Guía para compradores rusos de bienes raíces en Miami

Trabajo con compradores de habla rusa en Sunny Isles Beach, Bal Harbour, Aventura, Brickell y Miami Beach. Los ciudadanos rusos han estado comprando preconstrucción en Miami desde principios de la década de 2000, y el perfil ha evolucionado. El comprador ruso activo de hoy suele ser una persona que movió fondos a un banco de los Emiratos Árabes Unidos, Turquía o Armenia antes de 2022, posee un pasaporte o residencia secundario y no está en ninguna lista de sanciones de la OFAC. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, los compradores europeos y postsoviéticos representaron un 18 por ciento combinado de las compras internacionales del sur de Florida en 2025. El paso previo más importante para un comprador ruso: verificar su estado SDN antes de firmar cualquier cosa. La evaluación de la OFAC es obligatoria en todas las compañías de títulos. Más allá del cumplimiento, las dos prioridades de planificación son la estructura de propiedad (sin tratado patrimonial significa que se necesita un fideicomiso otorgante extranjero, no solo una LLC) y el enrutamiento de fondos (las transferencias en dólares estadounidenses de instituciones rusas requieren bancos corresponsales de terceros países). Antes de su primera reunión de desarrolladores, lea mi Guía completa para compradores extranjeros en Miami.. Luego regrese aquí para ver el análisis específico de Rusia sobre estructura, cumplimiento, moneda y selección de vecindad.

Cumplimiento de la OFAC e impuesto sobre el patrimonio de EE. UU.: lo que los compradores rusos deben saber primero

Dos cuestiones legales son exclusivas de los compradores rusos en comparación con todas las demás nacionalidades de esta serie de guías: el cumplimiento de las sanciones de la OFAC y la ausencia de un tratado sobre impuestos sobre sucesiones y donaciones entre Estados Unidos y Rusia. Ambos deben abordarse antes de firmar un contrato.

• OFAC SDN check is mandatory: La Oficina de Control de Activos Extranjeros (OFAC) mantiene la lista de Nacionales Especialmente Designados (SDN). Cualquier persona estadounidense (incluidas compañías de títulos, agentes de depósitos en garantía y abogados de bienes raíces) tiene prohibido realizar transacciones con personas incluidas en la lista SDN. Todas las compañías de títulos de Miami realizan una evaluación de la OFAC antes de emitir un compromiso de título. Si está en la lista SDN, la transacción no puede continuar. Verifique su estado en sanctionssearch.ofac.treas.gov antes de realizar cualquier oferta.
• Non-SDN Russian nationals can legally buy: Si no está en la lista SDN y no representa entidades sancionadas, conserva el derecho legal de comprar bienes raíces en los EE. UU. Sin embargo, las compañías de títulos y los bancos pueden aplicar la debida diligencia mejorada (EDD) y exigir documentación sobre el origen de los fondos más allá de lo que enfrentan otras nacionalidades.
• No US-Russia estate tax treaty: Según la tabla del Tratado sobre impuestos sobre sucesiones y donaciones del IRS (2025), Rusia no se encuentra entre los países con un tratado sobre impuestos sobre sucesiones y donaciones con EE. UU. Sin la protección de un tratado, los ciudadanos rusos que poseen activos ubicados en Estados Unidos (incluidos bienes inmuebles en Miami mantenidos a nombre personal) se enfrentan sólo a una exención del impuesto sobre el patrimonio de 60.000 dólares, con tasas de hasta un 40 por ciento por encima de ese umbral.
• El fideicomiso otorgante extranjero elimina el impuesto al patrimonio: Un fideicomiso otorgante extranjero (Delaware o Wyoming situs) que posee una LLC de Florida, que a su vez posee la propiedad, elimina por completo el activo del patrimonio imponible de los EE. UU. Ésta es la estructura estándar para los compradores rusos. Nota: una LLC de Florida de un solo miembro propiedad directamente de un individuo ruso NO elimina el impuesto al patrimonio porque el IRS la trata como una entidad no considerada, lo que hace que la propiedad subyacente esté ubicada en los EE. UU.
• FIRPTA on sale: Cuando vende, el comprador retiene el 15 por ciento del precio de venta bruto según FIRPTA. Un abogado estadounidense puede presentar el formulario 8288-B del IRS antes del cierre para solicitar un certificado de retención reducida en función de la ganancia real prevista. ver mi Guía FIRPTA para vendedores extranjeros..

