El récord de condominio registrado en Miami-Dade en 2026 es de $86 millones por un penthouse de 16,053 pies cuadrados en Seaway at the Surf Club, Surfside, o $5,358 por pie cuadrado, según The Real Deal. LuxuryDade sigue el detalle que casi nadie cuenta: la venta de $44 millones a la que reemplazó cerró a unos $6,027 por pie cuadrado. El récord en dólares casi se duplicó mientras el techo por pie bajó cerca de 11 por ciento. Valore el pie, no el titular.
El récord de precio de condominio en Miami es la cifra más citada del mercado inmobiliario del sur de Florida, y casi siempre se cita mal. El récord es $86 millones. El récord también es $5,358 por pie cuadrado, que es menos por pie que la venta a la que reemplazó. Ambos datos salen de la misma escritura. Solo uno de los dos viaja. Para quien está trabajando con nuestra guía del comprador de preconstrucción en Miami, la distancia entre esas dos cifras es lo más útil que una venta récord puede enseñar sobre cómo valorar una unidad.
Qué cubrió realmente la venta de $86 millones
En noviembre de 2025 una filial de Fort Partners, SCR Residences LLC, vendió la unidad PH-11 de 9149 Collins Avenue, en Surfside, a una entidad de Delaware por $86 millones, lo que la convirtió en el condominio más caro jamás vendido en el condado de Miami-Dade, según informó The Real Deal. El edificio es Seaway at the Surf Club, un proyecto de 34 unidades, 11 pisos y dos torres que Fort Partners terminó en 2024 junto al propio Surf Club.
El penthouse mide 16,053 pies cuadrados. Esa es la cifra que hace el trabajo. Con 16,053 pies cuadrados, $86 millones son $5,358 por pie cuadrado. El mismo edificio ha producido una serie de escrituras de ocho cifras desde que empezaron los cierres: una entidad vinculada a un ejecutivo del sector salud pagó $31.1 millones combinados por dos unidades en diciembre de 2024, y un ejecutivo de capital privado de Blackstone pagó $24.5 millones por una, según The Real Deal. Ninguna se acercó a PH-11, porque ninguna se acercaba a su tamaño.
Conviene separar esto de la velocidad de ventas del proyecto, que cubrimos cuando Seaway North se agotó en Surfside. Un agotamiento mide la demanda de un edificio entero. Una escritura récord mide una sola planta que no se puede reproducir.
El récord subió 95 por ciento. El precio por pie bajó 11 por ciento.
El récord que PH-11 superó era de $44 millones, pagados en abril de 2024 por PH4 en la torre norte de Four Seasons Residences at the Surf Club, el condominio de Fort Partners justo al lado. El vendedor era una entidad vinculada a Apple. Ese penthouse mide 7,300 pies cuadrados, lo que equivale a unos $6,027 por pie cuadrado, según informó entonces The Real Deal. Había cambiado de manos por $29.1 millones en 2018.
Puestas lado a lado, las cifras invierten el titular. En dólares, el récord del condado subió cerca de 95 por ciento en 19 meses. En precio por pie cuadrado bajó cerca de 11 por ciento. Quien compró PH-11 firmó el cheque más grande de la historia del condado y aun así pagó menos por cada pie que quien tenía el récord antes.
| Unidad | Edificio | Escritura registrada | Precio | Superficie interior | Por pie cuadrado |
|---|---|---|---|---|---|
| PH-11 | Seaway at the Surf Club, Surfside | Noviembre de 2025 | $86,000,000 | 16,053 pies cuadrados | $5,358 |
| PH4, torre norte | Four Seasons Residences at the Surf Club | Abril de 2024 | $44,000,000 | 7,300 pies cuadrados | $6,027 |
| PH4, operación anterior | Four Seasons Residences at the Surf Club | 2018 | $29,100,000 | 7,300 pies cuadrados | $3,986 |
| Penthouse | Shore Club Private Collection, Miami Beach | Sin escritura registrada | Contrato reportado de $120,000,000+ | 10,500 pies cuadrados | $11,000+ si cierra |
Los precios y superficies de la tabla provienen de la cobertura de The Real Deal sobre cada operación. Las cifras por pie cuadrado de 2018 y 2024 están calculadas a partir de esos precios reportados y de la superficie interior de 7,300 pies cuadrados.
