Imposto predial de Miami-Dade por cidade em 2026: os 34 municípios ordenados

A alíquota de millagem é o único número de um fechamento em Miami que não é definido pelo comprador, nem pelo vendedor, nem pelo banco. Uma millagem equivale a um dólar de imposto para cada mil dólares de valor tributável. Miami-Dade publica um total separado para cada município e para a área não incorporada, e o condado tem 34 cidades e vilas dentro dele, então a mesma planta de frente para o mar carrega um custo de manutenção bem diferente conforme o lado da divisa municipal.

Este relatório usa a Tabela de Alíquotas de Millagem Propostas 2026 publicada pelo Avaliador de Imóveis do Condado de Miami-Dade, ordena todos os códigos de millagem do condado do menor para o maior, calcula a variação anual sobre as duas colunas que o próprio Avaliador publica, e converte cada alíquota em um valor anual em dólares a três preços de compra. Nada aqui é estimado. Cada alíquota é o número publicado e cada valor em dólares é aritmética sobre ele.

A tabela: millagem proposta 2026, todos os municípios de Miami-Dade

Trinta e oito códigos de millagem cobrem todo o condado: 34 municípios, a área não incorporada e três sub-códigos para o distrito da Autoridade de Desenvolvimento do Centro de Miami, o distrito de Normandy Shores em Miami Beach e a área de North Miami Beach que não paga tributo operacional municipal. A tabela vai do total 2026 mais baixo ao mais alto, e as duas últimas colunas mostram a variação contra o total 2025 da mesma autoridade como o Avaliador de Imóveis o imprime.

Leia primeiro a coluna de variação. Vinte e oito dos trinta e oito códigos propõem para 2026 um total menor do que cobraram em 2025, e isso não é uma decisão municipal: o tributo de serviço da dívida do condado caiu de 0,4171 para 0,3937 e o de serviço da dívida escolar de 0,1340 para 0,1240, e esses dois cortes passam para todos os códigos do condado.

Quanto custa uma diferença de 9,8 millagens sobre um preço real

A diferença entre o total mais baixo e o mais alto da tabela é de 9,7997 millagens. Isso é uma abstração até ser ligada a um preço. Sobre um valor tributável de $2.000.000 a diferença entre Key Biscayne e North Bay Village é de $19.599 por ano, todos os anos, em dois imóveis na mesma baía.

Os números abaixo são imposto bruto ad valorem antes de qualquer isenção. A isenção de residência principal da Flórida retira até $50.000 do valor tributável e limita o crescimento futuro da avaliação sob o Save Our Homes, o que o Departamento de Receita da Flórida explica em detalhe, mas muito poucos dos compradores com quem trabalho nessas faixas de preço declaram a compra como residência principal, então o número bruto é o honesto para planejar.

Dois clientes comparam as mesmas duas unidades de frente para o mar e falam do preço por pé quadrado por uma hora sem perguntar uma única vez em que cidade estão. Uma dessas unidades pode custar seis mil dólares a mais por ano para manter, para sempre, e essa diferença nunca aparece no preço por pé quadrado.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

North Bay Village: o único aumento grande do condado

Um município se moveu como nenhum outro em Miami-Dade. North Bay Village propõe um total de 25,3991 millagens para 2026 contra 21,8955 em 2025, um aumento de 3,5036 millagens, ou 16,00 por cento. Todos os outros códigos do condado se moveram menos de meia millagem em qualquer direção.

O aumento não é só uma decisão operacional. O Avaliador de Imóveis mostra o tributo operacional municipal subindo de 5,7062 para 7,0000 millagens e o de serviço da dívida de 1,1666 para 3,4098 millagens, que o próprio Avaliador anota como dois tributos de dívida combinados de 0,9220 e 2,4878. Ou seja, cerca de dois terços do aumento é serviço da dívida, não orçamento corrente.

