Os condomínios de luxo em Fisher Island variam de US$ 5 milhões a US$ 90 milhões ou mais no segundo trimestre de 2026. De acordo com dados de mercado de outubro de 2025, o CEP 33109 se tornou o mais caro dos Estados Unidos, ultrapassando Atherton, Califórnia, com um preço residencial médio de US$ 9,5 milhões. A ilha tem cerca de 800 residências em 216 acres, sem acesso a pontes públicas. Trabalho exclusivamente com compradores avaliados em transações na Ilha Fisher. Veja o guia completo do comprador de pré-construção em Miami para um contexto de mercado mais amplo.
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Fisher Island: o código postal mais caro da América. Sem ponte. Somente balsa. 216 acres de privacidade absoluta. Preço por metro quadrado: US$ 2.801, o mais alto em Miami. Six Fisher Island entrega 50 novas residências em 2026, a partir de US$ 15,5 milhões. A única construção nova na ilha. Custo anual de manutenção de uma unidade de US$ 10 milhões: US$ 350.000 a US$ 500.000. A escassez cria o preço mínimo. Eu sou Gerardo, do Luxury Dade Group na Compass. Análise completa em LuxuryDade.com.
Fisher Island fica no extremo sul de Miami Beach, separada do continente pelo Government Cut. A ilha cobre 216 acres com cerca de 800 residências. Não há ponte. Você acessa a Ilha Fisher por balsa particular que sai da Ilha Terminal a cada cinco minutos, por iate particular ou por helicóptero. Esta dura barreira física à entrada não é acidental. É a principal proposta de valor da ilha. Sem trânsito, sem visitantes indesejados, sem acesso público. Esse nível de exclusividade controlada não está disponível em nenhum outro lugar de Miami, a qualquer preço. Para uma visão mais ampla dos imóveis de luxo em Miami, consulte nosso Guia do comprador pré-construção de Miami e o Relatório de mercado do primeiro trimestre de 2026.
Mercado Atual: Condomínios de Luxo em Fisher Island, 2º trimestre de 2026
De acordo com dados do quarto trimestre de 2025 do CondoBlackBook, Fisher Island registrou o preço mais alto por metro quadrado de qualquer bairro de Miami, US$ 2.801. O preço médio de venda atingiu US$ 11,2 milhões no terceiro trimestre de 2025 e US$ 9,5 milhões em outubro de 2025, um aumento de 65% ano a ano. Em outubro de 2025, o CEP 33109 tornou-se oficialmente o mais caro dos Estados Unidos, ultrapassando a posição de oito anos de Atherton, Califórnia, na primeira posição. O estoque atual está em aproximadamente 32 listagens ativas com um preço médio pedido de US$ 8,55 milhões. Unidades com bons preços de US$ 2.500 a US$ 2.800/pé quadrado mudam em 30 a 60 dias. Listagens superfaturadas permanecem por seis meses ou mais.
| Nível de preço | Alcance | Preço/m² | Condição de mercado |
|---|---|---|---|
| Revenda de nível básico | US$ 5 milhões a US$ 8 milhões | $2,200-$2,500 | Inventário moderado |
| Luxo de nível intermediário | US$ 8 milhões a US$ 15 milhões | $2,500-$2,900 | Fornecimento limitado |
| Revenda ultraluxuosa | US$ 15 milhões a US$ 40 milhões | $3,000+ | Vendedores muito limitados e motivados |
| Seis Ilhas Fisher (novas) | US$ 15,5 milhões a US$ 90 milhões | $3,200+ | Pré-entrega 2026 |
Principais edifícios de luxo em Fisher Island
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O inventário residencial de Fisher Island abrange uma variedade de tipos de edifícios: conversões de mansões Vanderbilt, torres Oceanside e Bayside e o empreendimento totalmente novo Six Fisher Island, entregue em 2026. A escassez da ilha significa que a qualidade da construção é uniformemente alta, mas edifícios específicos atraem diferentes perfis de compradores.
- Seis Ilhas Fisher: Novo empreendimento de 50 unidades em 6 Fisher Island Drive. Preços entre US$ 15,5 milhões e US$ 90 milhões. A única construção nova na ilha. Destina-se a compradores ultra-HNW de residências primárias que desejam acabamentos modernos prontos para uso e acesso total ao Fisher Island Club.
