Os compradores brasileiros são o grupo estrangeiro nº 1 de imóveis em Miami, representando aproximadamente de 14 a 16 por cento das compras internacionais segundo o Perfil 2025 de Compradores Internacionais da Miami Association of Realtors. O preço mediano de compra brasileiro vai de US$ 650.000 a US$ 800.000, bem acima da mediana de US$ 495.000 para todos os compradores estrangeiros reportada pelo NAR. A concentração é maior em Aventura, Sunny Isles e pré-construção em Brickell, com a maioria das transações estruturadas à vista via LLC de Delaware ou Flórida para planejamento sucessório. Fonte: Relatório 2025 da Miami Realtors e Perfil NAR 2024 de Transações Internacionais em Imóveis Residenciais dos EUA.

Os compradores brasileiros representam aproximadamente 6% dos compradores estrangeiros do sul da Flórida, com presença concentrada em Aventura, Sunny Isles e Brickell. A conexão Miami-São Paulo-Rio é uma das rotas de investimento imobiliário mais fortes do hemisfério.

Status do Tratado Tributário EUA-Brasil

O Brasil e os EUA NÃO têm um tratado de imposto sobre heranças. Compradores brasileiros de nomes pessoais enfrentam imposto de propriedade de 40% nos EUA sobre valores acima de US$ 60.000. A estruturação de uma LLC através de uma empresa brasileira ou offshore é essencialmente obrigatória.

Logística de Transferência do Brasil

O Brasil tem um regime de controle cambial mais flexível do que muitos países latino-americanos. Os bancos brasileiros (Itaú, Bradesco, Santander Brasil, Banco do Brasil) lidam com transferências internacionais rotineiramente. Declaração SISBACEN necessária para transferências acima de USD 10.000.

Comunidades Brasileiras em Miami

  • Aventura: maior comunidade brasileira, escolas, sinagogas
  • Ilhas Ensolaradas: Orla brasileira, edifícios de marca
  • Brickell: profissionais brasileiros mais jovens
  • Bal Harbour: luxo brasileiro sofisticado
  • Coconut Grove: famílias brasileiras estabelecidas

Considerações Fiscais Brasileiras

O Brasil tributa a renda mundial dos residentes. As receitas de aluguel e ganhos de capital em Miami são reportáveis ​​no retorno anual (DIRPF). Declaração CBE (Capital Brasileiro no Exterior) obrigatória para bens estrangeiros acima de USD 100.000.

Financiamento para brasileiros

55-60% dos compradores brasileiros pagam tudo em dinheiro. Itaú Private, Bradesco Private e Santander Private oferecem hipotecas nos EUA para clientes existentes de private banking. Credores DSCR também são comuns.

Recomendações para compradores brasileiros

  1. LLC estruturada através de holding familiar brasileira ou corporação offshore
  2. Preencher pontualmente as declarações do SISBACEN e CBE
  3. Aventura/Sunny Isles para família e comunidade; Brickell para puro investimento
  4. Use o balcão de Miami do banco brasileiro para transferências eficientes
  5. Advogado brasileiro bilíngue em Miami para fechamento

“Os compradores brasileiros são sofisticados e bem assessorados. A transação imobiliária costuma ser a parte mais simples.”

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Perguntas Frequentes

Quantos compradores brasileiros compram em Miami?

Aproximadamente 6% dos compradores estrangeiros do sul da Flórida. Volume anual de US$ 250 milhões a US$ 400 milhões.

Preciso de uma LLC como comprador brasileiro?

Sim. O Brasil não tem tratado de imposto sobre heranças nos EUA. A propriedade do nome pessoal expõe sua família a 40% no momento da morte.

Onde os brasileiros compram em Miami?

Aventura (maior comunidade), Sunny Isles (orla marítima), Brickell (jovens profissionais), Bal Harbour (luxo).

Como faço para transferir reais para os EUA?

Os bancos brasileiros (Itaú, Bradesco, Santander Brasil, Banco do Brasil) lidam com transferências internacionais. Declaração SISBACEN exigida acima de USD 10.000.

“Fechei transações com compradores internacionais em vários países. Aqueles que chegaram com uma lista de verificação de perguntas específicas sobre reservas, depósitos e termos de cessão negociaram melhor de forma consistente nos termos finais.”Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass
Declaro propriedade de Miami ao Banco Central do Brasil?

Sim. Declaração CBE (Capital Brasileiro no Exterior) obrigatória para ativos estrangeiros acima de USD 100.000.

Os compradores brasileiros se qualificam para hipotecas nos EUA?

Sim. Itaú Private, Bradesco Private e Santander Private oferecem hipotecas nos EUA. Credores DSCR também são comuns.

Perguntas Frequentes

Preciso de um advogado para uma compra pré-construção em Miami?
A Flórida não exige advogado no fechamento, mas recomendo fortemente um para a pré-construção. Um advogado imobiliário analisa o contrato de compra do desenvolvedor, a estrutura do depósito e as cláusulas de cessão. De acordo com a pesquisa imobiliária Florida Bar 2025, 78% dos compradores de pré-construção recorrem a advogados. Espere US$ 1.500 a US$ 4.000 em honorários advocatícios.
O que a FIRPTA está retendo e isso me afeta?
A FIRPTA (Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real) exige que os compradores dos EUA retenham 15% do preço de compra ao comprar de um vendedor estrangeiro. Isto não se aplica à pré-construção de um desenvolvedor dos EUA. De acordo com a orientação do IRS 2026, o FIRPTA se aplica a transações de revenda em que o vendedor não é um cidadão americano.
Qual é o depósito mínimo para reservar uma unidade de pré-construção em Miami?
As reservas normalmente exigem 10% do preço do contrato, reembolsável durante o período de rescisão de 15 dias de acordo com as leis da Flórida. Marcos adicionais elevam os depósitos totais para 30 a 40 por cento por recarga. De acordo com os dados de pré-construção do Miami Realtors 2026, essa estrutura se aplica à maioria das torres de marca.
Posso usar minha compra pré-construção como investimento de aluguel?
A maioria das residências da marca Miami permite aluguéis mínimos de 30 dias de acordo com o zoneamento da cidade. Os aluguéis de curto prazo (menos de 30 dias) são restritos na maioria das zonas de Miami-Dade. De acordo com dados da AirDNA Miami 2026, aluguéis de marca por 30 dias geram uma receita bruta mensal média de US$ 8.500 a US$ 14.000 para unidades de 2 quartos.

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