Según la OFAC (2025), las acciones de ejecución contra transacciones inmobiliarias que involucran propiedades rusas bloqueadas aumentaron significativamente entre 2024 y 2025. Un corredor con sede en Miami recibió una multa civil de 1,1 millones de dólares a principios de 2025 por facilitar transferencias de propiedades para ciudadanos rusos que figuran en la lista SDN. Trabaje con un abogado estadounidense con experiencia en cumplimiento de la OFAC y planificación patrimonial de no residentes antes de firmar cualquier acuerdo de compra.

Ruta de fondos en dólares para compradores rusos: vías hacia terceros países

La conectividad SWIFT entre los principales bancos rusos y las instituciones financieras estadounidenses se cortó en 2022 y sigue bloqueada en mayo de 2026. Sberbank, VTB, Gazprombank y Otkritie están aislados de la red bancaria corresponsal estadounidense. Los compradores rusos que posicionaron previamente fondos en terceros países antes de 2022 realizan transacciones en efectivo en gran medida. Para los compradores que todavía poseen activos denominados en rublos, estas son las rutas prácticas:

Las compañías de títulos y los agentes de custodia de EE. UU. exigen documentación completa contra el lavado de dinero (AML) independientemente del país de ruta. Planifique un plazo de entrega de 45 a 90 días para la revisión de cumplimiento completa. Documentos que normalmente se requieren: pasaporte, comprobante de domicilio, registros de propiedad de la empresa, explicación del origen de los fondos (contrato de venta, documentos de herencia, registros de dividendos) y una carta de opinión de un abogado estadounidense sobre ALD de terceros. Los cronogramas de depósitos previos a la construcción funcionan a su favor: los tramos de depósito del 10 al 20 por ciento distribuidos en 28 a 36 meses dan tiempo para enrutar cada transferencia a través de su banco de tercer país con una preparación completa para el cumplimiento. Para obtener detalles sobre el cronograma de depósitos, consulte mi Guía para compradores previos a la construcción en Miami.

Los mejores vecindarios de Miami para compradores rusos

Los compradores de habla rusa en Miami históricamente se han concentrado en vecindarios específicos. El patrón refleja la proximidad a la comunidad de la diáspora rusa, la creación de preferencias de calidad y puntos de acceso desde las rutas de Aeroflot y Qatar Airways vía Doha que ahora sirven como conexiones aéreas principales a Miami. Aquí es donde estarán activos los compradores rusos en 2026:

• Sunny Isles Beach: La mayor concentración de residentes de habla rusa en el sur de Florida. Varias torres de las marcas Porsche Design, Armani/Casa y Bentley se alinean en Collins Avenue. El personal que habla ruso en las oficinas de administración de edificios, los abogados de bienes raíces que hablan ruso y las escuelas de idioma ruso a poca distancia en automóvil hacen de este el vecindario predeterminado para las familias rusas que se mudan. Precios desde $700.000 hasta $15 millones. ver mi Guía frente al mar de Sunny Isles Beach.
• Bal Harbour: Más tranquilo, más privado y directamente adyacente a Sunny Isles. Bal Harbour Shops, la densidad limitada de torres y el acceso frente al mar atraen a los compradores rusos que buscan propiedades de bajo perfil. Precios desde 1,5 millones de dólares hasta 20 millones de dólares. ver mi Guía de lujo de Bal Harbour.
• Aventura: En Aventura vive una gran comunidad de habla rusa. Turnberry Isle, Jade Signature y Trump Palace son populares. Aventura Mall, múltiples negocios de habla rusa y fácil acceso al aeropuerto hacen de este un centro de estilo de vida y conveniencia. Precios desde $400.000 hasta $5 millones.
• Miami Beach (South Beach y Mid-Beach): Compradores de estilo de vida atraídos por la vida nocturna, los restaurantes y la escena artística. Torres en preconstrucción como The Perigon y Fasano Miami atraen a compradores rusos que buscan comodidades de marca y un ambiente Art Deco. Precios desde $1 millón hasta $20 millones.
• Brickell: Perfil inversor puro. Demanda de alquiler corporativo, rendimiento bruto del 5 al 7 por ciento y proximidad al distrito financiero. Aquí se centran los inversores rusos que quieren activos urbanos que generen ingresos en lugar de un estilo de vida. Precios desde $500.000. ver mi Guía de condominios de lujo en Brickell.

Mi recomendación: Sunny Isles Beach para familias que desean infraestructura comunitaria y en idioma ruso. Bal Harbour para compradores que desean privacidad y prestigio frente al mar con menor visibilidad. Brickell para inversores que priorizan el rendimiento. Para obtener un desglose completo del vecindario, consulte mi guía de barrio de miami.

Servicio Federal de Impuestos de Rusia (FNS) y tratamiento fiscal estadounidense de propiedades en Miami

Rusia grava a los residentes sobre los ingresos mundiales. El tratado sobre el impuesto sobre la renta entre Estados Unidos y Rusia (firmado en 1992, vigente en 1994) proporciona un mecanismo de crédito fiscal extranjero que previene la pura doble imposición sobre los ingresos por alquileres en Miami, pero se aplica sólo al impuesto sobre la renta, no al impuesto sobre el patrimonio. Así es como funciona cada capa impositiva:

• US tax comes first: Los ingresos por alquiler en Miami están sujetos a impuestos en los EE. UU. Usted presenta el Formulario 1040-NR, deduce los intereses de la hipoteca (si corresponde), el impuesto a la propiedad, la depreciación, los honorarios de administración y la Asociación de Propietarios. Los ingresos netos por alquiler se gravan con la tasa aplicable para no residentes en los EE. UU. (graduada, hasta el 37 por ciento sobre los ingresos ordinarios). Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, lo que elimina esa capa. Trabaje con un contador público certificado de EE. UU. con experiencia en presentaciones de no residentes 1040-NR.
• Rusia utiliza el método de crédito: Según el tratado sobre el impuesto sobre la renta entre Estados Unidos y Rusia, los residentes rusos reclaman un crédito fiscal extranjero (zaschitnyy nalogovy kredit) en su declaración rusa del impuesto sobre la renta personal (Deklaratsiya 3-NDFL) por el impuesto federal sobre la renta estadounidense pagado sobre los ingresos por alquileres en Miami. La tasa del PIT ruso es del 13 al 15 por ciento. Si la tasa impositiva estadounidense excede la tasa rusa, el crédito cubre la responsabilidad rusa total y no se adeuda ningún impuesto ruso adicional sobre los ingresos estadounidenses.
• Reglas de CFC para estructuras de tenencia: Los residentes rusos propietarios de empresas extranjeras (incluidas una LLC estadounidense o un fideicomiso de Delaware que posee bienes raíces en Miami) deben cumplir con las reglas de empresas extranjeras controladas (KIK) de Rusia según el Capítulo 3.4 del Código Fiscal. Los beneficios de entidades extranjeras que superen los 10 millones de rublos al año deben declararse y pueden estar sujetos a impuestos en Rusia. Trabaje con un abogado fiscal con sede en Moscú con experiencia en el cumplimiento transfronterizo de CFC.
• Russian capital gains treatment: Cuando un residente fiscal ruso vende bienes raíces en los EE. UU., se aplica primero el impuesto sobre las ganancias de capital de los EE. UU. (Formulario 1040-NR; tasa para no residentes del 0 al 20 por ciento). Luego, Rusia aplica una tasa de ganancias de capital del 13 al 15 por ciento, compensada por el crédito fiscal extranjero por los impuestos estadounidenses pagados. La responsabilidad rusa adicional neta suele ser cero si los impuestos estadounidenses se pagaron a una tasa más alta.
• FNS disclosure requirements: Los residentes fiscales rusos deben informar todas las cuentas, activos e ingresos en el extranjero al FNS. Una propiedad en Miami mantenida a través de una LLC o fideicomiso extranjero genera obligaciones de informes de cuentas extranjeras según la ley rusa. Las sanciones por no divulgación han aumentado significativamente desde 2022. Trabaje con un asesor fiscal ruso antes de cerrar para estructurar el cumplimiento correctamente.

