Informe de Flujo de Compradores Extranjeros en Miami 2026: De Dónde Viene el Dinero y Qué Compra

El capital extranjero es el motor del mercado de lujo de Miami, y en 2026 ese motor está más caliente que en años. Según el Informe Internacional 2025 de la Miami Association of Realtors, los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del Sur de Florida, frente a $3.1 mil millones el año anterior, un salto del 42 por ciento y el mayor total de compradores extranjeros de cualquier mercado de Estados Unidos. Los compradores globales cerraron 5,300 propiedades del Sur de Florida, frente a 4,000. La cuota extranjera del volumen en dólares alcanzó el 15 por ciento, aproximadamente siete veces la cifra de Estados Unidos de cerca del 2 por ciento y tres veces el 5 por ciento de Florida.

Dos fuerzas impulsaron el alza, y ambas son de las que observo de cerca: un dólar estadounidense más débil frente a varias monedas importantes, y la continua inestabilidad política, en particular en América Latina, que empuja a las familias de alto patrimonio a resguardar su dinero en un mercado estable. Miami encabeza su lista porque es la gran ciudad más diversa de Estados Unidos y porque tiene una de las carteras de condominios de obra nueva más amplias del país, justo el producto que los compradores globales buscan. Este informe recorre de dónde viene el dinero, cómo paga, qué compra y cómo leo el país de origen de un comprador extranjero antes de leer el anuncio.

El Titular de 2026: $4.4 Mil Millones en Capital Extranjero

El hecho que define el mercado internacional de Miami en 2026 es la escala. Según el Informe Internacional 2025 de la Miami Association of Realtors, los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del Sur de Florida, frente a $3.1 mil millones el año anterior. Eso es un salto del 42 por ciento en un solo año y el mayor total de compradores extranjeros de cualquier mercado de Estados Unidos. Los compradores globales cerraron 5,300 propiedades del Sur de Florida, frente a 4,000, lo que significa que tanto los dólares como el número de transacciones subieron juntos, no uno a costa del otro.

La cifra de cuota dice aún más que el total. La cuota de compradores extranjeros del Sur de Florida, medida como el porcentaje de las compras extranjeras sobre el volumen en dólares, alcanzó el 15 por ciento en 2025. Eso es aproximadamente siete veces la cifra de Estados Unidos de cerca del 2 por ciento y más de tres veces el 5 por ciento de Florida. Ningún otro mercado metropolitano de Estados Unidos se acerca a esa concentración de capital internacional. Cuando uno de cada siete dólares del volumen residencial viene del exterior, los flujos extranjeros no son una nota al margen en el lujo de Miami, son la historia principal.

Esto también pone en contexto la posición nacional de Miami. En el informe 2026 de Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de Estados Unidos de la NAR, que cubre de abril de 2025 a marzo de 2026, Florida siguió siendo el principal destino del país con el 20 por ciento de los compradores extranjeros, apenas por delante de California con el 19 por ciento. Dentro del estado, el 45 por ciento de los compradores internacionales compró en el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach entre agosto de 2024 y julio de 2025, según el Perfil 2025 de Transacciones Residenciales Internacionales de Florida Realtors, y la Miami Association of Realtors estima que solo el Sur de Florida capta alrededor del 10 por ciento de cada venta internacional de vivienda del país. Esa es la base sobre la que se apoya cada cifra de este informe.

Un crecimiento del 42 por ciento en el volumen extranjero en dólares en un solo año no es una cifra inmobiliaria normal, es una cifra de fuga de capitales. Desde mi escritorio, cuando el dólar se debilita y gira un ciclo electoral latinoamericano, mi teléfono empieza a sonar antes de que salgan los datos.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Verificación de Fuentes, Septiembre de 2026: Cuatro Informes, Cuatro Ventanas Distintas

Cada cifra de compradores extranjeros de esta página proviene de uno de cuatro informes publicados, y ninguno mide los mismos meses ni la misma geografía. Eso importa porque un titular como "cayó la compra extranjera" y otro como "se disparó la compra extranjera" pueden ser ciertos al mismo tiempo. El 14 de septiembre de 2026 volví a verificar cada cifra contra el comunicado de su propio editor. La tabla indica qué cubre cada informe, para que el lector vea qué números se pueden comparar directamente y cuáles no.

