Condominios Ultra-Lujo Miami $5M+ Mercado 2026: Un Informe a Profundidad

El mercado de condominios ultra-lujo de Miami en 2026 es el segmento más profundo, más internacional y más dominado por el efectivo de Estados Unidos. MIAMI REALTORS describe al Sur de Florida como el mercado ultra-lujo número uno del país, con un promedio de una venta de vivienda de $10 millones por día, y lo ubica primero a nivel nacional en compradores de contado: el 82 por ciento de las ventas de condominios de Miami de $1 millón y más fueron en efectivo en 2025. Dos transacciones de 2026 volvieron a fijar el techo, una frente al océano en Surfside y otra en Brickell Key.

Este es también el segmento donde los errores del comprador salen caros más rápido. FIRPTA retiene el 15 por ciento del precio bruto de venta de manos de un vendedor extranjero en la reventa, salvo que un certificado de retención del IRS lo reduzca. Las obligaciones de reservas de la ley SB 4-D de Florida pueden sumar aportes extraordinarios en inventario más antiguo. Y financiar el propio edificio se ha endurecido: solo 21 de los 2,397 edificios de condominio de los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach están aprobados para préstamos FHA, según MIAMI REALTORS citando datos de HUD. El informe siguiente recorre los datos que uso con mis propios clientes antes de que giren un dólar.

El Umbral de $10M en Condominio y Qué Cuenta como Ultra-Lujo en Miami en 2026

MIAMI REALTORS recalcula los umbrales de lujo y ultra-lujo en cada período a partir de datos de ventas cerradas reales, no de opiniones. En el informe publicado el 23 de julio de 2026 por la Economista Jefe Gay Cororaton, que cubre el primer semestre de 2026, el umbral de lujo en condominio del Sur de Florida (top 5 por ciento de las ventas) subió a $2.3 millones desde $2.0 millones en 2025, y el umbral ultra-lujo en condominio (top 1 por ciento) escaló a $6.0 millones desde $5.4 millones. El condado de Miami-Dade registra las lecturas más altas de la región: $3.4 millones para lujo en condominio y $10 millones para ultra-lujo en condominio.

Corrección, 16 de septiembre de 2026: una versión anterior de este informe daba el umbral ultra-lujo de Miami-Dade como $13.6 millones y el umbral de lujo como $4.1 millones. Esos son umbrales de vivienda unifamiliar, no de condominio, y desde entonces también se movieron: el mismo informe de MIAMI REALTORS sitúa el lujo unifamiliar de Miami-Dade en $4.3 millones y el ultra-lujo unifamiliar en $15.0 millones para el primer semestre de 2026. Las cifras de condominio de arriba son las correctas para este informe.

Para fines prácticos de compra, uso $5 millones como el piso de trabajo del cohorte ultra-lujo, por debajo de la línea estadística de $10 millones del top 1 por ciento. En $5 millones se entra a los edificios donde el servicio de marca, el inventario de piso completo o medio piso, los accesos con ascensor privado y la hospitalidad de nivel hotelero son la norma y no la excepción. Por debajo de $5 millones todavía se compra muy buen producto de condominio, pero se compite dentro de un mercado mucho más profundo y heterogéneo.

El cohorte por encima de $5 millones en Miami-Dade se divide en tres tiers de trabajo que uso con clientes: el tier de $5M a $10M (unidades de marca en piso alto en Cipriani Residences Brickell, St. Regis Residences Brickell, Waldorf Astoria Residences, Aston Martin, Continuum), el tier de $10M a $25M (unidades de gran formato en Four Seasons Surf Club, Faena House, Eighty Seven Park, Estates at Acqualina) y el tier trofeo de $25M o más (penthouses de piso completo en Mandarin Oriental Residences Miami en Brickell Key y Six Fisher Island). Cada tier tiene un grupo de compradores, un patrón de financiamiento y una velocidad de reventa distintos.

Un umbral estadístico no es una lista de precios. La línea de $10 millones del top 1 por ciento me dice dónde empieza la cola del mercado de condominios en 2026; no me dice si la unidad concreta que tiene mi cliente enfrente vale su número. Eso sigue siendo mi trabajo.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Cierres de 2026: Lo que Muestran los Datos Mensuales y los Nombres que Marcaron el Techo

La gama alta sostuvo el mercado de Miami-Dade todo el año. Según el comunicado de MIAMI REALTORS de julio de 2026, las ventas totales de Miami-Dade subieron 8.6 por ciento interanual a 1,935 transacciones, el undécimo aumento mensual consecutivo, mientras las ventas totales de vivienda de $1 millón y más subieron 15.5 por ciento de 341 a 394 y las ventas de condominio existente subieron 11.4 por ciento de 921 a 1,026. Más temprano en el año la cima se movió aún más rápido: las ventas de $5 millones y más subieron 25 por ciento interanual en abril de 2026 y 27 por ciento en marzo de 2026.

Una advertencia sobre todos esos conteos: MIAMI REALTORS aclara que sus totales de ventas excluyen la mayoría de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominio del Sur de Florida, porque en gran medida no se reportan en el MLS. En el tier de $5 millones y más una parte grande de la actividad es exactamente ese tipo de venta, así que las cifras mensuales publicadas subestiman la profundidad real de este cohorte en lugar de exagerarla.

Dos transacciones definieron el techo de 2026. El ex director ejecutivo de Starbucks, Howard Schultz, pagó $44 millones por el penthouse 6 de la torre norte de Four Seasons Residences at the Surf Club, en 9111 Collins Avenue, Surfside, una unidad de cuatro dormitorios de aproximadamente 5,500 pies cuadrados con terraza en azotea, según The Real Deal en marzo de 2026. Por separado, Swire Properties prevendió dos penthouses dúplex en Mandarin Oriental Residences Miami en Brickell Key por $49.9 millones cada uno, cerca de $6,300 por pie cuadrado y un récord de precio de condominio para la Ciudad de Miami, con el proyecto por encima de $1.3 mil millones en preventas, según el South Florida Business Journal.

Brickell ha producido desde entonces un tercer marcador. El Charles Penthouse de 10,012 pies cuadrados en The St. Regis Residences, Miami entró bajo contrato en $47 millones, cerca de $4,700 por pie cuadrado, llevando esa torre de 152 residencias por encima del 80 por ciento vendido. Ese es el número que ahora uso como referencia de Brickell continental para un producto de piso completo con entrega en 2027, y se mantiene en la página del edificio en lugar de estimarse aquí.

• Howard Schultz, penthouse de $44 millones en Four Seasons Surf Club, Surfside, marzo de 2026
• Mandarin Oriental Brickell Key, dos penthouses dúplex prevendidos en $49.9 millones cada uno, cerca de $6,300 por pie cuadrado
• St. Regis Residences Miami, Charles Penthouse bajo contrato en $47 millones, cerca de $4,700 por pie cuadrado
• Ventas de vivienda de $1 millón y más en Miami-Dade, julio de 2026: 394, un alza interanual de 15.5 por ciento
• Ventas de $5 millones y más en Miami-Dade: alza de 25 por ciento en abril de 2026 y de 27 por ciento en marzo de 2026

El Cohorte Activo de Torres $5M+: Datos Verificados, No Rangos Estimados

Antes publicaba en esta sección un rango de precio por pie cuadrado para cada torre. Lo eliminé. Esos rangos no eran rastreables a una fuente que el lector pudiera comprobar, y este informe solo sirve si cada número se puede auditar. Lo que sigue es el registro verificado que mantengo de cada torre: número de residencias, precio de arranque publicado cuando el desarrollador lo ha divulgado, y estado actual de construcción. Cada fila enlaza a la página del edificio donde ese registro se mantiene y se fecha.

Los precios de entrada de arriba no son números de $5 millones o más. Son los pisos publicados de torres cuyo inventario superior es donde el cohorte de $5 millones y más realmente transa, y por eso Cipriani puede abrir en $1.8 millones y aun así vender una residencia de la Canaletto Collection en varias veces esa cifra. La punta trofeo es la que se mueve más rápido: Mandarin Oriental Brickell Key y Six Fisher Island están fijando precio a producto nuevo en niveles que antes pertenecían a una sola línea de penthouse en todo el mercado.

Sobre la prima de marca en sí, quiero ser cuidadoso con lo que realmente está publicado. Knight Frank nombra la prima de la residencia de marca boutique como una de las seis fuerzas que dan forma al mercado prime global y proyecta más de 1,000 proyectos de marca activos en el mundo para 2030, señalando que los compradores pagan primas por servicio de primer nivel, privacidad y amenidades. No publica un porcentaje de prima específico para Miami, así que no cito uno aquí. En mi propia práctica la prima es real y se ve con más claridad en la reventa de edificios con un operador de servicio que funciona, que es algo distinto de tener un nombre de marca en la puerta.

Por Qué los Cierres $5M+ Son Mayormente en Efectivo, y Qué Significa en la Mesa

El número más limpio sobre esto es que MIAMI REALTORS ubica al Sur de Florida primero del país en compradores de contado, con el 82 por ciento de las ventas de condominios de Miami de $1 millón y más cerrando en efectivo en 2025. En todo el mercado la cuota es bastante menor: el efectivo fue 35.1 por ciento de todas las ventas cerradas de Miami en julio de 2026, y 47.5 por ciento de las ventas de condominio existente frente a 21.2 por ciento de las transacciones unifamiliares. La concentración de efectivo en la cima es el hecho estructural, y no es porque falte financiamiento por encima de $5 millones. Es porque el grupo de compradores a ese nivel ya tiene el capital y trata el financiamiento como una pregunta fiscal y de retorno, no de capacidad de pago.

El efecto práctico en la negociación es significativo. Los compradores de contado comprimen los plazos de cierre de los 45 a 60 días de una operación financiada a 14 a 30 días, eliminan las contingencias de tasación y de prestamista, y ganan margen real en los términos de asunción de HOA con vendedores bajo presión de reservas de la SB 4-D. He visto a un comprador de contado ganar una unidad frente a una oferta financiada más alta puramente por certeza de cierre, y el vendedor tomó el número más bajo sin mucha discusión. Aquí la velocidad es la moneda.

Para los compradores que sí quieren financiar, típicamente relocalizados domésticos que preservan liquidez por razones de negocio, los préstamos DSCR (ratio de cobertura del servicio de deuda) y las líneas respaldadas por cartera pignorada siguen siendo las herramientas dominantes por encima de $5 millones. Dos cambios de 2026 importan. La hipoteca fija a 30 años promedió 6.54 por ciento en julio de 2026 según Freddie Mac, tal como se reporta en el comunicado de MIAMI REALTORS de arriba. Y Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condominio el 3 de agosto de 2026, lo que eleva la documentación a nivel de edificio que un prestamista exigirá antes de fondear. En un edificio antiguo de $5 millones o más, esa es una razón más por la que el estudio de reservas decide la operación.

Quién Compra Condominios Miami $5M+ Hoy

La imagen publicada más clara del lado doméstico viene del mismo informe de lujo de MIAMI REALTORS. En el primer semestre de 2026 los compradores de fuera del estado representaron el 10 por ciento de los compradores domésticos, arriba del 7 por ciento tanto en 2024 como en 2025. Los cinco orígenes principales fueron Nueva York (34 por ciento), Nueva Jersey (13 por ciento), California (8 por ciento), Illinois (5 por ciento) y Massachusetts (5 por ciento). Esa es la ola de relocalización, medida y no afirmada.

