Guia de Imóveis em Miami para Compradores Turcos 2026

Sou Gerardo Gonzalez, corretor licenciado da Compass em Miami, e a maioria dos meus clientes internacionais compra do exterior. Meu conselho para um comprador turco é definir a estrutura de propriedade antes do primeiro depósito, porque a lacuna do imposto sobre herança explicada abaixo é o único erro que não tem conserto depois. Leia meu guia completo para compradores estrangeiros para o processo geral e use esta página para os pontos específicos da Turquia.

Um cidadão turco pode comprar imóvel em Miami em 2026?

Sim. A lei dos EUA não exige cidadania nem residência para ser dono de um imóvel, e os turcos compram condomínios, casas e unidades na planta em Miami como qualquer comprador estrangeiro. Comprar um imóvel não dá nenhum status migratório, então a compra e o visto são duas questões separadas.

A Flórida criou um segundo filtro em 2023. A lei SB 264 limita compras por pessoas ligadas a sete "países estrangeiros de preocupação": China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, o regime de Maduro na Venezuela e Síria, segundo os Estatutos da Flórida. A Turquia não está nessa lista, então o comprador turco assina a declaração padrão no fechamento e segue em frente.

Visto E-2 ou compra de imóvel: o que o tratado da Turquia significa

A Turquia é país de tratado para os dois vistos: o E-1 desde 15 de fevereiro de 1933 e o E-2 desde 18 de maio de 1990, segundo o Departamento de Estado dos EUA. Por isso o visto de investidor E-2 está disponível para cidadãos turcos, o que não vale para todos os países.

O E-2 tem uma condição que muitos compradores ignoram. O dinheiro precisa ir para "um empreendimento comercial real, ativo e em operação", segundo o USCIS. Um condomínio para morar ou alugar de forma passiva não atende a esse teste sozinho. Se o objetivo é residência, planeje primeiro o negócio com um advogado de imigração ou veja o caminho do investimento EB-5. A Turquia não faz parte do Programa de Isenção de Visto dos EUA, então visitas e fechamentos são feitos com visto de visitante B-1/B-2 ou à distância.

A lacuna do imposto sobre herança: por que a estrutura vem antes do depósito

Compradores da França, Alemanha, Itália, Japão e Reino Unido contam com um tratado sobre imposto sobre herança com os Estados Unidos. A Turquia não tem nenhum: ela não aparece na lista de tratados sobre herança e doação do IRS.

Sem tratado, o proprietário turco é tratado como não residente, e o inventariante precisa entregar o Formulário 706-NA do IRS quando os bens situados nos EUA passam de um limite de US$ 60.000, segundo o IRS. Esse limite não é corrigido pela inflação. Um condomínio em Miami em seu nome é um bem situado nos EUA, então quase todo comprador turco já passa do limite no primeiro dia.

A solução é uma estrutura desenhada antes de assinar, não um conserto rápido depois. Dependendo da sua residência e dos seus outros bens, um advogado internacional pode recomendar um tipo específico de empresa ou trust. Veja meu guia de estruturação com LLC para compradores estrangeiros com as opções e seus limites, e peça que um advogado tributário dos EUA e um assessor turco revisem o plano juntos.

Imposto de renda: o tratado EUA-Turquia, aluguéis e FIRPTA

Estados Unidos e Turquia têm, sim, um tratado de imposto de renda, publicado na página de documentos de tratados do IRS. A renda de aluguel de um imóvel em Miami é tributada primeiro nos EUA, e o proprietário não residente entrega uma declaração todo ano, o que exige um ITIN ou o número fiscal da empresa. Se você é residente fiscal na Turquia, a Turquia também tributa sua renda mundial, e o tratado é o que permite creditar o imposto americano contra o turco. Confirme os detalhes com um mali müşavir turco antes de alugar a unidade.

Na venda, o comprador precisa reter 15% do valor realizado pelo FIRPTA, segundo o IRS. Em uma venda de US$ 1.000.000 são US$ 150.000 retidos até a sua declaração ser processada. Meu guia de FIRPTA para vendedores estrangeiros explica como um certificado de retenção pode reduzir esse valor.

Como trazer o dinheiro da Turquia e pagar os depósitos em dólares

Os depósitos de imóveis na planta em Miami são pagos em dólares em um cronograma fixo, muitas vezes ao longo de dois ou três anos. A longa queda da lira frente ao dólar explica por que muitos compradores turcos já guardam economias em dólares ou euros. Pague a escada de depósitos com dólares que você já tem, para que cada etapa não vire uma nova aposta no câmbio.

Hoje todo fechamento nos EUA pergunta de onde veio o dinheiro. Guarde extratos e comprovantes de transferência que mostrem o caminho dos recursos desde sua conta na Turquia até o agente de escrow. Se pretende financiar, os empréstimos para estrangeiros e os empréstimos DSCR aprovam com base no aluguel do imóvel, não na sua renda na Turquia.

Onde os compradores turcos procuram em Miami, incluindo North Bay Village

As perguntas em turco que chegam à LuxuryDade com mais frequência falam sobre investir em North Bay Village e sobre os melhores projetos de luxo na planta em Miami para 2026. North Bay Village fica na via elevada entre Miami e Miami Beach, com vista para a baía a preços abaixo da orla. Brickell e Downtown atraem quem quer condomínios fáceis de alugar e caminháveis perto do centro financeiro.

Para serviços consulares, como documentos que precisam ser certificados para um fechamento à distância, o Consulado-Geral da Türkiye em Miami é a representação turca mais próxima.

Passo a passo: como o comprador turco fecha um condomínio em Miami

1. Defina a estrutura de propriedade com um advogado tributário dos EUA e um assessor turco antes de reservar uma unidade.
2. Tire um ITIN, ou um EIN se for comprar por meio de uma empresa.
3. Reúna os comprovantes de origem dos recursos e abra a conta de escrow ou a conta bancária nos EUA.
4. Revise linha por linha o cronograma de depósitos do contrato antes de assinar.
5. Feche pessoalmente com visto de visitante, ou à distância com documentos certificados no consulado.
6. Entregue a declaração de imposto dos EUA todo ano e planeje o FIRPTA antes de revender.

"A lacuna do imposto sobre herança é a primeira coisa que eu levanto com qualquer comprador turco, porque ela é invisível até ser tarde demais. Escolha a estrutura com seus advogados, depois escolha a unidade, e pague os depósitos com dólares que você já tem."Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass