Condomínios Ultra-Luxo Miami $5M+ Mercado 2026: Um Relatório Aprofundado

O mercado de condomínios ultra-luxo de Miami em 2026 é o segmento mais profundo, mais internacional e mais dominado por dinheiro à vista dos Estados Unidos. A MIAMI REALTORS descreve o Sul da Flórida como o mercado ultra-luxo número um do país, com média de uma venda residencial de $10 milhões por dia, e o coloca em primeiro lugar nacional em compradores à vista: 82 por cento das vendas de condomínios de Miami de $1 milhão para cima foram em dinheiro em 2025. Duas transações de 2026 refizeram o teto, uma de frente para o oceano em Surfside e outra em Brickell Key.

Este também é o segmento onde os erros do comprador ficam caros mais rápido. O FIRPTA retém 15 por cento do preço bruto de venda das mãos de um vendedor estrangeiro na revenda, a menos que um certificado de retenção do IRS o reduza. As obrigações de reservas da lei SB 4-D da Flórida podem somar chamadas de capital em inventário mais antigo. E financiar o próprio edifício ficou mais difícil: apenas 21 dos 2.397 edifícios de condomínio dos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach estão aprovados para empréstimos FHA, segundo a MIAMI REALTORS citando dados do HUD. O relatório a seguir percorre os dados que uso com meus próprios clientes antes de eles transferirem um dólar.

O Limiar de $10M em Condomínio e O Que Conta como Ultra-Luxo em Miami em 2026

A MIAMI REALTORS recalcula os limiares de luxo e ultra-luxo a cada período a partir de dados reais de vendas fechadas, não de opinião. No relatório publicado em 23 de julho de 2026 pela Economista-Chefe Gay Cororaton, cobrindo o primeiro semestre de 2026, o limiar de luxo em condomínio do Sul da Flórida (top 5 por cento das vendas) subiu para $2,3 milhões de $2,0 milhões em 2025, e o limiar ultra-luxo em condomínio (top 1 por cento) escalou para $6,0 milhões de $5,4 milhões. O condado de Miami-Dade registra as leituras mais altas da região: $3,4 milhões para luxo em condomínio e $10 milhões para ultra-luxo em condomínio.

Correção, 16 de setembro de 2026: uma versão anterior deste relatório dava o limiar ultra-luxo de Miami-Dade como $13,6 milhões e o limiar de luxo como $4,1 milhões. Esses são limiares de casa unifamiliar, não de condomínio, e desde então também se moveram: o mesmo relatório da MIAMI REALTORS coloca o luxo unifamiliar de Miami-Dade em $4,3 milhões e o ultra-luxo unifamiliar em $15,0 milhões no primeiro semestre de 2026. Os números de condomínio acima são os corretos para este relatório.

Para fins práticos de compra, uso $5 milhões como o piso de trabalho do grupo ultra-luxo, abaixo da linha estatística de $10 milhões do top 1 por cento. Em $5 milhões você entra nos edifícios onde serviço de marca, inventário de andar inteiro ou meio andar, acessos com elevador privativo e hospitalidade de nível hoteleiro são a norma e não a exceção. Abaixo de $5 milhões você ainda compra produto de condomínio muito bom, mas concorre dentro de um mercado bem mais profundo e heterogêneo.

O grupo acima de $5 milhões em Miami-Dade se divide em três tiers de trabalho que uso com clientes: o tier de $5M a $10M (unidades de marca em andar alto no Cipriani Residences Brickell, St. Regis Residences Brickell, Waldorf Astoria Residences, Aston Martin, Continuum), o tier de $10M a $25M (unidades de grande formato no Four Seasons Surf Club, Faena House, Eighty Seven Park, Estates at Acqualina) e o tier troféu de $25M ou mais (penthouses de andar inteiro no Mandarin Oriental Residences Miami em Brickell Key e no Six Fisher Island). Cada tier tem um grupo de compradores, um padrão de financiamento e uma velocidade de revenda distintos.

