A FIRPTA (Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real, 1980) exige que os compradores dos EUA retenham 15 por cento do preço bruto de venda ao comprar imóveis de um estrangeiro, repassados ao IRS dentro de 20 dias após o fechamento. Miami tem mais transações FIRPTA do que qualquer outra cidade dos EUA por causa da base de compradores internacionais. Vendedores estrangeiros podem solicitar retenção reduzida por meio do Form 8288-B do IRS antes de listar. Fonte: IRS Publication 515, 26 U.S.C. §1445.
Última verificação: 2 de julho de 2026, contra a orientação FIRPTA do IRS e as taxas de retenção vigentes.
A FIRPTA (Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real, 1980) exige que os compradores retenham 15% do preço bruto de venda ao comprar imóveis de um estrangeiro. A retenção é repassada ao IRS dentro de 20 dias após o fechamento. Miami tem mais transações FIRPTA do que qualquer outra cidade dos EUA por causa da base de compradores internacionais, com canadenses, argentinos, colombianos, brasileiros, franceses e britânicos entre as principais nacionalidades vendedoras (veja meu guia de compradores canadenses, guia de compradores franceses, guia de compradores britânicos e guia de compradores russos para planejamento FIRPTA específico por país). Se você está vendendo um imóvel em Miami como pessoa não americana, precisa planejar a FIRPTA antes de listar, não depois de assinar o contrato.
O Que Aciona a FIRPTA
Qualquer disposição (venda, permuta, doação, liquidação) de um interesse em propriedade imobiliária dos EUA por uma pessoa estrangeira. Pessoa estrangeira significa não cidadão dos EUA, não residente dos EUA, corporação estrangeira ou sociedade estrangeira. LLCs de sócio único de propriedade de estrangeiros são tratadas como estrangeiras para fins de FIRPTA. Residência nos EUA para a FIRPTA significa o teste de presença substancial ou green card.
O Valor da Retenção de 15%
A retenção padrão é de 15% do preço bruto de venda. Não o lucro líquido, o bruto. Em uma venda de US$ 2 milhões, isso são US$ 300.000 retidos independentemente de você realmente dever US$ 300.000 em imposto nos EUA. Taxas de retenção reduzidas se aplicam em casos limitados: 10% se o comprador for usar o imóvel como residência pessoal e a venda estiver entre US$ 300.001 e US$ 1.000.000; 0% se abaixo de US$ 300.000 e residência pessoal. A maioria das vendas de luxo em Miami recebe os 15% completos.
Como Reduzir ou Recuperar a Retenção FIRPTA
Três caminhos. (1) Certificado de Retenção (Form 8288-B): apresente ao IRS antes do fechamento solicitando retenção reduzida com base no imposto real esperado. Leva 90 dias. Se aprovado, o escrow pode reter um valor reduzido. (2) Apresente o 1040-NR após o fechamento para reconciliar o imposto real devido contra os 15% retidos; o excesso é reembolsado. Prazo típico de reembolso: 6 a 18 meses. (3) Solicite a redução da retenção no meio da transação com documentação do CPA. Exige cooperação do comprador.
Qual caminho de recuperação combina com você
A decisão real é o timing. O Form 8288-B impede que o dinheiro saia do seu lado da mesa, mas acrescenta uma espera de 90 dias antes do fechamento. A rota do 1040-NR permite fechar dentro do prazo, mas prende os 15% completos com o IRS por boa parte de um ano. Veja como eu apresento isso aos vendedores.
| Caminho | Quando acontece | Para quem serve | Impacto no fluxo de caixa |
|---|---|---|---|
| Form 8288-B (certificado de retenção reduzida) | Apresentado antes do fechamento, análise do IRS de cerca de 90 dias | Vendedores com ganho real baixo em relação ao preço de venda, ou uma venda acima de cerca de US$ 5M em que o dinheiro retido é grande e a espera vale a pena | O escrow retém apenas o valor reduzido; você nunca adianta os 15% completos |
| Form 1040-NR (reembolso pós-fechamento) | Apresentado no ano fiscal seguinte à venda, reembolso em 6 a 18 meses | Vendedores que precisam fechar no prazo, ou vendas abaixo de cerca de US$ 3M em que a papelada é mais simples do que a espera | 15% completos retidos no fechamento, reembolsados depois quando a declaração reconcilia o imposto real |
Um exemplo prático: uma venda de US$ 5M em Miami
Digamos que você comprou um condomínio em Brickell por US$ 3,2M e vende por US$ 5M. O comprador retém 15% do preço bruto no fechamento: US$ 750.000 para o IRS, independentemente do seu ganho real. Seu ganho real é de US$ 1,8M, e o imposto sobre ganho de capital de longo prazo sobre isso é de aproximadamente US$ 360.000. Portanto, cerca de US$ 390.000 dos US$ 750.000 foram retidos em excesso. Se você tivesse apresentado o Form 8288-B antes do fechamento, o escrow poderia ter retido algo mais próximo dos US$ 360.000 que você realmente deve. Se não apresentou, você entrega o 1040-NR após o fechamento e espera de 6 a 18 meses pelo reembolso de cerca de US$ 390.000. Em uma venda desse tamanho, a espera de 90 dias do 8288-B quase sempre vale a pena para evitar um ano com US$ 390.000 presos no IRS.
Erros Comuns
- Vendedores que não sabem que a FIRPTA se aplica até o fechamento e ficam chocados com o impacto de 15%
- LLCs de propriedade de não residentes que presumiram que o status de entidade dos EUA os isenta (não isenta no caso de LLCs de sócio único)
- Deixar de apresentar o 1040-NR no ano da venda, perdendo o reembolso
- Escolher um CPA não familiarizado com a FIRPTA; CPAs americanos padrão muitas vezes perdem o prazo de apresentação
Planejamento Pré-Venda para Vendedores Estrangeiros
Três passos pelos quais oriento os clientes. Primeiro, contrate um CPA especializado em apresentações de vendedores estrangeiros nos EUA de 90 a 120 dias antes de listar. Segundo, faça projeções de imposto para estimar o imposto real nos EUA (muitas vezes bem menor que 15%). Terceiro, decida se vai apresentar o Form 8288-B para retenção reduzida ou aceitar os 15% e apresentar o 1040-NR para reembolso. Para vendas abaixo de US$ 3M, o 1040-NR costuma ser mais simples. Para vendas acima de US$ 5M, o Form 8288-B geralmente compensa a espera de 90 dias.
FIRPTA vs Imposto sobre Herança: Não Confunda
Vendedores estrangeiros confundem essas duas coisas o tempo todo, e elas são completamente diferentes. A FIRPTA é uma retenção sobre a VENDA de propriedade dos EUA enquanto você está vivo: 15% do preço bruto, reconciliados contra o seu imposto real sobre ganho de capital. O imposto sobre herança dos EUA é o que incide quando um proprietário estrangeiro MORRE detendo propriedade nos EUA: pessoas não americanas recebem apenas uma isenção de US$ 60.000 (contra cerca de US$ 14M para cidadãos dos EUA) e o espólio é tributado em até 40% acima disso. Um colombiano que possui um condomínio de US$ 5M em Brickell sem financiamento e falece pode enfrentar uma conta de imposto sobre herança de sete dígitos que a família nunca viu chegar. Esse é um problema de planejamento que você resolve na COMPRA, por meio de estruturação de entidade ou tratado, não na venda. Se você está comprando em vez de vender, leia meu guia do comprador estrangeiro e o guia de estruturação de LLC sobre como lidar com o lado do imposto sobre herança antes de fechar.
"A FIRPTA é mecânica, não um imposto. O imposto que você realmente deve depende da sua base de custo e do período de detenção. Vendedores que planejam 90 dias antes de listar quase sempre recuperam a maior parte do valor retido."
