El inventario de condominios en Miami-Dade cayó 11.47 por ciento interanual en junio de 2026, de 13,046 a 11,550 propiedades listadas, la quinta caída mensual consecutiva y la primera racha así desde julio de 2023, según MIAMI REALTORS. Lo que les digo a mis compradores es que la oferta cambia antes que el precio, y el precio medio todavía bajó 3.15 por ciento. Esa brecha es la ventana de negociación, y se cierra conforme siguen bajando los meses de inventario.
Durante dos años la historia de los condominios en Miami fue simple: demasiada oferta, precios debilitándose y compradores con toda la ventaja. Esa historia ahora es mitad falsa. Las propiedades listadas han bajado cinco meses seguidos, las ventas subieron por décimo mes consecutivo y el volumen en dólares saltó 31.48 por ciento. Aun así el precio medio cayó a $431,000. La oferta se está apretando mientras el precio no ha alcanzado ese movimiento, y esa combinación no dura mucho. Si está comparando inventario existente contra una torre nueva, la guía de compra en preconstrucción en Miami explica cómo se fijan los precios de forma distinta.
Cinco meses seguidos de inventario a la baja
Según MIAMI REALTORS, el inventario de condominios existentes en Miami-Dade se ubicó en 11,550 propiedades en junio de 2026, frente a 13,046 un año antes. Es una caída de 11.47 por ciento y, más importante, es el quinto mes consecutivo de descensos interanuales. La última vez que la oferta de condominios en Miami se contrajo cinco meses seguidos fue en julio de 2023.
Por qué esto importa más que un dato aislado: el inventario es una serie que se mueve lento. Un mes a la baja puede ser ruido, estacionalidad o vendedores retirando propiedades tras una primavera tranquila. Cinco meses a la baja es una tendencia, con vendedores absorbiendo el exceso acumulado durante 2024 y 2025.
Mi recomendación al leer datos de inventario es revisar siempre la dirección junto con el nivel. Doce punto tres meses de oferta todavía se lee como mercado de compradores frente al estándar de seis meses. Pero un mercado de compradores que se aprieta cada mes es una negociación muy distinta a uno que sigue aflojando, y la mayoría de los compradores con los que trabajo siguen anclados a las condiciones del año pasado.
Las ventas suben mientras los precios siguen bajando
Las transacciones de condominios llegaron a 1,058 en junio de 2026, un alza de 11.96 por ciento frente a 945 del año anterior. El volumen en dólares alcanzó $940 millones, un aumento de 31.48 por ciento. En todos los tipos de propiedad, Miami-Dade cerró 2,107 transacciones, 14.3 por ciento más y el mejor junio desde 2023.
Frente a eso, el precio medio de venta de condominios cayó 3.15 por ciento, de $445,000 a $431,000. Se venden más unidades, con mayor valor agregado, pero el centro del mercado sigue por debajo del año pasado.
La explicación está en la mezcla. El lujo lleva el peso. Las ventas por encima de $1 millón subieron 29.14 por ciento, de 374 a 483. Cuando el volumen de gama alta sube más rápido que el centro, el volumen en dólares y el precio medio pueden moverse en direcciones opuestas. La lectura práctica para un comprador: la debilidad de ese precio medio se concentra en inventario antiguo y expuesto a cuotas extraordinarias, no en los edificios bien administrados que la gente realmente quiere.
- Ventas de condominios: 1,058 cierres, alza de 11.96 por ciento interanual
- Volumen en dólares: $940 millones, alza de 31.48 por ciento
- Ventas de $1M o más: 483 transacciones, alza de 29.14 por ciento
- Pagos en efectivo: 48.5 por ciento de las ventas de condominios
- Días hasta contrato: 85 días, frente a 68 hace un año
Los compradores en efectivo son la mitad del mercado
El efectivo representó 48.5 por ciento de las ventas de condominios en Miami-Dade en junio de 2026. A nivel nacional, las compras totalmente en efectivo rondan un tercio de las ventas de viviendas existentes, según la Asociación Nacional de Realtors. Los condominios de Miami operan cerca de la mitad en efectivo.
Ese solo dato explica por qué el precio de los condominios en Miami no sigue las tasas hipotecarias como la mayoría de los mercados de Estados Unidos. Cuando la mitad de su base de compradores no está financiando, los movimientos de tasas cambian más el ánimo que el poder adquisitivo.
También explica el panorama de días en el mercado. Los condominios tardaron 85 días hasta contrato, frente a 68 hace un año. Más lento, pero transando, porque el comprador marginal suele ser alguien en efectivo que se toma tiempo para comparar edificios, estudios de reservas y exposición a cuotas extraordinarias en vez de correr contra una tasa. El efectivo tampoco elimina las cuentas recurrentes, y ahí importa más el costo real de poseer un condominio de lujo en Miami que el precio de compra.
| Métrica | Condominios | Casas Unifamiliares |
|---|---|---|
| Precio medio | $431,000 | $695,000 |
| Cambio interanual | baja 3.15% | alza 3.73% |
| Meses de inventario | 12.3 | 4.9 |
| Pagos en efectivo | 48.5% | 27.6% |
| Días hasta contrato | 85 | 52 |
El mercado de dos velocidades: condominios frente a casas
Las casas unifamiliares y los condominios no son un solo mercado. El precio medio unifamiliar subió 3.73 por ciento a $695,000, con 4.9 meses de inventario, firmemente un mercado de vendedores. Los condominios están en 12.3 meses, todavía un mercado de compradores, con el precio medio a la baja.
La brecha viene de los costos de mantener la propiedad. Los dueños de condominios absorbieron alzas de seguros, los requisitos de reservas estructurales de la SB 4-D y cuotas extraordinarias que los dueños de casas nunca enfrentaron. Los edificios que completaron inspecciones y fondearon reservas se venden con normalidad. Los edificios con una cuota extraordinaria pendiente son donde se concentran los descuentos. La diferencia es más marcada en submercados densos como Brickell, donde inventario de los años ochenta está a cuadras de torres entregadas en los últimos cinco años.
"Dos edificios en la misma calle pueden tener una diferencia de seis cifras en un plano idéntico, y toda la diferencia está en el estudio de reservas. Ese es el primer documento que leo, antes que el plano."
Gerardo González, Luxury Dade Group at Compass
Por eso un precio medio del condado no dice casi nada sobre una unidad específica. El número mezcla edificios con reservas completas y edificios con una cuota pendiente. Antes de hacer una oferta, revise el estudio de reservas y el estado de inspección usando el marco de salud financiera del edificio.
Qué significa esto si está comprando ahora
Un inventario a la baja con un precio medio todavía débil es una ventana estrecha. Se cierra conforme la oferta sigue apretándose.
Lo que reviso con mis compradores en este momento:
- Separe el edificio del mercado. Los promedios del condado mezclan edificios sanos y edificios en problemas. Analice el edificio específico.
- Lea primero el estudio de reservas. Un edificio fondeado a $431,000 y uno sin fondear a $431,000 son activos distintos.
- Use el ritmo de 85 días. Contratos más lentos significan espacio para hacer diligencia real en vez de renunciar a contingencias.
- Vigile los meses de inventario, no los titulares de precios. La oferta cambia primero. En 12.3 meses y bajando, la dirección favorece a los vendedores con el tiempo.
- Compare contra obra nueva. Los edificios nuevos tienen un margen de diez años en reservas, lo que cambia las cuentas frente a un edificio de los años ochenta.
Si quiere el panorama de inventario y cuotas de un edificio específico en vez del promedio del condado, llámeme al (305) 964-8614 y saco los números reales.
Preguntas Frecuentes
