O aumento da isenção residencial da Flórida vai às urnas de novembro de 2026: o que os compradores de Miami precisam saber

A Flórida está reforçando o argumento de impostos baixos que atraiu compradores a Miami por uma década, e nesta semana o plano se tornou real. A Assembleia Legislativa da Flórida aprovou uma emenda constitucional que elevaria a isenção da residência principal de US$ 50 mil para US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028, e agora segue para as urnas de 3 de novembro de 2026. A votação foi de 30 a 9 no Senado e de 75 a 26 na Câmara, segundo a NBC Miami. A mesma medida reduz o teto anual de aumento do valor avaliado de imóveis que não são residência principal de 10 por cento para 5 por cento, o que atinge diretamente investidores e donos de segunda moradia em Miami. Ainda precisa de 60 por cento de aprovação dos eleitores para passar, então nada muda ainda em uma conta de impostos, mas as regras de prazo já importam para quem compra em 2026. O modelo do custo real de propriedade é por onde começo com cada comprador que avalia como isso se encaixa em seus números.

O que eu digo aos compradores sobre essa medida é tratar o prazo de residência de 31 de dezembro de 2026 como uma data firme, não uma nota de rodapé. Já vi clientes de outros estados adiarem a compra de residência principal por razões de ano fiscal e depois perceberem que a espera de quatro anos para recém-chegados custou muito mais do que economizaram ao esperar. Se Miami for sua residência principal, estabelecer residência na Flórida antes do prazo é a jogada fiscal mais barata da mesa.

O que a medida realmente muda

A proposta faz três coisas distintas, e confundi-las é onde os compradores se perdem. Primeiro, eleva a isenção da residência principal em duas etapas: US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028, ante US$ 50 mil hoje. Essa isenção reduz o valor avaliado da parcela não escolar da sua conta, então a economia em dólares depende da alíquota de millage local, não de um número fixo. Segundo, reduz o teto anual de aumento do valor avaliado de imóveis que não são residência principal de 10 por cento para 5 por cento, uma proteção separada voltada a aluguéis, segundas moradias e condomínios de investidores. Terceiro, exclui completamente os impostos do distrito escolar, então o financiamento das escolas não é cortado pela mudança. Segundo o Senado da Flórida, a emenda passou nas duas casas em junho de 2026 e agora é uma questão eleitoral, não lei. Veja como as regras de implementação e elegibilidade se alinham:

Quem realmente se beneficia, e quem não

Esta é a parte em que as manchetes exageram para o nosso mercado. A isenção ampliada é uma vitória real para quem ocupa a própria moradia, mas não faz nada pelos investidores, e um comprador de luxo em Miami precisa saber de que lado da linha sua compra cai. Veja como isso se divide entre os perfis de comprador com quem trabalho:

• Compradores de residência principal ganham mais: Se você declarar a unidade como residência principal, os US$ 200 mil adicionais de isenção até 2028 cortam a parcela não escolar da sua conta anual. Em uma residência principal de US$ 1 milhão, a economia é real mas limitada, porque a isenção é um valor fixo em dólares, não um percentual, então pesa menos quanto mais alto o preço.
• Investidores e donos de segunda moradia recebem o teto de 5 por cento, não a isenção: A isenção da residência principal não toca um aluguel ou condomínio de férias. O que ajuda é o teto de avaliação de não residência principal caindo de 10 por cento para 5 por cento, que freia a velocidade com que o valor avaliado sobe ano a ano em um imóvel onde você não mora.
• Quem se muda de outros estados enfrenta um relógio: Estabeleça residência na Flórida até 31 de dezembro de 2026 e você fica na fila para o benefício completo à medida que ele é implementado. Mude-se depois e espera quatro anos. Para quem avalia uma compra de residência principal em Miami em 2026, esse prazo é um dado de planejamento, não um detalhe.
• Compradores estrangeiros geralmente ficam de fora: Um comprador estrangeiro não residente que tem um condomínio em Miami como segunda moradia ou investimento normalmente não pode declará-lo como residência principal, então a isenção raramente se aplica. O guia de imóveis em Miami para estrangeiros cobre as questões de FIRPTA e estruturação que importam muito mais a esse comprador do que as regras de residência principal.
• Compradores de ultra luxo veem o menor efeito relativo: Uma isenção fixa de US$ 250 mil é uma linha de arredondamento na conta de impostos de uma propriedade de US$ 10 milhões. O maior atrativo para esse comprador continua sendo a estrutura de zero imposto de renda estadual da Flórida, que o guia de impostos de Miami por país detalha por jurisdição de origem.

"A manchete da isenção residencial é ótima para uma família que compra uma residência principal em Miami. Para os compradores de luxo e internacionais com quem mais trabalho, a história real é o prazo de residência e o teto de 5 por cento sobre imóveis de investimento, não o número da isenção em si."Gerardo González, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

Por que a Flórida reforça o argumento de impostos baixos

Afastando o olhar, esta medida é mais um tijolo no muro que atraiu capital para Miami por uma década. A estrutura de zero imposto de renda estadual da Flórida continua sendo o atrativo principal, e os números de migração confirmam: a Flórida ganhou cerca de US$ 20,6 bilhões em renda bruta ajustada à medida que contribuintes se mudaram de outros estados, segundo novos dados de migração do IRS citados pela Miami Realtors. A demanda internacional soma-se a isso, com compradores estrangeiros representando cerca de 15 por cento das compras da região de Miami em 2025, ante cerca de 2 por cento no nível nacional. Uma isenção residencial maior afia o argumento para a parcela de ocupantes desse fluxo, enquanto o teto de 5 por cento para não residência principal protege em silêncio a parcela de investidores. Nenhuma das disposições, porém, muda o quadro fundamental de oferta de Miami. O estoque de condomínios existentes ficou perto de 12,9 meses de oferta em maio de 2026 segundo a Miami Realtors, o que já dá margem de negociação aos compradores independentemente de qualquer mudança fiscal. O guia do comprador de pré-construção de Miami cobre como usar esse colchão de estoque em uma reserva de novo empreendimento, e o rastreador de novos empreendimentos mostra preços ao vivo das torres ativas de Miami.

O que os compradores devem fazer antes da votação de novembro

Três movimentos fazem sentido agora, antes que alguém saiba o resultado eleitoral. Primeiro, se Miami for sua residência principal e você está se mudando, estabeleça residência na Flórida até 31 de dezembro de 2026 para ficar posicionado para o benefício completo em vez da espera de quatro anos dos recém-chegados. Segundo, planeje seus números com a isenção atual de US$ 50 mil, já que nada é lei até os eleitores aprovarem com 60 por cento em 3 de novembro, e trate qualquer economia de 2027 a 2028 como ganho extra, não como premissa de orçamento. Terceiro, se você compra um condomínio de investimento ou segunda moradia, considere o teto de 5 por cento de não residência principal no seu modelo de retenção, porque ele freia de forma significativa o crescimento do valor avaliado em uma retenção longa. O guia de impostos de Miami por país e o modelo do custo real de propriedade são os dois recursos para os quais direciono os compradores quando mapeamos isso contra uma compra real. Para entender como o prazo da residência principal afeta sua compra específica em Miami, fale comigo diretamente pelo (305) 964-8614.

Gerardo González

Luxury Dade Group at Compass · Licenciado em FL e NY · (305) 964-8614

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