El más reciente de los cuatro es el informe de la NAR de julio de 2026, y bajó la referencia nacional en casi todas las medidas. La comparación siguiente usa solo las dos ediciones de la propia NAR, así que las ventanas coinciden.

Fuentes: las cifras de 2026 y el volumen en dólares y número de viviendas de 2025 provienen del comunicado de la NAR del 29 de julio de 2026; la mediana, la cuota en efectivo y la participación de Florida de la edición 2025, tal como las citan la Miami Association of Realtors y Florida Realtors. El economista jefe de la NAR vinculó la caída nacional a la disminución de visitantes internacionales a Estados Unidos.

Así leo la diferencia. El número nacional cayó un 14 por ciento mientras el del Sur de Florida subió de 4,000 a 5,300, y ambos informes describen actividad durante 2025, así que la brecha es difícil de explicar solo por el calendario. Mi lectura de trabajo es que los compradores que dejaron de venir eran en gran parte compradores de segunda vivienda impulsados por el turismo en otras partes del país, mientras las familias latinoamericanas que sacan capital del riesgo de moneda siguieron eligiendo Miami. Lo que no haría es citar el 42 por ciento y el menos 19.1 por ciento lado a lado como si midieran lo mismo: uno es una encuesta local a miembros, el otro una nacional, y la edición del Sur de Florida que cubre 2026 todavía no se ha publicado.

Las cifras estatales también corrigen una suposición común. Canadá es el principal comprador internacional de Florida con el 18 por ciento en el perfil de Florida Realtors, pero solo el 5 por ciento de los compradores extranjeros del Sur de Florida en el informe de la Miami Association of Realtors, lo que implica que la mayoría de los compradores canadienses compra en otras partes del estado. Si usted es un comprador canadiense evaluando Miami, mi guía para compradores canadienses en Miami cubre los pasos fiscales transfronterizos, y mi guía para compradores argentinos cubre el grupo que ocupa el segundo lugar aquí. Para la oferta que buscan estos compradores, vea el informe de etapas del pipeline de condominios del Sur de Florida, el calendario de entregas de condominios de Miami y el pipeline de residencias de marca; para la serie mensual de ventas locales, vea el rastreador de datos del mercado inmobiliario del Sur de Florida.

Próxima actualización: volveré a verificar las cuatro fuentes y revisaré esta página a más tardar el 30 de noviembre de 2026, o antes si algún editor publica una nueva edición. Florida Realtors publicó su último perfil el 11 de noviembre de 2025, así que su perfil 2026 es el próximo informe esperado.

De Dónde Viene el Dinero: Los Principales Países

La demanda extranjera del Sur de Florida es latinoamericana primero, y diversificada mucho más allá de eso. Según la Miami Association of Realtors, Colombia es el principal país extranjero que compra en el Sur de Florida con el 15 por ciento de la cuota de compradores extranjeros, seguido de Argentina con el 12 por ciento, y luego México y Brasil empatados con el 7 por ciento cada uno. Colombia y Argentina juntas representan el 27 por ciento de todas las ventas internacionales cerradas en el Sur de Florida. La lista completa abarca 55 países, una diversidad que ningún otro mercado metropolitano de Estados Unidos iguala.

Esa diversidad es una ventaja estructural, no una nota al pie. La mayoría de los mercados de Estados Unidos dependen de dos o tres países extranjeros, así que cuando una moneda o una economía gira, su demanda internacional se evapora. La base de 55 países de Miami significa que cuando la demanda argentina se enfría, la demanda mexicana o europea entra a llenar el vacío. Es la razón por la que el volumen extranjero de Miami se mantiene alto a través de ciclos que aplanan a otras ciudades, y es por eso que nunca trato al "comprador extranjero" como un solo perfil.

Dos patrones destacan en esta tabla. Primero, los países con más compradores no son los que más gastan por unidad: los compradores mexicanos y brasileños registran los precios medianos más altos ($934,000 y $777,400) aunque Colombia y Argentina envíen más compradores. Segundo, el panorama a nivel de condado está aún más concentrado que la región: en Miami-Dade en concreto, Colombia lidera con el 18 por ciento y Argentina con el 13 por ciento, así que el inventario del centro y de Brickell se inclina más hacia esas dos banderas de lo que sugieren los promedios regionales.

Por Qué Compran: Un Dólar Débil y Refugio de Capital

El salto del 42 por ciento en el volumen extranjero no ocurrió por accidente, y la Miami Association of Realtors nombra ambos motores de forma directa. El primero es la moneda: el dólar estadounidense cayó frente a varias monedas importantes en 2025, y un dólar más débil significa más ahorro para un comprador del exterior de alto patrimonio que convierte para comprar en Miami. El euro fue uno de los mayores ganadores frente al dólar el año pasado, lo cual es una razón directa de que la cuota europea de la demanda de Miami haya crecido a lo largo de este ciclo.

El segundo motor es el refugio de capital. La inestabilidad política, sobre todo en América Latina, empuja a los compradores globales a buscar lugares estables donde resguardar su capital, y Miami encabeza esa lista. El motivo aparece en las razones que declaran los propios compradores: cerca del 93 por ciento de los compradores globales de Miami compraron por seguridad, rentabilidad o ubicación. En detalle, el 35 por ciento compró por una inversión segura, el 33 por ciento por una ubicación deseable y el 25 por ciento por una inversión rentable. Cuando alguien está sacando su dinero del riesgo de moneda y de país, el objetivo es un activo tangible en una jurisdicción de Estados Unidos, y la unidad concreta es casi secundaria.

Estas dos fuerzas alimentan un comportamiento que sorprende a los agentes locales: muchos compradores extranjeros cierran casi sin visitas en persona. Según el mismo informe, cerca del 11 por ciento de los compradores extranjeros del Sur de Florida compraron sin visitar nunca Florida, el 25 por ciento compró después de una sola visita y el 65 por ciento compró con dos visitas o menos. Desde mi escritorio eso significa que toda la transacción funciona con confianza, recorridos en video y un agente licenciado al que el comprador pueda llamar a las 9 de la noche en su horario. Es una dinámica de venta distinta a la de un comprador local que sube de categoría, y premia al agente que sabe cerrar de forma remota y estructurar con limpieza.

Cómo Pagan: 51 Por Ciento en Efectivo

El predominio del efectivo es la característica estructural que separa al grupo extranjero de Miami de casi cualquier otro mercado. Cerca del 51 por ciento de todas las transacciones residenciales internacionales del Sur de Florida fueron en efectivo en 2025, según la Miami Association of Realtors, por encima del 48 por ciento en efectivo que la NAR midió para todos los compradores extranjeros de Estados Unidos entre abril de 2025 y marzo de 2026. En todo el estado el hábito del efectivo es aún más fuerte: el 60 por ciento de los compradores internacionales de Florida pagó en efectivo entre agosto de 2024 y julio de 2025, según Florida Realtors. Dentro de los segmentos de condominios de lujo y ultra lujo esa cuota en efectivo es aún mayor, porque el grupo de compradores está dominado por personas de alto patrimonio y family offices que ya tienen el capital fuera del país y quieren sacarlo del riesgo de moneda rápido.

El efecto práctico en la mesa de negociación es real, y es la mayor razón por la que la demanda extranjera resiste los movimientos de las tasas de interés de Estados Unidos. Los compradores en efectivo comprimen los cierres del plazo financiado estándar de 45 a 60 días a entre dos y cuatro semanas, eliminan las contingencias de tasación y de prestamista, y ganan margen de negociación sobre el precio y sobre los supuestos de reservas de la asociación de propietarios frente a vendedores presionados por la SB 4-D de Florida. Cuando una buena unidad sale al mercado un viernes, un comprador argentino o venezolano en efectivo puede estar bajo contrato antes de que un comprador local financiado termine su papeleo de préstamo. He visto esa velocidad ganar unidades disputadas a un precio neto más bajo que una oferta financiada más alta.

No todos los compradores extranjeros pagan totalmente en efectivo, y la diferencia suele ser cuestión de planificación fiscal, no de recursos. Los compradores europeos usan con más frecuencia una LLC de Estados Unidos más un préstamo DSCR (por sus siglas en inglés, ratio de cobertura del servicio de la deuda), poniendo del 30 al 40 por ciento de entrada a través de prestamistas licenciados en Estados Unidos en lugar de pagar todo en efectivo, porque la entidad y la deuda cambian su exposición al FIRPTA y al impuesto sucesorio. La postura de tasas de la Reserva Federal apenas mueve a la mayoría que paga en efectivo, pero un recorte a finales de 2026 desbloquearía a la minoría financiada. Para el manual de financiamiento que los compradores extranjeros realmente usan, vea mi guía de préstamos DSCR para compradores extranjeros.

