A FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, 1980) exige que os compradores nos EUA retenham 15 por cento do preço bruto de venda ao adquirir imóveis de um estrangeiro, repassado à Receita Federal dos EUA (IRS) em 20 dias após o fechamento. Miami registra mais transações FIRPTA do que qualquer outra cidade dos EUA pela sua base internacional. Vendedores estrangeiros podem solicitar retenção reduzida via Formulário 8288-B do IRS antes da listagem. Fonte: Publicação 515 do IRS, 26 U.S.C. §1445.

A FIRPTA (Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real, 1980) exige que os compradores retenham 15% do preço bruto de venda ao comprar imóveis de um estrangeiro. A retenção é remetida ao IRS no prazo de 20 dias após o fechamento. Miami vê mais transações FIRPTA do que qualquer outra cidade dos EUA por causa da base de compradores internacionais, com canadenses, argentinos, colombianos, brasileiros, cidadãos franceses e britânicos entre as nacionalidades mais vendidas (veja meu Guia para compradores canadenses, Guia do comprador francês, Guia para compradores britânicos e Guia para compradores russos para planejamento FIRPTA específico do país). Se você está vendendo imóveis em Miami como uma pessoa que não é dos EUA, você precisa planejar o FIRPTA antes de listar, não depois de assinar o contrato.

O que desencadeia o FIRPTA

Qualquer alienação (venda, troca, doação, liquidação) de um direito imobiliário nos EUA por uma pessoa estrangeira. Pessoa estrangeira significa não cidadão dos EUA, não residente nos EUA, empresa estrangeira ou parceria estrangeira. LLCs unipessoais de propriedade de estrangeiros são tratadas como estrangeiras pela FIRPTA. Residência nos EUA para FIRPTA significa teste de presença substancial ou green card.

O valor de retenção de 15%

A retenção padrão é de 15% do preço bruto de venda. Não lucro líquido, bruto. Em uma venda de US$ 2 milhões, isso significa US$ 300.000 retidos, independentemente de você realmente dever US$ 300.000 em impostos nos EUA. Taxas de retenção reduzidas se aplicam em casos limitados: 10% se o comprador usar o imóvel como residência pessoal e a venda estiver entre US$ 300.001 e US$ 1.000.000; 0% se for inferior a US$ 300.000 e residência pessoal. A maioria das vendas de luxo em Miami recebe 15%.

Como reduzir ou recuperar a retenção do FIRPTA

Três caminhos. (1) Certificado de Retenção (Formulário 8288-B): arquive com o IRS antes de fechar solicitando retenção reduzida com base no imposto real esperado. Demora 90 dias. Se aprovado, o depósito pode reter um valor reduzido. (2) Arquivo 1040-NR após o fechamento para conciliar o imposto real devido com os 15% retidos; o pagamento a maior é reembolsado. Cronograma típico de reembolso: 6 a 18 meses. (3) Solicite redução de retenção na fonte no meio da transação com documentação do CPA. Requer cooperação do comprador.

Erros Comuns

  • Vendedores que não sabem que o FIRPTA aplica até o fechamento e ficam chocados com o acerto de 15%
  • LLCs de propriedade de não residentes que assumiram o status de entidade dos EUA os isentam (isso não acontece para LLCs de membro único)
  • Deixar de protocolar 1040-NR no ano da venda, perdendo o reembolso
  • Escolher um CPA não familiarizado com FIRPTA; CPAs padrão dos EUA muitas vezes perdem a janela de arquivamento

Planejamento de pré-venda para vendedores estrangeiros

Três etapas que eu oriento os clientes. Primeiro, contrate um CPA especializado em registros de vendedores estrangeiros nos EUA 90-120 dias antes da listagem. Em segundo lugar, faça projeções fiscais para estimar os impostos reais dos EUA (muitas vezes muito menos de 15%). Terceiro, decida se deseja apresentar o Formulário 8288-B para retenção reduzida ou aceitar 15% e apresentar o 1040-NR para reembolso. Para vendas abaixo de US$ 3 milhões, o 1040-NR geralmente é mais simples. Para vendas acima de US$ 5 milhões, o Formulário 8288-B geralmente vale a espera de 90 dias.