Más útil para este tier: los compradores de fuera del estado compran más alto. En el segmento de condominio, el umbral de precio de lujo (top 5 por ciento) para compradores residentes de Florida fue $1.6 millones, mientras que para compradores de California fue $3.7 millones y para compradores de Illinois, Nueva York y Nueva Jersey $2.8 millones cada uno. Del lado unifamiliar la brecha es aún más amplia, $2.4 millones para residentes de Florida contra $8.5 millones para compradores de California. Cuando alguien me dice que el dinero de California y Nueva York no es real, esa tabla es mi respuesta.

Del lado internacional, el New Construction Global Sales Report de MIAMI REALTORS encontró que los compradores internacionales adquirieron el 49 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominio del Sur de Florida en los 18 meses que terminaron en julio de 2025, y su segunda edición de noviembre de 2025 registró compradores de 73 países. Esa es la medición que importa para preconstrucción en este rango de precio, porque cubre exactamente las ventas que los totales mensuales del MLS dejan fuera.

Lo que puedo agregar desde mi propio escritorio, y etiquetar como mi lectura y no como dato: la preconstrucción de marca en Brickell se inclina internacional, el frente oceánico de Surfside y Bal Harbour se inclina a relocalizado doméstico, y Fisher Island queda en algún punto intermedio con la rotación más lenta de los tres. No voy a adjuntar un porcentaje a mi propio pipeline, porque un número del libro de contratos de un solo agente no es una estadística de mercado y he visto esos números citados de vuelta como si lo fueran.

• Cuota de compradores de fuera del estado sobre compradores domésticos, S1 2026: 10 por ciento, arriba del 7 por ciento en 2024 y 2025
• Orígenes principales: Nueva York 34 por ciento, Nueva Jersey 13 por ciento, California 8 por ciento, Illinois 5 por ciento, Massachusetts 5 por ciento
• Umbral de lujo en condominio por origen del comprador: California $3.7M, Illinois y Nueva York y Nueva Jersey $2.8M, residentes de Florida $1.6M
• Cuota internacional de ventas de obra nueva y preconstrucción: 49 por ciento en los 18 meses que terminaron en julio de 2025
• Países representados en el segundo informe global de ventas: 73

FIRPTA y Estructuración LLC en $5M+: La Decisión Fiscal que Cuesta Dinero Real

FIRPTA (la Ley de Impuestos sobre Inversión Extranjera en Bienes Raíces) no se activa en la compra. Se activa en la eventual reventa del propietario extranjero, cuando el comprador o el agente de cierre debe retener el 15 por ciento del precio bruto de venta y remitirlo al IRS salvo que un certificado de retención emitido por el IRS reduzca o elimine la retención. En un condominio de $5 millones, la retención por defecto de 15 por ciento son $750,000 sentados en el IRS hasta que el vendedor extranjero presente una declaración estadounidense y reclame la parte retenida en exceso. En una unidad de $20 millones son $3 millones.

Las decisiones de estructura que cambian la cuenta final se toman en la compra, no en la venta. Tres patrones que veo con más frecuencia con mis propios compradores extranjeros de $5M+: una LLC estadounidense tributada como corporación (mitiga la exposición al impuesto sucesorio estadounidense pero fija tasas de renta ordinaria más altas sobre el flujo de renta), una LLC estadounidense propiedad de una corporación blocker extranjera (la estructura estándar de family office, aísla la exposición al impuesto sucesorio estadounidense) y la propiedad individual directa con planificación de certificado de retención basada en tratados (el costo de armado más bajo, y el mayor riesgo sucesorio, porque la exención de impuesto sucesorio sobre activos situados en EE. UU. para no residentes es muy baja). Su propio asesor fiscal elige entre estas, no yo, pero la decisión tiene que tomarse antes del contrato y no después.

