LuxuryDade sigue cinco torres de North Bay Village ya en obra o aprobadas, y el dato más reciente es el préstamo de construcción de $172,5 millones de Shoma Bay, reportado por The Real Deal el 1 de septiembre de 2026. North Bay Village es su propia ciudad de tres islas en Biscayne Bay, con 8.099 habitantes en 0,37 millas cuadradas de tierra según la Oficina del Censo de Estados Unidos. Mi consejo a los compradores: evalúe cada proyecto por su financiamiento y sus aprobaciones, no por la marca.
North Bay Village no es un barrio de Miami. Es su propia ciudad incorporada, establecida en 1945, construida sobre tres islas artificiales en Biscayne Bay entre Miami y Miami Beach: Harbor Island, North Bay Island y Treasure Island. Según los registros propios de la ciudad, esas tres islas cubren 525 acres con 4,75 millas de frente de agua, albergan más de 8.000 residentes e incluyen 376 casas unifamiliares. La 79th Street Causeway, señalizada como John F. Kennedy Causeway, atraviesa la ciudad y es la única conexión vial en ambas direcciones. La Oficina del Censo de Estados Unidos contó 8.159 residentes en el Censo de 2020 y estimó 8.099 al 1 de julio de 2025, en 0,37 millas cuadradas de tierra, lo que equivale a unas 22.051 personas por milla cuadrada. Esa densidad sobre tan poca tierra explica por qué los desarrolladores están aquí. Para un marco de mercado más amplio, vea nuestra Guía del comprador en preconstrucción y el Informe de mercado del primer trimestre de 2026.
Mercado actual: North Bay Village en septiembre de 2026
El panorama honesto de este mercado en septiembre de 2026 es que la noticia está en el financiamiento de construcción, no en una estadística mensual de precios. El 1 de septiembre de 2026, The Real Deal reportó que Shoma Group cerró un préstamo de construcción C-PACE de $172,5 millones con Nuveen Green Capital para la torre Shoma Bay de 333 residencias en 1850 John F. Kennedy Causeway, con precios de lista que arrancaron en los $800.000. Dos semanas antes esa misma torre no tenía deuda de construcción cerrada. Ese es el tipo de hecho fechado con el que evalúo un submercado.
Para el inventario existente, la cifra más defendible disponible viene de la Oficina del Censo: un valor medio de $464.200 para viviendas ocupadas por sus dueños en la ciudad, según la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense 2020-2024. Eso cubre cada unidad de la ciudad, incluidos los condominios de mediana altura de los años 1970 y 1980, así que no dice casi nada sobre una nueva torre frente a la bahía. Es un piso, no un comparable. Para datos actuales de ventas cerradas a nivel del condado Miami-Dade trabajo con las estadísticas mensuales de Miami Realtors en lugar de cualquier foto instantánea de un portal, porque en una ciudad de unos 3.500 hogares esas instantáneas se mueven con un puñado de cierres.
Mi juicio profesional, etiquetado claramente como juicio y no como dato: el nivel de reventa aquí todavía se negocia con descuento frente a Edgewater y Sunny Isles por frente de agua comparable, y las nuevas torres de marca se están cotizando muy por encima de cualquier cosa que haya cerrado en la ciudad. No publico una banda de precio por pie cuadrado para North Bay Village porque todavía no hay suficiente inventario de marca cerrado para construirla con honestidad. Cuando un cliente me pregunta cuánto vale una unidad, valoro la línea, el piso y la exposición específicos contra la lista de precios vigente de la oficina de ventas y contra ventas cerradas en edificios comparables frente a la bahía, y le muestro el trabajo.
Los cinco proyectos que realmente avanzan en North Bay Village
Estos son los cinco proyectos con hitos reales, fechados y reportados públicamente. Cada uno nombra su fuente. Verifico todos ellos contra los registros presentados ante la comisión de la ciudad y contra las galerías de ventas, en lugar de confiar en un comunicado de prensa.
