Miami-Dade caminha para um recorde de 291 vendas de casas acima de $10 milhões em 2026
Miami-Dade registrou 194 vendas de casas de $10 milhões ou mais até agosto de 2026, já 14,1% acima de todo 2025, segundo os dados de agosto da MIAMI REALTORS, e caminha para cerca de 291, superando o recorde de 230 de 2021. Gerardo Gonzalez, corretor licenciado em Miami pela Compass, lê isso como um mercado de duas velocidades: o dinheiro à vista sustenta o topo enquanto a mediana dos condos cai. Quem compra imóveis troféu não deve esperar descontos; quem compra condos deve negociar.
O topo do mercado de Miami nunca andou tão rápido. Até agosto, compradores fecharam 194 casas de $10 milhões ou mais em Miami-Dade, e Palm Beach County já passou do próprio recorde de um ano inteiro. No mesmo mês, as vendas totais do condado caíram pela primeira vez em um ano e a mediana dos condos recuou. Se você está avaliando uma compra em qualquer degrau dessa escada, de um condo de revenda a um contrato de pré-construção, essas duas histórias andam juntas. Aqui estão os dados lado a lado e o que eu faria com eles.
A contagem de $10 milhões, condado por condado
A MIAMI REALTORS divulgou seus números de agosto de 2026 em 16 de setembro. O número de Miami-Dade é a manchete: 194 vendas fechadas de $10 milhões ou mais em oito meses, contra 170 em todo 2025. No mesmo ritmo mensal, o condado fecharia perto de 291, o que superaria o recorde de 230 de 2021 em cerca de um quarto. Palm Beach County não esperou dezembro. Registrou 170 vendas nesse patamar até agosto, uma a mais que seu recorde anual de 169 estabelecido em 2025, e a associação projeta 255 até o fim do ano, 50,9% acima desse recorde, segundo o relatório de Palm Beach County.
| Vendas de casas de $10M+ | Miami-Dade | Palm Beach County |
|---|---|---|
| Janeiro a agosto de 2026 | 194 | 170 |
| Todo 2025 | 170 | 169 |
| Recorde anual anterior | 230 (2021) | 169 (2025) |
| Total projetado para 2026 | cerca de 291 | 255 |
| Média mensal em 2026 | 24,3 | 21,3 |
Fontes: relatórios de agosto de 2026 da MIAMI REALTORS para Miami-Dade e Palm Beach County. As médias mensais são um cálculo da LuxuryDade a partir dos totais de janeiro a agosto.
Somando os dois condados, são 364 vendas de $10 milhões ou mais em 243 dias, cerca de 1,5 por dia, sem contar Broward. Uma ressalva muda a leitura de tudo isso: a associação diz que seus totais deixam de fora a maioria das vendas de construção nova, pré-construção e conversão de condos, porque esses contratos em grande parte não são registrados no MLS. Muitos dos fechamentos em torres novas da nossa cobertura de negócios de condos de $20 milhões ficam fora dessa contagem, então o volume real do topo é maior que 194.
O resto do mercado anda em outra velocidade
Abaixo do patamar troféu, agosto não pareceu nada com um recorde. As vendas totais de Miami-Dade caíram 1,1% na comparação anual, para 1.769, a primeira queda depois de 11 meses seguidos de alta. As vendas de casas unifamiliares recuaram 3,1%, para 858. As vendas de condos subiram 1%, para 911, e o ganho veio da faixa de entrada: condos entre $500.000 e $600.000 saltaram 32%, de 78 para 103 vendas.
| Miami-Dade, agosto de 2026 | Unifamiliares | Condos |
|---|---|---|
| Vendas fechadas | 858 (queda de 3,1%) | 911 (alta de 1%) |
| Preço mediano de venda | $680.000 (alta de 3,82%) | $408.000 (queda de 0,49%) |
| Meses de estoque | 4,9 | 12,1 |
A linha de meses de estoque é a que eu destacaria. Com 4,9 meses, as casas unifamiliares continuam em um mercado de vendedores. Com 12,1 meses, os condos existentes estão em um mercado de compradores pela própria definição da associação, que considera equilibrada a faixa de seis a nove meses. O total de imóveis ativos caiu 12,1%, para 15.825, então a fraqueza dos condos não é uma enxurrada de novos anúncios. É uma absorção mais lenta do que já está à venda, boa parte em prédios antigos com os custos de propriedade que os compradores costumam subestimar.