Las obligaciones de reservas de condominio de la SB 4-D de Florida se suman a la exposición FIRPTA dentro de cualquier edificio ultra-lujo antiguo. Los edificios de 30 años o más deben fondear reservas completas para las partidas de inspección de hito, lo que en un edificio pequeño frente al océano puede significar aumentos anuales grandes en cuotas de condominio o una derrama extraordinaria única. Reviso cada candidato de reventa de $5M+ tanto por derramas pendientes de la SB 4-D como por hallazgos del estudio de reservas antes de dejar que un cliente firme, y ese solo filtro ha matado operaciones atractivas en más de una ocasión.

Flujos de Capital Latinoamericano

América Latina sigue siendo la fuente única más grande de demanda internacional en este mercado, y el mecanismo no es un misterio. La depreciación de la moneda empuja a las familias adineradas a mantener ahorros en bienes raíces estadounidenses. La incertidumbre política en varios países mantiene al capital en movimiento. Y la posición de Miami como capital financiera y cultural de facto de la región significa que captura una porción desproporcionada de ese capital comparada con otras ciudades estadounidenses.

He eliminado las cifras de volumen en dólares que antes estaban en esta sección. Estaban atribuidas a una mezcla de fuentes que no pude rastrear a un solo comunicado publicado, y un número no rastreable en un informe como este es peor que ningún número. La cifra internacional medida que sí respaldo es la cuota internacional de 49 por ciento de las ventas de obra nueva y preconstrucción del Sur de Florida citada arriba, publicada por MIAMI REALTORS. Para una vista a nivel país del papeleo en lugar del volumen, mi guía para compradores argentinos recorre cómo se liquidan realmente esas transferencias.

Tendencias del Comprador Brasileño

La demanda brasileña es un rasgo estable de este mercado más que un pico, y las razones son estructurales: capacidad de vuelos directos entre Sao Paulo, Río de Janeiro y Miami, un tipo de cambio que abre y cierra ventanas de compra, y una capa densa de servicios, escuelas y asesores profesionales en portugués en el Sur de Florida que quita casi toda la fricción de una compra transfronteriza. Los compradores brasileños se concentran en Sunny Isles Beach, Brickell y Bal Harbour.

Igual que en la sección anterior, el porcentaje de volumen interanual y las cuotas de pipeline por proyecto que antes aparecían aquí ya no están, porque no pude apuntar al lector al comunicado del que venían. A lo que sí puedo apuntarlo es al proceso: mi guía de compra en Miami para ciudadanos brasileños recorre los pasos de transferencia de reales, entidad y FIRPTA que deciden qué tan rápido puede cerrar realmente una de esas ofertas.

Actividad de la Visa de Inversionista EB-5

Varios proyectos de preconstrucción de marca en Miami ofrecen ahora estructuras de inversión que califican para EB-5, lo que combina una inversión inmobiliaria con una vía migratoria y amplía el grupo de compradores más allá del efectivo tradicional y del comprador extranjero con hipoteca. Los desarrolladores construyen cada vez más su estructura de capital para acomodar ese dinero. Desglosé los umbrales vigentes, el plazo y dónde están las concesiones en mi guía de inversión inmobiliaria con visa EB-5, donde las cifras legales se mantienen y se fechan en lugar de repetirse aquí.

Inventario y Tiempo en Mercado en 2026

La imagen de condado a la fecha del comunicado de MIAMI REALTORS de julio de 2026: los condominios existentes cargaban 12 meses de inventario, que es mercado de comprador, mientras las viviendas unifamiliares quedaron en 4.8 meses, que es mercado de vendedor. La oferta se aprieta en los dos lados. Los listados activos totales cayeron 15.1 por ciento interanual, de 18,377 a 15,599, y el inventario de condominio bajó 11.79 por ciento de 12,838 a 11,324, la sexta baja mensual consecutiva y la primera racha así desde julio de 2023.