- Continuum Waterfront District: la Continuum Company de la familia Eichner con el socio turco Aksoy Holding. Según Florida YIMBY, los socios cerraron un paquete de $350 millones con S3 Capital a fines de abril de 2026: $261 millones de financiamiento de construcción para la Fase Uno en 1755 John F. Kennedy Causeway y $83 millones de financiamiento de predesarrollo para la Fase Dos en 1819 John F. Kennedy Causeway. La Fase Uno es Continuum Club & Residences West, 36 pisos y 236 unidades diseñadas por Arquitectonica, con aproximadamente la mitad de las residencias reportadas bajo contrato y entrega esperada en 2028. La Fase Dos añade una segunda torre de cerca de 300 unidades más un hotel, con objetivo en 2030. El terreno se ensambló entre 2023 y 2024 por unos $108,5 millones, y el plan maestro fue aprobado por la Comisión de North Bay Village en 2025 mediante un special area plan, un plan de sitio y un acuerdo de desarrollo.
- Shoma Bay: Shoma Group, dirigido por Masoud y Stephanie Shojaee. 24 pisos, 333 residencias más 10 townhouses en 1850 John F. Kennedy Causeway, con un paseo comercial anclado por un Publix de 36.000 pies cuadrados. Las unidades van desde estudios de 344 pies cuadrados hasta tres dormitorios de 2.700 pies cuadrados, los precios de lista arrancaron en los $800.000 y la entrega tiene objetivo en 2027, según The Real Deal. Este es el proyecto que acaba de cerrar su préstamo de construcción de $172,5 millones.
- Tula Residences: 54 residencias en 21 pisos en 7918 West Drive, desarrollado por Bayshore Grove Capital con Pacific & Orient Properties. Arquitectura de M77R, interiores de Shannon Farrell Design. Cada hogar es una residencia de esquina, cuatro por piso desde el nivel 7 al 19, con plantas de dos a tres dormitorios de aproximadamente 1.590 a 2.440 pies cuadrados y seis penthouses de 3.700 a 4.140 pies cuadrados. Los precios arrancan en $1.995.000 y la entrega tiene objetivo en 2027. Todo el detalle en nuestra página de Tula Residences.
- Pagani Residences: el primer proyecto residencial de Horacio Pagani en el mundo, desarrollado por Riviera Horizons con Pagani Arte. 70 residencias, todas de esquina, en 30 pisos en 7940 West Drive, cuatro hogares por piso, de dos a cuatro dormitorios de aproximadamente 2.000 a más de 3.000 pies cuadrados. Los precios arrancan en $3,9 millones, con dos penthouses dúplex en $30 millones y $28,5 millones. Comenzó obra el 15 de mayo de 2026, según Florida YIMBY, con entrega estimada en 2028. Todo el detalle en nuestra página de Pagani Residences.
- Ritz-Carlton Residences North Bay Village: Related Group con Macklowe Properties, el primer proyecto de Macklowe en el sur de Florida. Dos torres de 43 pisos y cerca de 500 pies en 8000 East Drive y 7946 East Drive en Harbor Island, 364 condominios en total, diseñados por Arquitectonica, con una marina privada de 42 amarres y un parque público frente al agua. Según The Real Deal, los comisionados de la ciudad aprobaron el desarrollo de dos torres en reuniones de julio y septiembre de 2025 mediante una ordenanza de zonificación y un special area plan. No se han publicado precios, planos ni tamaños de unidades, así que esto es una etapa de lista de interés, no una decisión de compra. Nuestro análisis completo: Ritz-Carlton Residences North Bay Village.
