Informe de Flujo de Compradores Extranjeros en Miami 2026: De Dónde Viene el Dinero y Qué Compra

El capital extranjero es el motor del mercado de lujo de Miami, y en 2026 ese motor está más caliente que en años. Según el Informe Internacional 2025 de la Miami Association of Realtors, los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del Sur de Florida, frente a $3.1 mil millones el año anterior, un salto del 42 por ciento y el mayor total de compradores extranjeros de cualquier mercado de Estados Unidos. Los compradores globales cerraron 5,300 propiedades del Sur de Florida, frente a 4,000. La cuota extranjera del volumen en dólares alcanzó el 15 por ciento, aproximadamente siete veces la cifra de Estados Unidos de cerca del 2 por ciento y tres veces el 5 por ciento de Florida.

Dos fuerzas impulsaron el alza, y ambas son de las que observo de cerca desde mi escritorio en Compass: un dólar estadounidense más débil frente a varias monedas importantes, y la continua inestabilidad política, en particular en América Latina, que empuja a las familias de alto patrimonio a resguardar su dinero en un mercado estable. Miami encabeza su lista porque es la gran ciudad más diversa de Estados Unidos y porque tiene una de las carteras de condominios de obra nueva más amplias del país, justo el producto que los compradores globales buscan. Este informe recorre de dónde viene el dinero, cómo paga, qué compra y cómo leo el país de origen de un comprador extranjero antes de leer el anuncio.

El Titular de 2026: $4.4 Mil Millones en Capital Extranjero

El hecho que define el mercado internacional de Miami en 2026 es la escala. Según el Informe Internacional 2025 de la Miami Association of Realtors, los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del Sur de Florida, frente a $3.1 mil millones el año anterior. Eso es un salto del 42 por ciento en un solo año y el mayor total de compradores extranjeros de cualquier mercado de Estados Unidos. Los compradores globales cerraron 5,300 propiedades del Sur de Florida, frente a 4,000, lo que significa que tanto los dólares como el número de transacciones subieron juntos, no uno a costa del otro.

La cifra de cuota dice aún más que el total. La cuota de compradores extranjeros del Sur de Florida, medida como el porcentaje de las compras extranjeras sobre el volumen en dólares, alcanzó el 15 por ciento en 2025. Eso es aproximadamente siete veces la cifra de Estados Unidos de cerca del 2 por ciento y más de tres veces el 5 por ciento de Florida. Ningún otro mercado metropolitano de Estados Unidos se acerca a esa concentración de capital internacional. Cuando uno de cada siete dólares del volumen residencial viene del exterior, los flujos extranjeros no son una nota al margen en el lujo de Miami, son la historia principal.

Esto también pone en contexto la posición nacional de Miami. Según la NAR, Florida es el principal destino de Estados Unidos para compradores extranjeros con el 21 por ciento de todas las ventas extranjeras del país, y ha mantenido ese primer puesto durante 17 años consecutivos. Cerca de la mitad de las ventas internacionales de Florida ocurren en el área metropolitana de Miami, y solo el Sur de Florida capta alrededor del 10 por ciento de cada venta internacional de vivienda de todo el país. Esa es la base sobre la que se apoya cada cifra de este informe.

Un crecimiento del 42 por ciento en el volumen extranjero en dólares en un solo año no es una cifra inmobiliaria normal, es una cifra de fuga de capitales. Desde mi escritorio, cuando el dólar se debilita y gira un ciclo electoral latinoamericano, mi teléfono empieza a sonar antes de que salgan los datos.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

De Dónde Viene el Dinero: Los Principales Países

La demanda extranjera del Sur de Florida es latinoamericana primero, y diversificada mucho más allá de eso. Según la Miami Association of Realtors, Colombia es el principal país extranjero que compra en el Sur de Florida con el 15 por ciento de la cuota de compradores extranjeros, seguido de Argentina con el 12 por ciento, y luego México y Brasil empatados con el 7 por ciento cada uno. Colombia y Argentina juntas representan el 27 por ciento de todas las ventas internacionales cerradas en el Sur de Florida. La lista completa abarca 55 países, una diversidad que ningún otro mercado metropolitano de Estados Unidos iguala.