El tiempo en mercado cuenta la otra mitad. La mediana de días entre listado y contrato para condominios de Miami fue de 86 días en julio de 2026, arriba de 65 un año antes, y la mediana de tiempo a venta fue de 125 días, arriba de 107. Los condominios recibieron una mediana de 93 por ciento del precio de lista original, contra 96 por ciento de las viviendas unifamiliares. Así que los condominios tardan más y cierran un poco más abajo del pedido, en un mercado donde progresivamente hay menos listados.

Esas son cifras de todo el condado para el mercado completo de condominio existente, y no describen el tier de $5 millones y más. Eliminé la tabla de conteo de listados por submercado y días en mercado que antes estaba aquí, porque esas cifras salían de mi propio trabajo en el MLS y no estoy dispuesto a presentarlas como estadística citable. Lo que sí digo desde la experiencia es que el tier trofeo transa en un arco largo con muy pocos compradores en fila en cualquier momento, y que el inventario controlado por el desarrollador en torres activas de preconstrucción se libera en tramos, así que el número de unidades listadas públicamente subestima la profundidad realmente disponible.

Perspectiva: Hacia Dónde Va el Mercado $5M+ desde Aquí

Empecemos por el marco global. El PIRI 100 de Knight Frank, publicado el 23 de abril de 2026, registró un crecimiento promedio de 3.2 por ciento en los precios residenciales de lujo globales durante 2025, levemente por debajo del 3.6 por ciento de 2024, con 73 de los 100 mercados seguidos al alza y 24 a la baja. Norteamérica fue la única región en terreno negativo, en gran medida por la debilidad canadiense, y Knight Frank señala que los precios bajaron levemente en Miami después de lo que llama una racha estelar desde 2021. Esa es una lectura de consolidación, no de colapso, y es el punto de partida honesto para cualquiera que evalúe el prime de Miami hoy.

En valor relativo, Miami sigue comprando más espacio que sus ciudades pares. Un millón de dólares compra 58 metros cuadrados de propiedad prime en Miami, contra 16 en Mónaco, 34 en Nueva York, 33 en Londres y 37 tanto en París como en Tokio, según las cifras del Knight Frank Wealth Report 2026 citadas en el comunicado de MIAMI REALTORS de julio de 2026. Para un principal internacional que compara un piso completo en Brickell contra un equivalente en Londres o París, esa proporción suele ser la conversación.

Tres fuerzas importan para el resto de 2026 y hacia 2027, y aquí le estoy dando mi criterio y no el pronóstico de un proveedor de datos, así que tómelo como tal. Primero, Miami fue ciudad anfitriona de partidos de la Copa Mundial FIFA 2026, y MIAMI REALTORS menciona esa condición de anfitriona entre los motores del alza del umbral de lujo del primer semestre; en mi experiencia las consultas de la ventana del torneo cierran seis a doce meses después, lo que pone esa demanda en los libros de 2027 y no en los de este año. Segundo, la política de tasas apenas mueve un tier donde la gran mayoría paga en efectivo, así que no evaluaría una compra trofeo en Miami sobre un supuesto acerca de la Reserva Federal. Tercero, el costo de los seguros y la presión de derramas de la SB 4-D siguen separando a las torres nuevas bien fondeadas de los edificios de más de 30 años, y esa separación ya es lo bastante amplia para aparecer en el precio de dos unidades por lo demás comparables en el mismo submercado.

Mi visión direccional para el tier de $5 millones y más, dicha como visión y sin porcentaje adjunto, porque no tengo uno defendible que darle:

• Frente oceánico de marca (Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles): firme, con poder de precio en edificios que tienen un operador de servicio real
• Marca en Brickell ($5M a $15M): estable, con el reajuste de precios de 2024 y 2025 en buena medida absorbido
• Trofeo ($25M o más): muy idiosincrático; la unidad concreta importa mucho más que la tendencia
• Inventario antiguo de $5 millones o más con carga SB 4-D: la parte más débil del tier, y la que más seguido aconsejo evitar
• Cuota de efectivo: probablemente se quede cerca del 82 por ciento que MIAMI REALTORS midió para 2025, hagan lo que hagan las tasas