Uno más vale nombrarlo: The Real Deal reporta que el desarrollo planificado más grande de la ciudad es el proyecto por fases de Andy Ansin en terrenos al norte y al sur de la 79th Street Causeway. Nada sobre su número de unidades ni su calendario está lo bastante firme para que yo le ponga una cifra aquí, y por eso lo nombro en lugar de cuantificarlo.
| Proyecto | Último hito verificado | Unidades / Pisos | Precios publicados | Entrega objetivo |
|---|---|---|---|---|
| Continuum Club & Residences West | Paquete de $350 millones cerrado en abril de 2026 (Florida YIMBY) | 236 / 36 pisos | No publicados | 2028 |
| Continuum Club & Residences East | $83 millones de financiamiento de predesarrollo cerrados | Cerca de 300 / no publicado | No publicados | 2030 |
| Shoma Bay | Préstamo de construcción de $172,5 millones cerrado el 1 de septiembre de 2026 (The Real Deal) | 333 más 10 townhouses / 24 pisos | Desde los $800.000 | 2027 |
| Tula Residences | Ventas lanzadas, en construcción | 54 / 21 pisos | Desde $1.995.000 | 2027 |
| Pagani Residences | Comenzó obra el 15 de mayo de 2026 (Florida YIMBY) | 70 / 30 pisos | Desde $3.900.000 | 2028 |
| Ritz-Carlton Residences | Aprobado en julio y septiembre de 2025 (The Real Deal) | 364 / dos torres de 43 pisos | No publicados | No publicada |
Depósitos y riesgo del desarrollador en North Bay Village
No voy a publicar un único cronograma de depósitos como si todos los proyectos usaran el mismo, porque no lo hacen y las condiciones cambian entre ciclos de lanzamiento. Lo que sí le digo es cómo los leo. Pida a la oficina de ventas el cronograma vigente por escrito y luego revise tres cosas: cuánto de su dinero queda en riesgo antes de que el edificio esté estructuralmente terminado, quién es el agente de custodia y si el desarrollador cerró financiamiento de construcción. Esto último es la razón por la que los cierres de financiamiento de Shoma Bay y Continuum importan más a un comprador que cualquier render. Un proyecto con deuda de construcción comprometida y un permiso maestro real es un riesgo distinto a un proyecto con una aprobación y una lista de interesados.
El Estatuto de Florida 718.202 regula cómo un desarrollador debe mantener en custodia los depósitos de compra en preconstrucción, y es la protección del comprador si un proyecto se detiene. Solo funciona si el agente de custodia y la cuenta son lo que dice el contrato, así que los verifico en lugar de suponerlos. Para más detalle sobre cómo evaluar el riesgo del desarrollador, vea la Guía para compradores en preconstrucción de Miami y el verificador de salud financiera del condominio.
Quién debería comprar en North Bay Village
- Compradores que quieren frente a la bahía en ambos lados: esta es la característica estructural que nadie puede añadir después. Las islas son angostas y la Oficina del Censo fija la tierra de la ciudad en 0,37 millas cuadradas, así que una torre aquí reemplaza inventario antiguo de baja densidad en tierra que no se puede fabricar.
- Compradores que quieren un edificio nuevo y pueden esperar: todos los proyectos anteriores entregan en 2027 o después. Si necesita mudarse este año, está comprando reventa en el inventario antiguo, y esa es una tarea de due diligence distinta.
- Dueños de embarcaciones: el proyecto Ritz-Carlton programa una marina privada de 42 amarres y el plan de Continuum incluye acceso a marina, ambos según los reportes enlazados arriba. Confirme la disponibilidad del amarre y si el amarre se transfiere antes de firmar nada.
- Compradores extranjeros que estructuran mediante una entidad: construya la estructura de propiedad antes de firmar la reserva, no después. Vea la guía de estructuración LLC para compradores extranjeros.
North Bay Village no es un mercado de alquiler de corto plazo. Los plazos mínimos de arrendamiento se fijan edificio por edificio en la declaración de condominio, no por una regla municipal que yo pueda citarle, así que lea la declaración antes de proyectar cualquier ingreso por alquiler. Para jugadas de rendimiento con mayor rotación, vea la guía de condominios de lujo en Brickell. Para frente al mar, vea la guía de condominios frente al mar en Sunny Isles.
