Condomínios de luxo em North Bay Village, Miami

North Bay Village não é um bairro de Miami. É uma cidade incorporada própria, criada em 1945, construída sobre três ilhas artificiais em Biscayne Bay entre Miami e Miami Beach: Harbor Island, North Bay Island e Treasure Island. Segundo os registros da própria cidade, essas três ilhas cobrem 525 acres com 4,75 milhas de frente de água, abrigam mais de 8.000 moradores e incluem 376 casas unifamiliares. A 79th Street Causeway, sinalizada como John F. Kennedy Causeway, corta a cidade e é a única ligação rodoviária nos dois sentidos. O U.S. Census Bureau contou 8.159 moradores no Censo de 2020 e estimou 8.099 em 1 de julho de 2025, em 0,37 milha quadrada de terra, o que dá cerca de 22.051 pessoas por milha quadrada. Essa densidade em tão pouca terra explica por que os incorporadores estão aqui. Para um panorama de mercado mais amplo, veja nosso Guia do comprador em pré-construção e o Relatório de mercado do primeiro trimestre 2026.

Mercado atual: North Bay Village em setembro de 2026

O retrato honesto deste mercado em setembro de 2026 é que a notícia está no financiamento de construção, não em uma estatística mensal de preços. Em 1 de setembro de 2026, o The Real Deal noticiou que o Shoma Group fechou um empréstimo de construção C-PACE de US$ 172,5 milhões com a Nuveen Green Capital para a torre Shoma Bay de 333 residências em 1850 John F. Kennedy Causeway, com preços de tabela que começaram na faixa de US$ 800.000. Duas semanas antes, a mesma torre não tinha dívida de construção fechada. Esse é o tipo de fato datado com que eu avalio um submercado.

Para o estoque existente, o número mais defensável disponível vem do Census Bureau: um valor mediano de US$ 464.200 para imóveis ocupados pelos proprietários na cidade, segundo a American Community Survey 2020-2024. Isso cobre cada unidade da cidade, incluindo condomínios de média altura dos anos 1970 e 1980, portanto diz quase nada sobre uma nova torre frente à baía. É um piso, não um comparável. Para dados atuais de vendas fechadas no nível do condado de Miami-Dade, trabalho com as estatísticas mensais da Miami Realtors em vez de qualquer retrato instantâneo de portal, porque em uma cidade de cerca de 3.500 domicílios esses retratos oscilam com um punhado de fechamentos.

Meu julgamento profissional, rotulado claramente como julgamento e não como dado: o nível de revenda aqui ainda negocia com desconto frente a Edgewater e Sunny Isles para frente de água comparável, e as novas torres de marca estão sendo cotadas muito acima de qualquer coisa que já fechou na cidade. Não publico uma faixa de preço por pé quadrado para North Bay Village porque ainda não existe estoque de marca fechado suficiente para montá-la com honestidade. Quando um cliente me pergunta quanto vale uma unidade, eu avalio a linha, o andar e a exposição específicos contra a tabela de preços vigente do escritório de vendas e contra vendas fechadas em edifícios comparáveis frente à baía, e mostro a conta.

Os cinco projetos que realmente avançam em North Bay Village

Estes são os cinco projetos com marcos reais, datados e divulgados publicamente. Cada um nomeia sua fonte. Eu confiro todos eles contra os registros protocolados na comissão municipal e contra os escritórios de vendas, em vez de confiar em um comunicado à imprensa.

• Continuum Waterfront District: a Continuum Company da família Eichner com a parceira turca Aksoy Holding. Segundo o Florida YIMBY, os parceiros fecharam um pacote de US$ 350 milhões com a S3 Capital no fim de abril de 2026: US$ 261 milhões de financiamento de construção para a Fase Um em 1755 John F. Kennedy Causeway e US$ 83 milhões de financiamento de pré-desenvolvimento para a Fase Dois em 1819 John F. Kennedy Causeway. A Fase Um é o Continuum Club & Residences West, 36 andares e 236 unidades projetadas pela Arquitectonica, com cerca de metade das residências reportadas sob contrato e entrega prevista para 2028. A Fase Dois acrescenta uma segunda torre de cerca de 300 unidades mais um hotel, com meta em 2030. O terreno foi montado entre 2023 e 2024 por cerca de US$ 108,5 milhões, e o plano diretor foi aprovado pela Comissão de North Bay Village em 2025 por meio de um special area plan, um plano de implantação e um acordo de desenvolvimento.
• Shoma Bay: Shoma Group, liderado por Masoud e Stephanie Shojaee. 24 andares, 333 residências mais 10 townhouses em 1850 John F. Kennedy Causeway, com um calçadão comercial ancorado por um Publix de 36.000 pés quadrados. As unidades vão de estúdios de 344 pés quadrados a três dormitórios de 2.700 pés quadrados, os preços de tabela começaram na faixa de US$ 800.000 e a entrega tem meta em 2027, segundo o The Real Deal. Este é o projeto que acaba de fechar seu empréstimo de construção de US$ 172,5 milhões.
• Tula Residences: 54 residências em 21 andares em 7918 West Drive, incorporado pela Bayshore Grove Capital com a Pacific & Orient Properties. Arquitetura da M77R, interiores de Shannon Farrell Design. Cada casa é uma residência de esquina, quatro por andar do nível 7 ao 19, com plantas de dois a três dormitórios de aproximadamente 1.590 a 2.440 pés quadrados e seis coberturas de 3.700 a 4.140 pés quadrados. Os preços começam em US$ 1.995.000 e a entrega tem meta em 2027. Todo o detalhe na nossa página do Tula Residences.
• Pagani Residences: o primeiro projeto residencial de Horacio Pagani no mundo, incorporado pela Riviera Horizons com a Pagani Arte. 70 residências, todas de esquina, em 30 andares em 7940 West Drive, quatro casas por andar, de dois a quatro dormitórios de aproximadamente 2.000 a mais de 3.000 pés quadrados. Os preços começam em US$ 3,9 milhões, com duas coberturas duplex a US$ 30 milhões e US$ 28,5 milhões. A obra começou em 15 de maio de 2026, segundo o Florida YIMBY, com entrega estimada em 2028. Todo o detalhe na nossa página do Pagani Residences.
• Ritz-Carlton Residences North Bay Village: Related Group com Macklowe Properties, o primeiro projeto da Macklowe no sul da Flórida. Duas torres de 43 andares e cerca de 500 pés em 8000 East Drive e 7946 East Drive, em Harbor Island, 364 condomínios no total, projetadas pela Arquitectonica, com uma marina privativa de 42 vagas e um parque público frente à água. Segundo o The Real Deal, os comissários municipais aprovaram o empreendimento de duas torres em reuniões de julho e setembro de 2025, por meio de uma lei de zoneamento e de um special area plan. Preços, plantas e metragens não foram divulgados, portanto este é um estágio de lista de interesse, não uma decisão de compra. Nossa análise completa: Ritz-Carlton Residences North Bay Village.

Vale nomear mais um: o The Real Deal informa que o maior empreendimento planejado da cidade é o projeto em fases de Andy Ansin, em terrenos ao norte e ao sul da 79th Street Causeway. Nada sobre seu número de unidades ou seu calendário está firme o suficiente para eu colocar um número ao lado dele aqui, e é exatamente por isso que o nomeio em vez de quantificá-lo.

Projeto	Último marco verificado	Unidades / Andares	Preços divulgados	Entrega prevista
Continuum Club & Residences West	Pacote de US$ 350 milhões fechado em abril de 2026 (Florida YIMBY)	236 / 36 andares	Não divulgados	2028
Continuum Club & Residences East	US$ 83 milhões de financiamento de pré-desenvolvimento fechados	Cerca de 300 / não divulgado	Não divulgados	2030
Shoma Bay	Empréstimo de construção de US$ 172,5 milhões fechado em 1 de setembro de 2026 (The Real Deal)	333 mais 10 townhouses / 24 andares	A partir da faixa de US$ 800.000	2027
Tula Residences	Vendas lançadas, em construção	54 / 21 andares	A partir de US$ 1.995.000	2027
Pagani Residences	Obra iniciada em 15 de maio de 2026 (Florida YIMBY)	70 / 30 andares	A partir de US$ 3.900.000	2028
Ritz-Carlton Residences	Aprovado em julho e setembro de 2025 (The Real Deal)	364 / duas torres de 43 andares	Não divulgados	Não divulgada

Depósitos e risco do incorporador em North Bay Village

Não vou publicar um único cronograma de depósitos como se todos os projetos usassem o mesmo, porque não usam e as condições mudam entre ciclos de lançamento. O que eu digo é como os leio. Peça ao escritório de vendas o cronograma vigente por escrito e depois confira três coisas: quanto do seu dinheiro fica em risco antes de a estrutura do edifício ser concluída, quem é o agente de custódia e se o incorporador fechou financiamento de construção. Este último ponto é a razão pela qual os fechamentos de financiamento do Shoma Bay e do Continuum importam mais a um comprador do que qualquer render. Um projeto com dívida de construção comprometida e um alvará mestre real é um risco diferente de um projeto com uma aprovação e uma lista de interessados.

