Guia Nacional Estrangeiro para Compra de Imóveis em Miami

Compradores estrangeiros compraram US$ 4,4 bilhões em imóveis no sul da Flórida em 2025, um aumento de 42% ano após ano, de acordo com a Associação de Corretores de Imóveis de Miami. Argentina, Colombiana, Canadense, Brasileiro, Mexicano, Britânico, Alemão, Francês, Italiano, Suíço e Russo os compradores estão todos ativos neste mercado. Se você estiver comprando fora dos Estados Unidos, a transação será mecanicamente diferente de uma compra para residentes nos EUA. Este guia percorre cada etapa.

Passo 1: Obtenha um ITIN (Número de Identificação de Contribuinte Individual)

Compradores fora dos EUA precisam de um ITIN para possuir propriedades nos EUA e pagar impostos. Arquive o Formulário W-7 do IRS com documentos de identidade de apoio. O processamento leva de 8 a 12 semanas. Seu advogado imobiliário ou um Agente de Aceitação Certificado pode agilizar. Você não precisa estritamente de um ITIN antes de assinar um contrato de compra, mas precisa de um no fechamento para obter o título.

Passo 2: Abra uma conta bancária nos EUA

A maioria dos bancos de Miami abre contas para não residentes: Chase, Bank of America, Wells Fargo, City National Bank of Florida, Santander. Entrada com passaporte, comprovante de endereço no exterior, ITIN (se disponível) e depósito inicial (mínimo de US$ 5.000 a US$ 25.000). Esta conta financia depósitos, transferências e custos de manutenção contínuos.

Etapa 3: Escolha sua estrutura de propriedade

Três opções comuns: (1) Nome pessoal, simples, mas sujeita seus ativos nos EUA ao imposto sobre heranças dos EUA (40% acima de US$ 60 mil para não residentes, sem isenção de tratado). (2) US LLC, tributação de repasse, acrescenta proteção de ativos e planejamento tributário imobiliário. Formação Florida LLC $ 125 + anual $ 138. (3) Corporação estrangeira detentora de uma LLC nos EUA, estrutura em camadas usada por family offices latino-americanos para privacidade e planejamento patrimonial. Consulte um CPA que conheça o tratado fiscal do seu país de origem com os EUA antes de escolher.

Etapa 4: providenciar financiamento (se não for em dinheiro)

51% dos compradores estrangeiros pagam tudo em dinheiro, de acordo com os dados NAR de 2025. Se for financiamento: hipotecas estrangeiras estão disponíveis em credores especializados (HSBC, Citibank Private Wealth, Quontic, America Mortgage Bank, Lendai). Termos típicos: 30-40% abaixo, taxa de juros 0,5-1,0% acima das taxas jumbo residentes nos EUA (ou seja, ~7,75-8,5% no segundo trimestre de 2026), fixa de 30 anos ou 7/1 ARM. Não é necessário histórico de crédito nos EUA; os credores usam extratos bancários, extratos de ativos e documentação de renda do país de origem.

Etapa 5: Retenção FIRPTA na revenda

Quando você eventualmente vende, a Lei do Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Imobiliária (FIRPTA) exige que o comprador retenha 15% do preço bruto de venda e o envie ao IRS. Esta é uma retenção, não o imposto em si. Você apresenta uma declaração de imposto de renda nos EUA para reconciliar o imposto real devido com a retenção na fonte. A recuperação oportuna de retenção excessiva requer um CPA da Flórida familiarizado com os registros de vendedores estrangeiros. Inclua isso em seu planejamento de saída.

Etapa 6: Conformidade Anual

Arquive o Formulário 1040-NR do IRS anualmente para relatar a receita de aluguel nos EUA (se houver) e ganhos de capital (na venda). Se estiver usando uma LLC, preencha o Formulário 5472 divulgando a propriedade estrangeira de entidades dos EUA. Se tiver mais de US$ 10 mil em contas nos EUA, registre o FBAR (do seu país de origem, se necessário). O imposto sobre a propriedade e as taxas HOA são pagos diretamente; nenhuma declaração de imposto de renda nos EUA é necessária para mera propriedade sem renda.

“Fechei transações com compradores internacionais em vários países. Aqueles que chegaram com uma lista de verificação de perguntas específicas sobre reservas, depósitos e termos de cessão negociaram melhor de forma consistente nos termos finais.”Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass

Dados de mercado de 2026: para onde está fluindo o capital estrangeiro

De acordo com o Miami Realtors International Report 2026, compradores estrangeiros investiram US$ 4,4 bilhões em propriedades residenciais no sul da Flórida em 2025, um aumento de 42% em relação aos US$ 3,1 bilhões em 2024. Esse capital veio de compradores de 73 países, com a Colômbia classificada como o principal país de origem. A Colômbia e a Argentina juntas respondem por 27% de todas as vendas internacionais fechadas no sul da Flórida. No primeiro trimestre de 2026, os compradores estrangeiros representaram 42% das vendas de condomínios em Miami e 52% das vendas de novas construções.

O preço médio dos condomínios em Miami-Dade atingiu US$ 640.000 no primeiro trimestre de 2026, uma queda de 9% em relação ao pico de 2023, criando uma janela de reentrada para compradores que perderam o preço durante o período de preparação. O estoque geral de Miami-Dade está em 17 meses de fornecimento, um mercado comprador pela maioria das medidas, mas novos empreendimentos de marca continuam a ser vendidos pelo preço integral no cronograma de depósito original. Para detalhamentos em nível de bairro, consulte meu Guia do bairro de Miami e o Relatório de mercado de pré-construção do primeiro trimestre de 2026.