El contrato de $120 millones que todavía no tiene escritura
Hay una cifra reportada que sí rompería el techo por pie, y no es una venta. En marzo de 2024 The Real Deal informó que un penthouse de Shore Club Private Collection, el proyecto de 49 unidades con marca Auberge que Witkoff Group y Monroe Capital construyen en 1901 Collins Avenue, en Miami Beach, entró en contrato por más de $120 millones. La unidad tiene unos 10,500 pies cuadrados más otros 7,500 pies cuadrados de terrazas y una piscina en la azotea, lo que coloca el contrato por encima de $11,000 por pie cuadrado.
Esa operación no ha cerrado, porque un penthouse en preconstrucción cierra cuando el edificio está terminado. Más de dos años y medio después de reportarse, el récord del condado sigue siendo la escritura de Surfside. Este es el punto estructural que los compradores pasan por alto:
- Una escritura registrada es una transferencia completada con impuesto de timbre documental pagado sobre el precio. Es pública, está fechada y cualquiera puede verificarla.
- Un contrato reportado es una intención firmada. Puede renegociarse, cederse, rescindirse o reajustarse en silencio antes del cierre, y el registro público no muestra nada hasta que cierra.
- Los contratos de preconstrucción en este nivel suelen pasar años entre la firma y la escritura, así que un récord puede anunciarse mucho antes de ser un hecho.
- Las cifras de contratos que llegan a la prensa suelen venir del lado vendedor, no de un documento registrado, así que no hay nada contra qué contrastarlas.
Nada de esto dice que el acuerdo de Shore Club sea frágil. Dice que no está registrado, que es otra cosa, y esa distinción es justo lo que separa un comparable verificable de un titular. La misma disciplina aplica más abajo en el mercado, y por eso nuestra lectura del ritmo de ventas de $10 millones o más en Miami-Dade cuenta ventas registradas, no anunciadas.
Lo que les digo a los compradores que leen titulares de récords
Mi consejo sobre las ventas récord es tratarlas como la medición de una sola planta, nunca como un índice de mercado. Cuando un cliente me manda un titular de récord y me pregunta si los precios de Miami acaban de subir, lo primero que hago es dividir el precio entre los pies cuadrados, porque esa sola división casi siempre da vuelta la historia. En este caso la da vuelta. Quien marcó el récord del condado pagó menos por pie que la persona a la que desplazó, y la razón es que compró más del doble de superficie.
Lo segundo que reviso es si existe una escritura. He visto a compradores anclar una oferta en una cifra que nunca se registró en ninguna parte, y el vendedor del otro lado no tenía ninguna obligación de respetar un comparable que solo fue un comunicado de prensa. Si no puede sacar la escritura y leer los timbres documentales, no es un comparable. En Miami-Dade la tasa es de 60 centavos por cada $100 de contraprestación, así que el impuesto de una escritura registrada confirma el precio por sí solo.
Lo tercero que les digo, sobre todo a compradores que vienen del extranjero, es que un récord ultra trofeo no dice casi nada sobre el nivel en el que ellos realmente están buscando. Dos penthouses en el mismo tramo de Collins Avenue se vendieron con 19 meses de diferencia a precios por pie con 11 por ciento de distancia. El techo se movió de lado mientras el titular explotaba. Una unidad seis pisos más abajo en el mismo edificio se rige por vista, línea, exposición y costos de mantenimiento, no por lo que logró el último piso. Nuestra guía del costo real de ser dueño cubre la parte de la matemática que de verdad lo acompaña después del cierre.
"Divida el precio entre los pies cuadrados antes de reaccionar a un récord. Casi siempre la división cuenta la historia contraria al titular, y la división es la parte que usted sí puede verificar."
El récord de condominio de Miami se va a romper, probablemente en Shore Club y probablemente a un precio por pie que sí reinicie el techo. Cuando pase, la respuesta útil será la misma de hoy: buscar la escritura, leer los timbres, dividir entre la superficie y preguntarse si algo de eso aplica a la unidad que uno tiene enfrente. Hasta que esa escritura se registre, el récord real en Miami-Dade es $86 millones a $5,358 el pie, y la parte de esa frase que vale la pena recordar es la segunda. Para el mercado trofeo más amplio, seguimos el patrón en los condominios de $20 millones o más de Miami.
Preguntas Frecuentes