O Estatuto da Flórida 718.202 regula como um incorporador deve manter em custódia os depósitos de compra em pré-construção, e é a proteção do comprador se um projeto parar. Só funciona se o agente de custódia e a conta forem o que o contrato diz, então eu os verifico em vez de presumi-los. Para mais detalhe sobre como avaliar o risco do incorporador, veja o Guia do comprador em pré-construção de Miami e o verificador de saúde financeira do condomínio.

Quem deve comprar em North Bay Village

• Compradores que querem frente à baía dos dois lados: esta é a característica estrutural que ninguém consegue acrescentar depois. As ilhas são estreitas e o Census Bureau fixa a terra da cidade em 0,37 milha quadrada, então uma torre aqui substitui estoque antigo de baixa densidade em terra que não se fabrica.
• Compradores que querem um edifício novo e podem esperar: todos os projetos acima entregam em 2027 ou depois. Se você precisa se mudar este ano, está comprando revenda no estoque antigo, e essa é uma due diligence diferente.
• Proprietários de embarcações: o projeto Ritz-Carlton prevê uma marina privativa de 42 vagas e o plano do Continuum inclui acesso a marina, ambos conforme as matérias linkadas acima. Confirme a disponibilidade da vaga e se a vaga é transferida antes de assinar qualquer coisa.
• Compradores estrangeiros que estruturam por meio de uma empresa: monte a estrutura de propriedade antes de assinar a reserva, não depois. Veja o guia de estruturação LLC para compradores estrangeiros.

North Bay Village não é um mercado de aluguel de curto prazo. Os prazos mínimos de locação são definidos edifício por edifício na convenção de condomínio, não por uma regra municipal que eu possa citar, então leia a convenção antes de projetar qualquer receita de aluguel. Para estratégias de renda com maior rotatividade, veja o guia de condomínios de luxo em Brickell. Para frente ao mar, veja o guia de condomínios frente ao mar em Sunny Isles.

Taxas de condomínio, risco da SB 4-D e custos de manutenção

Este é o passo de due diligence mais importante para quem compra revenda aqui, e é onde eu de fato já tirei clientes de negócios. O estoque antigo de condomínios da cidade é exatamente o perfil para o qual foram escritas as exigências de inspeção de marco e de estudo de reservas de integridade estrutural da SB 4-D da Flórida: edifícios de média altura, com décadas de idade, sobre água salgada. Não cito uma cobrança extraordinária média, porque o número que importa é o do estudo de reservas daquele edifício específico, e já os vi cair em patamares bem distintos.

O que eu faço em toda revenda, antes de escrever uma oferta: puxo o relatório de inspeção de marco, o estudo de reservas de integridade estrutural, o orçamento operacional vigente, o saldo de reservas e as atas dos últimos dois anos. Se o estudo de reservas mostra recomposição que o vendedor não revelou, a conversa termina ali para mim. Na pré-construção, o valor de condomínio do pacote de vendas é uma projeção do incorporador, não um número entregue, e é normal que suba na estabilização. Inclua isso no orçamento, junto com o imposto predial de Miami-Dade e o seguro de condomínio da Flórida, acima do preço de compra. Para a verificação financeira completa antes da compra, veja o guia de cobranças extraordinárias SB 4-D e o custo real de possuir um condomínio de luxo em Miami.

North Bay Village comparado às alternativas

A comparação que eu realmente faço para clientes é qualitativa, porque os fechamentos de produto de marca necessários para uma comparação limpa de preços ainda não aconteceram aqui. North Bay Village dá água dos dois lados de uma ilha estreita, um município pequeno com sua própria comissão e um pipeline em meio de obra. Sunny Isles dá frente ao mar direta e um mercado de marca maduro com um longo histórico de vendas fechadas. Bal Harbour dá o topo do mercado de marca e o público comprador mais estabelecido. Edgewater dá proximidade do skyline e densidade urbana sem escala de ilha. Brickell dá o mercado de aluguel mais líquido e a maior oferta.

A troca é direta: North Bay Village pede que você aceite risco de construção e um histórico de revenda não comprovado em troca de uma frente à baía insubstituível comprada antes de o distrito estar pronto. Essa é uma troca real, não almoço grátis, e não serve para um comprador que precise vender em três anos. Para comparações diretas de estoque de marca, veja a comparação Cipriani vs St. Regis Brickell e a comparação Mandarin vs Waldorf. Para os enclaves insulares logo ao norte do outro lado da baía, veja Bal Harbour vs Bay Harbor Islands.