Um limiar estatístico não é uma tabela de preços. A linha de $10 milhões do top 1 por cento me diz onde começa a cauda do mercado de condomínios em 2026; não me diz se a unidade concreta na frente do meu cliente vale o número dela. Isso continua sendo o meu trabalho.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

Fechamentos de 2026: O Que os Dados Mensais Mostram e os Nomes que Marcaram o Teto

A alta gama sustentou o mercado de Miami-Dade todo o ano. Conforme o comunicado da MIAMI REALTORS de julho de 2026, as vendas totais de Miami-Dade subiram 8,6 por cento no ano para 1.935 transações, o décimo primeiro aumento mensal consecutivo, enquanto as vendas totais residenciais de $1 milhão para cima subiram 15,5 por cento de 341 para 394 e as vendas de condomínio existente subiram 11,4 por cento de 921 para 1.026. No começo do ano o topo se moveu ainda mais rápido: as vendas de $5 milhões para cima subiram 25 por cento no ano em abril de 2026 e 27 por cento em março de 2026.

Uma ressalva sobre todas essas contagens: a MIAMI REALTORS avisa que seus totais de vendas excluem a maior parte das vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do Sul da Flórida, porque em grande medida não são reportadas no MLS. No tier de $5 milhões para cima uma parcela grande da atividade é exatamente esse tipo de venda, então os números mensais publicados subestimam a profundidade real deste grupo em vez de exagerá-la.

Duas transações definiram o teto de 2026. O ex-presidente-executivo da Starbucks, Howard Schultz, pagou $44 milhões pelo penthouse 6 da torre norte do Four Seasons Residences at the Surf Club, na 9111 Collins Avenue, Surfside, uma unidade de quatro quartos de aproximadamente 5.500 pés quadrados com terraço na cobertura, segundo o The Real Deal em março de 2026. Separadamente, a Swire Properties pré-vendeu dois penthouses duplex no Mandarin Oriental Residences Miami em Brickell Key por $49,9 milhões cada, cerca de $6.300 por pé quadrado e um recorde de preço de condomínio para a Cidade de Miami, com o projeto acima de $1,3 bilhão em pré-vendas, segundo o South Florida Business Journal.

Brickell produziu desde então um terceiro marcador. O Charles Penthouse de 10.012 pés quadrados no The St. Regis Residences, Miami entrou sob contrato em $47 milhões, cerca de $4.700 por pé quadrado, levando essa torre de 152 residências acima de 80 por cento vendida. Esse é o número que uso agora como referência de Brickell continental para um produto de andar inteiro com entrega em 2027, e ele é mantido na página do edifício em vez de estimado aqui.

• Howard Schultz, penthouse de $44 milhões no Four Seasons Surf Club, Surfside, março de 2026
• Mandarin Oriental Brickell Key, dois penthouses duplex pré-vendidos em $49,9 milhões cada, cerca de $6.300 por pé quadrado
• St. Regis Residences Miami, Charles Penthouse sob contrato em $47 milhões, cerca de $4.700 por pé quadrado
• Vendas residenciais de $1 milhão para cima em Miami-Dade, julho de 2026: 394, alta de 15,5 por cento no ano
• Vendas de $5 milhões para cima em Miami-Dade: alta de 25 por cento em abril de 2026 e de 27 por cento em março de 2026

O Grupo Ativo de Torres $5M+: Dados Verificados, Não Faixas Estimadas

Eu publicava nesta seção uma faixa de preço por pé quadrado para cada torre. Eu a removi. Aquelas faixas não eram rastreáveis até uma fonte que o leitor pudesse conferir, e este relatório só serve se cada número puder ser auditado. O que vem a seguir é o registro verificado que mantenho de cada torre: número de residências, preço inicial publicado quando o incorporador divulgou um, e status atual de construção. Cada linha leva à página do edifício onde esse registro é mantido e datado.