Esa diversidad es una ventaja estructural, no una nota al pie. La mayoría de los mercados de Estados Unidos dependen de dos o tres países extranjeros, así que cuando una moneda o una economía gira, su demanda internacional se evapora. La base de 55 países de Miami significa que cuando la demanda argentina se enfría, la demanda mexicana o europea entra a llenar el vacío. Es la razón por la que el volumen extranjero de Miami se mantiene alto a través de ciclos que aplanan a otras ciudades, y es por eso que nunca trato al "comprador extranjero" como un solo perfil.

Dos patrones destacan en esta tabla. Primero, los países con más compradores no son los que más gastan por unidad: los compradores mexicanos y brasileños registran los precios medianos más altos ($934,000 y $777,400) aunque Colombia y Argentina envíen más compradores. Segundo, el panorama a nivel de condado está aún más concentrado que la región: en Miami-Dade en concreto, Colombia lidera con el 18 por ciento y Argentina con el 13 por ciento, así que el inventario del centro y de Brickell se inclina más hacia esas dos banderas de lo que sugieren los promedios regionales.

Por Qué Compran: Un Dólar Débil y Refugio de Capital

El salto del 42 por ciento en el volumen extranjero no ocurrió por accidente, y la Miami Association of Realtors nombra ambos motores de forma directa. El primero es la moneda: el dólar estadounidense cayó frente a varias monedas importantes en 2025, y un dólar más débil significa más ahorro para un comprador del exterior de alto patrimonio que convierte para comprar en Miami. El euro fue uno de los mayores ganadores frente al dólar el año pasado, lo cual es una razón directa de que la cuota europea de la demanda de Miami haya crecido a lo largo de este ciclo.

El segundo motor es el refugio de capital. La inestabilidad política, sobre todo en América Latina, empuja a los compradores globales a buscar lugares estables donde resguardar su capital, y Miami encabeza esa lista. El motivo aparece en las razones que declaran los propios compradores: cerca del 93 por ciento de los compradores globales de Miami compraron por seguridad, rentabilidad o ubicación. En detalle, el 35 por ciento compró por una inversión segura, el 33 por ciento por una ubicación deseable y el 25 por ciento por una inversión rentable. Cuando alguien está sacando su dinero del riesgo de moneda y de país, el objetivo es un activo tangible en una jurisdicción de Estados Unidos, y la unidad concreta es casi secundaria.

Estas dos fuerzas alimentan un comportamiento que sorprende a los agentes locales: muchos compradores extranjeros cierran casi sin visitas en persona. Según el mismo informe, cerca del 11 por ciento de los compradores extranjeros del Sur de Florida compraron sin visitar nunca Florida, el 25 por ciento compró después de una sola visita y el 65 por ciento compró con dos visitas o menos. Desde mi escritorio eso significa que toda la transacción funciona con confianza, recorridos en video y un agente licenciado al que el comprador pueda llamar a las 9 de la noche en su horario. Es una dinámica de venta distinta a la de un comprador local que sube de categoría, y premia al agente que sabe cerrar de forma remota y estructurar con limpieza.

Cómo Pagan: 51 Por Ciento en Efectivo

El predominio del efectivo es la característica estructural que separa al grupo extranjero de Miami de casi cualquier otro mercado. Cerca del 51 por ciento de todas las transacciones residenciales internacionales del Sur de Florida fueron en efectivo en 2025, por encima de la cifra nacional de compradores extranjeros del 47 por ciento, según la Miami Association of Realtors. Dentro de los segmentos de condominios de lujo y ultra lujo esa cuota en efectivo es aún mayor, porque el grupo de compradores está dominado por personas de alto patrimonio y family offices que ya tienen el capital fuera del país y quieren sacarlo del riesgo de moneda rápido.