- Vila à beira da baía: Residências baixas em estilo mediterrâneo com vista para a Baía de Biscayne. Unidades maiores, garagens privadas, ambiente mais residencial. Faixa de US$ 5 milhões a US$ 12 milhões. Popular entre as famílias latino-americanas.
- À beira-mar em Fisher Island: Direto à beira-mar do Atlântico. As unidades de andar alto têm o preço por metro mais alto da ilha. US$ 10 milhões a US$ 30 milhões. Rotatividade limitada.
- Palazzo del Mare: Torre boutique, 29 unidades, vista panorâmica. Forte demanda proprietário-ocupante. Faixa de US$ 8 milhões a US$ 20 milhões.
- Vilas à beira-mar: Condomínios em estilo villa com jardins e piscinas privadas. Ambiente mais privado da ilha, fora da propriedade histórica. US$ 6 milhões a US$ 15 milhões.
| Edifício | Tipo | Faixa de Preço | Est. HOA/pé quadrado | Pará Ideal |
|---|---|---|---|---|
| Seis Ilhas Fisher | Novo desenvolvimento | US$ 15,5 milhões a US$ 90 milhões | $1.80-$2.20 | Compradores de novas construções |
| À beira-mar | Arranha-céu | US$ 10 milhões a US$ 30 milhões | $1.50-$1.90 | Compradores à beira-mar |
| Palazzo del Mare | Torre boutique | US$ 8 milhões a US$ 20 milhões | $1.40-$1.70 | Privacidade de baixa densidade |
| Vila à beira da baía | Crescimento baixo | US$ 5 milhões a US$ 12 milhões | $1.20-$1.50 | Compradores familiares, vista para a baía |
| Vilas à beira-mar | Villa-condomínio | US$ 6 milhões a US$ 15 milhões | $1.30-$1.60 | Estilo de vida no jardim privado |
Six Fisher Island: o único novo empreendimento na ilha
Six Fisher Island é a única oportunidade ativa de novo desenvolvimento em Fisher Island na primavera de 2026. O projeto entrega 50 residências em 6 Fisher Island Drive com data prevista de conclusão em 2026. Os preços de entrada começam em US$ 15,5 milhões. Unidades de cobertura chegam a US$ 90 milhões. Six Fisher Island é a nova construção mais significativa na ilha em anos e é a única maneira de comprar uma unidade totalmente nova aqui.
- 50 residências no total: Unidades de andar inteiro e meio andar, acesso por elevador privativo, 4 a 6 quartos.
- Vistas diretas para o mar: Posicionado para vistas do Atlântico e do Corte Governamental dos andares superiores.
- Acesso completo ao Fisher Island Club incluído: Taxa de iniciação ao clube e quotas do primeiro ano incluídas na compra na maioria das unidades.
- Entrega prevista para 2026: Tornar esta uma janela de pré-construção de ciclo curto, em vez de uma espera de 3 a 5 anos.
A pré-construção de Fisher Island segue a lei de garantia do desenvolvedor da Flórida: depósitos mantidos em garantia até o fechamento. A estrutura típica de depósito no Six Fisher Island é de 20% no contrato, 10% no início e o saldo no fechamento. Eu reviso todos os pacotes financeiros do desenvolvedor e termos de garantia antes de qualquer cliente assinar. Veja nosso guia do comprador pré-construção para detalhes completos do cronograma de depósito.
Quem deve comprar na Ilha Fisher
- Compradores com patrimônio líquido altíssimo priorizando a privacidade: O acesso somente por balsa à Fisher Island cria uma barreira rígida que nenhum outro bairro de Miami pode replicar. A renda média dos residentes excede US$ 2,5 milhões anualmente, de acordo com a análise da Bloomberg/IRS.
- Compradores internacionais de segundas residências da América Latina e Europa: Os residentes representam mais de 40 países. Os compradores latino-americanos, europeus e canadenses representam uma parcela significativa das transações. O estilo de vida gerenciado da ilha é adequado para compradores que passam de 1 a 4 meses por ano em Miami.
- Compradores fazendo upgrade de Bal Harbour ou Key Biscayne: Os compradores que desejam mais privacidade absoluta do que Bal Harbour e mais infraestrutura de estilo de vida do que Key Biscayne pousam consistentemente na Ilha Fisher. O clube, a praia e a marina criam um estilo de vida de resort independente.
- Seis compradores da Ilha Fisher que desejam novas construções em uma ilha construída: Sem novos terrenos disponíveis, Six Fisher Island é a única oportunidade de comprar novos aqui neste ciclo.