Obra Nueva: 49 Por Ciento Extranjero

La demanda extranjera es el muro de carga del mercado de preconstrucción de Miami en concreto. Los compradores internacionales adquirieron el 49 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios en el Sur de Florida durante los 18 meses que terminaron en julio de 2025, según el primer Informe Global de Ventas de Obra Nueva de la Miami Association of Realtors. Un informe posterior de noviembre de 2025 mostró compradores globales de 73 países. Que casi la mitad de cada unidad nueva vendida vaya a un comprador del exterior es la razón por la que las torres de preconstrucción de Miami se venden tan fuerte antes de que se vierta un cimiento.

La composición cambia según el submercado. La preconstrucción de marca de Brickell (Cipriani, St. Regis, Waldorf Astoria, Mandarin Oriental Brickell Key) se inclina fuertemente hacia lo internacional, liderada por Colombia, Argentina, Brasil, México y Venezuela, con una cuota creciente de Italia, Alemania, Suiza y el Reino Unido. Surfside frente al mar, Bal Harbour y Sunny Isles atraen a más personas que se reubican desde Nueva York, California y Chicago junto a su grupo internacional. Edgewater y Coconut Grove quedan en medio, atrayendo a compradores regionales que suben de categoría y a primeros compradores internacionales.

La razón por la que los compradores extranjeros aman la preconstrucción es la estructura de depósitos, no solo los acabados. Un contrato de preconstrucción en Miami suele escalonar los depósitos (a menudo 10 por ciento al firmar, 10 por ciento al iniciar la obra, y más en cada hito) a lo largo de la construcción de dos a cuatro años, lo que permite a un comprador del exterior sacar capital de su moneda local en tramos en lugar de todo de una vez. Ese cronograma es una herramienta de cobertura de moneda tanto como un plan de pagos. Para ver cómo se estructuran esos depósitos, consulte el cronograma de depósitos de preconstrucción en Miami.

• Cuota extranjera de la obra nueva: 49 por ciento (18 meses hasta julio de 2025)
• Países representados en la obra nueva: 73 (informe de noviembre de 2025)
• Principales regiones de origen: América Latina primero, luego Europa (Italia, Alemania, Suiza, Reino Unido)
• Submercado más internacional: preconstrucción de marca de Brickell
• Inclinación al efectivo: compradores latinoamericanos casi todo en efectivo; compradores europeos más con LLC y préstamo

Cuánto Gastan: Una Mediana de $558,700, Muy por Encima de Estados Unidos

Los compradores extranjeros gastan más que los compradores locales, y los compradores extranjeros de Miami gastan más que los compradores extranjeros del resto de Estados Unidos. Los compradores internacionales de vivienda en Miami pagaron un precio mediano de $558,700 en 2025, cerca de un 13 por ciento por encima de la mediana de compradores extranjeros de Estados Unidos de $494,400 con la que se comparó, según la Miami Association of Realtors. Esa referencia nacional ha bajado desde entonces: la edición 2026 de la NAR sitúa la mediana de compradores extranjeros de Estados Unidos en $465,000, y Florida Realtors sitúa la mediana internacional del estado en $442,000. La diferencia por país es amplia, y no sigue el ranking de volumen, que es una de las cosas más útiles de saber antes de leer una oferta rival.

Dos patrones vale la pena aprovechar. Primero, los compradores mexicanos y brasileños fijan las medianas más altas ($934,000 y $777,400) aunque Colombia y Argentina envíen más compradores, así que una oferta mexicana o brasileña por una unidad de trofeo suele ser la que hay que superar en precio. Lo que un comprador de México debe dejar resuelto antes de esa oferta está en mi guía para compradores mexicanos. Segundo, los compradores extranjeros del Sur de Florida prefieren de forma abrumadora los condominios en un 51 por ciento, muy por encima del promedio de Estados Unidos del 15 por ciento, y se concentran en zonas centrales y urbanas en un 63 por ciento, con el 71 por ciento con intención de uso vacacional o de alquiler. Por eso exactamente Brickell y el núcleo urbano concentran la demanda internacional más profunda.