Os preços de entrada acima não são números de $5 milhões ou mais. São os pisos publicados de torres cujo inventário superior é onde o grupo de $5 milhões para cima realmente transaciona, e é por isso que o Cipriani pode abrir em $1,8 milhão e ainda vender uma residência da Canaletto Collection por várias vezes esse valor. A ponta troféu é a que se move mais rápido: Mandarin Oriental Brickell Key e Six Fisher Island estão precificando produto novo em níveis que antes pertenciam a uma única linha de penthouse em todo o mercado.

Sobre o prêmio de marca em si, quero ser cuidadoso com o que está de fato publicado. A Knight Frank nomeia o prêmio da residência de marca boutique como uma das seis forças que moldam o mercado prime global e projeta mais de 1.000 projetos de marca ativos no mundo até 2030, observando que os compradores pagam prêmios por serviço de primeira linha, privacidade e amenidades. Ela não publica um percentual de prêmio específico para Miami, então não cito um aqui. Na minha própria prática o prêmio é real e aparece com mais clareza na revenda de edifícios com um operador de serviço que funciona, o que é diferente de ter um nome de marca na porta.

Por Que os Fechamentos $5M+ São Majoritariamente à Vista, e O Que Isso Significa na Mesa

O número mais limpo sobre isso é a MIAMI REALTORS colocando o Sul da Flórida em primeiro lugar no país em compradores à vista, com 82 por cento das vendas de condomínios de Miami de $1 milhão para cima fechando em dinheiro em 2025. Em todo o mercado a fatia é bem menor: dinheiro respondeu por 35,1 por cento de todas as vendas fechadas de Miami em julho de 2026, e por 47,5 por cento das vendas de condomínio existente contra 21,2 por cento das transações unifamiliares. A concentração de dinheiro no topo é o fato estrutural, e não é porque falte financiamento acima de $5 milhões. É porque o grupo de compradores nesse nível já tem o capital e trata o financiamento como uma questão fiscal e de retorno, não de capacidade de pagamento.

O efeito prático na negociação é significativo. Compradores à vista comprimem os prazos de fechamento dos 45 a 60 dias de uma operação financiada para 14 a 30 dias, eliminam as contingências de avaliação e de credor, e ganham espaço real nos termos de assunção de HOA com vendedores sob pressão de reservas da SB 4-D. Já vi um comprador à vista ganhar uma unidade contra uma oferta financiada mais alta puramente por certeza de fechamento, e o vendedor aceitou o número menor sem muita discussão. Aqui a velocidade é a moeda.

Para os compradores que querem financiar, tipicamente realocados domésticos preservando liquidez por razões de negócio, os empréstimos DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida) e as linhas garantidas por carteira empenhada seguem como as ferramentas dominantes acima de $5 milhões. Duas mudanças de 2026 importam. A hipoteca fixa de 30 anos ficou em média em 6,54 por cento em julho de 2026 segundo o Freddie Mac, como reportado no comunicado da MIAMI REALTORS acima. E a Fannie Mae e o Freddie Mac eliminaram a opção de revisão limitada para muitos empréstimos de condomínio em 3 de agosto de 2026, o que eleva a documentação em nível de edifício que um credor vai exigir antes de liberar o recurso. Em um edifício antigo de $5 milhões ou mais, essa é mais uma razão pela qual o estudo de reservas decide a operação.

Quem Compra Condomínios Miami $5M+ Hoje

A imagem publicada mais clara do lado doméstico vem do mesmo relatório de luxo da MIAMI REALTORS. No primeiro semestre de 2026 os compradores de fora do estado responderam por 10 por cento dos compradores domésticos, acima dos 7 por cento tanto em 2024 quanto em 2025. As cinco principais origens foram Nova York (34 por cento), Nova Jersey (13 por cento), Califórnia (8 por cento), Illinois (5 por cento) e Massachusetts (5 por cento). Essa é a onda de realocação, medida e não afirmada.

