Entre US$ 1 milhão e US$ 2 milhões, um comprador em Miami costuma escolher entre um apartamento de dois ou três quartos de cerca de 1.200 a 1.900 pés quadrados em uma torre Classe A e uma unidade de entrada em uma residência de marca como Cipriani ou Waldorf Astoria. A demanda nesse nível é real: as vendas totais de US$ 1 milhão ou mais em Miami-Dade subiram 29,14 por cento na comparação anual em junho de 2026, de 374 para 483, segundo a MIAMI REALTORS. Meu conselho na LuxuryDade: o rótulo de marca custa mais por pé quadrado, então compre pelo serviço, não pelo logo.
O principal nível de luxo de Miami. De US$ 1 milhão a US$ 2 milhões você consegue um dois quartos amplo em edifícios Classe A-plus, um quarto maior no ultraluxo e unidades de entrada em residências de marca como Cipriani, Waldorf Astoria e Baccarat. É aqui que os compradores em Miami começam a ter um estilo de vida com serviço completo sem chegar aos preços de cobertura de marca.
Bairros com Inventário Disponível
Brickell, Edgewater, Downtown Miami, Coconut Grove, Sunny Isles Beach e Bay Harbor Islands dominam este nível. Brickell oferece o cluster residencial de marca mais denso. Coconut Grove oferece vida à beira-mar com menor densidade. Sunny Isles e Bay Harbor oferecem a você um desconto significativo por pé quadrado à beira-mar em South Beach.
Principais edifícios nesta faixa
- Cipriani Residences unidades de entrada de um quarto e base de dois quartos
- St. Regis Residences Brickell unidades de entrada com um quarto
- Baccarat Residences vista para a baía de um e dois quartos
- Locais Mercedes-Benz unidades de dois quartos
- Aria Reserve andares premium e coberturas sky
- Edition Residences Edgewater unidades de entrada com dois quartos
- Vita em Grove Isle Orla de Coconut Grove
Condomínios na planta à beira d'água em Miami abaixo de US$ 2 milhões em 2026: meu ranking
Estas são as 7 torres de condomínios na planta em Miami à beira d'água, na baía de Biscayne ou no rio Miami, que a LuxuryDade acompanha com preço inicial divulgado abaixo de US$ 2 milhões, classificadas por mim, Gerardo Gonzalez. Primeiro classifico pela certeza de entrega, porque na pré-construção uma torre que já está subindo protege o seu sinal mais do que qualquer render. O preço vem em segundo lugar. O LOFTY Brickell tem a menor entrada, US$ 500.000, e o EDITION Residences Edgewater tem a maior frente para a baía, mais de 800 pés lineares. Cada preço vem da página do projeto vinculada.
| # | Projeto | Água | A partir de | Incorporadora | Entrega | Por que está na lista |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Aria Reserve | Baía de Biscayne, Edgewater | US$ 750.000 | Melo Group | Torre Sul entregue; Torre Norte em 2026 | Já entregue pela metade: a Torre Norte estava quase pronta em abril de 2026, segundo o Florida YIMBY, então é o menor risco de obra à beira d'água abaixo de US$ 2 milhões. |
| 2 | LOFTY Brickell | Rio Miami, Brickell | US$ 500.000 | Newgard Development Group | Final de 2027; em construção | A menor entrada da lista: 362 condomínios totalmente acabados no rio Miami, em uma torre de 44 andares que atingiu a altura arquitetônica final em junho de 2026, segundo o Florida YIMBY. |
| 3 | Baccarat Residences | Rio Miami, Brickell | US$ 1.800.000 | Related Group & GTIS Partners | Início de 2028; em construção | Uma torre de 75 andares no 444 Brickell Avenue com 28 flats e duplex de frente para o rio Miami e vista para a baía de Biscayne nos andares altos. |
| 4 | The Cove Residences | Baía de Biscayne, Edgewater | US$ 795.000 | SB Development Group & Hazelton Capital Group | 2028; obra iniciada em março de 2026 | 134 residências a 25 pés do muro de contenção, segundo o Florida YIMBY, em um dos últimos terrenos de frente para a baía que restam em Edgewater. |
| 5 | Tula Residences | Baía de Biscayne, North Bay Village | US$ 1.995.000 | Bayshore Grove Capital | 2027 (estimada) | Uma torre boutique à beira d'água de 54 residências, todas de esquina; fica no meio da lista porque a página ainda não informa início de obra. |
| 6 | LILLI | Baía de Biscayne, Edgewater | US$ 1.650.000 | OKO Group | Não divulgada; vendas abertas em maio de 2026 | 117 residências diretamente na baía de Biscayne, projetadas por Adrian Smith + Gordon Gill, mas está vendendo e não construindo, então fica abaixo das torres já em obra. |
| 7 | EDITION Residences Edgewater | Baía de Biscayne, Edgewater | US$ 1.900.000 | Two Roads Development | Setembro de 2029 (meta) | Mais de 800 pés lineares de frente para a baía com acesso direto ao Baywalk, mas a data de entrega mais distante da lista a deixa em último no meu teste. |
Meu conselho para imóveis à beira d'água abaixo de US$ 2 milhões: o preço inicial costuma comprar um andar baixo ou uma linha voltada para a cidade, não para a baía. Pergunte quais colunas realmente dão para a água nesse preço antes de reservar. Se o seu orçamento está abaixo de US$ 1 milhão, veja meu guia de condomínios na planta em Miami abaixo de US$ 1M. Peça a lista de preços atual de qualquer uma dessas torres.
O que esperar nesta faixa de preço
- Unidade típica: 2BR a 3BR, 1.200 a 1.900 pés quadrados
- Melhor preço por pé quadrado: Mercedes-Benz Places, Aria Reserve
- Melhor entrada de marca: Cipriani, Baccarat, Edition Residences
- Rendimento do aluguel: 5 a 6 por cento no longo prazo, mais difícil de subscrever no curto prazo em edifícios de marca
- Expectativa de HOA: US$ 1,50 a US$ 3,50 por pé quadrado por mês
- Perfil do comprador: profissional estabelecido, familiar, investidor sério
A questão da residência de marca de US$ 1 milhão a US$ 2 milhões
Este é o primeiro nível onde a entrada em residências de marca é real. Nos preços que acompanho, um rótulo St. Regis ou Cipriani tem um prêmio claro por pé quadrado sobre uma torre Classe A sem marca de tamanho equivalente. O retorno desse prêmio é o serviço (chef, concierge, limpeza), a narrativa de revenda e o valor do aluguel. Na minha análise, as taxas de HOA mais altas de um prédio de marca consomem parte do aluguel bruto maior, então a diferença de rendimento líquido é menor que a bruta. Se você vai usar a unidade, o prêmio de marca se paga no estilo de vida. Se vai alugar, a conta é mais apertada do que o marketing sugere.
Como ajudo compradores nesta faixa
Também coordeno o acesso privado para inventários fora do mercado e de bolso que nunca chegam à MLS.
Compare esses edifícios lado a lado or calcular o verdadeiro custo de propriedade.
"US$ 1 milhão por US$ 2 milhões é onde os compradores de Miami precisam escolher uma pista. Edifícios de marca para narrativa de serviço e revenda. Classe A-plus sem marca para metragem quadrada e rendimento líquido. Ambas as pistas funcionam."
Estratégia de financiamento de US$ 1 milhão a US$ 2 milhões
O financiamento neste nível segue três caminhos, dependendo do perfil do comprador. Na minha experiência, compradores dos EUA para residência principal usam empréstimos jumbo, estrangeiros trabalham com credores de carteira com limites de financiamento sobre o valor mais baixos e mais exigências de documentação e reservas, e compradores à vista fecham mais rápido e negociam melhor. Coordeno com credores de confiança para meus clientes nessa faixa e faço a pré-aprovação em paralelo com a busca para que o financiamento nunca vire variável do negócio.
Sinais de mercado para 2026 neste nível
O relatório da MIAMI REALTORS de junho de 2026 informou que as vendas totais de US$ 1 milhão ou mais em Miami-Dade subiram 29,14 por cento na comparação anual, de 374 para 483, e que as vendas de condomínios existentes em Miami subiram 11,96 por cento. Na minha experiência, essa demanda aparece primeiro nas melhores unidades de entrada de marca, então aja rápido no prédio certo, não devagar no mercado inteiro.
Perguntas Frequentes
Quais edifícios estão disponíveis na faixa de US$ 1 milhão a US$ 2 milhões?
Os principais edifícios incluem unidades de entrada Cipriani, entrada St. Regis Brickell, Baccarat Residences, Mercedes-Benz Places 2BR, coberturas Aria Reserve e entrada Edition Residences Edgewater.
Qual é o HOA típico nesta faixa de preço?
Espere US $1,50 a US $3,50 por pé quadrado por mês. Residências de marca e edifícios de serviço completo são mais elevados. A Classe A mais antiga é mais baixa, mas muitas vezes apresenta escassez de reservas.
Quanto de entrada eu preciso?
Para revenda, 20 a 30 por cento para compradores norte-americanos, 30 a 40 por cento para estrangeiros. Os depósitos pré-construção variam de 20 a 50 por cento em toda a construção.
A pré-construção ou revenda é melhor nesta faixa?
Pré-conquistas de marca para compradores com horizontes de 2 a 4 anos e capital de reserva. A revenda ganha para compradores que desejam fluxo de caixa imediato ou podem movimentar estoques problemáticos.
Qual é o rendimento típico do aluguel?
Os rendimentos de aluguel de longo prazo na faixa de US$ 1 milhão a US$ 2 milhões variam de 4,5 a 6% brutos. Os rendimentos líquidos após HOA e impostos normalmente chegam a 2,8 a 4 por cento.
Como posso ver unidades específicas?
Entre em contato e enviarei listagens ativas atuais e inventário fora do mercado que correspondam aos seus critérios.
Perguntas Frequentes
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