Guias específicos do país para Compradores colombianos, Compradores argentinos, Compradores brasileiros, Compradores canadenses e Compradores russos cobrem os tratados fiscais do país de origem, a mecânica de encaminhamento de fundos e a conformidade do OFAC específica para cada mercado.

Florida SB 264: Países restritos e o que você precisa saber

O Estatuto da Flórida SB 264, em vigor a partir de 1º de julho de 2023, restringe a compra de imóveis na Flórida por certos estrangeiros. Cidadãos da China, Rússia, Irão, Coreia do Norte, Cuba, Venezuela e Síria não podem comprar terras agrícolas ou qualquer propriedade num raio de 16 quilómetros de uma base militar, infraestrutura crítica ou instalação governamental na Florida. As violações acarretam acusações criminais para cidadãos chineses e penalidades de contravenção de primeiro grau para cidadãos de outros países listados. A lista de países restritos não mudou desde a promulgação, mas a aplicação é ativa e real.

Existe uma exceção: um cidadão estrangeiro de um país restrito pode comprar um único imóvel residencial apenas para uso pessoal, desde que o preço não exceda US$ 300.000 e o comprador possua um visto americano válido. Esta exceção não se aplica a propriedades de investimento, compras detidas por LLC ou qualquer propriedade próxima a instalações de uso restrito. Se algum comprador tiver vínculos com um país restrito, mesmo por meio de uma estrutura societária, será necessária a revisão por um advogado imobiliário da Flórida antes da execução do contrato. O mapa das zonas militares e de proximidade de infraestrutura crítica em Miami-Dade é mais amplo do que a maioria dos compradores espera, cobrindo partes de Opa-locka, Iníciostead e áreas próximas às instalações portuárias.

• Países restritos: China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Venezuela, Síria
• Proibido: terras agrícolas e propriedades num raio de 16 quilômetros de bases militares, infraestrutura crítica ou instalações governamentais
• Exceção para uso pessoal: 1 imóvel residencial abaixo de US$ 300.000 apenas para portadores de visto válido
• Penas: crime para cidadãos chineses, contravenção de primeiro grau para outros cidadãos restritos
• Ação necessária: revisão do advogado imobiliário da Flórida antes da assinatura do contrato para qualquer comprador de país restrito

Empréstimos DSCR: Financie propriedades em Miami sem documentos de renda dos EUA

Os programas de empréstimo do Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) tornaram-se a rota de financiamento mais prática para investidores estrangeiros em 2026. Ao contrário das hipotecas convencionais, os empréstimos DSCR subscrevem o potencial de rendimento de aluguer da propriedade, não o seu rendimento pessoal ou histórico de emprego. Você não precisa de declarações fiscais dos EUA, nem de W-2, nem de recibos de pagamento dos EUA. Os credores verificam se o aluguel mensal projetado cobre o pagamento da hipoteca projetado em uma proporção de 1,0 a 1,25x, que a maioria das unidades de investimento de Brickell e Edgewater compensam com base nos dados atuais do mercado de aluguel.

Termos atuais do DSCR para estrangeiros em Miami (2º trimestre de 2026): pagamento inicial de 25 a 30 por cento, valores de empréstimo de até US$ 2 milhões, pontuação de crédito mínima de 620 e valor mínimo de empréstimo de US$ 150.000. As taxas variam aproximadamente 0,5 a 1,0 por cento acima das taxas convencionais para residentes nos EUA, colocando a faixa efetiva em cerca de 7,75 a 8,5 por cento em um período fixo de 30 anos. Os credores especializados com programas ativos de DSCR estrangeiros incluem Quontic Bank, Lendai e America Mortgage Bank. De acordo com dados de 2026 da Miami Realtors, 51% dos compradores estrangeiros ainda pagam tudo em dinheiro, mas a adoção do DSCR está aumentando à medida que os compradores otimizam a aplicação de capital em vários mercados. Para obter o detalhamento completo da estrutura do DSCR, subscrição e comparações de credores, consulte meu Guia de empréstimos DSCR para compradores estrangeiros.

Erros comuns que vejo

• Comprar em nome pessoal sem compreender a exposição ao imposto imobiliário nos EUA
• Transferir o preço total de compra antes de abrir uma conta bancária nos EUA cria complicações nos relatórios do FinCEN
• Escolher um preparador de impostos genérico dos EUA em vez de um CPA que conheça o tratado do seu país de origem
• Ignorando o seguro de títulos, as questões de títulos nos EUA são tratadas de forma diferente das jurisdições de direito civil
• Presumir que as compras em dinheiro evitam as obrigações de relatórios dos EUA (não o fazem; o pedido de segmentação geográfica do FinCEN cobre Miami)

"Os compradores estrangeiros que se estruturam corretamente antes do fechamento economizam centenas de milhares em impostos sobre propriedades, retenção na fonte e custos de conformidade ao longo de um período de retenção de 10 anos. A taxa para um planejamento pré-compra adequado é inferior a US$ 10.000."

Pronto para estruturar corretamente sua compra em Miami? Entre em contato e colocarei você em contato com um advogado de imigração, CPA transfronteiriço e credor especializado em seu país de origem.

Perguntas Frequentes

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