Isso importa mais do que uma nota de rodapé porque North Bay Village é um mercado ativo de pré-construção, não estático. Quem assinar hoje uma reserva em uma torre nova ali assina contra um total de 25,3991, e sobre um valor tributável de $2.000.000 isso é $7.007 por ano a mais do que teria custado manter a mesma unidade com a alíquota de 2025. Se você está olhando a ilha, leia o guia de North Bay Village e a página do Pagani Residences com esse número na mão.

Por que o corredor de luxo está no fim da tabela

A parte contraintuitiva destes dados é que os endereços mais caros de Miami-Dade estão quase todos nas suas jurisdições fiscais mais baratas. Key Biscayne com 15,5994, Sunny Isles Beach com 16,6407, Aventura com 16,7154 e Bal Harbour com 17,2213 são quatro dos cinco totais municipais mais baixos do condado, e os quatro são mercados de condomínios de luxo.

O mecanismo é a base tributável, não generosidade. Uma cidade cujo valor avaliado se concentra em torres de alto valor levanta o mesmo orçamento municipal com uma alíquota bem menor do que uma cidade de igual população e base menor. Aventura financia sua operação municipal com 1,7261 millagens e Sunny Isles com 1,6514, enquanto Opa-Locka precisa de 8,9797 e Biscayne Park de 9,3000 para financiar a sua.

Duas ressalvas vão junto com isso. Primeiro, uma millagem baixa não significa uma conta baixa: o valor tributável é a outra metade da multiplicação, e estes são os endereços onde ele é mais alto. Segundo, várias dessas cidades pagam o tributo condal de Bombeiros e Resgate de 2,3965 millagens enquanto Key Biscayne e a Cidade de Miami não pagam, porque mantêm corpo de bombeiros próprio. O guia de condomínios de luxo de Aventura e o guia de Key Biscayne trazem o contexto no nível do prédio que a alíquota sozinha não dá.

Os dez códigos que subiram, e quanto

Dez dos trinta e oito códigos propõem para 2026 um total maior do que cobraram em 2025. Fora North Bay Village, nenhum se moveu mais de meia millagem, mas quatro deles são mercados costeiros de luxo, e sobre um valor tributável de oito dígitos um aumento de 0,4 millagem não é arredondamento.

Bal Harbour com mais 1,99 por cento e Bay Harbor Islands com mais 2,21 por cento são os dois que valem sinalizar para compradores de condomínio, porque ambos estão no trecho de Surfside a Bal Harbour onde as taxas de condomínio e o financiamento de reservas depois da SB 4-D já empurram os custos de manutenção para cima por conta própria. Surfside, em contraste, propõe 18,5824 contra 18,6245, um corte pequeno.

Proposta é um teto, não um palpite

Todos os números de 2026 deste relatório são alíquotas propostas. Na data em que esta página foi verificada, o Avaliador de Imóveis havia publicado a Tabela de Alíquotas de Millagem Propostas 2026 e nenhuma tabela adotada de 2026. Vale dizer isso com clareza em vez de apresentar em silêncio números propostos como se fossem definitivos.

Também é menos incerto do que parece. Sob o Estatuto da Flórida 200.065, uma autoridade tributária não pode adotar uma alíquota final maior do que a que adotou de forma tentativa, e se essa alíquota tentativa superar a que ela reportou originalmente ao avaliador, todo contribuinte da jurisdição precisa ser notificado de novo por correio de primeira classe e às custas da própria autoridade. Na prática isso torna o número anunciado um teto. As alíquotas finais adotadas aparecem na conta que o Arrecadador de Impostos envia por volta de 1º de novembro, e esta página é atualizada quando o Avaliador publicar a tabela adotada de 2026.

O que existe de fato dentro de uma alíquota de millagem de Miami-Dade

Nenhum governo sozinho define o seu imposto predial em Miami-Dade. O total é uma pilha de tributos separados de seis autoridades diferentes, e a cidade onde você compra costuma controlar a menor fatia. Aventura ilustra bem, porque seu tributo municipal é o segundo mais baixo do condado.