El efecto práctico en la mesa de negociación es real, y es la mayor razón por la que la demanda extranjera resiste los movimientos de las tasas de interés de Estados Unidos. Los compradores en efectivo comprimen los cierres del plazo financiado estándar de 45 a 60 días a entre dos y cuatro semanas, eliminan las contingencias de tasación y de prestamista, y ganan margen de negociación sobre el precio y sobre los supuestos de reservas de la asociación de propietarios frente a vendedores presionados por la SB 4-D de Florida. Cuando una buena unidad sale al mercado un viernes, un comprador argentino o venezolano en efectivo puede estar bajo contrato antes de que un comprador local financiado termine su papeleo de préstamo. He visto esa velocidad ganar unidades disputadas a un precio neto más bajo que una oferta financiada más alta.

No todos los compradores extranjeros pagan totalmente en efectivo, y la diferencia suele ser cuestión de planificación fiscal, no de recursos. Los compradores europeos usan con más frecuencia una LLC de Estados Unidos más un préstamo DSCR (por sus siglas en inglés, ratio de cobertura del servicio de la deuda), poniendo del 30 al 40 por ciento de entrada a través de prestamistas licenciados en Estados Unidos en lugar de pagar todo en efectivo, porque la entidad y la deuda cambian su exposición al FIRPTA y al impuesto sucesorio. La postura de tasas de la Reserva Federal apenas mueve a la mayoría que paga en efectivo, pero un recorte a finales de 2026 desbloquearía a la minoría financiada. Para el manual de financiamiento que los compradores extranjeros realmente usan, vea mi guía de préstamos DSCR para compradores extranjeros.

Obra Nueva: 49 Por Ciento Extranjero

La demanda extranjera es el muro de carga del mercado de preconstrucción de Miami en concreto. Los compradores internacionales adquirieron el 49 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios en el Sur de Florida durante los 18 meses que terminaron en julio de 2025, según el primer Informe Global de Ventas de Obra Nueva de la Miami Association of Realtors. Un informe posterior de noviembre de 2025 mostró compradores globales de 73 países. Que casi la mitad de cada unidad nueva vendida vaya a un comprador del exterior es la razón por la que las torres de preconstrucción de Miami se venden tan fuerte antes de que se vierta un cimiento.

La composición cambia según el submercado. La preconstrucción de marca de Brickell (Cipriani, St. Regis, Waldorf Astoria, Mandarin Oriental Brickell Key) se inclina fuertemente hacia lo internacional, liderada por Colombia, Argentina, Brasil, México y Venezuela, con una cuota creciente de Italia, Alemania, Suiza y el Reino Unido. Surfside frente al mar, Bal Harbour y Sunny Isles atraen a más personas que se reubican desde Nueva York, California y Chicago junto a su grupo internacional. Edgewater y Coconut Grove quedan en medio, atrayendo a compradores regionales que suben de categoría y a primeros compradores internacionales.

La razón por la que los compradores extranjeros aman la preconstrucción es la estructura de depósitos, no solo los acabados. Un contrato de preconstrucción en Miami suele escalonar los depósitos (a menudo 10 por ciento al firmar, 10 por ciento al iniciar la obra, y más en cada hito) a lo largo de la construcción de dos a cuatro años, lo que permite a un comprador del exterior sacar capital de su moneda local en tramos en lugar de todo de una vez. Ese cronograma es una herramienta de cobertura de moneda tanto como un plan de pagos. Para ver cómo se estructuran esos depósitos, consulte el cronograma de depósitos de preconstrucción en Miami.