Cuotas HOA, riesgo SB 4-D y costos de mantenimiento
Este es el paso de due diligence más importante para quien compre reventa aquí, y es donde realmente he retirado a clientes. El inventario antiguo de condominios de la ciudad es exactamente el perfil para el que se escribieron los requisitos de inspección de hito y estudio de reservas de integridad estructural de la SB 4-D de Florida: edificios de mediana altura, con décadas encima, sobre agua salada. No cito una cuota extraordinaria promedio, porque la cifra que importa es la del estudio de reservas de ese edificio específico y las he visto caer en lugares muy distintos entre sí.
Lo que hago en cada reventa, antes de escribir una oferta: obtengo el informe de inspección de hito, el estudio de reservas de integridad estructural, el presupuesto operativo vigente, el saldo de reservas y las actas de los últimos dos años. Si el estudio de reservas muestra financiamiento de recuperación que el vendedor no reveló, ahí termina la conversación para mí. En preconstrucción, la cifra de HOA del paquete de ventas es una proyección del desarrollador, no un número entregado, y es normal que suba al estabilizarse. Presupuéstelo, junto con el impuesto predial de Miami-Dade y el seguro de condominio de Florida, por encima del precio de compra. Para la verificación financiera completa previa a la compra, vea la Guía de cuotas extraordinarias SB 4-D y el costo real de poseer un condominio de lujo en Miami.
North Bay Village frente a las alternativas
La comparación que realmente hago para mis clientes es cualitativa, porque los cierres de producto de marca necesarios para una comparación limpia de precios todavía no han ocurrido aquí. North Bay Village le da agua a ambos lados de una isla angosta, un municipio pequeño con su propia comisión y un pipeline a medio construir. Sunny Isles le da frente al mar directo y un mercado de marca maduro con un largo registro de ventas cerradas. Bal Harbour le da la cima del mercado de marca y el grupo de compradores más establecido. Edgewater le da proximidad al skyline y densidad urbana sin escala de isla. Brickell le da el mercado de alquiler más líquido y la mayor oferta.
El intercambio es directo: North Bay Village le pide aceptar riesgo de construcción y un historial de reventa no probado a cambio de un frente a la bahía irreemplazable comprado antes de que el distrito esté terminado. Ese es un intercambio real, no una comida gratis, y no es adecuado para un comprador que necesite vender en tres años. Para comparaciones directas de inventario de marca, vea la comparación Cipriani vs St. Regis Brickell y la comparación Mandarin vs Waldorf. Para los enclaves isleños justo al norte al otro lado de la bahía, vea Bal Harbour vs Bay Harbor Islands.
Perspectiva de inversión: qué evaluaría y qué no
El argumento a favor de North Bay Village es la escasez de tierra y un distrito que se reconstruye de una sola vez. El argumento en contra es el riesgo de ejecución de varios proyectos grandes en una ciudad que nunca ha absorbido tanto inventario nuevo, sobre una sola vía sin espacio para nuevas calles. Los dos son reales. No publico un pronóstico de apreciación ni un rango de tasa de capitalización para este submercado, porque cualquier cifra que le diera sería una conjetura disfrazada de análisis, y la base de ventas cerradas de producto de marca nuevo aquí todavía no existe.
Lo que sí evaluaría: los hitos de financiamiento, que son públicos y fechados. Shoma Bay tiene $172,5 millones de deuda de construcción comprometida a septiembre de 2026. Continuum tiene $261 millones comprometidos en la Fase Uno y un objetivo en 2028. Pagani ya salió de tierra. Tula está en construcción con precios publicados. Las torres Ritz-Carlton están aprobadas pero no han publicado precios. Ese orden es la escalera de riesgo, y es la que recorro con mis clientes.
