Impuesto predial de Miami-Dade por ciudad en 2026: los 34 municipios ordenados

La tasa de millaje es el único número de un cierre en Miami que no fija ni el comprador, ni el vendedor, ni el prestamista. Un millaje equivale a un dólar de impuesto por cada mil dólares de valor gravable. Miami-Dade publica un total distinto para cada municipio y para el área no incorporada, y el condado tiene 34 ciudades, pueblos y villas dentro de él, así que la misma planta frente al mar carga un costo de mantenimiento muy distinto según de qué lado de una frontera municipal esté.

Este reporte toma la Tabla de Tasas de Millaje Propuestas 2026 publicada por el Tasador de Propiedades del Condado de Miami-Dade, ordena todos los códigos de millaje del condado de menor a mayor, calcula la variación interanual sobre las dos columnas que el propio Tasador publica, y convierte cada tasa en una cifra anual en dólares a tres precios de compra. Aquí no hay nada estimado. Cada tasa es la cifra publicada y cada monto en dólares es aritmética sobre ella.

La tabla: millaje propuesto 2026, todos los municipios de Miami-Dade

Treinta y ocho códigos de millaje cubren todo el condado: 34 municipios, el área no incorporada y tres sub-códigos para el distrito de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami, el distrito de Normandy Shores en Miami Beach y la zona de North Miami Beach que no paga gravamen operativo municipal. La tabla va del total 2026 más bajo al más alto, y las dos últimas columnas muestran la variación contra el total 2025 de la misma autoridad tal como lo imprime el Tasador de Propiedades.

Lea primero la columna de variación. Veintiocho de los treinta y ocho códigos proponen para 2026 un total menor que el que cobraron en 2025, y eso no es una decisión municipal: el gravamen de servicio de deuda del condado bajó de 0.4171 a 0.3937 y el de servicio de deuda escolar de 0.1340 a 0.1240, y esos dos recortes se trasladan a todos los códigos del condado.

Cuánto cuesta una brecha de 9.8 milajes sobre un precio real

La diferencia entre el total más bajo y el más alto de la tabla es de 9.7997 milajes. Eso es una abstracción hasta que se le pone un precio. Sobre un valor gravable de $2,000,000 la diferencia entre Key Biscayne y North Bay Village es de $19,599 al año, todos los años, en dos propiedades sobre la misma bahía.

Las cifras de abajo son impuesto bruto ad valorem antes de cualquier exención. La exención de vivienda principal de Florida retira hasta $50,000 del valor gravable y limita el crecimiento futuro de la tasación bajo Save Our Homes, algo que el Departamento de Ingresos de Florida explica en detalle, pero muy pocos de los compradores con los que trabajo en estos rangos de precio declaran la compra como vivienda principal, así que la cifra bruta es la honesta para planificar.

Dos clientes comparan las mismas dos unidades frente al mar y hablan del precio por pie cuadrado durante una hora sin preguntar ni una vez en qué ciudad están. Una de esas unidades puede costar seis mil dólares más al año de mantener, para siempre, y esa diferencia nunca aparece en el precio por pie cuadrado.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

North Bay Village: el único aumento grande del condado

Un municipio se movió como ningún otro en Miami-Dade. North Bay Village propone un total de 25.3991 milajes para 2026 contra 21.8955 en 2025, un aumento de 3.5036 milajes, o 16.00 por ciento. Todos los demás códigos del condado se movieron menos de medio millaje en cualquier dirección.

El aumento no es solo una decisión operativa. El Tasador de Propiedades muestra que el gravamen operativo municipal sube de 5.7062 a 7.0000 milajes y el de servicio de deuda de 1.1666 a 3.4098 milajes, que el propio Tasador anota como dos gravámenes de deuda combinados de 0.9220 y 2.4878. O sea que cerca de dos tercios del aumento es servicio de deuda, no presupuesto corriente.

Esto importa más que una nota al pie porque North Bay Village es un mercado activo de preconstrucción, no estático. Quien firme hoy una reserva en una torre nueva allí firma contra un total de 25.3991, y sobre un valor gravable de $2,000,000 eso son $7,007 al año más de lo que habría costado mantener la misma unidad con la tasa de 2025. Si está mirando la isla, lea la guía de North Bay Village y la página de Pagani Residences con ese número en la mano.

Por qué el corredor de lujo está al final de la tabla

La parte contraintuitiva de estos datos es que las direcciones más caras de Miami-Dade están casi todas en sus jurisdicciones fiscales más baratas. Key Biscayne con 15.5994, Sunny Isles Beach con 16.6407, Aventura con 16.7154 y Bal Harbour con 17.2213 son cuatro de los cinco totales municipales más bajos del condado, y los cuatro son mercados de condominios de lujo.

El mecanismo es la base gravable, no la generosidad. Una ciudad cuyo valor tasado se concentra en torres de alto valor recauda el mismo presupuesto municipal con una tasa mucho menor que una ciudad de igual población y base más pequeña. Aventura financia su operación municipal con 1.7261 milajes y Sunny Isles con 1.6514, mientras que Opa-Locka necesita 8.9797 y Biscayne Park 9.3000 para financiar la suya.

Van dos aclaraciones junto a eso. Primero, un millaje bajo no significa una factura baja: el valor gravable es la otra mitad de la multiplicación, y estas son las direcciones donde es más alto. Segundo, varias de estas ciudades pagan el gravamen condal de Bomberos y Rescate de 2.3965 milajes mientras que Key Biscayne y la Ciudad de Miami no, porque tienen cuerpo de bomberos propio. La guía de condominios de lujo de Aventura y la guía de Key Biscayne tienen el contexto a nivel edificio que la tasa por sí sola no da.

Los diez códigos que subieron, y cuánto

Diez de los treinta y ocho códigos proponen para 2026 un total mayor que el que cobraron en 2025. Fuera de North Bay Village ninguno se movió más de medio millaje, pero cuatro de ellos son mercados costeros de lujo, y sobre un valor gravable de ocho cifras un aumento de 0.4 milajes no es un redondeo.

Bal Harbour con más 1.99 por ciento y Bay Harbor Islands con más 2.21 por ciento son los dos que conviene señalar a los compradores de condominios, porque ambos están en el tramo de Surfside a Bal Harbour donde las cuotas de asociación y el financiamiento de reservas posterior a la SB 4-D ya empujan los costos de mantenimiento hacia arriba por su cuenta. Surfside, en cambio, propone 18.5824 contra 18.6245, un recorte pequeño.

Propuesto es un techo, no una conjetura

Todas las cifras de 2026 de este reporte son tasas propuestas. A la fecha en que se verificó esta página, el Tasador de Propiedades había publicado la Tabla de Tasas de Millaje Propuestas 2026 y ninguna tabla adoptada de 2026. Vale decirlo claro en vez de presentar en silencio cifras propuestas como si fueran definitivas.

También es menos incierto de lo que suena. Bajo el Estatuto de Florida 200.065, una autoridad tributaria no puede adoptar una tasa final mayor que la que adoptó de forma tentativa, y si esa tasa tentativa supera la que reportó originalmente al tasador, hay que volver a notificar por correo de primera clase a cada contribuyente de la jurisdicción y a costa de la propia autoridad. En la práctica eso convierte la cifra anunciada en un techo. Las tasas finales adoptadas aparecen en la factura que el Recaudador de Impuestos envía alrededor del 1 de noviembre, y esta página se actualiza cuando el Tasador publique la tabla adoptada de 2026.

Qué hay realmente dentro de una tasa de millaje de Miami-Dade

Ningún gobierno por sí solo fija su impuesto predial en Miami-Dade. El total es una pila de gravámenes separados de seis autoridades distintas, y la ciudad donde usted compra suele controlar la porción más pequeña. Aventura lo ilustra bien, porque su gravamen municipal es el segundo más bajo del condado.

