Guia Imobiliário de Miami para compradores brasileiros

Última verificação: 20 de agosto de 2026 com base no Perfil 2025 de Compradores Internacionais da MIAMI REALTORS, no International Real Estate Profile da Florida Realtors, no relatório 2026 de Transações Internacionais da NAR publicado em 29 de julho de 2026, nas taxas de câmbio H.10 do Federal Reserve até 14 de agosto de 2026, e nas regras vigentes do IRS e do Banco Central do Brasil.

O Brasil fica no meio da tabela de compradores estrangeiros de Miami, nem no topo nem na margem. O lugar que você ocupa nessa tabela define quanta concorrência enfrenta por uma unidade, o que um incorporador cede em preço ou acabamento, e se um banco trata o seu processo como rotina ou como exceção. Por isso a versão honesta do ranking vale mais para você do que uma lisonjeira.

Onde os compradores brasileiros estão em Miami hoje

Três relatórios diferentes cobrem isso, cobrem geografias diferentes, e não são todos do mesmo ano. Acertar a data do dado importa mais do que conseguir o número maior.

O sul da Flórida como um todo recebeu US$ 4,4 bilhões em compras residenciais estrangeiras em 2025, contra US$ 3,1 bilhões em 2024, distribuídos em 5.300 imóveis contra 4.000, segundo a MIAMI REALTORS. Os compradores estrangeiros responderam por 15 por cento do volume residencial em dólares do sul da Flórida, contra 2 por cento no país e 5 por cento na Flórida. Só Miami-Dade concentrou 73 por cento dos compradores estrangeiros da região e US$ 3,2 bilhões do volume.

No nível estadual, a Florida Realtors colocou o volume internacional em US$ 10,4 bilhões, com o Brasil em terceiro com US$ 762 milhões, atrás do Canadá com US$ 1,9 bilhão e da Colômbia com US$ 925 milhões. O Brasil caiu de segundo para terceiro em volume pela primeira vez em vários anos mesmo com o próprio total subindo, o que indica que o ranking mudou porque outros países cresceram mais rápido, não porque a compra brasileira caiu.

Sobre a pergunta do relatório de 2026, sem rodeio: os números nacionais da NAR para 2026 existem e estão nesta página. As aberturas por país do sul da Flórida e da Flórida para 2026 ainda não existem. A MIAMI REALTORS publica o perfil internacional por ano calendário e lançou a edição 2025 em janeiro de 2026, então os números brasileiros do sul da Flórida acima são de 2025 até a próxima edição sair. Quem hoje lhe cita uma participação brasileira de 2026 nas vendas de Miami está citando algo que não foi publicado.

O quadro nacional é de 2026 e está fraco. Os compradores estrangeiros adquiriram US$ 45,3 bilhões em imóveis usados nos Estados Unidos entre abril de 2025 e março de 2026, queda de 19,1 por cento ante US$ 56,0 bilhões, em 67.100 imóveis, 14 por cento a menos e a segunda menor contagem desde o início do acompanhamento em 2009, segundo o relatório 2026 de Transações Internacionais da National Association of Realtors publicado em 29 de julho de 2026. O preço mediano do comprador estrangeiro foi de US$ 465.000 e 48 por cento pagaram à vista, contra 28 por cento de todos os compradores de imóveis usados. A Flórida seguiu como estado destino número um com 20 por cento de todos os compradores estrangeiros.

O real contra o dólar e o efeito no seu sinal

O real fechou a 5,2388 por dólar em 14 de agosto de 2026, contra 5,4137 na mesma data de 2025, segundo o comunicado H.10 do Federal Reserve e sua série histórica. São cerca de 3,2 por cento menos reais por dólar em um ano. Num contrato de US$ 1.000.000 a diferença fica perto de R$ 174.900, que é dinheiro de verdade mas não é o que deveria comandar a sua decisão.

O que deveria comandar é o movimento de curto prazo. Na mesma semana a série H.10 mostra 5,0995 em 10 de agosto e 5,2388 em 14 de agosto, cerca de 2,7 por cento em quatro dias úteis. Sobre uma parcela de sinal de US$ 150.000 essa oscilação dá aproximadamente R$ 20.900. A pré-construção é paga em parcelas ao longo de dois a quatro anos, então você não se expõe ao câmbio uma vez, se expõe cinco ou seis vezes em datas que já conhece.