Perspectiva de investimento: o que eu avaliaria e o que não

O argumento a favor de North Bay Village é a escassez de terra e um distrito sendo reconstruído de uma só vez. O argumento contra é o risco de execução de vários projetos grandes em uma cidade que nunca absorveu tanto estoque novo, sobre uma única via sem espaço para novas ruas. Os dois são reais. Não publico previsão de valorização nem faixa de taxa de capitalização para este submercado, porque qualquer número que eu desse seria um palpite disfarçado de análise, e a base de vendas fechadas de produto de marca novo aqui ainda não existe.

O que eu avaliaria: os marcos de financiamento, que são públicos e datados. O Shoma Bay tem US$ 172,5 milhões de dívida de construção comprometida em setembro de 2026. O Continuum tem US$ 261 milhões comprometidos na Fase Um e meta em 2028. O Pagani já saiu do chão. O Tula está em construção com preços divulgados. As torres Ritz-Carlton estão aprovadas, mas não divulgaram preços. Essa ordem é a escada de risco, e é a que eu percorro com os clientes.

Como eu ajudo compradores em North Bay Village

Mantenho-me atualizado sobre esta cidade pelos registros protocolados na comissão municipal, pelas matérias publicadas sobre financiamento e alvarás e por conversas diretas com os escritórios de vendas de cada projeto. Na revenda, puxo o estudo de reservas, o relatório de inspeção de marco e o saldo de reservas antes de escrever qualquer oferta. Na pré-construção, leio a posição de financiamento do incorporador, o agente de custódia e o cronograma de depósitos linha por linha, e digo em voz alta em qual dos cinco projetos acima eu colocaria hoje o depósito de um cliente e em qual eu esperaria. Essa resposta muda conforme o financiamento fecha, e é por isso que esta página traz uma data de verificação.

"A pergunta que me fazem sobre North Bay Village é qual edifício comprar. A pergunta que eu respondo em vez disso é qual incorporador realmente fechou o financiamento de construção, porque em três ilhas com uma única saída rodoviária uma torre parada não é um problema de papel. Shoma Bay e Continuum têm dívida comprometida sobre a mesa. Esse é um fato que você pode conferir, e vale mais do que qualquer render."Gerardo Gonzalez, Agente Imobiliário Licenciado na Compass

Quer uma lista curta e privada de opções em North Bay Village ajustada ao seu orçamento, prazo e uso? Entre em contato para uma consulta de 30 minutos e eu explico onde cada projeto realmente está.

Pontos principais

• North Bay Village é uma cidade própria, incorporada em 1945, sobre três ilhas em Biscayne Bay: Harbor Island, North Bay Island e Treasure Island, cortadas pela 79th Street Causeway.
• O U.S. Census Bureau registra 8.099 moradores em 1 de julho de 2025 e 0,37 milha quadrada de terra, ou cerca de 22.051 pessoas por milha quadrada. A cidade informa 525 acres entre as três ilhas com 4,75 milhas de frente de água.
• O Shoma Bay fechou um empréstimo de construção C-PACE de US$ 172,5 milhões em 1 de setembro de 2026, segundo o The Real Deal. É uma torre de 333 residências e 24 andares com um Publix de 36.000 pés quadrados, preços de tabela a partir da faixa de US$ 800.000 e entrega prevista para 2027.
• Preços de entrada divulgados no pipeline: Shoma Bay a partir da faixa de US$ 800.000, Tula Residences a partir de US$ 1.995.000, Pagani Residences a partir de US$ 3.900.000. Continuum e as torres Ritz-Carlton não divulgaram preços.
• O valor mediano do Census Bureau para imóveis ocupados pelos proprietários em toda a cidade é US$ 464.200 (ACS 2020-2024). Cobre todo o estoque, incluindo a média altura dos anos 1970, e não é um comparável para uma torre nova frente à baía.
• A decisão central é revenda contra pré-construção: revenda significa ocupação imediata e risco real de reservas da SB 4-D no estoque antigo, pré-construção significa entrega em 2027 ou depois e risco de execução do incorporador.

Fatos Rápidos: North Bay Village

Situação municipal	Cidade própria, incorporada em 1945
Ilhas	Harbor Island, North Bay Island, Treasure Island
População (estimativa do Censo, 1 de julho de 2025)	8.099
População (Censo de 2020)	8.159
Área de terra	0,37 milha quadrada
Densidade populacional (2020)	Cerca de 22.051 por milha quadrada
Área das ilhas informada pela cidade	525 acres, 4,75 milhas de frente de água
Valor mediano, imóveis ocupados pelos proprietários	US$ 464.200 (ACS 2020-2024)
Acesso rodoviário	79th Street Causeway (John F. Kennedy Causeway)
Preços de entrada divulgados em pré-construção	Shoma Bay a partir da faixa de US$ 800.000, Tula a partir de US$ 1.995.000, Pagani a partir de US$ 3.900.000

Perguntas Frequentes

North Bay Village é uma cidade própria ou parte de Miami em 2026?