Por que o dinheiro à vista sustenta o topo
O financiamento ficou mais caro durante o mês. A taxa fixa de 30 anos teve média de 6,67% em agosto e chegou a 7,17% em 15 de setembro, segundo os números da pesquisa hipotecária da Freddie Mac citados no relatório. Isso pesa muito menos a $10 milhões do que a $600.000. As compras à vista responderam por 37,8% de todos os fechamentos de Miami-Dade em agosto, incluindo 50,5% das vendas de condos existentes e 24,2% das vendas de unifamiliares, segundo o relatório de Miami-Dade. Compradores à vista fizeram 82% das vendas de condos de Miami acima de $1 milhão em 2025.
Por isso as duas velocidades podem coexistir. Uma mudança de taxa de 6,67% para 7,17% altera a parcela de um condo de entrada financiado. Não muda a conta de quem paga à vista por uma propriedade à beira da água em Indian Creek Village, onde o limite é um terreno escasso, não uma hipoteca. A onda do ultraluxo vem crescendo o ano todo, e Miami já estava superando Nova York em vendas de casas de $30 milhões antes de essa contagem de agosto sair.
O que eu digo aos compradores nas duas pontas deste mercado
Meu conselho diante de um recorde assim é lê-lo como um mercado de duas velocidades, não como prova de que tudo em Miami está ficando mais caro. Quem procura acima de $10 milhões disputa com dinheiro à vista uma lista curta de terrenos à beira da água, então digo para esperar pouca margem no preço e agir quando o imóvel certo aparecer. Quem olha um condo de revenda está em uma posição bem diferente. Com 12,1 meses de estoque, eu incentivo a negociar e a gastar a diligência nas reservas e nas taxas extras do prédio, mais do que no preço anunciado.
- Saiba em que mercado você está. Os meses de estoque do seu tipo de imóvel e da sua faixa de preço dizem mais que qualquer manchete do condado.
- No topo, a liquidez dita o ritmo. Compras à vista fecharam 50,5% das vendas de condos existentes em agosto, então uma oferta financiada precisa ser limpa para competir.
- No mercado de condos, o ativo é o prédio. Reservas, seguro e qualquer taxa extra decidem quanto uma unidade realmente custa.
- Olhe além da divisa do condado. Palm Beach County está à frente de Miami-Dade este ano, e os condos de West Palm Beach fazem parte do mesmo movimento de riqueza.
- Lembre o que o MLS não vê. A maioria dos contratos de pré-construção não está nesses totais, então peça os dados de vendas da própria incorporadora antes de supor que uma torre vende devagar.
O recorde no topo e a mediana fraca dos condos são o mesmo mercado visto de dois preços. Onde você está nessa escada decide se deve pressionar o preço ou agir rápido.Gerardo Gonzalez, Luxury Dade Group at Compass
Se a projeção de 291 se confirmar, 2026 será o ano com mais vendas de casas de $10 milhões já registrado em Miami-Dade. Também é um ano em que um comprador de condo paciente tem vantagem real. Se você quer saber de que lado dessa linha está um imóvel específico, ligue para mim no (305) 964-8614 ou use a página de contato.
Perguntas Frequentes
Verificado pela última vez em 22 de setembro de 2026: todos os números de vendas, preços, estoque e compras à vista vêm dos relatórios de agosto de 2026 da MIAMI REALTORS publicados em 16 de setembro de 2026. As taxas hipotecárias são números da Freddie Mac citados nesses relatórios.
Comprando acima de $10 milhões ou negociando um condo? Diga o tipo de imóvel, o bairro e o seu orçamento. Eu levanto os meses de estoque desse segmento exato e digo se os dados indicam pressionar o preço ou agir rápido.
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Fontes de dados: vendas de $10 milhões ou mais, vendas totais, preços medianos, estoque e participação de compras à vista reportados pela MIAMI REALTORS (relatórios de agosto de 2026, publicados em 16 de setembro de 2026); taxas hipotecárias da Freddie Mac citadas nesses relatórios. As médias mensais e o total dos dois condados são cálculos da LuxuryDade.
Este artigo tem fins exclusivamente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de investimento.