Fisher Island não é adequada para compradores que buscam rendimento de aluguel. Os documentos que regem a ilha e os controles de acesso limitam os aluguéis de curto prazo. Para rendimento de investimento com posicionamento de luxo, consulte meu Guia de Bal Harbour ou o Guia de condomínio à beira-mar em Sunny Isles.
Custo real de propriedade na Ilha Fisher: taxas, clube e impostos
A propriedade da Fisher Island envolve custos diferenciados além do preço de compra. Orçamento para tudo isso antes de contratar:
- Taxa de iniciação do clube: $ 250.000 únicos, exigidos no momento da compra. Concede associação de capital ao Fisher Island Club e acesso a todas as comodidades.
- Cotas anuais do clube: US$ 19.260 a US$ 25.520 por ano, dependendo do nível de associação. Os privilégios de golfe acrescentam US$ 3.950 a US$ 4.650 anualmente.
- Taxa mensal FICA: A Fisher Island Community Association cobra um valor fixo de US$ 2.800 por mês, cobrindo estradas da ilha, segurança, sistema de balsas, corpo de bombeiros e serviços na ilha, incluindo supermercado, posto de saúde e lavanderia.
- Construindo HOA: Aproximadamente US$ 1,15 por metro quadrado mensalmente, variando de acordo com o edifício. Em uma unidade de 3.000 pés quadrados, espere US$ 3.450/mês na construção de HOA.
- Imposto sobre a propriedade: Valor avaliado em Miami-Dade normalmente 1,8-2,1% ao ano. Em uma unidade avaliada de US$ 9,5 milhões, os impostos variam de US$ 171.000 a US$ 199.500 por ano.
O custo anual total de manutenção em um condomínio de US$ 10 milhões em Fisher Island (incluindo taxas do clube, FICA, HOA e impostos sobre a propriedade) normalmente varia de US$ 350.000 a US$ 500.000 por ano antes da hipoteca ou seguro. Eu construo um modelo de custo total para cada cliente antes de eles assinarem um contrato. Não há surpresas após o fechamento.
Fisher Island vs. Outros Bairros Exclusivos de Miami
| Bairro | Preço de entrada | Acesso | Preço médio/pé quadrado | Nível de privacidade |
|---|---|---|---|---|
| Ilha dos Pescadores | US$ 5 milhões | Somente balsa, sem ponte | $2,801 | Máximo (sem acesso público) |
| Ilha das Estrelas | $ 30 milhões + | Calçada fechada | Varia de acordo com a propriedade | Muito alto (somente propriedades) |
| Aldeia Indian Creek | $ 60 milhões + | Ponte vigiada, polícia privada | $2,500-$5,000+ | Máximo (41 propriedades) |
| Bal Harbour | US$ 3 milhões | Acesso rodoviário público | $1,800-$2,200 | Moderado (praia pública) |
| Key Biscayne | US$ 1,5 milhão | Calçada (pública) | $900-$1,500 | Moderado (sensação de ilha) |
Perspectiva de investimento: valorização e valor mínimo da Ilha Fisher
O caso de investimento de Fisher Island é simples: a escassez absoluta aliada à procura consistente de ultra-HNW criam um preço mínimo natural que outros bairros de Miami não conseguem igualar. A ilha tem cerca de 800 residências em 216 acres, sem capacidade para novos empreendimentos fora da Ilha Six Fisher. De acordo com os dados do CondoBlackBook do quarto trimestre de 2025, o preço médio por metro quadrado de Fisher Island aumentou de aproximadamente US$ 2.363 para US$ 2.970 nos últimos períodos, um aumento de 26%. Em outubro de 2025, o preço médio de venda da ilha atingiu US$ 9,5 milhões, um aumento de 65% ano a ano. Os compradores que compraram em 2019 observaram uma valorização bem acima do mercado geral de Miami. Esta não é uma jogada de rendimento. É uma preservação de riqueza e aquisição de estilo de vida para compradores cujo principal requisito é a escassez.