É uma cidade incorporada própria, criada em 1945, e não faz parte de Miami nem de Miami Beach. Fica sobre três ilhas artificiais em Biscayne Bay: Harbor Island, North Bay Island e Treasure Island. A 79th Street Causeway, sinalizada como John F. Kennedy Causeway, corta a cidade e é sua única ligação rodoviária. O U.S. Census Bureau fixa a área de terra em 0,37 milha quadrada, e a cidade informa 525 acres entre as três ilhas com 4,75 milhas de frente de água.

Qual é a população de North Bay Village em 2026?

O U.S. Census Bureau estimou 8.099 moradores em 1 de julho de 2025, levemente abaixo dos 8.159 contados no Censo de 2020. Em 0,37 milha quadrada de terra, isso equivale a cerca de 22.051 pessoas por milha quadrada, o que a torna um dos municípios mais densamente povoados da Flórida. Os registros da própria cidade descrevem uma comunidade de mais de 8.000 moradores que inclui 376 casas unifamiliares.

Quais projetos de condomínio em North Bay Village já fecharam financiamento de construção?

Dois divulgaram publicamente dívida de construção. O Shoma Bay fechou um empréstimo de construção C-PACE de US$ 172,5 milhões com a credora Nuveen Green Capital em 1 de setembro de 2026, segundo o The Real Deal. O Continuum fechou um pacote de US$ 350 milhões com a S3 Capital no fim de abril de 2026, que inclui US$ 261 milhões de financiamento de construção para a Fase Um, segundo o Florida YIMBY. O Pagani Residences iniciou a obra em 15 de maio de 2026 e o Tula Residences está em construção. As torres Ritz-Carlton estão aprovadas, mas não divulgaram preços.

Quanto custam os condomínios novos de North Bay Village em 2026?

Apenas três projetos divulgaram preços de entrada. Os preços de tabela do Shoma Bay começaram na faixa de US$ 800.000, segundo o The Real Deal. O Tula Residences começa em US$ 1.995.000, e o Pagani Residences começa em US$ 3,9 milhões, com duas coberturas duplex a US$ 30 milhões e US$ 28,5 milhões. O Continuum e o Ritz-Carlton Residences não divulgaram preços. Como contexto do estoque existente, o valor mediano 2020-2024 do Census Bureau para imóveis ocupados pelos proprietários em toda a cidade é US$ 464.200, que inclui média altura dos anos 1970 e 1980 e não é um comparável para produto novo frente à baía.

Como eu confiro um projeto de pré-construção em North Bay Village antes de comprar?

Faça nesta ordem. Peça o cronograma de depósitos vigente por escrito. Confirme quem é o agente de custódia e verifique a conta, já que o Estatuto da Flórida 718.202 regula como os depósitos devem ser mantidos. Confirme se o incorporador fechou financiamento de construção e tem alvará mestre de obra, que é o que separa um edifício em construção de uma aprovação. Leia o orçamento operacional projetado e trate o valor de condomínio como projeção, não como número entregue. Depois leia o processo da comissão municipal sobre as aprovações do projeto.

Devo comprar revenda ou pré-construção em North Bay Village?

Meu conselho depende do seu prazo e da sua tolerância a um estudo de reservas. A revenda coloca você dentro este ano e com uma associação conhecida, mas o estoque antigo de média altura da cidade está plenamente dentro das exigências de inspeção de marco e estudo de reservas da SB 4-D da Flórida, então o estudo de reservas e o relatório de marco decidem o negócio. A pré-construção significa esperar até 2027 no mínimo em todos os projetos do pipeline, com a execução do incorporador como risco principal. Já tirei clientes de compras de revenda por recomposição de reservas não revelada, e já disse a compradores para esperar em projetos que tinham aprovações mas não tinham dívida de construção.

Última verificação: 16 de setembro de 2026, contra os registros de North Bay Village, o U.S. Census Bureau QuickFacts e as matérias do The Real Deal e do Florida YIMBY.

Sobre o autor: Gerardo Gonzalez é agente imobiliário licenciado na Compass, especializado em imóveis de luxo e pré-construção do sul da Flórida. Luxury Dade Group na Compass. (305) 964-8614 | [email protected]

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