hipoteca como comprador extranjero?
Sí, de prestamistas extranjeros (HSBC, Citibank Private Wealth, Quontic, etc.). Términos típicos: 30-40% de pago inicial, interés 0,5-1,0% por encima de las tasas gigantes para residentes de EE. UU., no se requiere historial crediticio de EE. UU.
¿Qué impuestos pago anualmente sobre mi propiedad en Miami?
Impuesto sobre la propiedad (2,0-2,2 % del valor tasado, pagado al condado de Miami-Dade). Si alquila la propiedad, impuesto federal sobre la renta sobre los ingresos por alquiler (mediante la presentación 1040-NR). No hay impuestos estatales sobre la renta en Florida.
¿Puedo utilizar Airbnb en mi condominio en Miami como propietario extranjero?
Sí, si el edificio permite alquileres a corto plazo. Necesitará una licencia de alquiler vacacional del condado de Miami-Dade, cobrar el 13% del impuesto turístico y declarar los ingresos por alquiler a través del 1040-NR. La mecánica es la misma que para los residentes de Estados Unidos.
¿Qué pasa con mi propiedad en Miami si fallezco?
Depende de la estructura de propiedad y del plan patrimonial. La propiedad personal genera impuestos sobre el patrimonio en EE. UU. (40 % por encima de $60 000 para no residentes, en ausencia de tratado). La propiedad de una LLC puede evitar el impuesto al patrimonio estadounidense, pero tiene otras implicaciones. Establezca un plan patrimonial adecuado antes del cierre, no después.
Preguntas Frecuentes
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