Mais útil para este tier: compradores de fora do estado compram mais alto. No segmento de condomínio, o limiar de preço de luxo (top 5 por cento) para compradores residentes na Flórida foi de $1,6 milhão, enquanto para compradores da Califórnia foi de $3,7 milhões e para compradores de Illinois, Nova York e Nova Jersey foi de $2,8 milhões cada. No lado unifamiliar a diferença é ainda maior, $2,4 milhões para residentes da Flórida contra $8,5 milhões para compradores da Califórnia. Quando alguém me diz que o dinheiro da Califórnia e de Nova York não é real, essa tabela é a minha resposta.

No lado internacional, o New Construction Global Sales Report da MIAMI REALTORS constatou que compradores internacionais adquiriram 49 por cento das vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do Sul da Flórida nos 18 meses encerrados em julho de 2025, e sua segunda edição, de novembro de 2025, registrou compradores de 73 países. Essa é a medição que importa para pré-construção nesta faixa de preço, porque cobre exatamente as vendas que os totais mensais do MLS deixam de fora.

O que posso acrescentar da minha própria mesa, e rotular como minha leitura e não como dado: a pré-construção de marca em Brickell pende para o internacional, a orla de Surfside e Bal Harbour pende para o realocado doméstico, e Fisher Island fica em algum ponto no meio, com a rotação mais lenta dos três. Não vou colar um percentual no meu próprio pipeline, porque um número do livro de contratos de um único corretor não é estatística de mercado e já vi esses números sendo citados de volta para mim como se fossem.

• Fatia de compradores de fora do estado sobre compradores domésticos, S1 2026: 10 por cento, acima dos 7 por cento em 2024 e 2025
• Principais origens: Nova York 34 por cento, Nova Jersey 13 por cento, Califórnia 8 por cento, Illinois 5 por cento, Massachusetts 5 por cento
• Limiar de luxo em condomínio por origem do comprador: Califórnia $3,7M, Illinois e Nova York e Nova Jersey $2,8M, residentes da Flórida $1,6M
• Fatia internacional das vendas de obra nova e pré-construção: 49 por cento nos 18 meses encerrados em julho de 2025
• Países representados no segundo relatório global de vendas: 73

FIRPTA e Estruturação LLC em $5M+: A Decisão Fiscal que Custa Dinheiro Real

O FIRPTA (a Lei de Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Bens Imóveis) não é acionado na compra. Ele é acionado na eventual revenda pelo proprietário estrangeiro, quando o comprador ou o agente de fechamento deve reter 15 por cento do preço bruto de venda e remetê-lo ao IRS, a menos que um certificado de retenção emitido pelo IRS reduza ou elimine a retenção. Em um condomínio de $5 milhões, a retenção padrão de 15 por cento são $750.000 parados no IRS até o vendedor estrangeiro apresentar uma declaração americana e reclamar a parcela retida em excesso. Em uma unidade de $20 milhões são $3 milhões.

As decisões de estrutura que mudam a conta final são tomadas na compra, não na venda. Três padrões que vejo com mais frequência com meus próprios compradores estrangeiros de $5M+: uma LLC americana tributada como corporação (mitiga a exposição ao imposto sucessório americano, mas fixa alíquotas de renda ordinária mais altas sobre o fluxo de aluguel), uma LLC americana detida por uma corporação blocker estrangeira (a estrutura padrão de family office, isola a exposição ao imposto sucessório americano) e a propriedade individual direta com planejamento de certificado de retenção baseado em tratados (o menor custo de montagem e o maior risco sucessório, porque a isenção de imposto sucessório sobre ativos situados nos EUA para não residentes é muito baixa). Seu próprio consultor fiscal escolhe entre essas, não eu, mas a escolha tem de ser feita antes do contrato e não depois.