O próprio comunicado da NAR de julho de 2026 descreve o ano como preços altos e estoque apertado pesando mais do que um câmbio favorável. Esse é o enquadramento correto. Um câmbio melhor não bastou para compensar o preço, e também não vai bastar para salvar uma unidade ruim.

Eu não faço previsão do real e ninguém que esteja lhe vendendo um apartamento deveria fazer. O que eu faço é alinhar o calendário de parcelas com o plano de câmbio antes do contrato, para que cada parcela fique provisionada, travada pelo seu banco, ou deliberadamente em aberto. Isso é uma decisão, não uma previsão.

Defina a estrutura de propriedade antes de escolher a unidade

O Brasil não está na lista do IRS de países com tratado de imposto sucessório com os Estados Unidos. Para um não residente que não é cidadão americano, o espólio precisa entregar o Formulário 706-NA quando os ativos situados nos Estados Unidos passam de US$ 60.000 de valor de mercado na data do falecimento, segundo o IRS. A alíquota federal máxima do imposto sucessório é de 40 por cento. Um apartamento em Miami em nome pessoal é um ativo situado nos Estados Unidos. O problema inteiro cabe nessas três frases.

A solução é uma estrutura escolhida antes de assinar, não depois de fechar, porque desfazer a titularidade mais tarde pode gerar imposto de transmissão e selos documentais que você não pagaria de outra forma. Qual estrutura serve depende da sua residência fiscal brasileira e do plano sucessório da sua família, e essa é uma pergunta para um contador transfronteiriço, não para um corretor. Nosso guia de estruturação com LLC para compradores estrangeiros apresenta as opções, a carga de declarações de cada uma, e onde estão de fato os pontos de troca.

Financiamento e quanto os brasileiros realmente usam

O pagamento à vista é maioria mas não é regra. Cerca de 51 por cento das transações internacionais do sul da Flórida foram à vista segundo o perfil 2025 da MIAMI REALTORS, contra 47 por cento no país naquele momento, e o número de 2026 da NAR para todos os compradores estrangeiros é 48 por cento. Ou seja, aproximadamente metade dos compradores estrangeiros aqui financia alguma coisa.

Existem duas rotas abertas sem histórico de crédito americano. Os programas de hipoteca para estrangeiros costumam pedir de 30 a 40 por cento de entrada e saem acima de um empréstimo doméstico. Os empréstimos por cobertura do serviço da dívida qualificam o aluguel do imóvel e não a sua renda, o que serve a quem tem renda documentada no Brasil e difícil de traduzir para um processo de crédito americano. Nosso guia de empréstimos DSCR para compradores estrangeiros cobre os índices e as reservas exigidas.

Se o seu banco brasileiro tem braço de private banking nos Estados Unidos e você já é cliente lá, comece por essa mesa. Não porque a taxa seja sempre melhor, mas porque eles já enxergam um histórico de relacionamento que um credor americano não enxerga, e isso costuma cortar semanas do ciclo de documentos.

Os sinais de pré-construção, contados em reais

Um contrato de pré-construção em Miami é um calendário de pagamentos, não uma compra. As estruturas que eu vejo giram em torno de 10 por cento na assinatura, outros 10 por cento em um marco definido como o início da obra, mais uma parcela conforme a torre sobe, e o saldo no fechamento, com sinais totais normalmente entre 30 e 40 por cento antes da entrega. A Flórida dá uma janela de rescisão de 15 dias sobre os documentos de oferta do incorporador, e essa janela é a única parte do calendário que você não recupera depois.

Colocado em reais, a exposição fica concreta. Uma parcela de 10 por cento sobre um contrato de US$ 1.200.000 são US$ 120.000, cerca de R$ 628.700 pela taxa de 14 de agosto de 2026. Se você perder uma, as consequências são contratuais e não negociáveis, e é por isso que existe o nosso guia sobre inadimplência no sinal de pré-construção. A sequência completa, da reserva ao fechamento, está no guia do processo de compra passo a passo.

