O preço mediano de anúncio por pé quadrado de Miami-Dade é de $459 em agosto de 2026, queda de 2.75 por cento em um ano, mas esse número do condado esconde uma diferença de 3.4 vezes que vai de $388 em Aventura a $1,337 em Coconut Grove, segundo a Realtor.com Economic Research. O número que eu acompanho é a direção, não o nível, porque neste ano os mercados de terra e os mercados de torres se separaram. Meu conselho aos compradores é comparar um prédio com o próprio submercado dele, nunca com a média do condado.
O preço por pé quadrado é o número que os compradores usam quando querem comparar dois endereços de Miami rapidamente, e também é o mais mal utilizado. Um único número do condado quase nada diz aqui, porque Miami-Dade não é um mercado. É um conjunto de submercados que diferem em mais de três vezes por pé dentro de um raio de vinte e cinco quilômetros, e em agosto de 2026 eles nem sequer andam na mesma direção.
Este relatório classifica onze áreas pelo preço mediano de anúncio por pé quadrado em agosto de 2026, com dados de mercado da Realtor.com Economic Research, com a variação em um e três anos ao lado de cada uma para mostrar o movimento e não apenas o nível. A versão curta do que a tabela mostra: as áreas onde a terra é escassa estão valorizando, as áreas onde a oferta pode ser empilhada na vertical não, e o topo do mercado de condomínios está se separando do meio.
- A Classificação: 11 Áreas de Miami por Preço Por Pé Quadrado
- A Separação: Mercados de Terra em Alta, Mercados de Torres em Baixa
- A Armadilha: Por Que os $1,337 de Coconut Grove Não São Preço de Condomínio
- Os Corredores de Condomínios: Brickell, Downtown, Edgewater
- As Praias: Bal Harbour, Surfside, Sunny Isles, Miami Beach
- Por Que os Preços Cedem e Não Desabam: o Estoque
- O Topo Continua Subindo: Limiares de Luxo em 2026
- A Leitura do Gerardo por Tipo de Comprador
- Metodologia e Fontes
- Perguntas Frequentes
A Classificação: 11 Áreas de Miami por Preço Por Pé Quadrado
Aqui está o quadro completo em uma tabela. Onze áreas do condado de Miami-Dade classificadas pelo preço mediano de anúncio por pé quadrado em agosto de 2026, medidas contra uma mediana do condado de $459, com a variação em um e três anos ao lado para mostrar para onde cada mercado está realmente indo. Todos os números vêm de dados de mercado da Realtor.com Economic Research para cada área.
Leia as duas colunas de variação antes da coluna de dólares. Quatro dessas onze áreas subiram no último ano e sete caíram, e as que subiram não são as que a maioria dos compradores espera.
| Área | Preço / Pé Quad. | 1 Ano | 3 Anos | Anúncio Mediano | Ativos | Dias no Mercado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Coconut Grove | $1,337 | +22.37% | +31.21% | $2,875,000 | 298 | 101 |
| Bal Harbour | $1,278 | -2.20% | -13.19% | $3,025,000 | 127 | 112 |
| Key Biscayne | $1,200 | +6.07% | +9.81% | $2,700,000 | 160 | 88 |
| Coral Gables | $947 | +13.20% | +13.91% | $1,950,000 | 409 | 85 |
| Surfside | $877 | +0.24% | -7.10% | $1,290,000 | 121 | 124 |
| Downtown Miami | $750 | +0.05% | -3.23% | $685,000 | 1,993 | 109 |
| Brickell | $747 | -1.01% | -7.50% | $737,450 | 1,180 | 98 |
| Edgewater | $703 | -2.41% | -11.17% | $743,500 | 507 | 112 |
| Miami Beach | $703 | +0.47% | -9.50% | $644,000 | 2,096 | 102 |
| Sunny Isles Beach | $571 | -8.20% | -23.43% | $749,250 | 1,188 | 106 |
| Aventura | $388 | -2.99% | -7.94% | $497,500 | 1,365 | 107 |
| Condado de Miami-Dade | $459 | -2.75% | -10.24% | $588,700 | 21,440 | 87 |
Os compradores me trazem uma média do condado e perguntam se Miami está subindo ou caindo. Essa pergunta não tem uma resposta única em 2026. Coconut Grove e Sunny Isles Beach estão as duas em Miami-Dade, e uma sobe 22 por cento por pé enquanto a outra cai 8. É preciso precificar o submercado, não a cidade.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
A Separação: Mercados de Terra em Alta, Mercados de Torres em Baixa
Ordene as onze áreas pela variação em um ano em vez do preço e aparece um padrão limpo. Toda área que ganhou terreno por pé quadrado é um mercado onde não se consegue acrescentar oferta com facilidade. Coconut Grove sobe 22.37 por cento, Coral Gables 13.2 por cento e Key Biscayne 6.07 por cento, segundo a Realtor.com Economic Research. As três são dominadas por casas unifamiliares em lotes finitos, e Key Biscayne é uma ilha-barreira com um limite rígido em volta.
Agora olhe a outra ponta. Sunny Isles Beach cai 8.2 por cento em um ano e 23.43 por cento em três. Aventura cai 2.99 por cento, Edgewater 2.41 por cento, Brickell 1.01 por cento. Esses são os corredores onde Miami passou uma década empilhando estoque novo na vertical, e a oferta vertical é a única coisa que realmente limita o preço por pé quadrado. Quando um mercado consegue responder à demanda construindo para cima, o preço por pé se achata mesmo com a cidade continuando desejada.
Este é o mesmo mercado de duas velocidades que venho descrevendo aos compradores desde o ano passado, agora visível em dólares por pé e não em anedotas. Não é uma história sobre Miami esfriando. É uma história sobre qual tipo de pé quadrado de Miami é de fato escasso.
| Tipo de Oferta | Áreas | Variação em 1 Ano | O Que Limita a Oferta |
|---|---|---|---|
| Terra limitada (casas) | Coconut Grove, Coral Gables, Key Biscayne | +6.07% a +22.37% | Lotes finitos, sem resposta vertical |
| Enclaves pequenos à beira-mar | Bal Harbour, Surfside | -2.20% a +0.24% | Área mínima, poucos anúncios |
| Corredores verticais de condomínios | Brickell, Downtown, Edgewater | -2.41% a +0.05% | Nada, a oferta se empilha para cima |
| Torres consolidadas | Sunny Isles Beach, Aventura | -8.20% a -2.99% | Estoque amplo e mais antigo competindo por preço |
A Armadilha: Por Que os $1,337 de Coconut Grove Não São Preço de Condomínio
Este é o erro que mais corrijo, e ele custa dinheiro real em uma negociação. Cada número da tabela cobre todos os tipos de imóvel daquela área, não só condomínios. Nos corredores de torres isso quase não importa, porque Brickell, Downtown, Edgewater, Sunny Isles Beach e Aventura são estoque de condomínios de forma esmagadora. Em Coconut Grove, Coral Gables e Key Biscayne importa muito, porque esses números são puxados por casas sobre terra.
O preço mediano de anúncio de Coconut Grove é de $2,875,000 entre apenas 298 imóveis ativos, segundo a Realtor.com Economic Research. Esse é um mercado de casas à beira-d'água, e seus $1,337 por pé são em boa medida o preço da terra do Grove com uma casa em cima. O comprador que lê esse número, compara com os $747 de Brickell e conclui que os condomínios do Grove custam quase o dobro dos de Brickell tirou a conclusão errada de uma estatística correta. O Grove tem produto de condomínio excelente, e ele não é precificado a $1,337 por pé de modo geral.