As obrigações de reservas de condomínio da SB 4-D da Flórida se somam à exposição ao FIRPTA dentro de qualquer edifício ultra-luxo mais antigo. Edifícios de 30 anos ou mais precisam financiar reservas integrais para os itens de inspeção de marco, o que em um edifício pequeno de frente para o oceano pode significar aumentos anuais grandes nas taxas de condomínio ou uma chamada extraordinária única. Eu avalio cada candidato de revenda de $5M+ tanto por chamadas pendentes da SB 4-D quanto por achados do estudo de reservas antes de deixar um cliente assinar, e esse único filtro já matou operações atraentes em mais de uma ocasião.

Fluxos de Capital Latino-Americano

A América Latina segue sendo a maior fonte única de demanda internacional neste mercado, e o mecanismo não é mistério. A depreciação da moeda empurra famílias ricas a manter poupança em imóveis americanos. A incerteza política em vários países mantém o capital em movimento. E a posição de Miami como capital financeira e cultural de fato da região significa que ela captura uma parcela desproporcional desse capital em comparação com outras cidades americanas.

Removi os números de volume em dólares que ficavam nesta seção. Estavam atribuídos a uma mistura de fontes que não consegui rastrear até um único comunicado publicado, e um número não rastreável em um relatório como este é pior do que nenhum número. O número internacional medido que eu sustento é a fatia internacional de 49 por cento das vendas de obra nova e pré-construção do Sul da Flórida citada acima, publicada pela MIAMI REALTORS. Para uma visão por país da papelada em vez do volume, meu guia para compradores argentinos percorre como essas transferências realmente se liquidam.

Tendências do Comprador Brasileiro

A demanda brasileira é uma característica estável deste mercado, mais do que um pico, e as razões são estruturais: capacidade de voos diretos entre São Paulo, Rio de Janeiro e Miami, uma taxa de câmbio que abre e fecha janelas de compra, e uma camada densa de serviços, escolas e assessores profissionais em português no Sul da Flórida que retira quase todo o atrito de uma compra transfronteiriça. Os compradores brasileiros se concentram em Sunny Isles Beach, Brickell e Bal Harbour.

Como na seção acima, o percentual de volume anual e as fatias de pipeline por projeto que apareciam aqui saíram, porque não consegui apontar o leitor para o comunicado de onde vinham. O que posso apontar é o processo: meu guia de compra em Miami para cidadãos brasileiros percorre as etapas de transferência de reais, entidade e FIRPTA que decidem a velocidade real de fechamento de uma dessas ofertas.

Atividade do Visto de Investidor EB-5

Vários projetos de pré-construção de marca em Miami agora oferecem estruturas de investimento qualificadas para o EB-5, o que combina um investimento imobiliário com um caminho migratório e amplia o grupo de compradores além do dinheiro tradicional e do comprador estrangeiro com hipoteca. Os incorporadores montam cada vez mais sua estrutura de capital para acomodar esse dinheiro. Detalho os limiares vigentes, o prazo e onde ficam as compensações no meu guia de investimento imobiliário com visto EB-5, onde os valores legais são mantidos e datados em vez de repetidos aqui.

Estoque e Tempo no Mercado em 2026

O quadro do condado na data do comunicado da MIAMI REALTORS de julho de 2026: os condomínios existentes carregavam 12 meses de estoque, o que é mercado de comprador, enquanto as casas unifamiliares ficaram em 4,8 meses, o que é mercado de vendedor. A oferta está apertando nos dois lados. Os anúncios ativos totais caíram 15,1 por cento no ano, de 18.377 para 15.599, e o estoque de condomínio recuou 11,79 por cento de 12.838 para 11.324, a sexta queda mensal consecutiva e a primeira sequência assim desde julho de 2023.

O tempo no mercado conta a outra metade. A mediana de dias entre anúncio e contrato para condomínios de Miami foi de 86 dias em julho de 2026, acima dos 65 de um ano antes, e a mediana de tempo até a venda foi de 125 dias, acima de 107. Os condomínios receberam uma mediana de 93 por cento do preço de tabela original, contra 96 por cento das casas unifamiliares. Então os condomínios estão levando mais tempo e fechando um pouco mais abaixo do pedido, em um mercado onde há progressivamente menos deles anunciados.

Esses são números de todo o condado para o mercado inteiro de condomínio existente, e não descrevem o tier de $5 milhões para cima. Removi a tabela de contagem de anúncios por submercado e dias no mercado que ficava aqui, porque aqueles números saíam do meu próprio trabalho no MLS e não estou disposto a apresentá-los como estatística citável. O que digo pela experiência é que o tier troféu transaciona em um arco longo, com muito poucos compradores na fila em qualquer momento, e que o inventário controlado pelo incorporador em torres ativas de pré-construção é liberado em lotes, então o número de unidades publicamente anunciadas subestima a profundidade realmente disponível.

Perspectiva: Para Onde Vai o Mercado $5M+ a Partir de Aqui

Comece pelo quadro global. O PIRI 100 da Knight Frank, publicado em 23 de abril de 2026, registrou crescimento médio de 3,2 por cento nos preços residenciais de luxo globais em 2025, ligeiramente abaixo dos 3,6 por cento de 2024, com 73 dos 100 mercados acompanhados em alta e 24 em queda. A América do Norte foi a única região em território negativo, em grande parte pela fraqueza canadense, e a Knight Frank observa que os preços caíram ligeiramente em Miami depois do que chama de uma sequência estelar desde 2021. Essa é uma leitura de consolidação, não de colapso, e é o ponto de partida honesto para quem avalia o prime de Miami hoje.

Em valor relativo, Miami ainda compra mais espaço que suas cidades pares. Um milhão de dólares compra 58 metros quadrados de propriedade prime em Miami, contra 16 em Mônaco, 34 em Nova York, 33 em Londres e 37 tanto em Paris quanto em Tóquio, conforme os números do Knight Frank Wealth Report 2026 citados no comunicado da MIAMI REALTORS de julho de 2026. Para um principal internacional comparando um andar inteiro em Brickell com um equivalente em Londres ou Paris, essa proporção costuma ser a conversa.

Três forças importam para o resto de 2026 e para 2027, e aqui estou dando meu julgamento e não a previsão de um provedor de dados, então trate assim. Primeiro, Miami sediou partidas da Copa do Mundo FIFA 2026, e a MIAMI REALTORS cita essa condição de cidade-sede entre os motores da alta do limiar de luxo do primeiro semestre; na minha experiência as consultas da janela do torneio fecham seis a doze meses depois, o que coloca essa demanda nos livros de 2027 e não nos deste ano. Segundo, a política de juros quase não move um tier em que a grande maioria paga à vista, então eu não avaliaria uma compra troféu em Miami sobre uma premissa a respeito do Federal Reserve. Terceiro, o custo de seguro e a pressão de chamadas de capital da SB 4-D seguem separando torres novas bem capitalizadas de edifícios com mais de 30 anos, e essa separação já é ampla o bastante para aparecer no preço de duas unidades de resto comparáveis no mesmo submercado.

Minha visão direcional para o tier de $5 milhões para cima, dita como visão e sem percentual anexado, porque não tenho um defensável para lhe dar:

• Orla de marca (Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles): firme, com poder de preço em edifícios que têm um operador de serviço real
• Marca em Brickell ($5M a $15M): estável, com o reajuste de preços de 2024 e 2025 em boa medida absorvido
• Troféu ($25M ou mais): muito idiossincrático; a unidade concreta importa muito mais que a tendência
• Inventário antigo de $5 milhões ou mais com passivo da SB 4-D: a parte mais fraca do tier, e a que mais frequentemente aconselho evitar
• Fatia à vista: provavelmente deve ficar perto dos 82 por cento que a MIAMI REALTORS mediu para 2025, faça o que fizerem os juros

As Recomendações do Gerardo por Perfil de Comprador em $5M+

O tier de $5 milhões para cima premia a especificidade. O mesmo comprador que estaria errado em uma torre de Brickell pode ser exatamente o certo em Surfside, e o contrário também. Abaixo estão os três perfis de comprador que vejo com mais frequência neste grupo, e os edifícios ativos de 2026 em que realmente coloco cada um. Vários deles estão no grupo que acompanhei na minha comparação entre St. Regis, Cipriani e Waldorf.