• Cuota extranjera de la obra nueva: 49 por ciento (18 meses hasta julio de 2025)
• Países representados en la obra nueva: 73 (informe de noviembre de 2025)
• Principales regiones de origen: América Latina primero, luego Europa (Italia, Alemania, Suiza, Reino Unido)
• Submercado más internacional: preconstrucción de marca de Brickell
• Inclinación al efectivo: compradores latinoamericanos casi todo en efectivo; compradores europeos más con LLC y préstamo

Cuánto Gastan: Una Mediana de $558,700, Muy por Encima de Estados Unidos

Los compradores extranjeros gastan más que los compradores locales, y los compradores extranjeros de Miami gastan más que los compradores extranjeros del resto de Estados Unidos. Los compradores internacionales de vivienda en Miami pagaron un precio mediano de $558,700 en 2025, cerca de un 13 por ciento por encima de la mediana de compradores extranjeros de Estados Unidos de $494,400, según la Miami Association of Realtors. La diferencia por país es amplia, y no sigue el ranking de volumen, que es una de las cosas más útiles de saber antes de leer una oferta rival.

Dos patrones vale la pena aprovechar. Primero, los compradores mexicanos y brasileños fijan las medianas más altas ($934,000 y $777,400) aunque Colombia y Argentina envíen más compradores, así que una oferta mexicana o brasileña por una unidad de trofeo suele ser la que hay que superar en precio. Segundo, los compradores extranjeros del Sur de Florida prefieren de forma abrumadora los condominios en un 51 por ciento, muy por encima del promedio de Estados Unidos del 15 por ciento, y se concentran en zonas centrales y urbanas en un 63 por ciento, con el 71 por ciento con intención de uso vacacional o de alquiler. Por eso exactamente Brickell y el núcleo urbano concentran la demanda internacional más profunda.

Dónde Aterrizan: Mapa por Condado y Submercado

El capital extranjero no se reparte de forma pareja por el Sur de Florida, y la división por condado es marcada. El Condado de Miami-Dade concentra el 73 por ciento del volumen de compradores extranjeros del Sur de Florida, con un total de $3.2 mil millones en 2025, según la Miami Association of Realtors. Broward representó $785 millones y Palm Beach $123 millones. Así que cuando la gente dice "comprador extranjero de Miami", en su gran mayoría se refiere a Miami-Dade, y dentro de él a Brickell, el núcleo urbano, Sunny Isles y Bal Harbour.

La tabla de países también cambia según el condado, un detalle que uso constantemente. En Miami-Dade, Colombia lidera con el 18 por ciento y Argentina le sigue con el 13 por ciento, con Brasil tercero con el 9 por ciento. En Broward, Colombia lidera con el 22 por ciento, Argentina con el 15 por ciento, y Canadá sube al tercer lugar con el 10 por ciento, una inclinación canadiense que no se ve en Miami-Dade. En Palm Beach, Argentina domina con el 34 por ciento, más del doble que cualquier otra bandera. Lea el condado antes de leer al comprador, porque una oferta canadiense es mucho más probable en Fort Lauderdale que en Brickell.

La historia de los compradores de otros estados corre junto a la extranjera y refuerza los mismos submercados. Nueva York fue el principal estado de Estados Unidos comprando en el Sur de Florida por sexto año consecutivo con el 24 por ciento de los compradores de fuera del estado, seguido de California con el 14 por ciento y Nueva Jersey con el 9 por ciento, según la Miami Association of Realtors. Nueva York, California y Nueva Jersey juntos sumaron el 47 por ciento de los compradores de fuera del estado. Quienes se reubican dentro del país y los compradores extranjeros compiten por el mismo inventario de trofeo frente al mar y en Brickell, y por eso esos rincones se venden más rápido.

La Ventana de Demanda de la Copa del Mundo de la FIFA

Vale la pena señalar un catalizador a corto plazo para la segunda mitad de 2026. La Copa del Mundo de la FIFA en el Hard Rock Stadium en junio y julio comprime un año de atención de compradores internacionales en una ventana de unos 90 días. Las consultas del periodo del torneo suelen convertirse en cierres de seis a doce meses después, así que los contratos firmados en el verano de 2026 aparecerán en los datos de cierre durante la primera mitad de 2027. Los compradores extranjeros que planean comprar en Miami deben esperar mayor competencia por el inventario de Brickell y frente al mar durante y justo después del torneo.