Dónde Aterrizan: Mapa por Condado y Submercado

El capital extranjero no se reparte de forma pareja por el Sur de Florida, y la división por condado es marcada. El Condado de Miami-Dade concentra el 73 por ciento del volumen de compradores extranjeros del Sur de Florida, con un total de $3.2 mil millones en 2025, según la Miami Association of Realtors. Broward representó $785 millones y Palm Beach $123 millones. Así que cuando la gente dice "comprador extranjero de Miami", en su gran mayoría se refiere a Miami-Dade, y dentro de él a Brickell, el núcleo urbano, Sunny Isles y Bal Harbour.

La tabla de países también cambia según el condado, un detalle que uso constantemente. En Miami-Dade, Colombia lidera con el 18 por ciento y Argentina le sigue con el 13 por ciento, con Brasil tercero con el 9 por ciento. En Broward, Colombia lidera con el 22 por ciento, Argentina con el 15 por ciento, y Canadá sube al tercer lugar con el 10 por ciento, una inclinación canadiense que no se ve en Miami-Dade. En Palm Beach, Argentina domina con el 34 por ciento, más del doble que cualquier otra bandera. Lea el condado antes de leer al comprador, porque una oferta canadiense es mucho más probable en Fort Lauderdale que en Brickell.

La historia de los compradores de otros estados corre junto a la extranjera y refuerza los mismos submercados. Nueva York fue el principal estado de Estados Unidos comprando en el Sur de Florida por sexto año consecutivo con el 24 por ciento de los compradores de fuera del estado, seguido de California con el 14 por ciento y Nueva Jersey con el 9 por ciento, según la Miami Association of Realtors. Nueva York, California y Nueva Jersey juntos sumaron el 47 por ciento de los compradores de fuera del estado. Quienes se reubican dentro del país y los compradores extranjeros compiten por el mismo inventario de trofeo frente al mar y en Brickell, y por eso esos rincones se venden más rápido.

La Ventana de Demanda de la Copa del Mundo de la FIFA

Vale la pena señalar un catalizador a corto plazo para la segunda mitad de 2026. La Copa del Mundo de la FIFA en el Hard Rock Stadium en junio y julio comprime un año de atención de compradores internacionales en una ventana de unos 90 días. Las consultas del periodo del torneo suelen convertirse en cierres de seis a doce meses después, así que los contratos firmados en el verano de 2026 aparecerán en los datos de cierre durante la primera mitad de 2027. Los compradores extranjeros que planean comprar en Miami deben esperar mayor competencia por el inventario de Brickell y frente al mar durante y justo después del torneo.

FIRPTA: La Decisión Fiscal que Todo Comprador Extranjero Debe Tomar Primero

Para los compradores extranjeros, la estructura fiscal decidida al comprar importa más que casi cualquier otra partida. FIRPTA (la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces) no se activa al comprar, se activa en la reventa, cuando el comprador o el agente de plica debe retener el 15 por ciento del precio bruto de venta y remitirlo al IRS, a menos que un certificado de retención lo reduzca. En una unidad de $5 millones eso son $750,000 retenidos en el IRS hasta que el vendedor presente una declaración en Estados Unidos. Lo que le digo a cada cliente internacional es lo mismo: contrate a un asesor fiscal de Estados Unidos y decida su estructura de entidad antes de firmar, nunca al cerrar. Mi explicación completa está en la guía de retención FIRPTA.

Perspectiva: Hacia Dónde Van los Flujos

Los datos respaldan una fortaleza continua de la demanda extranjera durante el resto de 2026. Los dos motores estructurales, un dólar débil y la fuga de capitales latinoamericana, siguen intactos, y la diversidad de 55 países significa que Miami está protegido si cualquier economía individual gira. Mi lectura es que el volumen extranjero se mantiene cerca o por encima del ritmo de 2025, con las banderas colombiana y argentina siguiendo dominantes, los compradores mexicanos y brasileños fijando las medianas más altas, y la cuota europea creciendo por la fortaleza del euro. La mayoría que paga en efectivo mantiene la demanda extranjera prácticamente inmune a los movimientos de tasas de Estados Unidos.

Los datos nacionales más recientes son la advertencia sobre esa lectura. El informe 2026 de la NAR, publicado el 29 de julio de 2026, muestra las compras extranjeras en Estados Unidos con una baja de 19.1 por ciento en dólares y de 14 por ciento en viviendas entre abril de 2025 y marzo de 2026, y la participación de Florida en los compradores extranjeros bajó del 21 al 20 por ciento. Las cifras propias del Sur de Florida para 2026 todavía no se han publicado. Hasta entonces, trato los $4.4 mil millones como el techo del último ciclo, no como un piso, y querría ver el próximo informe internacional de la Miami Association of Realtors antes de dar por duradero el auge local.