O que o Brasil exige de você, e o número que quase toda página traz errado

A declaração anual CBE ao Banco Central do Brasil é obrigatória quando o total dos seus bens no exterior alcança US$ 1.000.000 ou o equivalente em outras moedas em 31 de dezembro do ano-base. Um monte de página em inglês ainda cita US$ 100.000. Esse era o limite antigo e está desatualizado. Confirme o valor vigente na própria página do CBE no site do Banco Central antes de presumir que está abaixo, porque um único apartamento em Miami já pode colocar você acima da linha.

O Brasil tributa a renda mundial dos residentes, então aluguel e ganho de capital em Miami são declarados no seu DIRPF anual, e a declaração americana vem primeiro na sequência porque o crédito de imposto pago no exterior corre nessa direção. Toda transferência internacional é executada por instituição autorizada e registrada no Banco Central, então a trilha documental existe mesmo que você não a organize. Organize assim mesmo: as declarações de CBE e DIRPF são montadas a partir do seu contrato de compra, do seu demonstrativo de fechamento e dos seus contratos de câmbio, e reconstruir esses três papéis três anos depois é um trabalho miserável.

FIRPTA é um problema de saída, não de entrada

Compradores de imóveis americanos precisam reter 15 por cento do valor realizado quando o vendedor é pessoa estrangeira, segundo o IRS. Comprar uma unidade nova de um incorporador americano não aciona isso. Vender aquela unidade depois, como pessoa estrangeira, aciona. A retenção não é o imposto, é um depósito por conta do imposto, e o ciclo de restituição pode se estender muito além do fechamento. Nosso guia de retenção FIRPTA percorre as alíquotas, as isenções e o prazo de devolução.

Onde os compradores brasileiros se concentram e por que esses cinco lugares

O padrão é estável o bastante para se planejar em cima dele. Aventura tem a maior comunidade brasileira estabelecida, com as escolas e os serviços que tornam uma mudança de família viável e não apenas teórica. Sunny Isles é o mercado de torres à beira-mar, que é onde está o estoque de pré-construção de marca. Brickell atrai profissionais brasileiros mais jovens e a conta de aluguel mais limpa. Bal Harbour é a opção de alto padrão e baixa densidade. Coconut Grove serve a famílias que querem um bairro e não uma torre.

A escolha do produto decorre disso. Segundo o perfil 2025 da MIAMI REALTORS, 51 por cento dos compradores internacionais do sul da Flórida compraram apartamentos contra 15 por cento no país, 63 por cento compraram em áreas centrais ou urbanas, e 71 por cento tinham uso de temporada ou aluguel em vista. Se você está comprando uma casa isolada em subúrbio, é a exceção dentro desse grupo, e deve esperar comparáveis mais escassos. Os guias de bairros destrincham cada um rua por rua.

O que eu digo a um comprador brasileiro

Meu conselho sobre estrutura é que ela vem primeiro, sempre, e que é a única parte disso que não se conserta barato depois. Quando um cliente brasileiro me pede para começar pelos prédios, eu pergunto antes quem vai ficar com a matrícula e o que acontece com ela se essa pessoa falecer, porque a resposta muda qual faixa de preço faz sentido depois de precificar com honestidade a exposição sucessória. Os compradores que levam isso a sério no primeiro mês quase nunca me ligam no terceiro ano por causa de um problema de titularidade.

Sobre o momento de comprar, eu não digo para esperar o real. Eu digo para fechar primeiro o calendário de parcelas e depois decidir, parcela por parcela, o que estão dispostos a deixar exposto. Um comprador que entende o próprio calendário de pagamentos negocia melhor do que um que fica olhando gráfico de câmbio, porque sabe exatamente quais datas pode mexer e quais não pode.

"Decida quem fica com a matrícula antes de decidir qual unidade você quer. Essa ordem é a diferença entre um processo limpo e um conserto caro."Gerardo Gonzalez, Licensed Real Estate Agent at Compass

Comprador brasileiro? Fale comigo. Trabalho em português, e prefiro responder a pergunta de estrutura antes de você se apaixonar por uma planta.

Leituras relacionadas

• Guia completo de Miami para compradores estrangeiros
• Guia de impostos imobiliários de Miami por país
• Relatório do fluxo de compradores estrangeiros de Miami 2026
• Visto EB-5 e investimento imobiliário em Miami
• O custo real de ter um apartamento de luxo em Miami

Perguntas Frequentes