Guía de Bienes Raíces en Miami para Compradores Turcos 2026

Soy Gerardo Gonzalez, agente licenciado de Compass en Miami, y la mayoría de mis clientes internacionales compran desde el exterior. Mi consejo para un comprador turco es definir la estructura de propiedad antes del primer depósito, porque el vacío del impuesto a la herencia que explico abajo es el único error que no se puede corregir después. Lea mi guía completa para compradores extranjeros para el proceso general y use esta página para los puntos propios de Turquía.

¿Puede un ciudadano turco comprar propiedad en Miami en 2026?

Sí. La ley de EE.UU. no exige ciudadanía ni residencia para ser dueño de una vivienda, y los turcos compran condos, casas y unidades en preconstrucción en Miami igual que cualquier comprador extranjero. Comprar una propiedad no otorga ningún estatus migratorio, así que la compra y la visa son dos temas distintos.

Florida agregó un segundo control en 2023. Su ley SB 264 limita las compras de personas vinculadas a siete "países extranjeros de interés": China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Maduro en Venezuela y Siria, según los Estatutos de Florida. Turquía no está en esa lista, así que el comprador turco firma la declaración estándar en el cierre y sigue adelante.

Visa E-2 frente a comprar una vivienda: lo que significa el tratado de Turquía

Turquía es país de tratado para ambas visas: la E-1 desde el 15 de febrero de 1933 y la E-2 desde el 18 de mayo de 1990, según el Departamento de Estado de EE.UU.. Por eso la visa de inversionista E-2 está disponible para los ciudadanos turcos, algo que no ocurre con todos los países.

La E-2 tiene una condición que muchos compradores pasan por alto. El dinero debe ir a "una empresa comercial o emprendimiento real, activo y en operación", según USCIS. Un condo para vivir o para alquilar de forma pasiva no cumple por sí solo esa prueba. Si la meta es la residencia, planifique primero el negocio con un abogado de inmigración o revise la vía de inversión EB-5. Turquía no forma parte del Programa de Exención de Visas de EE.UU., así que las visitas y los cierres se hacen con visa de visitante B-1/B-2 o a distancia.

El vacío del impuesto a la herencia: por qué la estructura va antes del depósito

Los compradores de Francia, Alemania, Italia, Japón y el Reino Unido pueden apoyarse en un tratado sobre el impuesto a la herencia con Estados Unidos. Turquía no tiene ninguno: no aparece en la lista de tratados sobre herencias y donaciones del IRS.

Sin tratado, el propietario turco se considera no residente, y el albacea debe presentar el Formulario 706-NA del IRS cuando los activos situados en EE.UU. superan un umbral de $60,000, según el IRS. Ese umbral no se ajusta por inflación. Un condo en Miami a su nombre es un activo situado en EE.UU., así que casi todo comprador turco lo supera desde el primer día.

La solución es una estructura diseñada antes de firmar, no un arreglo rápido después. Según su residencia y sus otros activos, un abogado transfronterizo puede recomendar un tipo específico de sociedad o fideicomiso. Vea mi guía de estructuración con LLC para compradores extranjeros con las opciones y sus límites, y pida que un abogado tributario de EE.UU. y un asesor turco revisen el plan juntos.

Impuesto sobre la renta: el tratado EE.UU.-Turquía, los alquileres y FIRPTA

Estados Unidos y Turquía sí tienen un tratado de impuesto sobre la renta, publicado en la página de documentos de tratados del IRS. La renta de alquiler de una propiedad en Miami tributa primero en EE.UU., y el propietario no residente presenta una declaración cada año, lo que requiere un ITIN o un número fiscal de la sociedad. Si usted es residente fiscal en Turquía, Turquía también grava su renta mundial, y el tratado es lo que le permite acreditar el impuesto de EE.UU. contra el turco. Confirme los detalles con un mali müşavir turco antes de alquilar la unidad.

Cuando vende, el comprador debe retener el 15% del monto realizado bajo FIRPTA, según el IRS. En una venta de $1,000,000 son $150,000 retenidos hasta que se procesa su declaración. Mi guía de FIRPTA para vendedores extranjeros explica cómo un certificado de retención puede reducirlo.

Cómo mover el dinero desde Turquía y pagar los depósitos en dólares

Los depósitos de preconstrucción en Miami se pagan en dólares según un calendario fijo, a menudo a lo largo de dos o tres años. La larga caída de la lira frente al dólar explica por qué muchos compradores turcos ya guardan sus ahorros en dólares o euros. Pague la escalera de depósitos con dólares que ya tenga, para que cada hito no sea una nueva apuesta cambiaria.

Hoy todo cierre en EE.UU. pregunta de dónde viene el dinero. Guarde los estados de cuenta y los registros de transferencia que siguen los fondos desde su cuenta en Turquía hasta el agente de escrow. Si piensa financiar, los préstamos para extranjeros y los préstamos DSCR califican según el alquiler de la propiedad y no según sus ingresos en Turquía.

Dónde buscan los compradores turcos en Miami, incluido North Bay Village

Las preguntas en turco que llegan a LuxuryDade con más frecuencia tratan sobre invertir en North Bay Village y sobre los mejores proyectos de lujo en preconstrucción en Miami para 2026. North Bay Village está en la calzada entre Miami y Miami Beach, con vistas a la bahía a precios por debajo de la primera línea de playa. Brickell y Downtown atraen a quienes buscan condos fáciles de alquilar y caminables cerca del distrito financiero.

Para trámites consulares, como documentos que debe certificar para un cierre a distancia, el Consulado General de Türkiye en Miami es la misión turca más cercana.

Paso a paso: cómo cierra un comprador turco un condo en Miami

1. Acuerde la estructura de propiedad con un abogado tributario de EE.UU. y un asesor turco antes de reservar una unidad.
2. Obtenga un ITIN, o un EIN si compra a través de una sociedad.
3. Reúna los registros del origen de los fondos y abra la cuenta de escrow o la cuenta bancaria en EE.UU.
4. Revise línea por línea el calendario de depósitos del contrato antes de firmar.
5. Cierre en persona con visa de visitante, o a distancia con documentos certificados en el consulado.
6. Presente la declaración de impuestos de EE.UU. cada año y planifique FIRPTA antes de revender.

"El vacío del impuesto a la herencia es lo primero que menciono a cualquier comprador turco, porque es invisible hasta que ya es tarde. Elija la estructura con sus abogados, después elija la unidad, y pague los depósitos con dólares que ya tenga."Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass