HB 913 em 2026: sem isenção de reservas, mas com uma vantagem real da pré-construção sobre a revenda antiga

Este artigo foi reescrito. Uma versão anterior dizia que a HB 913 isenta condomínios recém-construídos de financiar reservas nos primeiros 10 anos. Isso estava errado. Nenhuma disposição da lei da Flórida, e nada na HB 913, dá a um condomínio novo uma isenção ou um adiamento de reservas. O que a lei dá a um prédio novo é um ponto de partida mais limpo: não há anos de reservas puladas para recuperar, e a incorporadora precisa documentar o estado do prédio antes de entregá-lo.

Um pouco de contexto ajuda. Depois do colapso do Champlain Towers South em Surfside, em junho de 2021, a Flórida aprovou sua lei de segurança de condomínios de 2022, a SB 4-D, que criou as inspeções de marco e o estudo de reservas de integridade estrutural, ou SIRS, e acabou com o hábito de os conselhos votarem para dispensar as reservas estruturais. A HB 913, aprovada em 2025, não desfez essa lei. Ela a ajustou. Meu guia de chamadas extras e da SB 4-D cobre a lei original em detalhe.

O que a HB 913 realmente mudou em 2025

Segundo a página do Senado da Flórida sobre a HB 913 (2025) e o texto vigente do Estatuto da Flórida 718.112, as principais mudanças nas reservas foram estas:

• Alcance. Um SIRS é exigido para cada prédio com três andares habitáveis ou mais, pelo menos a cada 10 anos desde a criação do condomínio.
• Prazo. As associações que existiam em 1 de julho de 2022 ou antes e são controladas por proprietários que não a incorporadora tiveram até 31 de dezembro de 2025 para concluir seu SIRS.
• O limite de US$ 25.000. Além dos itens estruturais básicos, as reservas devem cobrir qualquer outro item cujo custo de manutenção adiada ou de reposição passe de US$ 25.000, um valor que o estado corrige pela inflação todo ano.
• Financiamento base e agrupamento. No mínimo, o SIRS deve recomendar um cronograma de financiamento baseado em um plano de financiamento base que mantenha o saldo das reservas acima de zero, e os conselhos podem agrupar as reservas dos itens estruturais do estudo.
• Ferramentas de alívio para prédios existentes. Associações controladas por proprietários podem financiar as reservas do SIRS com um empréstimo ou uma linha de crédito e, depois de uma inspeção de marco, podem pausar ou reduzir as contribuições às reservas por até dois orçamentos anuais consecutivos para pagar os reparos recomendados.

O que a HB 913 não fez

Ela não isentou os prédios novos. O Estatuto da Flórida 718.112(2)(f) diz que o orçamento deve incluir contas de reserva para despesas de capital e manutenção adiada, e que uma associação obrigada a ter um SIRS deve manter reservas para os itens que ele identifica. Antes da transferência, uma associação controlada pela incorporadora não pode votar para dispensar as reservas nem reduzir seu financiamento.

As ferramentas de alívio da lista acima apontam na mesma direção. A opção de empréstimo e a pausa de até dois orçamentos não se aplicam, de forma expressa, a uma associação controlada por uma incorporadora nem a uma em que os proprietários que não são a incorporadora estejam no controle há menos de um ano. O único fôlego que o estatuto oferece sobre reservas está fechado para prédios recém-construídos. Quem compra em uma torre nova paga reservas desde a primeira cota.

Por que um prédio novo ainda tem uma vantagem real

A vantagem da pré-construção sobre uma revenda antiga não é uma exceção legal. É a ausência de histórico. Uma torre entregue sob as regras atuais leva reservas no orçamento desde o primeiro ano, então não há reparos atrasados sem fundos esperando que um SIRS os transforme em uma chamada extra.

A segunda vantagem é a documentação. Pelo Estatuto da Flórida 718.301(4)(p), antes de transferir o controle, a incorporadora deve entregar um relatório de inspeção de transferência baseado em um estudo de reservas de integridade estrutural, cobrindo o telhado, a estrutura, a proteção contra incêndio, o encanamento, os sistemas elétricos, a impermeabilização e a pintura externa, e as janelas e portas externas. Os proprietários assumem o prédio com uma base escrita do seu estado e dos seus custos de reposição.

A terceira é o tempo. Pelo Estatuto da Flórida 553.899, a primeira inspeção de marco de um prédio de condomínio vence em 31 de dezembro do ano em que ele completa 30 anos, contados a partir do certificado de ocupação, e depois a cada 10 anos.

Torres novas como St. Regis Residences Miami, Waldorf Astoria Residences Miami e Baccarat Residences Brickell entram nesse sistema limpas. É uma diferença real em relação a um prédio dos anos 1970 ou 1980, mas não torna um prédio novo barato de manter. O custo real de ter um condomínio de luxo em Miami em 2026 mostra o que os proprietários pagam de fato.

O custo oculto de uma revenda antiga

Em uma revenda dentro de uma torre antiga, a pergunta é quanto financiamento de reservas o prédio pulou antes da lei de 2022 e quanto dessa lacuna continua aberta. Onde os conselhos dispensaram as reservas por anos, o SIRS mostra o déficit e a associação precisa financiá-lo, com cotas mensais mais altas, uma chamada extra ou um empréstimo. O comprador herda essa conta junto com a unidade.

Isso não faz de todo prédio antigo uma má compra. Uma associação bem administrada que já concluiu seu SIRS, financiou o cronograma e terminou os reparos de marco pode valer mais a pena do que uma torre nova a preço de lançamento. Minha análise de dados de pré-construção versus revenda de 2026 e o guia de seguro de condomínio em Miami para 2026 cobrem os outros custos que entram na comparação.

O que eu verifico antes de um cliente assinar

Meu conselho em qualquer compra de condomínio em Miami é ler a linha de reservas antes da planta. Em uma revenda, peço o SIRS mais recente, o orçamento vigente e a situação da inspeção de marco, e comparo as reservas financiadas com o que o estudo diz que o prédio precisa. Em uma torre nova, leio o orçamento operacional estimado nos documentos da oferta e confirmo que a linha de reservas está lá, porque é o que você paga desde o seu primeiro mês como proprietário. Depois avalio o histórico de entrega da incorporadora, que é o que protege seu depósito se a obra atrasar. A sequência completa está no processo de compra de pré-construção em Miami e no guia LuxuryDade do comprador de pré-construção em Miami.

"A HB 913 não deu aos prédios novos um passe nas reservas. O que uma torre nova oferece é um começo limpo: nenhum ano pulado para pagar e um relatório escrito do estado do prédio na transferência."

Se a pré-construção é a decisão certa ainda depende do preço, da data de entrega e do seu próprio prazo, que é o tema de se a pré-construção em Miami é um bom investimento em 2026.

Gerardo Gonzalez

Luxury Dade Group na Compass