Diez por ciento. Eso es lo que la Ciudad de Aventura realmente fija de una factura de impuestos en Aventura. La junta escolar fija el 38.9 por ciento entre sus dos gravámenes y el condado el 44.1 por ciento entre operación, bomberos, bibliotecas y deuda. Por eso una comparación ciudad por ciudad sirve para elegir una dirección y no sirve para predecir hacia dónde se mueve su factura el año que viene: los dos gravámenes que bajaron en todo el condado en 2026 los fijan autoridades que ningún municipio controla. El Departamento de Ingresos de Florida publica la explicación para contribuyentes de cómo se arma la factura.

La lectura de Gerardo: usar el millaje antes de hacer una oferta

Mi consejo sobre el millaje es tratarlo como se trata el presupuesto de una asociación, como un costo recurrente que usted está comprando y no como una línea del cierre. Cuando un cliente me pide comparar dos unidades en ciudades distintas, lo primero que busco es el código de millaje de cada una, porque una unidad que parece $150,000 más barata puede devolver toda esa diferencia en menos de ocho años de impuestos con la brecha de esta tabla.

Reviso tres cosas, en este orden. Primero, el gravamen operativo propio de la ciudad, porque es el único componente que controla su comisión y el único que dice algo sobre cómo se administra el lugar. Segundo, la línea de servicio de deuda, porque una deuda ya es un compromiso tomado y no desaparece el año siguiente: North Bay Village es el ejemplo vivo en este condado. Tercero, si el código paga el gravamen condal de Bomberos y Rescate de 2.3965 milajes, que es una diferencia visible de 2.4 milajes entre municipios por lo demás parecidos.

Lo que no hago es tomar un millaje bajo como razón para comprar. El impuesto es uno de cuatro costos recurrentes de un condominio en Miami, y los otros tres, cuotas de asociación, seguro y derramas para reservas, se mueven más rápido y más lejos que el millaje. La guía del costo real de tener un condominio de lujo en Miami junta los cuatro en una página, que es la comparación que de verdad decide si un costo de mantenimiento es viable.

Metodología y fuentes

Todas las cifras de millaje de esta página vienen de la Tabla de Tasas de Millaje Propuestas 2026 publicada por el Tasador de Propiedades del Condado de Miami-Dade. La columna de 2026 es la columna Total Millage 2026 de ese documento y la de 2025 es su propia columna Total Millage 2025, así que ambos años salen de un solo documento fuente y ninguna cifra se combina entre publicaciones.

La variación en milajes y la variación porcentual son aritmética de LuxuryDade sobre esas dos columnas publicadas. Las cifras en dólares son la tasa publicada multiplicada por el valor gravable dividido entre 1,000, que es la definición de un millaje, y son brutas de toda exención. El desglose por componente de Aventura son las columnas de gravámenes individuales de la misma tabla, y los porcentajes de participación son aritmética nuestra sobre ellas.

Cuatro límites que conviene decir. Las tasas de 2026 son propuestas, no adoptadas, por la razón expuesta arriba. El valor gravable no es el valor de mercado: los topes de tasación de Florida hacen que una propiedad de tenencia larga y otra idéntica recién vendida carguen valores gravables muy distintos con la misma tasa. Los tres sub-códigos de la tabla son variantes de distrito y no ciudades separadas, así que el conteo municipal es 34 aunque la tabla tenga 38 filas. Y una tasa de millaje no dice nada sobre las contribuciones no ad valorem, que aparecen en la misma factura y no entran en ninguna cifra de aquí.

Verificado por última vez el 10 de octubre de 2026 contra la página de autoridades tributarias del Tasador de Propiedades, que en esa fecha listaba la Tabla de Tasas de Millaje Propuestas 2026 y ninguna tabla adoptada de 2026. La próxima actualización programada es cuando se publique la tabla adoptada de 2026, lo que el Tasador históricamente ha hecho después de enviar las facturas de noviembre. Las cifras se reexpresan, no se ajustan.

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Gerardo Gonzalez

Agente Inmobiliario Licenciado en Compass | LuxuryDade