Miami Pré-Construção Calculadora de Cessão de Contrato
Vendendo seu contrato de pré-construção antes de fechar? Insira seus números, obtenha lucro líquido, ROI sobre o dinheiro aplicado e retorno anualizado. Todas as taxas contabilizadas.
Os padrões pressupõem um contrato original de US$ 2 milhões, venda de cessão de US$ 2,6 milhões após 24 meses de valorização, depósitos de 30% já pagos, uma taxa de cessão de desenvolvedor de 2% e comissão de corretor de imóveis de 5%. Ajuste as entradas para corresponder ao seu edifício e contrato.
Precisa primeiro do cronograma de depósito? Utilize a Calculadora do Cronograma de Depósitos para calcular o dinheiro implantado antes de executar esta ferramenta.
Seu acordo
Custos
Seu retorno
Repartição dos lucros
Métricas de retorno
Ponto de equilíbrio
Como funcionam as tarefas de pré-construção de Miami
O que é uma tarefa de pré-construção?
Você assina um contrato para comprar um condomínio que não será entregue por 24 a 48 meses. Em vez de fechar e assumir a propriedade, você vende seu contrato a um novo comprador por mais do que pagou. O novo comprador assume o seu contrato e fecha com a incorporadora. Você embolsa a diferença, menos os custos.
Posso ceder algum contrato de pré-construção em Miami?
A maioria das residências de marca (Waldorf, Cipriani, St Regis, Four Seasons, Aston Martin) proíbe atribuições ou as restringe fortemente. Edifícios boutique e intermediários geralmente permitem isso livremente. A cláusula de cessão geralmente está na Seção 17 ou 18 do Contrato de Compra. Sempre confirme os direitos de atribuição antes de confiar na estratégia.
O que é uma taxa de atribuição de desenvolvedor?
Uma taxa de atribuição do desenvolvedor é o que o construtor cobra para processar a transferência do seu contrato. A faixa típica é de 1% a 3% do preço de compra original. Alguns projetos cobram uma taxa fixa de US$ 10.000 a US$ 50.000. Prédios luxuosos em Miami Beach e Edgewater tendem a cobrar caro. A taxa é paga no momento da atribuição, não no fechamento.
Quanto você pode lucrar realisticamente?
O lucro bruto realista em uma tarefa de pré-construção bem-sucedida em Miami é de 10% a 25% do preço do contrato original para um período de 24 a 36 meses, assumindo que o edifício esteja em um submercado em ascensão. O lucro líquido após taxas normalmente fica entre 5% e 18% do preço original. O ROI anualizado sobre depósitos (seu dinheiro real aplicado) pode chegar a 25% a 60% porque você financia apenas 20-30% do preço de compra antes do fechamento.
Quais são as consequências fiscais?
Os lucros de cessão são tributados como ganhos de capital de curto prazo, se mantidos por menos de um ano, e ganhos de capital de longo prazo, se mantidos por mais de um ano. Para compradores estrangeiros, a retenção do FIRPTA pode ser aplicada no fechamento. A Flórida não cobra imposto de renda estadual, mas as entidades empresariais podem ter obrigações de arquivamento. Consulte um CPA da Flórida e, para compradores estrangeiros, um consultor tributário internacional antes de executar.
Como encontro um comprador designado?
A maioria das vendas por encomenda passa por um corretor de imóveis especializado em pré-construção. Os desenvolvedores exigem a aprovação do novo comprador pela equipe de vendas, portanto, um agente conectado agiliza a aprovação. Os grupos de compradores incluem compradores estrangeiros, investidores em bolsa 1031 e usuários finais que desejam produtos completos com desconto em novos lançamentos. A exposição pública ao MLS é frequentemente limitada porque os desenvolvedores restringem as listagens abertas.