Tres fuerzas importan más para la segunda mitad. Primero, la ventana de la Copa del Mundo de la FIFA concentra la atención internacional en el verano, con contratos que se convierten en cierres hacia comienzos de 2027. Segundo, la postura de tasas de la Reserva Federal apenas mueve al grupo extranjero volcado al efectivo, pero un recorte a finales de 2026 desbloquearía a la minoría financiada (en su mayoría compradores europeos con LLC y préstamo) y ampliaría la demanda. Tercero, la presión de los seguros de Florida y de las reservas de la SB 4-D seguirá separando a las torres nuevas bien administradas de los edificios más viejos, y los compradores extranjeros, que se inclinan hacia la obra nueva, están del lado correcto de esa división.

• Volumen extranjero: Impulsores locales sólidos, pero el número nacional de compras cayó un 14 por ciento en el informe 2026 de la NAR, así que trate los $4.4 mil millones de 2025 como un máximo hasta el próximo informe local
• Colombia y Argentina: Siguen las banderas dominantes, 27 por ciento de las ventas cerradas combinadas
• México y Brasil: Continúan fijando los precios medianos de compra más altos
• Cuota europea: Creciendo por la fortaleza del euro; más estructuras de LLC con préstamo
• Cuota en efectivo: Se mantiene cerca del 51 por ciento sin importar el rumbo de la Fed

La Lectura de Gerardo por País de Origen

Lo más útil que hago con un comprador extranjero es leer su país de origen antes de leer un anuncio, porque el estilo de negociación, el método de pago y el submercado objetivo cambian según la bandera. A continuación está cómo oriento a los tres grupos que veo con más frecuencia, a partir de trabajar estas operaciones directamente. Para la comparación de marcas edificio por edificio que los compradores internacionales preguntan más, vea mi comparación St. Regis vs. Cipriani vs. Waldorf.

Compradores Colombianos y Argentinos (Brickell y el núcleo urbano)

Colombia y Argentina lideran la tabla extranjera, juntas con el 27 por ciento de las ventas cerradas del Sur de Florida, y se comportan de forma parecida en la mesa: casi todo en efectivo, motivo de preservación de capital, decididos cuando aparece la unidad correcta. Oriento a este grupo hacia la preconstrucción de marca de Brickell: Cipriani Residences Brickell, St. Regis Residences Brickell y Waldorf Astoria Residences. El cronograma de depósitos les permite sacar pesos del riesgo de moneda en tramos, y la marca global de primer nivel defiende mejor el valor de reventa que el producto sin marca.

Compradores Mexicanos y Brasileños (los presupuestos más altos, producto de trofeo)

Los compradores mexicanos y brasileños registran los precios medianos más altos de cualquier grupo extranjero de Miami ($934,000 y $777,400), así que este es el grupo que coloco en verdadero producto de trofeo: Sunny Isles frente al mar, Bal Harbour y las mejores líneas de marca de Brickell. Los compradores brasileños mezclan con más frecuencia el efectivo con una estructura de LLC con préstamo, así que dejo lista su entidad y su marco de FIRPTA desde temprano, y los tiempos y papeles del lado de los reales están en mi guía para compradores brasileños en Miami. Vea mi guía para el comprador extranjero para la ruta de estructuración que un comprador transfronterizo de alto presupuesto necesita antes de firmar.

Compradores Europeos (fortaleza del euro, LLC con préstamo)

La cuota europea, liderada por Italia, Alemania, Suiza y el Reino Unido, ha crecido por la fortaleza del euro, y estos compradores se comportan distinto: más propensos a financiar a través de una LLC de Estados Unidos más un préstamo DSCR por razones fiscales en lugar de pagar todo en efectivo. Los coloco en la preconstrucción de marca de Brickell y en el lujo consolidado de Miami Beach, y traigo a su asesor fiscal de Estados Unidos a la operación antes del contrato, no al cerrar. El manual de financiamiento está en mi guía de préstamos DSCR para compradores extranjeros, y la cartera de nueva oferta que evalúan está en el informe de nueva construcción de condominios.

