Recorde de preço de condomínio em Miami em 2026: $86 milhões e $5.358 o pé

O recorde de preço de condomínio em Miami é o número mais citado do mercado imobiliário do sul da Flórida, e quase sempre é citado errado. O recorde é $86 milhões. O recorde também é $5.358 por pé quadrado, que é menos por pé do que a venda que ele substituiu. Os dois dados saem da mesma escritura. Só um deles viaja. Para quem está usando o nosso guia do comprador de pré-construção em Miami, a distância entre esses dois números é a coisa mais útil que uma venda recorde pode ensinar sobre precificar uma unidade.

O que a venda de $86 milhões realmente cobriu

Em novembro de 2025 uma afiliada da Fort Partners, a SCR Residences LLC, vendeu a unidade PH-11 da 9149 Collins Avenue, em Surfside, para uma entidade de Delaware por $86 milhões, tornando-a o condomínio mais caro já vendido no condado de Miami-Dade, informou o The Real Deal. O prédio é o Seaway at the Surf Club, um projeto de 34 unidades, 11 andares e duas torres que a Fort Partners concluiu em 2024, ao lado do próprio Surf Club.

A cobertura tem 16.053 pés quadrados. Esse é o número que faz o trabalho. Com 16.053 pés quadrados, $86 milhões são $5.358 por pé quadrado. O mesmo prédio produziu uma sequência de escrituras de oito dígitos desde que os fechamentos começaram: uma entidade ligada a um executivo do setor de saúde pagou $31,1 milhões combinados por duas unidades em dezembro de 2024, e um executivo de private equity da Blackstone pagou $24,5 milhões por uma, segundo o The Real Deal. Nenhuma chegou perto da PH-11, porque nenhuma chegava perto do tamanho dela.

Vale separar isso da velocidade de vendas do projeto, que cobrimos quando o Seaway North esgotou em Surfside. Um esgotamento mede a demanda de um prédio inteiro. Uma escritura recorde mede um único pavimento que não pode ser reproduzido.

O recorde subiu 95 por cento. O preço por pé caiu 11 por cento.

O recorde que a PH-11 superou era de $44 milhões, pagos em abril de 2024 pela PH4 na torre norte do Four Seasons Residences at the Surf Club, o condomínio da Fort Partners logo ao lado. O vendedor era uma entidade ligada à Apple. Essa cobertura tem 7.300 pés quadrados, o que equivale a cerca de $6.027 por pé quadrado, informou na época o The Real Deal. Ela havia sido negociada por $29,1 milhões em 2018.

Colocados lado a lado, os números invertem a manchete. Em dólares, o recorde do condado subiu cerca de 95 por cento em 19 meses. Em preço por pé quadrado, caiu cerca de 11 por cento. Quem comprou a PH-11 assinou o maior cheque da história do condado e ainda assim pagou menos por cada pé do que quem detinha o recorde antes.

Os preços e as áreas da tabela vêm da cobertura do The Real Deal sobre cada negócio. As cifras por pé quadrado de 2018 e 2024 são calculadas a partir desses preços noticiados e da área interna de 7.300 pés quadrados.

O contrato de $120 milhões que ainda não tem escritura

Existe um número noticiado que de fato quebraria o teto por pé, e ele não é uma venda. Em março de 2024 o The Real Deal informou que uma cobertura do Shore Club Private Collection, o projeto de 49 unidades com marca Auberge que a Witkoff Group e a Monroe Capital constroem na 1901 Collins Avenue, em Miami Beach, entrou em contrato por mais de $120 milhões. A unidade tem cerca de 10.500 pés quadrados mais outros 7.500 pés quadrados de terraços e uma piscina na cobertura, o que coloca o contrato acima de $11.000 por pé quadrado.

Esse negócio não fechou, porque uma cobertura em pré-construção fecha quando o prédio fica pronto. Mais de dois anos e meio depois de noticiado, o recorde do condado segue sendo a escritura de Surfside. Este é o ponto estrutural que os compradores insistem em deixar passar:

• Uma escritura registrada é uma transferência concluída com imposto de selo documental pago sobre o preço. É pública, datada e qualquer pessoa pode conferir.
• Um contrato noticiado é uma intenção assinada. Pode ser renegociado, cedido, rescindido ou reprecificado em silêncio antes do fechamento, e o registro público não mostra nada até fechar.
• Contratos de pré-construção nesse nível costumam ficar anos entre a assinatura e a escritura, então um recorde pode ser anunciado muito antes de virar fato.
• Os valores de contratos que chegam à imprensa costumam vir do lado vendedor, não de um documento registrado, então não há contra o que conferir.

Nada disso diz que o negócio do Shore Club é frágil. Diz que ele não está registrado, o que é outra coisa, e essa distinção é exatamente o que separa um comparável verificável de uma manchete. A mesma disciplina vale mais abaixo no mercado, e por isso a nossa leitura do ritmo de vendas de $10 milhões ou mais em Miami-Dade conta vendas registradas, não anunciadas.

O que eu digo a quem lê manchetes de recorde

Meu conselho sobre vendas recorde é tratá-las como a medição de um único pavimento, nunca como um índice de mercado. Quando um cliente me manda uma manchete de recorde e pergunta se os preços de Miami acabaram de subir, a primeira coisa que faço é dividir o preço pela metragem, porque essa única divisão quase sempre vira a história do avesso. Neste caso, vira. Quem marcou o recorde do condado pagou menos por pé do que a pessoa que deslocou, e a razão é que comprou mais do que o dobro de área.

A segunda coisa que confiro é se existe escritura. Já vi compradores ancorarem uma oferta em um número que nunca foi registrado em lugar nenhum, e o vendedor do outro lado não tinha obrigação alguma de respeitar um comparável que só existiu como anúncio. Se você não consegue puxar a escritura e ler os selos documentais, não é um comparável. Em Miami-Dade a alíquota é de 60 centavos por cada $100 de contraprestação, então o imposto de uma escritura registrada confirma o preço sozinho.

A terceira coisa que eu digo, principalmente a compradores que vêm de fora, é que um recorde ultra troféu não diz quase nada sobre a faixa em que eles realmente estão procurando. Duas coberturas no mesmo trecho da Collins Avenue foram vendidas com 19 meses de diferença a preços por pé com 11 por cento de distância. O teto andou de lado enquanto a manchete explodia. Uma unidade seis andares abaixo no mesmo prédio é governada por vista, linha, exposição e custos de manutenção, não pelo que o último andar alcançou. Nosso guia do custo real de ter um condomínio cobre a parte da conta que de fato acompanha você depois do fechamento.

"Divida o preço pela metragem antes de reagir a um recorde. Na maioria das vezes a divisão conta a história oposta à da manchete, e a divisão é a parte que você consegue conferir."

O recorde de condomínio de Miami vai ser quebrado, provavelmente no Shore Club e provavelmente a um preço por pé que realmente reposicione o teto. Quando acontecer, a resposta útil será a mesma de hoje: achar a escritura, ler os selos, dividir pela metragem e perguntar se algo disso se aplica à unidade que está na sua frente. Até essa escritura ser registrada, o recorde real em Miami-Dade é $86 milhões a $5.358 o pé, e a parte dessa frase que vale guardar é a segunda. Para o mercado troféu mais amplo, acompanhamos o padrão nos condomínios de $20 milhões ou mais de Miami.