O Executivo Doméstico Realocado ($5M-$15M, residência principal)

Se você está se mudando de Nova York, Nova Jersey, Califórnia ou Illinois para fazer de Miami sua casa principal, os quatro estados que lideram os números de fora do estado acima, você quer densidade urbana caminhável combinada com serviço de nível hoteleiro. Esse comprador eu direciono para o Cipriani Residences Brickell, que atingiu sua altura de cerca de 950 pés em julho de 2026 para ocupação no verão de 2027, o St. Regis Residences Brickell, já acima de 80 por cento vendido sobre 152 residências, e o Waldorf Astoria Residences, 387 residências com meta no Q2 2028. Cada um entrega uma marca global de primeira linha dentro de um bairro de serviços financeiros que combina com uma vida profissional do Nordeste americano ou da Califórnia.

O Family Office ou Principal Estrangeiro ($10M-$25M, segunda ou terceira casa)

Para family offices latino-americanos, principais europeus e family offices americanos comprando uma verdadeira segunda residência, a orla de marca é a resposta estruturalmente correta. Esse comprador eu coloco com mais frequência no Four Seasons Surf Club Residences em Surfside, no Faena House na Collins Avenue, no Eighty Seven Park em North Beach ou no Estates at Acqualina em Sunny Isles. Esses edifícios combinam exposição ao oceano, inventário de andar inteiro ou meio andar, e o serviço de nível hoteleiro que os principais de family office de fato usam. Estruture a LLC e o caminho do FIRPTA antes de assinar; veja meu guia do comprador estrangeiro para o arcabouço.

O Comprador Troféu ($25M+, andar inteiro ou categoria estate)

Se sua aquisição está acima de $25 milhões, o menu encurta para um punhado de nomes: Six Fisher Island, 50 residências a partir de $15,5 milhões com conclusão estimada em 2026, Mandarin Oriental Residences Miami em Brickell Key, onde os dois penthouses duplex recordes fixaram a marca de $6.300 por pé quadrado, o raro andar inteiro ou duplex no Aston Martin Residences, e as oportunidades de assemblage troféu no Continuum South Beach. Cada uma delas é idiossincrática: a unidade importa mais que o edifício, e o edifício importa mais que o submercado. Não coloco um cliente em uma compra troféu sem antes rodar uma comparação de revenda paralela e uma análise de saída em cinco anos. Isso não é negociável neste nível de preço.

Em $5 milhões e acima, a pior decisão é comprar uma unidade bonita dentro de um edifício com problema de balanço. As reservas, o histórico do incorporador e o status da SB 4-D me levam ao sim ou ao não mais rápido que a vista ou o acabamento.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

Recursos Relacionados

• Relatório do Mercado de Pré-Construção de Miami Q1 2026
• Guia do Comprador de Pré-Construção em Miami 2026
• St. Regis vs. Cipriani vs. Waldorf Astoria: Comparação Miami
• Guia do Comprador Estrangeiro: FIRPTA, LLC, DSCR
• O Custo Real de Ter um Condomínio de Luxo em Miami 2026
• Como Avaliar a Saúde Financeira de um Edifício de Condomínio

Perguntas Frequentes

O que qualifica como condomínio ultra-luxo em Miami em 2026?