Las Recomendaciones de Gerardo por Perfil de Comprador en $5M+

El tier de $5 millones y más premia la especificidad. El mismo comprador que estaría equivocado en una torre de Brickell podría ser exactamente el correcto en Surfside, y al revés. Abajo están los tres perfiles de comprador que veo con más frecuencia en este cohorte, y los edificios activos de 2026 en los que realmente coloco a cada uno. Varios de ellos están en el cohorte que seguí en mi comparación de St. Regis, Cipriani y Waldorf.

El Ejecutivo Doméstico Relocalizado ($5M-$15M, residencia principal)

Si se está mudando desde Nueva York, Nueva Jersey, California o Illinois para hacer de Miami su hogar principal, los cuatro estados que encabezan las cifras de fuera del estado de arriba, quiere densidad urbana caminable combinada con servicio de nivel hotelero. A este comprador lo dirijo hacia Cipriani Residences Brickell, que alcanzó su altura de unos 950 pies en julio de 2026 para una ocupación en verano de 2027, St. Regis Residences Brickell, ya por encima del 80 por ciento vendido sobre 152 residencias, y Waldorf Astoria Residences, 387 residencias con meta en Q2 2028. Cada uno entrega una marca global de primer nivel dentro de un barrio de servicios financieros que encaja con una vida profesional del Noreste o de California.

El Family Office o Principal Extranjero ($10M-$25M, segunda o tercera casa)

Para family offices latinoamericanos, principales europeos y family offices estadounidenses que compran una verdadera segunda residencia, el frente oceánico de marca es la respuesta estructuralmente correcta. A este comprador lo coloco con más frecuencia en Four Seasons Surf Club Residences en Surfside, Faena House en Collins Avenue, Eighty Seven Park en North Beach o Estates at Acqualina en Sunny Isles. Estos edificios combinan exposición al océano, inventario de piso completo o medio piso, y el servicio de nivel hotelero que los principales de family office sí usan. Estructure la LLC y la ruta FIRPTA antes de firmar; vea mi guía para el comprador extranjero para el marco.

El Comprador Trofeo ($25M+, piso completo o categoría estate)

Si su adquisición está por encima de $25 millones, el menú se acorta a un puñado de nombres: Six Fisher Island, 50 residencias desde $15.5 millones con finalización estimada en 2026, Mandarin Oriental Residences Miami en Brickell Key, donde los dos penthouses dúplex récord fijaron la marca de $6,300 por pie cuadrado, el raro piso completo o dúplex en Aston Martin Residences, y las oportunidades de asamblea trofeo en Continuum South Beach. Cada una de estas es idiosincrática: la unidad importa más que el edificio, y el edificio importa más que el submercado. No coloco a un cliente en una compra trofeo sin antes correr una comparación de reventa paralela y un análisis de salida a cinco años. Eso no es negociable a este nivel de precio.

En $5 millones y más, la peor decisión es comprar una unidad hermosa dentro de un edificio con un problema de balance. Las reservas, el historial del desarrollador y el estado SB 4-D me llevan a sí o a no más rápido que la vista o los acabados.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Recursos Relacionados

• Informe del Mercado de Preconstrucción de Miami Q1 2026
• Guía del Comprador de Preconstrucción en Miami 2026
• St. Regis vs. Cipriani vs. Waldorf Astoria: Comparación Miami
• Guía del Comprador Extranjero: FIRPTA, LLC, DSCR
• El Costo Real de Ser Dueño de un Condominio de Lujo en Miami 2026
• Cómo Evaluar la Salud Financiera de un Edificio de Condominio

Preguntas Frecuentes

¿Qué califica como condominio ultra-lujo en Miami en 2026?