Minha regra para usar esta tabela: trate as linhas dos corredores de condomínios como referências utilizáveis de condomínio, e as linhas de casas como uma medida do valor da terra naquela área. Depois precifique o prédio específico contra vendas comparáveis dentro do mesmo prédio ou dos vizinhos imediatos, porque andar, linha, corredor de vista e idade movem o preço por pé dentro de uma mesma torre mais do que a maioria dos compradores imagina.
| Área | O Que o Número Por Pé Mede Sobretudo | Use Como |
|---|---|---|
| Brickell, Downtown, Edgewater | Estoque de condomínios, milhares de anúncios | Uma referência justa de condomínio |
| Sunny Isles Beach, Aventura, Miami Beach | Condomínios de idade e qualidade mistas | Referência justa, verifique a idade do prédio |
| Bal Harbour, Surfside | Condomínios à beira-mar, pouquíssimos anúncios | Apenas direção, faltam comparáveis |
| Coconut Grove, Coral Gables, Key Biscayne | Casas sobre terra | Leitura do valor da terra, não preço de condomínio |
As contagens de anúncios são o sinal. Downtown Miami tem 1,993 imóveis ativos e Miami Beach 2,096, então suas medianas se apoiam em amostras profundas. Surfside tem 121 e Bal Harbour 127, então um punhado de anúncios troféu pode mover esses números mais do que uma mudança real de mercado. Quando um número por pé se apoia em uma amostra pequena, trate-o como direção e não como preço.
Os Corredores de Condomínios: Brickell, Downtown, Edgewater
Esses três são o coração do mercado de condomínios de Miami e hoje estão a $47 por pé uns dos outros: Downtown Miami em $750, Brickell em $747, Edgewater em $703. Uma década atrás essa ordem teria surpreendido, porque Brickell sempre carregou o prêmio de endereço. O que fechou a diferença foi o ciclo de entregas. Downtown e Edgewater absorveram um volume enorme de torres novas, e o produto novo levanta o preço mediano de anúncio por pé de um submercado mesmo quando a revenda em prédios mais antigos está fraca.
Veja como se comportam de forma diferente por baixo. Downtown Miami está praticamente estável, sobe 0.05 por cento em um ano e cai apenas 3.23 por cento em três, com 1,993 imóveis ativos e 109 dias no mercado. Edgewater cai 2.41 por cento em um ano e 11.17 por cento em três, e seu estoque ativo caiu 17.9 por cento em um ano, segundo a Realtor.com Economic Research. Edgewater vem corrigindo com mais força e limpando estoque mais rápido, o que costuma anteceder um piso e não uma queda maior.
O que eu digo aos compradores que olham esses três: com essa convergência, o endereço já não é o que se paga por pé. O que separa hoje uma boa compra em Brickell de uma ruim é o prédio, suas reservas, seu histórico de taxas extras e seu andar e linha, não o nome do bairro no anúncio. Duas unidades do mesmo corredor ao mesmo preço por pé podem carregar custos reais de propriedade muito diferentes.
| Corredor | Preço / Pé Quad. | 1 Ano | Imóveis Ativos | Ativos em 1 Ano |
|---|---|---|---|---|
| Downtown Miami | $750 | +0.05% | 1,993 | -2.31% |
| Brickell | $747 | -1.01% | 1,180 | -3.45% |
| Edgewater | $703 | -2.41% | 507 | -17.90% |
As Praias: Bal Harbour, Surfside, Sunny Isles, Miami Beach
As ilhas-barreira também não se comportam como um mercado só. Bal Harbour sustenta $1,278 por pé sobre 127 imóveis ativos, e Surfside $877 sobre 121, as duas praticamente estáveis no último ano. Sunny Isles Beach, a seis quilômetros pela mesma faixa de areia, está em $571 e cai 8.2 por cento em um ano e 23.43 por cento em três, a queda mais forte de qualquer área deste relatório, segundo a Realtor.com Economic Research.
A areia sozinha não explica essa diferença, e a distância também não. Bal Harbour e Surfside são enclaves pequenos e de zoneamento rígido onde chega muito pouco estoque novo. Sunny Isles tem uma parede longa de torres construídas em vários ciclos, então ali o comprador tem escolha real, e a escolha é o que puxa o preço mediano por pé para baixo. Aventura, no continente, conta a mesma história de forma mais marcada com $388 por pé sobre 1,365 imóveis ativos.