"FIRPTA é mecânico, não um imposto. O imposto real que você deve depende de sua base de custo e do período de retenção. Os vendedores que planejam 90 dias antes da listagem quase sempre recuperam a maior parte do valor retido."

Planejando vender sua propriedade em Miami e deseja um plano FIRPTA? Entre em contato e encaminharei você para um CPA que lida com mais de 100 registros de vendedores estrangeiros por ano.

“Fechei transações com compradores internacionais em vários países. Aqueles que chegaram com uma lista de verificação de perguntas específicas sobre reservas, depósitos e termos de cessão negociaram melhor de forma consistente nos termos finais.”Gerardo Gonzalez, agente imobiliário licenciado na Compass

Perguntas Frequentes

O que é FIRPTA?

Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Imobiliária de 1980. Exige que os compradores retenham 15% do preço bruto de venda ao comprar imóveis nos EUA de um cidadão estrangeiro. A retenção é remetida ao IRS no prazo de 20 dias após o fechamento.

Posso recuperar minha retenção FIRPTA?

Sim, por duas vias: (1) Certificado de retenção Formulário 8288-B protocolado antes do fechamento para redução do valor retido; (2) preencher o Formulário 1040-NR após o fechamento para obter um reembolso de retenção na fonte com base na obrigação fiscal real.

Quanto tempo para obter um reembolso FIRPTA?

6 a 18 meses normalmente. O IRS processa reembolsos 1040-NR mais lentamente do que retornos de residentes. O tempo de processamento melhorou desde 2023.

O FIRPTA se aplica se eu possuir através de uma LLC?

LLCs unipessoais de propriedade de estrangeiros são tratadas como estrangeiras pela FIRPTA. LLCs e corporações com vários membros têm regras diferentes dependendo da estrutura. Consulte um CPA especialista em FIRPTA antes da venda.

E se o comprador não reter?

O comprador torna-se pessoalmente responsável perante o IRS pelos 15% não retidos. É por isso que os advogados de fechamento sempre verificam a residência e tratam o FIRPTA adequadamente; a exposição do comprador é real.

Posso evitar o FIRPTA legalmente?

Somente sendo residente fiscal nos EUA no momento da venda ou qualificando-se para isenções legais (vendas de residência pessoal abaixo de US$ 300 mil). O planejamento estrutural antes da compra também pode afetar o FIRPTA através da forma como o título é mantido.

Perguntas Frequentes

Preciso de um advogado para uma compra pré-construção em Miami?
A Flórida não exige advogado no fechamento, mas recomendo fortemente um para a pré-construção. Um advogado imobiliário analisa o contrato de compra do desenvolvedor, a estrutura do depósito e as cláusulas de cessão. De acordo com a pesquisa imobiliária Florida Bar 2025, 78% dos compradores de pré-construção recorrem a advogados. Espere US$ 1.500 a US$ 4.000 em honorários advocatícios.
O que a FIRPTA está retendo e isso me afeta?
A FIRPTA (Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real) exige que os compradores dos EUA retenham 15% do preço de compra ao comprar de um vendedor estrangeiro. Isto não se aplica à pré-construção de um desenvolvedor dos EUA. De acordo com a orientação do IRS 2026, o FIRPTA se aplica a transações de revenda em que o vendedor não é um cidadão americano.
Qual é o depósito mínimo para reservar uma unidade de pré-construção em Miami?
As reservas normalmente exigem 10% do preço do contrato, reembolsável durante o período de rescisão de 15 dias de acordo com as leis da Flórida. Marcos adicionais elevam os depósitos totais para 30 a 40 por cento por recarga. De acordo com os dados de pré-construção do Miami Realtors 2026, essa estrutura se aplica à maioria das torres de marca.
Posso usar minha compra pré-construção como investimento de aluguel?
A maioria das residências da marca Miami permite aluguéis mínimos de 30 dias de acordo com o zoneamento da cidade. Os aluguéis de curto prazo (menos de 30 dias) são restritos na maioria das zonas de Miami-Dade. De acordo com dados da AirDNA Miami 2026, aluguéis de marca por 30 dias geram uma receita bruta mensal média de US$ 8.500 a US$ 14.000 para unidades de 2 quartos.

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