Como ajudo os compradores da Ilha Fisher
As transações na Ilha Fisher exigem discrição, relacionamentos locais e acesso a inventário fora do mercado que não aparece em portais públicos. Mantenho contato direto com os proprietários de vários edifícios e posso descobrir unidades antes que elas sejam listadas. Para revenda: retiro o estudo de reserva, a construção de demonstrações financeiras, o status de conformidade do SB 4D e os documentos que regem as restrições de aluguel antes de qualquer oferta. Para a pré-construção de Six Fisher Island: eu reviso o pacote financeiro do desenvolvedor, os termos de garantia e o cronograma de depósito com meus clientes antes de eles assinarem. Também construo um modelo de custo anual completo (taxas de clube, FICA, HOA, impostos, seguros) para que os compradores saibam seu custo total de manutenção desde o primeiro dia.
“Na Fisher Island, a verdadeira oportunidade quase nunca é a listagem que você encontra na Zillow. É a unidade detida por um proprietário que precisa de liquidez e ainda não listou. É onde passo meu tempo e é onde meus clientes encontram o melhor valor por metro quadrado na ilha.Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass
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Perguntas Frequentes
Qual é a faixa de preço dos condomínios de luxo na Ilha Fisher?
Os condomínios em Fisher Island variam de US$ 5 milhões a US$ 90 milhões ou mais no segundo trimestre de 2026. O preço médio de venda atingiu US$ 9,5 milhões em outubro de 2025, o mais alto de qualquer CEP nos Estados Unidos. Six Fisher Island começa em US$ 15,5 milhões para o novo empreendimento de 50 unidades com entrega em 2026. O preço médio por pé quadrado atingiu US$ 2.801 no quarto trimestre de 2025.
Como você chega à Ilha Fisher?
A Ilha Fisher não tem ponte. O acesso é feito por balsa particular (a cada 5 minutos do Terminal Island, perto de South Beach), iate particular ou helicóptero. Somente residentes, seus convidados e prestadores de serviços aprovados podem usar a balsa. A maior parte do transporte na ilha utiliza carrinhos de golfe.
Quais são os custos anuais de possuir um condomínio em Fisher Island?
Além do preço de compra: taxa de iniciação de clube de US$ 250.000, US$ 19.260 a US$ 25.520 em quotas anuais do clube, taxa comunitária FICA de US$ 2.800 por mês, além de HOA de construção de aproximadamente US$ 1,15/pé quadrado mensal. Em uma unidade de US$ 10 milhões, o custo anual total de manutenção é de US$ 350.000 a US$ 500.000 antes da hipoteca e do seguro.
O que é a Ilha Seis Fisher?
Six Fisher Island é um empreendimento de luxo de 50 unidades na 6 Fisher Island Drive com entrega prevista para 2026. Os preços começam em US$ 15,5 milhões e as coberturas chegam a US$ 90 milhões. É a única construção nova na Ilha Fisher neste ciclo e a única oportunidade de comprar uma unidade totalmente nova na ilha atualmente.
Posso alugar meu condomínio em Fisher Island?
Os documentos que regem e as regras do clube de Fisher Island restringem os aluguéis de curto prazo. A maioria dos edifícios exige arrendamentos de longo prazo. A ilha é principalmente um mercado de segunda habitação sazonal e ocupado pelos proprietários, e não um veículo de investimento para aluguer. Reviso todos os documentos vigentes antes de qualquer oferta do cliente para confirmar as restrições de aluguel.
Fisher Island é um bom investimento em 2026?
O preço médio da Ilha Fisher aumentou 65% ano a ano, para US$ 9,5 milhões em outubro de 2025. O preço por pé quadrado aumentou de US$ 2.363 para US$ 2.970 nos últimos períodos. A escassez absoluta, o acesso apenas por ferry e a procura consistente de ultra-HNW criam um preço mínimo. Este é um jogo de preservação de riqueza, não um investimento de rendimento.
Como Fisher Island se compara a Bal Harbour em termos de condomínios de luxo?
Fisher Island oferece privacidade absoluta por meio de acesso somente à balsa, estilo de vida de clube e o preço mais alto por pé em Miami, US$ 2.801. Bal Harbour oferece acesso à beira-mar a partir de US$ 3 milhões, proximidade de praias públicas e maior potencial de aluguel. Os compradores que priorizam a privacidade em vez do rendimento do aluguel escolhem consistentemente Fisher Island.
Condomínios de luxo em Fisher Island: perguntas e respostas de especialistas
Sobre o autor: Gerardo Gonzalez é agente imobiliário licenciado na Compass (licença nº 3561753), especializado em imóveis de luxo e pré-construção no sul da Flórida. Grupo Dade de luxo na Compass. (305) 964-8614 | [email protected]
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