Según el IRS (2025), el tratado sobre el impuesto sobre la renta entre Estados Unidos y Rusia cubre los ingresos, los dividendos, los intereses y las ganancias de capital, pero no incluye disposiciones sobre impuestos sobre sucesiones o donaciones. Para obtener una comparación país por país de cómo se gravan las propiedades de Miami de diferentes nacionalidades, consulte mi guía fiscal para compradores internacionales.

Opciones de financiación para compradores suizos en Miami

Los bancos suizos no conceden préstamos directamente sobre bienes inmuebles estadounidenses. Los compradores suizos financian las compras en Miami a través de prestamistas extranjeros estadounidenses, prestamistas DSCR, o liberando capital de propiedades suizas, lo cual es especialmente atractivo dado que las tasas hipotecarias de Suiza se mantienen cerca de mínimos históricos luego de los recortes de tasas del SNB completados a mediados de 2025. Estas son las principales opciones en 2026:

La estrategia más eficiente que veo con los clientes suizos: refinanciar una propiedad suiza liquidada o con bajo apalancamiento para liberar francos suizos a las tasas hipotecarias actuales (actualmente entre 1,0 y 2,0 por ciento según datos de Houzy/key4, primer trimestre de 2026), convertir a USD a tasa al contado o a plazo, y financiar hitos de depósitos previos a la construcción. Luego, organice una hipoteca nacional extranjera de EE. UU. o un préstamo DSCR antes de la entrega del edificio. Los propietarios de viviendas suizos tienen una deuda hipotecaria excepcionalmente baja en relación con el valor de las propiedades: según datos del SNB (primer trimestre de 2026), las originaciones de hipotecas suizas representan una fracción del valor inmobiliario subyacente. Liberar capital en CHF al 1 o 2 por ciento para financiar un activo en dólares que rinda entre el 5 y el 7 por ciento de rendimiento bruto de alquiler es un arbitraje convincente. Para obtener detalles sobre préstamos DSCR para compradores sin historial de ingresos en los EE. UU., consulte mi Guía de préstamos DSCR para compradores extranjeros.

LLC versus nombre personal: estructura de propiedad para compradores suizos

Estructura de propiedad para compradores rusos: Foreign Granttor Trust y Florida LLC

Debido a que Rusia no tiene un tratado sobre impuestos sobre el patrimonio en Estados Unidos, la propiedad personal de bienes raíces en Miami por parte de un ciudadano ruso es la estructura de mayor riesgo disponible. La exención de $60,000 es inadecuada para cualquier compra significativa en Miami. Aquí está la jerarquía de estructura correcta:

• Fideicomiso otorgante extranjero que posee una LLC de Florida (recomendado): Un fideicomiso otorgante extranjero establecido en Delaware o Wyoming posee la LLC de Florida, que a su vez posee la propiedad de Miami. El fideicomiso elimina por completo la propiedad del patrimonio imponible de los EE. UU. (el beneficiario efectivo no posee activos ubicados directamente en los EE. UU.). La LLC proporciona protección de responsabilidad y control operativo. Costo de instalación: $3000 a $8000 para la redacción legal. Mantenimiento anual: $1,500 a $3,000. Esta es la estructura estándar para los compradores rusos y la mayoría de los compradores sin tratado.
• Corporación extranjera que posee una LLC de Florida: Una corporación no estadounidense (BVI, Caimán, Chipre) posee la LLC de Florida. Esto también elimina el impuesto al patrimonio estadounidense porque el individuo ruso posee acciones de corporaciones extranjeras, no propiedades ubicadas en Estados Unidos. Sin embargo, esta estructura agrega costos corporativos extraterritoriales anuales ($1,500 a $4,000) y requiere un análisis cuidadoso del impuesto a las ganancias de las sucursales. Trabaje con un fiscal estadounidense antes de implementar esta estructura.
• Florida LLC por sí sola: insuficiente para los compradores rusos. Una LLC de Florida de un solo miembro propiedad directamente de un ciudadano ruso NO elimina el impuesto al patrimonio. El IRS trata a las LLC de un solo miembro como entidades no consideradas, por lo que la propiedad subyacente en Miami sigue siendo un activo ubicado en Estados Unidos en el patrimonio del propietario ruso. Éste es uno de los errores de estructuración más comunes y costosos que cometen los compradores rusos. La LLC debe ser propiedad de un fideicomiso o una corporación extranjera, no del individuo directamente.
• Russian LLC (OOO) or JSC (AO) as direct owner: avoid. Una entidad corporativa rusa que posee bienes inmuebles en los EE. UU. crea complejidad en la Sociedad de Inversión Extranjera Pasiva (PFIC) de los EE. UU., exposición al impuesto sobre las ganancias de las sucursales y graves dificultades de cumplimiento de la OFAC. No es viable para ningún comprador ruso después de 2022.

Mi recomendación para los compradores rusos: formen el fideicomiso otorgante extranjero y Florida LLC antes de hacer cualquier oferta. El costo es de $3,000 a $8,000 y la protección es permanente. ver mi Guía de estructuración de LLC para compradores extranjeros para la comparación de estructura completa.

Calendario de depósitos en efectivo previos a la construcción para compradores rusos

La preconstrucción en Miami es todo dinero en efectivo para los compradores rusos. Ningún prestamista estadounidense procesará una solicitud de hipoteca de un ciudadano ruso a partir de mayo de 2026. La estructura de depósitos previos a la construcción realmente funciona a su favor: los pagos se escalonan a lo largo de 28 a 36 meses, distribuyendo las necesidades de efectivo. Cada hito le da tiempo para enviar la siguiente transferencia a través de su banco de tercer país con la documentación ALD completa. Según los datos previos a la construcción de Miami Realtors 2026, este es el cronograma de depósito estándar para una unidad de torre de marca de $1,75 millones:

En una unidad de $1,75 millones, las obligaciones totales previas al cierre ascienden a entre $525 000 y $700 000 USD en 4 a 5 hitos. El saldo final entre el 60 y el 70 por ciento es de $ 1,050,000 a $ 1,225,000. Necesidad total de efectivo: 1,75 millones de dólares más costos de cierre del 2 al 3 por ciento (35.000 a 52.500 dólares). Planifique la secuencia de transferencias completa antes de reservar: cada hito requiere de 45 a 90 días de preparación AML en el banco del tercer país. Para obtener detalles sobre lo que sucede si un desarrollador incumple antes de la entrega, consulte mi guía predeterminada previa a la construcción. Para conocer los costos de propiedad continuos después del cierre, consulte mi Guía de seguros de condominios en Miami.