O que eu de fato acompanho na praia é a idade do prédio, não o limite municipal. As regras de inspeção milestone e de reservas estruturais da Flórida separaram o estoque oceânico antigo do novo de um jeito que o número por pé não mostra. Um prédio de Sunny Isles dos anos setenta a $500 por pé com estudo de reservas sem funding pode ser uma compra pior do que um prédio novo a $700, depois que a taxa extra chega. Preço por pé sem revisar as reservas é só metade de uma decisão.
- Bal Harbour: $1,278 por pé, 127 imóveis ativos, queda de 2.2 por cento em um ano
- Surfside: $877 por pé, 121 imóveis ativos, alta de 0.24 por cento em um ano
- Miami Beach: $703 por pé, 2,096 imóveis ativos, alta de 0.47 por cento em um ano
- Sunny Isles Beach: $571 por pé, 1,188 imóveis ativos, queda de 8.2 por cento em um ano
- Aventura: $388 por pé, 1,365 imóveis ativos, queda de 2.99 por cento em um ano
Por Que os Preços Cedem e Não Desabam: o Estoque
Uma queda de 10.24 por cento por pé em três anos no nível do condado soa como mercado em apuros até você olhar o que a oferta está fazendo. Os imóveis ativos caíram em todas as áreas deste relatório no último ano, e em várias com força: Surfside cai 25.9 por cento, Coral Gables 22.18 por cento, Miami Beach 21.79 por cento, Coconut Grove 21.39 por cento, Bal Harbour 19.89 por cento, Edgewater 17.9 por cento, segundo a Realtor.com Economic Research. Miami-Dade como um todo perdeu 11.88 por cento dos seus imóveis ativos.
Essa combinação, preço por pé mais fraco junto de estoque encolhendo, diz o que os vendedores estão escolhendo. Eles estão retirando anúncios em vez de cortar para vender. Os dias no mercado ficam entre 85 e 124 nas onze áreas, então nada vende rápido, mas as retiradas mantêm a oferta visível apertada o bastante para que o preço por pé ceda um dígito em vez de desabar.
Para um comprador essa é uma mensagem mista que vale ler direito. Você tem margem de negociação, porque atrás de um anúncio parado há 98 ou 112 dias existe um dono motivado. O que você não tem é uma enxurrada de estoque desesperado, e por isso eu insisto em não esperar uma quebra que os dados de oferta não sustentam. Negocie firme na unidade específica à sua frente em vez de tentar cronometrar o mercado.
Preços cedendo com estoque caindo não é uma quebra, é um impasse. O vendedor que não precisa vender tira o anúncio do ar em vez de aceitar o número de hoje. Isso te dá vantagem sobre o vendedor que continua anunciado, e quase nenhuma sobre o mercado inteiro.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
O Topo Continua Subindo: Limiares de Luxo em 2026
A tabela por pé mede o anúncio mediano, que é o meio de cada mercado. O topo do mercado faz outra coisa. O limiar de preço dos 5 por cento superiores de condomínios do sul da Flórida subiu para $2.3 milhões no primeiro semestre de 2026, vindo de $2.0 milhões em 2025, e o limiar do 1 por cento superior subiu para $6.0 milhões vindo de $5.4 milhões, segundo Gay Cororaton, economista-chefe da MIAMI REALTORS.
A casa unifamiliar se moveu ainda mais forte no mesmo período. O limiar dos 5 por cento superiores passou de $2.7 milhões para $3.3 milhões e o do 1 por cento superior de $7.8 milhões para $10.7 milhões, com o maior limiar de ultra-luxo unifamiliar de Miami-Dade em $15 milhões e o de condomínios em $10 milhões. Ou seja, o nível necessário para estar na faixa alta do mercado subiu nos dois tipos de produto, enquanto a mediana por pé da maior parte dos corredores de condomínios caía.