Cómo ayudo a los compradores en North Bay Village
Me mantengo al día con esta ciudad a través de los registros presentados ante la comisión municipal, los reportes publicados de financiamiento y permisos, y conversaciones directas con las oficinas de ventas de cada proyecto. En reventa, obtengo el estudio de reservas, el informe de inspección de hito y el saldo de reservas antes de escribir cualquier oferta. En preconstrucción, leo la posición de financiamiento del desarrollador, el agente de custodia y el cronograma de depósitos línea por línea, y digo en voz alta en cuál de los cinco proyectos de arriba pondría hoy el depósito de un cliente y en cuál esperaría. Esa respuesta cambia a medida que se cierra el financiamiento, y por eso esta página lleva una fecha de verificación.
"La pregunta que me hacen sobre North Bay Village es qué edificio comprar. La pregunta que yo respondo en cambio es qué desarrollador cerró de verdad el financiamiento de construcción, porque en tres islas con una sola salida vial una torre detenida no es un problema de papel. Shoma Bay y Continuum tienen deuda comprometida sobre la mesa. Ese es un hecho que usted puede verificar, y vale más que cualquier render."Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
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Puntos clave
- North Bay Village es su propia ciudad, incorporada en 1945, sobre tres islas en Biscayne Bay: Harbor Island, North Bay Island y Treasure Island, divididas por la 79th Street Causeway.
- La Oficina del Censo de Estados Unidos fija la ciudad en 8.099 residentes al 1 de julio de 2025 y 0,37 millas cuadradas de tierra, o unas 22.051 personas por milla cuadrada. La ciudad reporta 525 acres entre las tres islas con 4,75 millas de frente de agua.
- Shoma Bay cerró un préstamo de construcción C-PACE de $172,5 millones el 1 de septiembre de 2026, según The Real Deal. Es una torre de 333 residencias y 24 pisos con un Publix de 36.000 pies cuadrados, precios de lista desde los $800.000 y entrega objetivo en 2027.
- Precios de entrada publicados en el pipeline: Shoma Bay desde los $800.000, Tula Residences desde $1.995.000, Pagani Residences desde $3.900.000. Continuum y las torres Ritz-Carlton no han publicado precios.
- El valor medio de la Oficina del Censo para viviendas ocupadas por sus dueños en toda la ciudad es $464.200 (ACS 2020-2024). Cubre todo el inventario, incluida la mediana altura de los años 1970, y no es un comparable para una torre nueva frente a la bahía.
- La decisión central es reventa frente a preconstrucción: la reventa significa ocupación inmediata y riesgo real de reservas SB 4-D en el inventario antiguo, la preconstrucción significa una entrega en 2027 o después y riesgo de ejecución del desarrollador.
Datos Rápidos: North Bay Village
| Estatus municipal | Su propia ciudad, incorporada en 1945 |
| Islas | Harbor Island, North Bay Island, Treasure Island |
| Población (estimación del Censo, 1 de julio de 2025) | 8.099 |
| Población (Censo de 2020) | 8.159 |
| Superficie de tierra | 0,37 millas cuadradas |
| Densidad de población (2020) | Cerca de 22.051 por milla cuadrada |
| Superficie de las islas según la ciudad | 525 acres, 4,75 millas de frente de agua |
| Valor medio, viviendas ocupadas por sus dueños | $464.200 (ACS 2020-2024) |
| Acceso vial | 79th Street Causeway (John F. Kennedy Causeway) |
| Precios de entrada publicados en preconstrucción | Shoma Bay desde los $800.000, Tula desde $1.995.000, Pagani desde $3.900.000 |
Preguntas Frecuentes
¿North Bay Village es su propia ciudad o parte de Miami en 2026?
Es su propia ciudad incorporada, establecida en 1945, y no forma parte de Miami ni de Miami Beach. Se asienta sobre tres islas artificiales en Biscayne Bay: Harbor Island, North Bay Island y Treasure Island. La 79th Street Causeway, señalizada como John F. Kennedy Causeway, atraviesa la ciudad y es su única conexión vial. La Oficina del Censo de Estados Unidos fija la superficie de tierra en 0,37 millas cuadradas, y la ciudad reporta 525 acres entre las tres islas con 4,75 millas de frente de agua.