FIRPTA: La Decisión Fiscal que Todo Comprador Extranjero Debe Tomar Primero

Para los compradores extranjeros, la estructura fiscal decidida al comprar importa más que casi cualquier otra partida. FIRPTA (la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces) no se activa al comprar, se activa en la reventa, cuando el comprador o el agente de plica debe retener el 15 por ciento del precio bruto de venta y remitirlo al IRS, a menos que un certificado de retención lo reduzca. En una unidad de $5 millones eso son $750,000 retenidos en el IRS hasta que el vendedor presente una declaración en Estados Unidos. Lo que le digo a cada cliente internacional es lo mismo: contrate a un asesor fiscal de Estados Unidos y decida su estructura de entidad antes de firmar, nunca al cerrar. Mi explicación completa está en la guía de retención FIRPTA.

Perspectiva: Hacia Dónde Van los Flujos

Los datos respaldan una fortaleza continua de la demanda extranjera durante el resto de 2026. Los dos motores estructurales, un dólar débil y la fuga de capitales latinoamericana, siguen intactos, y la diversidad de 55 países significa que Miami está protegido si cualquier economía individual gira. Mi lectura es que el volumen extranjero se mantiene cerca o por encima del ritmo de 2025, con las banderas colombiana y argentina siguiendo dominantes, los compradores mexicanos y brasileños fijando las medianas más altas, y la cuota europea creciendo por la fortaleza del euro. La mayoría que paga en efectivo mantiene la demanda extranjera prácticamente inmune a los movimientos de tasas de Estados Unidos.

Tres fuerzas importan más para la segunda mitad. Primero, la ventana de la Copa del Mundo de la FIFA concentra la atención internacional en el verano, con contratos que se convierten en cierres hacia comienzos de 2027. Segundo, la postura de tasas de la Reserva Federal apenas mueve al grupo extranjero volcado al efectivo, pero un recorte a finales de 2026 desbloquearía a la minoría financiada (en su mayoría compradores europeos con LLC y préstamo) y ampliaría la demanda. Tercero, la presión de los seguros de Florida y de las reservas de la SB 4-D seguirá separando a las torres nuevas bien administradas de los edificios más viejos, y los compradores extranjeros, que se inclinan hacia la obra nueva, están del lado correcto de esa división.

• Volumen extranjero: Se espera que se mantenga cerca o por encima del ritmo de $4.4 mil millones de 2025
• Colombia y Argentina: Siguen las banderas dominantes, 27 por ciento de las ventas cerradas combinadas
• México y Brasil: Continúan fijando los precios medianos de compra más altos
• Cuota europea: Creciendo por la fortaleza del euro; más estructuras de LLC con préstamo
• Cuota en efectivo: Se mantiene cerca del 51 por ciento sin importar el rumbo de la Fed

La Lectura de Gerardo por País de Origen

Lo más útil que hago con un comprador extranjero es leer su país de origen antes de leer un anuncio, porque el estilo de negociación, el método de pago y el submercado objetivo cambian según la bandera. A continuación está cómo oriento a los tres grupos que veo con más frecuencia, a partir de trabajar estas operaciones directamente. Para la comparación de marcas edificio por edificio que los compradores internacionales preguntan más, vea mi comparación St. Regis vs. Cipriani vs. Waldorf.

Compradores Colombianos y Argentinos (Brickell y el núcleo urbano)

Colombia y Argentina lideran la tabla extranjera, juntas con el 27 por ciento de las ventas cerradas del Sur de Florida, y se comportan de forma parecida en la mesa: casi todo en efectivo, motivo de preservación de capital, decididos cuando aparece la unidad correcta. Oriento a este grupo hacia la preconstrucción de marca de Brickell: Cipriani Residences Brickell, St. Regis Residences Brickell y Waldorf Astoria Residences. El cronograma de depósitos les permite sacar pesos del riesgo de moneda en tramos, y la marca global de primer nivel defiende mejor el valor de reventa que el producto sin marca.