As duas coisas são verdadeiras ao mesmo tempo, e segurar as duas juntas é o ponto inteiro deste relatório. O meio amplo do mercado de condomínios tem mais oferta que demanda e está se reprecificando. O produto realmente escasso, o andar troféu, a frente d'água de verdade, a residência de marca, tem um grupo de compradores menor mas quase nenhum substituto, e continua marcando máximas. Um comprador que leia só o número por pé do condado concluiria que o luxo de Miami está caindo. Não está caindo, está se separando.
A Leitura do Gerardo por Tipo de Comprador
O que fazer com esta tabela depende inteiramente de por que você está comprando. Abaixo está como eu uso esses números com os três perfis de comprador que mais vejo. A instrução comum aos três é a mesma: use o preço por pé para pré-selecionar submercados, e depois abandone-o e precifique o prédio específico pelos dados dele.
O Comprador Que Quer uma Casa Para Morar
Ignore totalmente o número do condado e escolha o corredor que combina com a sua vida, depois use o número por pé dele como piso de negociação. Em Brickell a $747 e Downtown a $750 você está comprando no estoque mais profundo do condado, o que significa que os comparáveis são fáceis de estabelecer e os vendedores sabem disso. Comece pelo guia de condomínios de Brickell e verifique o funding de reservas do prédio antes de verificar a vista.
O Investidor Que Compra Por Rendimento
O número por pé só importa para você ao lado do aluguel que ele sustenta. Aventura a $388 por pé com aluguel mediano de $3,200 é precificada de forma muito diferente de Bal Harbour a $1,278 com aluguel mediano de $8,150, e a entrada barata não é automaticamente o melhor rendimento depois que taxas e avaliações extras chegam. Calcule o custo completo de manutenção, não o preço de compra, com o guia do custo real de ser dono.
O Comprador Que Protege Capital
Se a sua prioridade é preservar valor e não maximizar rendimento, a coluna de três anos é a sua coluna. Coconut Grove sobe 31.21 por cento em três anos e Key Biscayne 9.81 por cento, enquanto Sunny Isles Beach cai 23.43 por cento. A escassez de terra tem sido a defesa mais confiável do valor por pé neste condado, e o relatório de ultra-luxo de $5M ou mais cobre onde essa escassez é precificada hoje.
Preço por pé quadrado é uma ferramenta de pré-seleção, não uma avaliação. Eu uso para decidir quais três prédios merecem uma análise de verdade, e aí paro de usar, porque andar, linha, corredor de vista, funding de reservas e histórico de taxas extras vão mover o custo real de uma unidade muito mais do que a média do bairro.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
Metodologia e Fontes
Cada número de preço por pé quadrado, contagem de anúncios e dias no mercado deste relatório é o valor mediano de anúncio publicado pela Realtor.com Economic Research para aquela área, retirado das páginas de resumo de mercado de agosto de 2026 e lido em 12 de agosto de 2026. As áreas identificadas como bairros de Miami (Brickell, Downtown Miami, Edgewater, Coconut Grove) são séries em nível de bairro; as demais são séries em nível de município dentro do condado de Miami-Dade.
Vale declarar dois limites com clareza. Primeiro, são números de anúncio e não de venda fechada, então descrevem o que os vendedores pedem hoje e não o que os compradores pagaram no trimestre passado. Segundo, cobrem todos os tipos de imóvel de cada área, e por isso os mercados de casas estão sinalizados à parte acima. Os limiares de luxo e ultra-luxo vêm da análise do primeiro semestre de 2026 de Gay Cororaton, economista-chefe da MIAMI REALTORS + RWorld, publicada em 23 de julho de 2026, e essas sim são baseadas em vendas fechadas.
Última verificação 12 de agosto de 2026. Esta página é atualizada quando a série mensal de base se move de forma relevante, e os números acima são substituídos em vez de ajustados.
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