¿Cuál es la población de North Bay Village en 2026?
La Oficina del Censo de Estados Unidos estimó 8.099 residentes al 1 de julio de 2025, levemente por debajo de los 8.159 contados en el Censo de 2020. En 0,37 millas cuadradas de tierra eso equivale a unas 22.051 personas por milla cuadrada, lo que la convierte en uno de los municipios más densamente poblados de Florida. Los registros propios de la ciudad describen una comunidad de más de 8.000 residentes que incluye 376 casas unifamiliares.
¿Qué proyectos de condominios en North Bay Village han cerrado financiamiento de construcción?
Dos han reportado públicamente deuda de construcción. Shoma Bay cerró un préstamo de construcción C-PACE de $172,5 millones con el prestamista Nuveen Green Capital el 1 de septiembre de 2026, según The Real Deal. Continuum cerró un paquete de $350 millones con S3 Capital a fines de abril de 2026, que incluye $261 millones de financiamiento de construcción para la Fase Uno, según Florida YIMBY. Pagani Residences comenzó obra el 15 de mayo de 2026 y Tula Residences está en construcción. Las torres Ritz-Carlton están aprobadas pero no han publicado precios.
¿Cuánto cuestan los condominios nuevos de North Bay Village en 2026?
Solo tres proyectos han publicado precios de entrada. Los precios de lista de Shoma Bay arrancaron en los $800.000, según The Real Deal. Tula Residences arranca en $1.995.000, y Pagani Residences arranca en $3,9 millones con dos penthouses dúplex en $30 millones y $28,5 millones. Continuum y las Ritz-Carlton Residences no han publicado precios. Como contexto del inventario existente, el valor medio 2020-2024 de la Oficina del Censo para viviendas ocupadas por sus dueños en toda la ciudad es $464.200, que incluye mediana altura de los años 1970 y 1980 y no es un comparable para producto nuevo frente a la bahía.
¿Cómo reviso un proyecto de preconstrucción en North Bay Village antes de comprar?
Hágalo en este orden. Pida el cronograma de depósitos vigente por escrito. Confirme quién es el agente de custodia y verifique la cuenta, ya que el Estatuto de Florida 718.202 regula cómo deben mantenerse los depósitos. Confirme si el desarrollador cerró financiamiento de construcción y tiene un permiso maestro de obra, que es lo que separa un edificio en construcción de una aprobación. Lea el presupuesto operativo proyectado y trate la cifra de HOA como una proyección, no como un número entregado. Después lea el expediente de la comisión municipal sobre las aprobaciones del proyecto.
¿Debería comprar reventa o preconstrucción en North Bay Village?
Mi consejo depende de sus tiempos y de su tolerancia a un estudio de reservas. La reventa lo pone adentro este año y con una asociación conocida, pero el inventario antiguo de mediana altura de la ciudad está de lleno dentro de los requisitos de inspección de hito y estudio de reservas de la SB 4-D de Florida, así que el estudio de reservas y el informe de hito deciden el negocio. La preconstrucción significa esperar hasta 2027 como mínimo en todos los proyectos del pipeline, con la ejecución del desarrollador como riesgo principal. He retirado a clientes de compras de reventa por financiamiento de recuperación de reservas no revelado, y he dicho a compradores que esperaran en proyectos que tenían aprobaciones pero no deuda de construcción.
Última verificación: 16 de septiembre de 2026, contra los registros de North Bay Village, el U.S. Census Bureau QuickFacts y los reportes de The Real Deal y Florida YIMBY.
Sobre el autor: Gerardo Gonzalez es agente inmobiliario licenciado en Compass y se especializa en preconstrucción y propiedades de lujo en el sur de Florida, incluidas las tres islas de North Bay Village. Luxury Dade Group en Compass. (305) 964-8614 | [email protected]
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