Dez por cento. É isso que a Cidade de Aventura de fato define em uma conta de imposto em Aventura. O conselho escolar define 38,9 por cento entre seus dois tributos e o condado define 44,1 por cento entre operação, bombeiros, bibliotecas e dívida. Por isso uma comparação cidade a cidade serve para escolher um endereço e não serve para prever para onde a sua conta vai no ano que vem: os dois tributos que caíram em todo o condado em 2026 são definidos por autoridades que nenhum município controla. O Departamento de Receita da Flórida publica a explicação para contribuintes de como a conta é montada.

A leitura do Gerardo: usar a millagem antes de fazer uma oferta

Meu conselho sobre millagem é tratá-la como se trata o orçamento de um condomínio, como um custo recorrente que você está comprando e não como uma linha do fechamento. Quando um cliente me pede para comparar duas unidades em cidades diferentes, a primeira coisa que eu puxo é o código de millagem de cada uma, porque uma unidade que parece $150.000 mais barata pode devolver toda essa diferença em menos de oito anos de imposto com a diferença desta tabela.

Eu confiro três coisas, nesta ordem. Primeiro, o tributo operacional da própria cidade, porque é o único componente que a câmara dela controla e o único que diz algo sobre como o lugar é administrado. Segundo, a linha de serviço da dívida, porque uma dívida já é um compromisso assumido e não some no ano seguinte: North Bay Village é o exemplo vivo neste condado. Terceiro, se o código paga o tributo condal de Bombeiros e Resgate de 2,3965 millagens, que é uma diferença visível de 2,4 millagens entre municípios no mais parecidos.

O que eu não faço é tomar uma millagem baixa como razão para comprar. O imposto é um de quatro custos recorrentes de um condomínio em Miami, e os outros três, taxa de condomínio, seguro e rateios para reservas, se movem mais rápido e mais longe do que a millagem. O guia do custo real de ter um condomínio de luxo em Miami junta os quatro em uma página, que é a comparação que de fato decide se um custo de manutenção é viável.

Metodologia e fontes

Todos os números de millagem desta página vêm da Tabela de Alíquotas de Millagem Propostas 2026 publicada pelo Avaliador de Imóveis do Condado de Miami-Dade. A coluna de 2026 é a coluna Total Millage 2026 desse documento e a de 2025 é a própria coluna Total Millage 2025 dele, então os dois anos saem de um único documento fonte e nenhum número é combinado entre publicações.

A variação em millagens e a variação percentual são aritmética da LuxuryDade sobre essas duas colunas publicadas. Os valores em dólares são a alíquota publicada multiplicada pelo valor tributável dividido por 1.000, que é a definição de uma millagem, e são brutos de qualquer isenção. O detalhamento por componente de Aventura são as colunas de tributos individuais da mesma tabela, e os percentuais de participação são aritmética nossa sobre elas.

Quatro limites que vale dizer. As alíquotas de 2026 são propostas, não adotadas, pela razão exposta acima. Valor tributável não é valor de mercado: os tetos de avaliação da Flórida fazem com que um imóvel de posse longa e outro idêntico recém-vendido carreguem valores tributáveis bem diferentes com a mesma alíquota. Os três sub-códigos da tabela são variantes de distrito e não cidades separadas, então a contagem municipal é 34 mesmo que a tabela tenha 38 linhas. E uma alíquota de millagem não diz nada sobre contribuições não ad valorem, que aparecem na mesma conta e não entram em nenhum número daqui.

Verificado pela última vez em 10 de outubro de 2026 contra a página de autoridades tributárias do Avaliador de Imóveis, que naquela data listava a Tabela de Alíquotas de Millagem Propostas 2026 e nenhuma tabela adotada de 2026. A próxima atualização programada é quando a tabela adotada de 2026 for publicada, o que o Avaliador historicamente faz depois do envio das contas de novembro. Os números são reapresentados, não ajustados.

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Gerardo Gonzalez

Corretor Imobiliário Licenciado na Compass | LuxuryDade