Calculadora de Cesión de Contrato Pre-Construcción de Miami
¿Vender su contrato de preconstrucción antes del cierre? Ingrese sus números, obtenga ganancias netas, retorno de la inversión en efectivo desplegado y retorno anualizado. Todos los honorarios contabilizados.
Los valores predeterminados suponen un contrato original de $2 millones, una venta de asignación de $2,6 millones después de 24 meses de apreciación, un 30% de depósitos ya pagados, una tarifa de asignación de desarrollador del 2% y una comisión de agente inmobiliario del 5%. Ajuste las entradas para que coincidan con su edificio y contrato.
¿Necesita primero el cronograma de depósitos? Utilice la Calculadora de Calendario de Depósitos para calcular el efectivo desplegado antes de ejecutar esta herramienta.
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Punto de equilibrio
Cómo funcionan las asignaciones previas a la construcción en Miami
¿Qué es una tarea previa a la construcción?
Firmas un contrato para comprar un condominio que no se entregará hasta dentro de 24 a 48 meses. En lugar de cerrar y tomar el título, vende su contrato a un nuevo comprador por más de lo que pagó. El nuevo comprador se hace cargo de su contrato y lo cierra con el promotor. Usted se embolsa la diferencia, menos los costos.
¿Puedo ceder cualquier contrato de preconstrucción de Miami?
No. La mayoría de las residencias de marca (Waldorf, Cipriani, St Regis, Four Seasons, Aston Martin) prohíben las asignaciones o las restringen fuertemente. Los edificios boutique y de nivel medio a menudo los permiten libremente. La cláusula de cesión suele encontrarse en la Sección 17 o 18 del Acuerdo de Compra. Confirme siempre los derechos de asignación antes de confiar en la estrategia.
¿Qué es una tarifa de asignación de desarrollador?
Una tarifa de asignación de desarrollador es lo que cobra el constructor por procesar la transferencia de su contrato. El rango típico es del 1% al 3% del precio de compra original. Algunos proyectos cobran una tarifa fija de entre 10.000 y 50.000 dólares. Los edificios de lujo en Miami Beach y Edgewater tienden a cobrar más. La tarifa se paga en el momento de la asignación, no en el momento del cierre.
¿Cuánto puedes ganar de manera realista?
La ganancia bruta realista en una asignación previa a la construcción exitosa en Miami es del 10% al 25% del precio del contrato original para una duración de 24 a 36 meses, suponiendo que el edificio se encuentre en un submercado en crecimiento. El beneficio neto después de las tarifas suele oscilar entre el 5% y el 18% del precio original. El retorno de la inversión anualizado sobre los depósitos (su efectivo real desplegado) puede alcanzar entre el 25% y el 60% porque solo financia entre el 20% y el 30% del precio de compra antes del cierre.
¿Cuáles son las consecuencias fiscales?
Las ganancias de la cesión se gravan como ganancias de capital a corto plazo si se mantienen menos de un año, y como ganancias de capital a largo plazo si se mantienen más de un año. Para los compradores extranjeros, se puede aplicar la retención FIRPTA al momento del cierre. Florida no tiene impuestos estatales sobre la renta, pero las entidades comerciales pueden tener obligaciones de presentación. Consulte a un contador público certificado de Florida y, para compradores extranjeros, a un asesor fiscal internacional antes de ejecutar.
¿Cómo encuentro un comprador de cesión?
La mayoría de las ventas de asignaciones se realizan a través de un agente inmobiliario que se especializa en preconstrucción. Los desarrolladores requieren la aprobación del equipo de ventas del nuevo comprador, por lo que un agente conectado acelera la aprobación. Los grupos de compradores incluyen compradores extranjeros, inversores de intercambio 1031 y usuarios finales que desean un producto terminado con un descuento sobre nuevos lanzamientos. La exposición pública a la MLS suele ser limitada porque los desarrolladores restringen los listados abiertos.