Planeja vender seu imóvel em Miami e quer um plano de FIRPTA? Fale comigo e eu encaminho você a um CPA que conduz mais de 100 apresentações de vendedores estrangeiros por ano. Para contexto sobre como a mecânica da FIRPTA se desenrola no topo do mercado, veja minha análise aprofundada sobre onde os compradores de US$ 5M+ realmente transacionam em Miami.
"Quando represento um vendedor estrangeiro em Miami, mapear a retenção FIRPTA é a primeira coisa que resolvemos antes de o imóvel chegar ao mercado."Gerardo Gonzalez, Agente Imobiliário Licenciado na Compass
Pontos-Chave
- A FIRPTA retém 15 por cento do preço bruto de venda, não o seu lucro: $750,000 retidos em uma venda de $5M em Miami, conforme o 26 U.S.C. §1445.
- O Form 8288-B, apresentado pelo menos 90 dias antes do fechamento, pode reduzir a retenção até o seu imposto real esperado, para que o dinheiro nunca saia do escrow.
- Se você pular o 8288-B, recupera a retenção em excesso apresentando o Form 1040-NR após a venda; os reembolsos levam de 6 a 18 meses, conforme a orientação FIRPTA do IRS.
- Taxas reduzidas existem apenas em casos estreitos: 10 por cento quando o comprador for morar no imóvel e o preço estiver entre $300,001 e $1M, 0 por cento abaixo de $300K, conforme a Publicação 515 do IRS. A maioria das vendas de luxo em Miami paga os 15 por cento completos.
- Uma LLC de sócio único de propriedade de uma pessoa estrangeira é tratada como estrangeira para a FIRPTA; manter o imóvel através da entidade não isenta a venda.
Fatos Rápidos: FIRPTA para Vendedores em Miami
| Retenção padrão | 15% do preço bruto de venda |
| Taxa reduzida (residência do comprador, $300,001 a $1M) | 10% |
| Isento (residência do comprador, abaixo de $300K) | 0% |
| Prazo de repasse ao IRS | 20 dias após o fechamento |
| Antecedência do Form 8288-B | ~90 dias antes do fechamento |
| Prazo de reembolso do Form 1040-NR | 6 a 18 meses |
Perguntas Frequentes
O que é a FIRPTA?
Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real de 1980. Exige que os compradores retenham 15% do preço bruto de venda ao comprar imóveis nos EUA de um estrangeiro. A retenção é repassada ao IRS dentro de 20 dias após o fechamento.
Posso recuperar minha retenção FIRPTA?
Sim, por dois caminhos: (1) certificado de retenção do Form 8288-B apresentado antes do fechamento para reduzir o valor retido; (2) apresentar o Form 1040-NR após o fechamento para obter reembolso da retenção em excesso com base na obrigação tributária real.
Quanto tempo leva para receber um reembolso FIRPTA?
Normalmente de 6 a 18 meses. O IRS processa reembolsos do 1040-NR mais devagar do que declarações de residentes. O prazo de processamento melhorou desde 2023.
A FIRPTA se aplica se eu for dono através de uma LLC?
LLCs de sócio único de propriedade de estrangeiros são tratadas como estrangeiras para fins de FIRPTA. LLCs de vários sócios e corporações têm regras diferentes dependendo da estrutura. Consulte um contador (CPA) especialista em FIRPTA antes da venda.
E se o comprador não fizer a retenção?
O comprador torna-se pessoalmente responsável perante o IRS pelos 15% não retidos. É por isso que os advogados de fechamento sempre verificam a residência e conduzem a FIRPTA corretamente; a exposição do comprador é real.
Posso evitar a FIRPTA legalmente?
Apenas sendo residente fiscal dos EUA no momento da venda ou qualificando-se para isenções legais (vendas de residência pessoal abaixo de US$ 300 mil). O planejamento estrutural antes da compra também pode afetar a FIRPTA por meio da forma como o título é mantido.
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