A MIAMI REALTORS colocou o limiar de condomínio ultra-luxo de Miami-Dade, ou seja o top 1 por cento das vendas, em $10 milhões no primeiro semestre de 2026, com o limiar de luxo em condomínio, o top 5 por cento, em $3,4 milhões. Em todo o Sul da Flórida esses números foram $6,0 milhões e $2,3 milhões. Note que os números muito citados de $13,6 milhões e $15,0 milhões são limiares de casa unifamiliar, não de condomínio.

Quão rápido cresciam as vendas de alta gama de Miami-Dade em 2026?

Segundo a MIAMI REALTORS, as vendas de Miami-Dade de $5 milhões para cima subiram 27 por cento no ano em março de 2026 e 25 por cento em abril de 2026. Em julho de 2026, as vendas totais residenciais de $1 milhão para cima subiram 15,5 por cento de 341 para 394 e as vendas totais subiram 8,6 por cento para 1.935, o décimo primeiro aumento mensal consecutivo. Esses totais excluem a maior parte das vendas de obra nova e pré-construção.

Qual percentual dos condomínios ultra-luxo de Miami é pago à vista?

A MIAMI REALTORS reporta que 82 por cento das vendas de condomínios de Miami de $1 milhão para cima foram em dinheiro em 2025, o que coloca o Sul da Flórida em primeiro lugar nos Estados Unidos em compradores à vista. Em todo o mercado a fatia é muito menor: dinheiro respondeu por 35,1 por cento de todas as vendas fechadas de Miami em julho de 2026 e por 47,5 por cento das vendas de condomínio existente. Pagar à vista comprime um fechamento para cerca de 14 a 30 dias.

Qual é o maior preço por pé quadrado de um condomínio de Miami em 2026?

A Swire Properties pré-vendeu dois penthouses duplex no Mandarin Oriental Residences Miami em Brickell Key por $49,9 milhões cada, cerca de $6.300 por pé quadrado, um recorde de preço de condomínio para a Cidade de Miami segundo o South Florida Business Journal em março de 2026. Separadamente, Howard Schultz pagou $44 milhões por um penthouse no Four Seasons Surf Club em Surfside, e o Charles Penthouse do St. Regis Residences Miami entrou sob contrato em $47 milhões.

Quais torres de Miami têm o inventário $5M+ agora?

As torres que acompanho para este tier incluem Six Fisher Island, 50 residências a partir de $15,5 milhões; Mandarin Oriental Residences Miami, 228 residências a partir de $3,5 milhões com entrega em 2030; Cipriani Residences Miami, 397 residências, que atingiu sua altura em julho de 2026 para ocupação no verão de 2027; St. Regis Residences Miami, 152 residências acima de 80 por cento vendidas; e Waldorf Astoria Residences Miami, 387 residências com meta no Q2 2028.

De onde vêm os compradores de fora do estado de condomínios de luxo em Miami?

No primeiro semestre de 2026 os compradores de fora do estado foram 10 por cento dos compradores domésticos, acima dos 7 por cento em 2024 e 2025, segundo a MIAMI REALTORS. As cinco principais origens foram Nova York com 34 por cento, Nova Jersey com 13 por cento, Califórnia com 8 por cento, Illinois com 5 por cento e Massachusetts com 5 por cento. Seus limiares de luxo em condomínio ficam muito acima dos residentes da Flórida, $3,7 milhões para compradores da Califórnia contra $1,6 milhão.

Como o FIRPTA afeta um comprador estrangeiro que adquire um condomínio de $5M em Miami?

A retenção do FIRPTA não se aplica na compra, apenas na revenda. Quando um proprietário estrangeiro vende um imóvel americano, o comprador ou o agente de fechamento deve reter 15 por cento do preço bruto de venda, a menos que um certificado de retenção do IRS o reduza. Em um condomínio de $5 milhões isso são $750.000 retidos pelo IRS até a declaração real de ganho de capital ser apresentada. A estruturação de LLC e de tratados na compra pode mudar a conta final de forma material.