Compradores Mexicanos y Brasileños (los presupuestos más altos, producto de trofeo)

Los compradores mexicanos y brasileños registran los precios medianos más altos de cualquier grupo extranjero de Miami ($934,000 y $777,400), así que este es el grupo que coloco en verdadero producto de trofeo: Sunny Isles frente al mar, Bal Harbour y las mejores líneas de marca de Brickell. Los compradores brasileños mezclan con más frecuencia el efectivo con una estructura de LLC con préstamo, así que dejo lista su entidad y su marco de FIRPTA desde temprano. Vea mi guía para el comprador extranjero para la ruta de estructuración que un comprador transfronterizo de alto presupuesto necesita antes de firmar.

Compradores Europeos (fortaleza del euro, LLC con préstamo)

La cuota europea, liderada por Italia, Alemania, Suiza y el Reino Unido, ha crecido por la fortaleza del euro, y estos compradores se comportan distinto: más propensos a financiar a través de una LLC de Estados Unidos más un préstamo DSCR por razones fiscales en lugar de pagar todo en efectivo. Los coloco en la preconstrucción de marca de Brickell y en el lujo consolidado de Miami Beach, y traigo a su asesor fiscal de Estados Unidos a la operación antes del contrato, no al cerrar. El manual de financiamiento está en mi guía de préstamos DSCR para compradores extranjeros, y la cartera de nueva oferta que evalúan está en el informe de preconstrucción del Q2 2026.

En el lujo de Miami, la peor decisión es comprar una unidad hermosa dentro de un edificio con un problema en su balance. Las reservas, la trayectoria del promotor y el estado de la SB 4-D me llevan a un sí o un no más rápido de lo que jamás lo hará una vista o un acabado.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Recursos Relacionados

• Informe del Mercado de Preconstrucción de Miami Q1 2026
• Guía del Comprador de Preconstrucción en Miami 2026
• St. Regis vs. Cipriani vs. Waldorf Astoria: Comparación en Miami
• Guía del Comprador Extranjero: FIRPTA, LLC, DSCR
• Costo Real de Ser Dueño de un Condominio de Lujo en Miami 2026
• Reservas de Condominios y Cuotas Especiales de la SB 4-D de Florida

Puntos Clave

• Los compradores extranjeros adquirieron $4.4 mil millones en propiedades residenciales del Sur de Florida en 2025, un 42 por ciento más que los $3.1 mil millones y el mayor total extranjero de cualquier mercado de Estados Unidos, según la Miami Association of Realtors.
• La cuota de compradores extranjeros del Sur de Florida alcanzó el 15 por ciento del volumen en dólares, aproximadamente siete veces la cifra de Estados Unidos de cerca del 2 por ciento y tres veces el 5 por ciento de Florida, según el mismo Informe Internacional 2025.
• Colombia lidera con el 15 por ciento y Argentina con el 12 por ciento de la cuota de compradores extranjeros, con Colombia y Argentina juntas en el 27 por ciento de todas las ventas internacionales cerradas del Sur de Florida, según datos de la Miami Association of Realtors.
• Cerca del 51 por ciento de las transacciones extranjeras fueron en efectivo y los compradores internacionales tomaron el 49 por ciento de la obra nueva, con un precio mediano de compra extranjera de $558,700, según la Miami Association of Realtors.
• Florida es el principal destino de Estados Unidos para compradores extranjeros con el 21 por ciento de todas las ventas extranjeras del país, su año 17 consecutivo en el primer puesto, según la NAR.

Datos Rápidos: Flujo de Compradores Extranjeros en Miami 2026

Gerardo Gonzalez

Agente Inmobiliario Licenciado en Compass | LuxuryDade