En el lujo de Miami, la peor decisión es comprar una unidad hermosa dentro de un edificio con un problema en su balance. Las reservas, la trayectoria del promotor y el estado de la SB 4-D me llevan a un sí o un no más rápido de lo que jamás lo hará una vista o un acabado.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Cómo Se Construye Este Informe

Qué es. Una recopilación de estadísticas publicadas sobre compradores extranjeros en el Sur de Florida, puestas frente a las cifras de Florida y de Estados Unidos que les dan contexto. LuxuryDade no realiza su propia encuesta de compradores, y nada en esta página proviene de datos de listados del MLS. Cada número se toma de uno de los cuatro informes de la tabla de verificación de fuentes y se atribuye a ese informe donde aparece.

Cómo verificar cualquier cifra. Busque el editor nombrado junto al número y abra su comunicado desde la tabla. Cuando una comparación mezcla dos editores, la oración lo dice. Las participaciones por país son participaciones de compradores extranjeros, no de dólares, salvo que el texto diga volumen en dólares.

Límites conocidos. Las cuatro fuentes son encuestas a miembros de asociaciones de Realtors, extrapoladas a un total de mercado, así que describen transacciones que manejó un miembro y pueden omitir operaciones cerradas sin uno. Sus ventanas no coinciden: Florida Realtors va de agosto a julio, la NAR de abril a marzo, y la Miami Association of Realtors identifica sus cifras por año. Los precios medianos por país provienen de la Miami Association of Realtors, pero las columnas de forma de pago y submercados principales y las notas por submercado son la lectura profesional de Gerardo Gonzalez, no resultados de encuesta, y están escritas en primera persona donde aparecen en el texto. La cuota de preconstrucción (49 por ciento) cubre una ventana distinta, de 18 meses, a la de todas las demás cifras.

Verificado por última vez el 14 de septiembre de 2026, contra los cuatro comunicados de los editores. Próxima actualización programada a más tardar el 30 de noviembre de 2026, o al publicarse una nueva edición de cualquier fuente.

Recursos Relacionados

• Informe del Mercado de Preconstrucción de Miami Q1 2026
• Guía del Comprador de Preconstrucción en Miami 2026
• St. Regis vs. Cipriani vs. Waldorf Astoria: Comparación en Miami
• Guía del Comprador Extranjero: FIRPTA, LLC, DSCR
• Costo Real de Ser Dueño de un Condominio de Lujo en Miami 2026
• Reservas de Condominios y Cuotas Especiales de la SB 4-D de Florida

Puntos Clave

• Los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del Sur de Florida en 2025, un 42 por ciento más que los $3.1 mil millones y el mayor total extranjero de cualquier mercado de Estados Unidos, según la Miami Association of Realtors.
• La cuota de compradores extranjeros del Sur de Florida alcanzó el 15 por ciento del volumen en dólares, aproximadamente siete veces la cifra de Estados Unidos de cerca del 2 por ciento y tres veces el 5 por ciento de Florida, según el mismo Informe Internacional 2025.
• Colombia lidera con el 15 por ciento y Argentina con el 12 por ciento de la cuota de compradores extranjeros, con Colombia y Argentina juntas en el 27 por ciento de todas las ventas internacionales cerradas del Sur de Florida, según datos de la Miami Association of Realtors.
• Cerca del 51 por ciento de las transacciones extranjeras fueron en efectivo y los compradores internacionales tomaron el 49 por ciento de la obra nueva, con un precio mediano de compra extranjera de $558,700, según la Miami Association of Realtors.
• Florida siguió siendo el principal destino de Estados Unidos para compradores extranjeros con el 20 por ciento en el informe 2026 de la NAR, frente al 21 por ciento un año antes, mientras las compras extranjeras en Estados Unidos cayeron un 19.1 por ciento, a $45.3 mil millones, según la NAR.

Datos Rápidos: Flujo de Compradores Extranjeros en Miami 2026

Preguntas Frecuentes

¿Cuánto gastaron los compradores extranjeros en el sector inmobiliario del Sur de Florida en 2026?

Los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del Sur de Florida en 2025, frente a $3.1 mil millones el año anterior, un salto del 42 por ciento y el mayor total de compradores extranjeros de cualquier mercado de Estados Unidos, según el Informe Internacional 2025 de la Miami Association of Realtors. Los compradores globales cerraron 5,300 propiedades en el Sur de Florida, frente a 4,000. La cuota extranjera del volumen en dólares alcanzó el 15 por ciento, aproximadamente siete veces la cifra de Estados Unidos de cerca del 2 por ciento y tres veces el 5 por ciento de Florida.

¿Qué países compran más propiedades en Miami en 2026?

Colombia es el principal país extranjero que compra en el Sur de Florida con el 15 por ciento de la cuota de compradores extranjeros, seguido de Argentina con el 12 por ciento, y luego México y Brasil con el 7 por ciento cada uno, según la Miami Association of Realtors. Colombia y Argentina juntas representan el 27 por ciento de todas las ventas internacionales cerradas en el Sur de Florida. En Miami-Dade en concreto, Colombia lidera con el 18 por ciento y Argentina con el 13 por ciento. El Sur de Florida atrae compradores de 55 países, una diversidad que ningún otro mercado metropolitano de Estados Unidos iguala.

¿Qué porcentaje de los compradores extranjeros en Miami paga en efectivo en 2026?

Cerca del 51 por ciento de todas las transacciones residenciales internacionales en el Sur de Florida fueron en efectivo en 2025, según la Miami Association of Realtors, por encima del 48 por ciento nacional de compradores extranjeros del informe 2026 de Transacciones Internacionales de la NAR. Dentro de los segmentos de condominios de lujo y ultra lujo la cuota en efectivo es aún mayor. El efectivo comprime los cierres a entre dos y cuatro semanas, elimina las contingencias de financiamiento y da a los compradores extranjeros ventaja sobre el precio y las condiciones de reservas de la asociación de propietarios. Es una de las principales razones por las que la demanda extranjera resiste tan bien los movimientos de las tasas de interés de Estados Unidos.

¿Por qué los compradores extranjeros se están mudando a Miami en 2026?

Un dólar estadounidense más débil frente a varias monedas importantes y la continua inestabilidad política, en particular en América Latina, impulsaron la actividad de compra extranjera en Miami en 2025 y 2026, según la Miami Association of Realtors. Cerca del 93 por ciento de los compradores globales de Miami compraron por seguridad, rentabilidad o ubicación: 35 por ciento por una inversión segura, 33 por ciento por una ubicación deseable y 25 por ciento por una inversión rentable. La amplia cartera de condominios de obra nueva de Miami es el producto que prefieren los compradores globales.

¿Qué proporción de la obra nueva de Miami representan los compradores extranjeros?

Los compradores internacionales adquirieron el 49 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios en el Sur de Florida durante los 18 meses que terminaron en julio de 2025, según el primer Informe Global de Ventas de Obra Nueva de la Miami Association of Realtors. Un informe posterior de noviembre de 2025 mostró compradores globales de 73 países. Esa concentración explica por qué las torres de preconstrucción de Brickell, Sunny Isles, Bal Harbour y Edgewater se venden tan fuerte a compradores del exterior, con frecuencia antes de que se vierta un cimiento.

¿Cuánto gastan en promedio los compradores extranjeros en viviendas en Miami?

Los compradores internacionales de vivienda en Miami pagaron un precio mediano de $558,700 en 2025, cerca de un 13 por ciento más que la mediana de compradores extranjeros de Estados Unidos de $494,400 con la que la Miami Association of Realtors la comparó, tomada de la edición 2025 de la NAR. La edición 2026 de la NAR sitúa esa mediana en $465,000. Por país, los compradores mexicanos registraron la mediana más alta con $934,000, seguidos de Brasil con $777,400, Colombia con $583,000, Canadá con $500,000 y Argentina con $458,100. Los compradores extranjeros del Sur de Florida también prefieren los condominios en un 51 por ciento, muy por encima del promedio de Estados Unidos del 15 por ciento, y se concentran en zonas centrales y urbanas en un 63 por ciento.

¿Sigue siendo Miami el principal mercado de Estados Unidos para compradores extranjeros en 2026?

Sí. Florida siguió siendo el principal estado para compradores extranjeros con el 20 por ciento en el informe 2026 de Transacciones Internacionales de la NAR, que cubre de abril de 2025 a marzo de 2026, apenas por delante de California con el 19 por ciento. Según Florida Realtors, el 45 por ciento de los compradores internacionales de Florida compró en el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach entre agosto de 2024 y julio de 2025, y la Miami Association of Realtors estima que solo el Sur de Florida capta alrededor del 10 por ciento de todas las ventas internacionales de vivienda de todo el país. El Condado de Miami-Dade concentra el 73 por ciento del volumen de compradores extranjeros del Sur de Florida.