MIAMI REALTORS situó el umbral de condominio ultra-lujo de Miami-Dade, es decir el top 1 por ciento de las ventas, en $10 millones para el primer semestre de 2026, con el umbral de lujo en condominio, el top 5 por ciento, en $3.4 millones. En todo el Sur de Florida esas cifras fueron $6.0 millones y $2.3 millones. Note que las cifras muy citadas de $13.6 millones y $15.0 millones son umbrales de vivienda unifamiliar, no de condominio.

¿Qué tan rápido crecían las ventas de alta gama de Miami-Dade en 2026?

Según MIAMI REALTORS, las ventas de Miami-Dade de $5 millones y más subieron 27 por ciento interanual en marzo de 2026 y 25 por ciento en abril de 2026. Para julio de 2026, las ventas totales de vivienda de $1 millón y más subieron 15.5 por ciento de 341 a 394 y las ventas totales subieron 8.6 por ciento a 1,935, el undécimo aumento mensual consecutivo. Esos totales excluyen la mayoría de las ventas de obra nueva y preconstrucción.

¿Qué porcentaje de los condominios ultra-lujo de Miami se paga en efectivo?

MIAMI REALTORS reporta que el 82 por ciento de las ventas de condominios de Miami de $1 millón y más fueron en efectivo en 2025, lo que ubica al Sur de Florida primero de Estados Unidos en compradores de contado. En todo el mercado la cuota es mucho menor: el efectivo fue 35.1 por ciento de todas las ventas cerradas de Miami en julio de 2026 y 47.5 por ciento de las ventas de condominio existente. El efectivo comprime un cierre a unos 14 a 30 días.

¿Cuál es el precio por pie cuadrado más alto de un condominio de Miami en 2026?

Swire Properties prevendió dos penthouses dúplex en Mandarin Oriental Residences Miami en Brickell Key por $49.9 millones cada uno, cerca de $6,300 por pie cuadrado, un récord de precio de condominio para la Ciudad de Miami según el South Florida Business Journal en marzo de 2026. Por separado, Howard Schultz pagó $44 millones por un penthouse en Four Seasons Surf Club en Surfside, y el Charles Penthouse de St. Regis Residences Miami entró bajo contrato en $47 millones.

¿Qué torres de Miami tienen el inventario $5M+ ahora mismo?

Las torres que sigo para este tier incluyen Six Fisher Island, 50 residencias desde $15.5 millones; Mandarin Oriental Residences Miami, 228 residencias desde $3.5 millones con entrega en 2030; Cipriani Residences Miami, 397 residencias, que alcanzó su altura en julio de 2026 para ocupación en verano de 2027; St. Regis Residences Miami, 152 residencias por encima del 80 por ciento vendido; y Waldorf Astoria Residences Miami, 387 residencias con meta en Q2 2028.

¿De dónde vienen los compradores de fuera del estado de condominios de lujo en Miami?

En el primer semestre de 2026 los compradores de fuera del estado fueron el 10 por ciento de los compradores domésticos, arriba del 7 por ciento en 2024 y 2025, según MIAMI REALTORS. Los cinco orígenes principales fueron Nueva York con 34 por ciento, Nueva Jersey con 13 por ciento, California con 8 por ciento, Illinois con 5 por ciento y Massachusetts con 5 por ciento. Sus umbrales de lujo en condominio corren muy por encima de los residentes de Florida, $3.7 millones para compradores de California contra $1.6 millones.

¿Cómo afecta FIRPTA a un comprador extranjero que adquiere un condominio de $5M en Miami?

La retención FIRPTA no aplica en la compra, solo en la reventa. Cuando un propietario extranjero vende una propiedad estadounidense, el comprador o el agente de cierre debe retener el 15 por ciento del precio bruto de venta salvo que un certificado de retención del IRS lo reduzca. En un condominio de $5 millones eso son $750,000 retenidos por el IRS hasta que se presente la declaración real de ganancias de capital. La estructuración de LLC y de tratados en la compra puede cambiar la cuenta final de forma material.