FIRPTA (Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Propiedades Inmobiliarias, 1980) exige que los compradores en EE.UU. retengan el 15 por ciento del precio bruto de venta al adquirir bienes raíces de un nacional extranjero, enviado al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre. Miami registra más transacciones FIRPTA que cualquier otra ciudad de EE.UU. por su base de compradores internacionales. Los vendedores extranjeros pueden solicitar una retención reducida mediante el Formulario 8288-B del IRS antes de listar. Fuente: Publicación 515 del IRS, 26 U.S.C. §1445.

FIRPTA (Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles, 1980) exige que los compradores retengan el 15% del precio de venta bruto al comprar bienes inmuebles a un ciudadano extranjero. La retención se remite al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre. Miami ve más transacciones FIRPTA que cualquier otra ciudad de EE. UU. debido a la base de compradores internacionales, con canadienses, argentinos, colombianos, brasileños, franceses y británicos entre las nacionalidades con mayores ventas (ver mi guía para compradores canadienses, guía para compradores franceses, guía para compradores británicos, y guía para compradores rusos para la planificación FIRPTA específica de cada país). Si está vendiendo bienes raíces en Miami como persona no estadounidense, debe planificar FIRPTA antes de cotizar, no después de firmar el contrato.

Qué activa FIRPTA

Cualquier disposición (venta, intercambio, donación, liquidación) de un interés inmobiliario estadounidense por parte de una persona extranjera. Persona extranjera significa ciudadano no estadounidense, residente no estadounidense, corporación extranjera o sociedad extranjera. Las LLC de un solo miembro propiedad de personas extranjeras se tratan como extranjeras para FIRPTA. La residencia estadounidense para FIRPTA significa prueba de presencia sustancial o tarjeta verde.

El monto de retención del 15%

La retención estándar es del 15% del precio bruto de venta. No beneficio neto, bruto. En una venta de $2 millones, eso son $300,000 retenidos independientemente de si realmente debes $300,000 en impuestos estadounidenses. Se aplican tasas de retención reducidas en casos limitados: 10% si el comprador utilizará la propiedad como residencia personal y la venta es entre $300,001 y $1,000,000; 0% si es inferior a $300,000 y residencia personal. La mayoría de las ventas de lujo en Miami obtienen el 15% completo.

Cómo reducir o recuperar la retención FIRPTA

Tres caminos. (1) Certificado de retención (formulario 8288-B): presente ante el IRS antes del cierre solicitando una retención reducida basada en el impuesto real esperado. Tarda 90 días. Si se aprueba, el depósito en garantía puede retener un monto reducido. (2) Presente el formulario 1040-NR después del cierre para conciliar el impuesto real adeudado con el 15% retenido; Se reembolsa el sobrepago. Plazo típico de reembolso: 6-18 meses. (3) Solicite la reducción de retención a mitad de la transacción con la documentación de CPA. Requiere la cooperación del comprador.

Common Mistakes

  • Los vendedores que no saben que FIRPTA se aplica hasta el cierre y se sorprenden por el impacto del 15%
  • Las LLC propiedad de no residentes que asumieron el estatus de entidad estadounidense las eximen (no así para las LLC de un solo miembro)
  • No presentar el 1040-NR en el año de la venta y perder el reembolso
  • Elegir un contador público certificado que no esté familiarizado con FIRPTA; Los contadores públicos estadounidenses estándar a menudo pasan por alto la ventana de presentación

Planificación de preventa para vendedores extranjeros

Tres pasos por los que guío a los clientes. Primero, contrate a un contador público certificado que se especialice en presentaciones de vendedores extranjeros en los Estados Unidos entre 90 y 120 días antes de cotizar en bolsa. En segundo lugar, ejecute proyecciones impositivas para estimar los impuestos estadounidenses reales (a menudo mucho menos del 15%). En tercer lugar, decida si presenta el Formulario 8288-B para una retención reducida o acepta el 15% y presenta el 1040-NR para un reembolso. Para ventas inferiores a 3 millones de dólares, el 1040-NR suele ser más sencillo. Para ventas superiores a $5 millones, el formulario 8288-B generalmente vale la pena esperar 90 días.

"FIRPTA es mecánico, no un impuesto. El impuesto real que usted debe depende de su base de costos y del período de tenencia. Los vendedores que planifican 90 días antes de cotizar en bolsa casi siempre recuperan la mayor parte del monto retenido".

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"He cerrado transacciones con compradores internacionales en varios países. Los que llegaron con una lista de verificación de preguntas específicas sobre reservas, depósitos y términos de asignación, negociaron consistentemente mejor en los términos finales".Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass

Preguntas Frecuentes

¿Qué es FIRPTA?

Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles de 1980. Requiere que los compradores retengan el 15% del precio de venta bruto al comprar bienes raíces estadounidenses a un ciudadano extranjero. La retención se remite al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre.

Can I get my FIRPTA withholding back?

Sí, a través de dos vías: (1) Certificado de retención del Formulario 8288-B presentado antes del cierre para reducir el monto retenido; (2) presentar el Formulario 1040-NR después del cierre para obtener un reembolso del exceso de retención basado en la obligación tributaria real.

¿Cuánto tarda un reembolso FIRPTA?

De 6 a 18 meses típicamente. El IRS procesa los reembolsos del 1040-NR más lento que las declaraciones de residentes. El tiempo de procesamiento ha mejorado desde 2023.

Does FIRPTA apply if I own through an LLC?

Las LLC de un solo miembro propiedad de personas extranjeras se tratan como extranjeras para FIRPTA. Las LLC y las corporaciones de varios miembros tienen reglas diferentes según la estructura. Consulte a un CPA especialista de FIRPTA antes de la venta.

¿Qué pasa si el comprador no retiene?

El comprador se vuelve personalmente responsable ante el IRS por el 15% no retenido. Es por eso que los abogados de cierre siempre verifican la residencia y manejan FIRPTA adecuadamente; La exposición del comprador es real.

Can I avoid FIRPTA legally?

Solo siendo residente fiscal de EE. UU. en el momento de la venta o calificando para exenciones legales (ventas de residencia personal de menos de $300 mil). La planificación estructural antes de la compra también puede afectar a FIRPTA a través de la forma en que se posee el título.

Preguntas Frecuentes

¿Necesito un abogado para una compra previa a la construcción en Miami?
Florida no requiere un abogado al momento del cierre, pero recomiendo encarecidamente uno para la etapa previa a la construcción. Un abogado de bienes raíces revisa el acuerdo de compra del desarrollador, la estructura de depósito en garantía y las cláusulas de cesión. Según la encuesta de bienes raíces del Florida Bar 2025, el 78 por ciento de los compradores previos a la construcción recurren a abogados. Espere entre $1,500 y $4,000 en honorarios legales.
¿Qué es la retención de FIRPTA y me afecta?
FIRPTA (Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles) exige que los compradores estadounidenses retengan el 15 por ciento del precio de compra cuando compran a un vendedor extranjero. Esto no se aplica a la preconstrucción de un desarrollador estadounidense. Según la guía del IRS 2026, FIRPTA se aplica a transacciones de reventa en las que el vendedor no es una persona estadounidense.
¿Cuál es el depósito mínimo para reservar una unidad de preconstrucción en Miami?
Las reservaciones generalmente requieren el 10 por ciento del precio del contrato, reembolsable durante el período de rescisión de 15 días según la ley de Florida. Otros hitos elevan los depósitos totales a entre un 30 y un 40 por ciento como máximo. Según los datos previos a la construcción de Miami Realtors 2026, esta estructura se aplica a la mayoría de las torres de marca.
¿Puedo utilizar mi compra previa a la construcción como inversión de alquiler?
La mayoría de las residencias de la marca Miami permiten alquileres mínimos de 30 días según la zonificación de la ciudad. Los alquileres a corto plazo (menos de 30 días) están restringidos en la mayoría de las zonas de Miami-Dade. Según datos de AirDNA Miami 2026, los alquileres de marca de 30 días generan un ingreso bruto mensual promedio de $8,500 a $14,000 para unidades de 2 dormitorios.

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