Proceso de compra paso a paso para compradores rusos

Esta es la secuencia exacta que sigo a los clientes de habla rusa desde la primera consulta hasta el cierre:

1. Verify OFAC SDN status. Consulte sanctionssearch.ofac.treas.gov antes de cualquier otro paso. Confirme que no está en la lista SDN y que no representa a ninguna entidad sancionada. Conserve la copia impresa de la búsqueda: las compañías de títulos la solicitarán.
2. Consult a US OFAC-compliance attorney. Obtenga una carta de opinión formal de la OFAC que confirme su estado limpio. La mayoría de las compañías de títulos de Miami exigen esta carta como diligencia debida mejorada para los compradores nacionales rusos. Costo: $1,500 a $3,000. Cronograma: 1 a 2 semanas.
3. Formar el fideicomiso otorgante extranjero y Florida LLC antes de ver cualquier propiedad. El fideicomiso debe estar establecido antes de que usted tome el título. Trabaje con un abogado estadounidense con experiencia en planificación patrimonial para no residentes. Costo: $3,000 a $8,000. Cronograma: 2 a 4 semanas.
4. Solicite un ITIN (Número de identificación individual del contribuyente) de EE. UU. Los ciudadanos rusos necesitan un ITIN para abrir una cuenta bancaria en los EE. UU. y presentar declaraciones de impuestos en los EE. UU. Solicite a través del formulario W-7 del IRS con una copia certificada de su pasaporte y evidencia de residencia. Cronograma: 4 a 8 semanas.
5. Open a US bank account a través de Bank of America International Banking o Citibank Private Client. Necesita una cuenta de EE. UU. para pagos de HOA y cualquier depósito de origen estadounidense. Se requiere el ITIN. Espere una revisión KYC mejorada; proporcionar documentación completa sobre la fuente de fondos por adelantado.
6. Prepare source-of-funds documentation para el primer cable. Por lo general, esto significa: pasaporte, comprobante de domicilio, registros de propiedad comercial, contratos de venta o registros de dividendos que demuestren el origen de los fondos, además de la autorización ALD del banco del tercer país. Comience esto 60 días antes de lo que planea reservar.
7. Reserva la unidad y financiar el depósito inicial dentro del plazo de 10 a 14 días. La compañía de títulos realizará la evaluación de la OFAC en este momento. Tenga lista su carta de opinión de la OFAC y la documentación sobre la fuente de fondos para enviarla simultáneamente. El período de rescisión de 15 días del desarrollador de Florida le brinda margen para finalizar. Revisar el fondo de reserva del edificio: ver mi Guía de reserva de condominios Florida SB 4D.
8. Gestionar transferencias de depósito intermedias Más de 12 a 24 meses de construcción. Cada transferencia bancaria de su banco de un tercer país tarda entre 45 y 90 días en liquidarse con la documentación ALD completa. Comience a preparar cada cable 60 días antes de que se active el hito de construcción.
9. Close all-cash. Deposite el saldo en el banco de su tercer país. Presente su 3-NDFL ruso del primer año declarando ingresos por alquiler en EE. UU. y reclamando el crédito fiscal extranjero por los impuestos pagados en EE. UU. Presente el formulario 1040-NR del IRS simultáneamente. Designe una empresa de administración de propiedades de EE. UU. si no la ocupará de inmediato.

Según el Informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami del primer trimestre de 2026, el tiempo medio desde la reserva hasta la entrega de las torres de marca es de 28 a 36 meses. Ese cronograma abarca 3 años fiscales rusos y 3 estadounidenses, lo que requiere presentaciones coordinadas ante el FNS y el IRS. Planifique el cronograma completo de transferencias antes de reservar. Lee mi guía del comprador extranjero para el marco transfronterizo completo.

"Los compradores rusos con los que trabajo en 2026 se enfrentan a dos desafíos que ninguna otra nacionalidad enfrenta: el cumplimiento de la OFAC y la protección del tratado de cero impuestos sobre el patrimonio. Los compradores que cierran exitosamente son aquellos que resolvieron ambos antes de hacer una oferta. La carta de opinión de la OFAC y el fideicomiso otorgante extranjero tardan de dos a cuatro semanas en configurarse. Háganlos en paralelo, antes de ver una sola unidad. El costo es inferior a $10,000 y elimina los dos mayores obstáculos que veo con los compradores rusos".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass