El precio mediano de listado por pie cuadrado de Miami-Dade es de $459 en agosto de 2026, una baja del 2.75 por ciento en un año, pero esa cifra del condado esconde una diferencia de 3.4 veces que va desde $388 en Aventura hasta $1,337 en Coconut Grove, según Realtor.com Economic Research. La cifra que yo vigilo es la dirección, no el nivel, porque este año los mercados de tierra y los mercados de torres se separaron. Mi consejo a los compradores es comparar un edificio contra su propio submercado, nunca contra el promedio del condado.
El precio por pie cuadrado es la cifra que los compradores usan cuando quieren comparar dos direcciones de Miami rápido, y también es la que peor se usa. Un solo número del condado no dice casi nada aquí, porque Miami-Dade no es un mercado. Es un conjunto de submercados que se diferencian por más de tres veces por pie dentro de un radio de veinticinco kilómetros, y en agosto de 2026 ni siquiera se mueven en la misma dirección.
Este informe clasifica once zonas por precio mediano de listado por pie cuadrado en agosto de 2026, con datos de mercado de Realtor.com Economic Research, con el cambio a uno y tres años junto a cada una para ver el impulso y no solo el nivel. La versión corta de lo que muestra la tabla: las zonas donde la tierra escasea se aprecian, las zonas donde la oferta se puede apilar en vertical no, y la cima del mercado de condominios se está separando del medio.
- La Clasificación: 11 Zonas de Miami por Precio Por Pie Cuadrado
- La Separación: Mercados de Tierra Arriba, Mercados de Torres Abajo
- La Trampa: Por Qué los $1,337 de Coconut Grove No Son Precio de Condominio
- Los Corredores de Condominios: Brickell, Downtown, Edgewater
- Las Playas: Bal Harbour, Surfside, Sunny Isles, Miami Beach
- Por Qué los Precios Ceden y No Se Desploman: el Inventario
- La Cima Sigue Subiendo: Umbrales de Lujo en 2026
- La Lectura de Gerardo por Tipo de Comprador
- Metodología y Fuentes
- Preguntas Frecuentes
La Clasificación: 11 Zonas de Miami por Precio Por Pie Cuadrado
Aquí está el panorama completo en una tabla. Once zonas del condado de Miami-Dade clasificadas por precio mediano de listado por pie cuadrado en agosto de 2026, medidas contra una mediana del condado de $459, con el cambio a uno y tres años al lado para ver hacia dónde va realmente cada mercado. Todas las cifras vienen de datos de mercado de Realtor.com Economic Research para cada zona.
Lea las dos columnas de cambio antes que la columna de dólares. Cuatro de estas once zonas subieron en el último año y siete bajaron, y las que subieron no son las que la mayoría de los compradores espera.
| Zona | Precio / Pie Cuad. | 1 Año | 3 Años | Listado Mediano | Activas | Días en Mercado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Coconut Grove | $1,337 | +22.37% | +31.21% | $2,875,000 | 298 | 101 |
| Bal Harbour | $1,278 | -2.20% | -13.19% | $3,025,000 | 127 | 112 |
| Key Biscayne | $1,200 | +6.07% | +9.81% | $2,700,000 | 160 | 88 |
| Coral Gables | $947 | +13.20% | +13.91% | $1,950,000 | 409 | 85 |
| Surfside | $877 | +0.24% | -7.10% | $1,290,000 | 121 | 124 |
| Downtown Miami | $750 | +0.05% | -3.23% | $685,000 | 1,993 | 109 |
| Brickell | $747 | -1.01% | -7.50% | $737,450 | 1,180 | 98 |
| Edgewater | $703 | -2.41% | -11.17% | $743,500 | 507 | 112 |
| Miami Beach | $703 | +0.47% | -9.50% | $644,000 | 2,096 | 102 |
| Sunny Isles Beach | $571 | -8.20% | -23.43% | $749,250 | 1,188 | 106 |
| Aventura | $388 | -2.99% | -7.94% | $497,500 | 1,365 | 107 |
| Condado de Miami-Dade | $459 | -2.75% | -10.24% | $588,700 | 21,440 | 87 |
Los compradores me traen un promedio del condado y me preguntan si Miami sube o baja. Esa pregunta no tiene una sola respuesta en 2026. Coconut Grove y Sunny Isles Beach están las dos en Miami-Dade, y una sube 22 por ciento por pie mientras la otra cae 8. Hay que valuar el submercado, no la ciudad.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
La Separación: Mercados de Tierra Arriba, Mercados de Torres Abajo
Ordene las once zonas por su cambio a un año en lugar de por su precio y aparece un patrón limpio. Cada zona que ganó terreno por pie cuadrado es un mercado donde no se puede agregar oferta con facilidad. Coconut Grove sube 22.37 por ciento, Coral Gables 13.2 por ciento y Key Biscayne 6.07 por ciento, según Realtor.com Economic Research. Las tres están dominadas por casas unifamiliares en lotes finitos, y Key Biscayne es una isla barrera con un límite duro alrededor.
Ahora mire el otro extremo. Sunny Isles Beach cae 8.2 por ciento en un año y 23.43 por ciento en tres. Aventura cae 2.99 por ciento, Edgewater 2.41 por ciento, Brickell 1.01 por ciento. Estos son los corredores donde Miami pasó una década apilando inventario nuevo en vertical, y la oferta vertical es lo único que de verdad pone techo al precio por pie cuadrado. Cuando un mercado puede responder a la demanda construyendo hacia arriba, el precio por pie se aplana aunque la ciudad siga siendo deseada.
Este es el mismo mercado de dos velocidades que llevo describiendo a los compradores desde el año pasado, ahora visible en dólares por pie y no en anécdotas. No es una historia sobre Miami enfriándose. Es una historia sobre qué tipo de pie cuadrado de Miami escasea de verdad.
| Tipo de Oferta | Zonas | Cambio a 1 Año | Qué Limita la Oferta |
|---|---|---|---|
| Tierra limitada (casas) | Coconut Grove, Coral Gables, Key Biscayne | +6.07% a +22.37% | Lotes finitos, sin respuesta vertical |
| Enclaves pequeños frente al mar | Bal Harbour, Surfside | -2.20% a +0.24% | Superficie mínima, pocos listados |
| Corredores verticales de condominios | Brickell, Downtown, Edgewater | -2.41% a +0.05% | Nada, la oferta se apila hacia arriba |
| Torres consolidadas | Sunny Isles Beach, Aventura | -8.20% a -2.99% | Inventario amplio y más antiguo compitiendo por precio |
La Trampa: Por Qué los $1,337 de Coconut Grove No Son Precio de Condominio
Este es el error que más corrijo, y cuesta dinero real en una negociación. Cada cifra de la tabla cubre todos los tipos de propiedad de esa zona, no solo condominios. En los corredores de torres eso apenas importa, porque Brickell, Downtown, Edgewater, Sunny Isles Beach y Aventura son inventario de condominios de forma abrumadora. En Coconut Grove, Coral Gables y Key Biscayne importa muchísimo, porque esas cifras las cargan casas sobre tierra.
El precio mediano de listado de Coconut Grove es de $2,875,000 entre apenas 298 propiedades activas, según Realtor.com Economic Research. Ese es un mercado de casas frente al agua, y sus $1,337 por pie son en buena medida el precio de la tierra del Grove con una casa encima. El comprador que lee esa cifra, la compara con los $747 de Brickell y concluye que los condominios del Grove cuestan casi el doble que los de Brickell sacó la conclusión equivocada de un dato correcto. El Grove tiene producto de condominio excelente, y no se cotiza a $1,337 por pie en general.
Mi regla para usar esta tabla: trate las filas de corredores de condominios como referencias utilizables de condominio, y las filas de casas como una medida del valor de la tierra en esa zona. Después valúe el edificio concreto contra ventas comparables dentro del mismo edificio o de sus vecinos inmediatos, porque el piso, la línea, el corredor de vista y la antigüedad mueven el precio por pie dentro de una misma torre más de lo que la mayoría de los compradores imagina.
| Zona | Qué Mide Sobre Todo la Cifra Por Pie | Úsela Como |
|---|---|---|
| Brickell, Downtown, Edgewater | Inventario de condominios, miles de listados | Una referencia justa de condominio |
| Sunny Isles Beach, Aventura, Miami Beach | Condominios de antigüedad y calidad mixtas | Referencia justa, revise la antigüedad del edificio |
| Bal Harbour, Surfside | Condominios frente al mar, muy pocos listados | Solo dirección, faltan comparables |
| Coconut Grove, Coral Gables, Key Biscayne | Casas sobre tierra | Lectura del valor de la tierra, no precio de condominio |
Los conteos de listados son la señal. Downtown Miami tiene 1,993 propiedades activas y Miami Beach 2,096, así que sus medianas descansan sobre muestras profundas. Surfside tiene 121 y Bal Harbour 127, así que un puñado de listados trofeo puede mover esas cifras más que un cambio real de mercado. Cuando una cifra por pie se apoya en una muestra pequeña, trátela como una dirección y no como un precio.
Los Corredores de Condominios: Brickell, Downtown, Edgewater
Estos tres son el corazón del mercado de condominios de Miami y hoy están a $47 por pie unos de otros: Downtown Miami en $750, Brickell en $747, Edgewater en $703. Hace una década ese orden habría sorprendido, porque Brickell cargó siempre la prima de dirección. Lo que cerró la brecha fue el ciclo de entregas. Downtown y Edgewater absorbieron un volumen enorme de torres nuevas, y el producto nuevo levanta el precio mediano de listado por pie de un submercado incluso cuando la reventa en edificios más antiguos está floja.
Mire qué distinto se comportan por debajo. Downtown Miami está prácticamente plano, sube 0.05 por ciento en un año y cae solo 3.23 por ciento en tres, con 1,993 propiedades activas y 109 días en el mercado. Edgewater cae 2.41 por ciento en un año y 11.17 por ciento en tres, y su inventario activo bajó 17.9 por ciento interanual, según Realtor.com Economic Research. Edgewater lleva corrigiendo más fuerte y vaciando inventario más rápido, que suele ser lo que antecede a un piso y no a una caída mayor.
Lo que le digo a los compradores que miran estos tres: con esta convergencia, la dirección ya no es lo que se paga por pie. Lo que separa hoy una buena compra en Brickell de una mala es el edificio, sus reservas, su historial de cuotas especiales y su piso y línea, no el nombre del vecindario en el listado. Dos unidades del mismo corredor al mismo precio por pie pueden cargar costos reales de propiedad muy distintos.
| Corredor | Precio / Pie Cuad. | 1 Año | Propiedades Activas | Activas Interanual |
|---|---|---|---|---|
| Downtown Miami | $750 | +0.05% | 1,993 | -2.31% |
| Brickell | $747 | -1.01% | 1,180 | -3.45% |
| Edgewater | $703 | -2.41% | 507 | -17.90% |
Las Playas: Bal Harbour, Surfside, Sunny Isles, Miami Beach
Las islas barrera tampoco se comportan como un solo mercado. Bal Harbour sostiene $1,278 por pie sobre 127 propiedades activas, y Surfside $877 sobre 121, las dos prácticamente planas en el último año. Sunny Isles Beach, a seis kilómetros por la misma franja de arena, está en $571 y cae 8.2 por ciento en un año y 23.43 por ciento en tres, la baja más pronunciada de cualquier zona de este informe, según Realtor.com Economic Research.
La arena sola no explica esa brecha, y la distancia tampoco. Bal Harbour y Surfside son enclaves pequeños y de zonificación estricta donde llega muy poco inventario nuevo. Sunny Isles tiene un muro largo de torres construidas en varios ciclos, así que ahí el comprador tiene opciones reales, y la opción es lo que baja el precio mediano por pie. Aventura, tierra adentro, cuenta la misma historia de forma más marcada con $388 por pie sobre 1,365 propiedades activas.
Lo que yo vigilo en la playa es la antigüedad del edificio y no la línea municipal. Las reglas de inspección milestone y de reservas estructurales de Florida separaron el inventario oceánico antiguo del nuevo de una forma que la cifra por pie no muestra. Un edificio de Sunny Isles de los años setenta a $500 por pie con un estudio de reservas sin fondear puede ser peor compra que un edificio nuevo a $700, una vez que llega la cuota especial. El precio por pie sin revisar las reservas es solo la mitad de una decisión.
- Bal Harbour: $1,278 por pie, 127 propiedades activas, baja 2.2 por ciento en un año
- Surfside: $877 por pie, 121 propiedades activas, sube 0.24 por ciento en un año
- Miami Beach: $703 por pie, 2,096 propiedades activas, sube 0.47 por ciento en un año
- Sunny Isles Beach: $571 por pie, 1,188 propiedades activas, baja 8.2 por ciento en un año
- Aventura: $388 por pie, 1,365 propiedades activas, baja 2.99 por ciento en un año
Por Qué los Precios Ceden y No Se Desploman: el Inventario
Una caída de 10.24 por ciento por pie en tres años a nivel condado suena a mercado en problemas hasta que se mira qué hace la oferta. Las propiedades activas bajaron en todas y cada una de las zonas de este informe en el último año, y en varias con fuerza: Surfside cae 25.9 por ciento, Coral Gables 22.18 por ciento, Miami Beach 21.79 por ciento, Coconut Grove 21.39 por ciento, Bal Harbour 19.89 por ciento, Edgewater 17.9 por ciento, según Realtor.com Economic Research. Miami-Dade en conjunto perdió 11.88 por ciento de sus propiedades activas.
Esa combinación, precio por pie más blando junto a inventario que se encoge, dice qué están eligiendo los vendedores. Están retirando listados en vez de recortar para vender. Los días en el mercado van de 85 a 124 en las once zonas, así que nada se vende rápido, pero los retiros mantienen la oferta visible lo bastante ajustada como para que el precio por pie ceda en un dígito en lugar de desplomarse.
Para un comprador ese es un mensaje mixto que conviene leer bien. Tiene margen de negociación, porque detrás de un listado con 98 o 112 días hay un dueño motivado. Lo que no tiene es una avalancha de inventario desesperado, y por eso insisto en no esperar una caída que los datos de oferta no respaldan. Negocie duro sobre la unidad concreta que tiene enfrente en vez de intentar cronometrar el mercado.
Precios que ceden con inventario que cae no es un desplome, es un pulso. El vendedor que no tiene que vender retira su listado en vez de aceptar la cifra de hoy. Eso le da a usted ventaja sobre el vendedor que sigue listado, y casi ninguna sobre el mercado entero.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
La Cima Sigue Subiendo: Umbrales de Lujo en 2026
La tabla por pie mide el listado mediano, que es el medio de cada mercado. La cima del mercado hace otra cosa. El umbral de precio del 5 por ciento superior de condominios del sur de Florida subió a $2.3 millones en el primer semestre de 2026, desde $2.0 millones en 2025, y el umbral del 1 por ciento superior subió a $6.0 millones desde $5.4 millones, según Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS.
La casa unifamiliar se movió aún más fuerte en el mismo período. El umbral del 5 por ciento superior pasó de $2.7 millones a $3.3 millones y el del 1 por ciento superior de $7.8 millones a $10.7 millones, con el umbral de ultra-lujo unifamiliar más alto de Miami-Dade en $15 millones y el de condominios en $10 millones. Es decir, el nivel necesario para estar en la franja alta del mercado subió en los dos tipos de producto, mientras la mediana por pie de casi todos los corredores de condominios bajaba.
Las dos cosas son ciertas a la vez, y sostenerlas juntas es el punto entero de este informe. El medio amplio del mercado de condominios tiene más oferta que demanda y se está reajustando. El producto realmente escaso, el piso trofeo, el frente al agua de verdad, la residencia de marca, tiene un grupo de compradores más chico pero casi ningún sustituto, y sigue marcando máximos. Un comprador que lea solo la cifra por pie del condado concluiría que el lujo de Miami cae. No cae, se separa.
La Lectura de Gerardo por Tipo de Comprador
Qué hacer con esta tabla depende por completo de por qué compra. Abajo está cómo uso estas cifras con los tres perfiles de comprador que más veo. La instrucción común para los tres es la misma: use el precio por pie para preseleccionar submercados, y después abandónelo y valúe el edificio concreto con sus propios datos.
El Comprador Que Quiere una Casa Para Vivir
Ignore por completo la cifra del condado y elija el corredor que encaje con su vida, después use su cifra por pie como piso de negociación. En Brickell a $747 y Downtown a $750 está comprando en el inventario más profundo del condado, lo que significa que los comparables son fáciles de establecer y los vendedores lo saben. Empiece por la guía de condominios de Brickell y revise el fondeo de reservas del edificio antes de revisar la vista.
El Inversionista Que Compra Por Rendimiento
La cifra por pie solo le importa junto a la renta que sostiene. Aventura a $388 por pie con una renta mediana de $3,200 se valúa muy distinto de Bal Harbour a $1,278 con una renta mediana de $8,150, y la entrada barata no es automáticamente el mejor rendimiento una vez que llegan cuotas y evaluaciones. Corra el costo completo de tenencia, no el precio de compra, con la guía del costo real de ser dueño.
El Comprador Que Protege Capital
Si su prioridad es conservar valor y no maximizar rendimiento, la columna de tres años es su columna. Coconut Grove sube 31.21 por ciento en tres años y Key Biscayne 9.81 por ciento, mientras Sunny Isles Beach cae 23.43 por ciento. La escasez de tierra ha sido la defensa más confiable del valor por pie en este condado, y el informe de ultra-lujo de $5M y más cubre dónde se cotiza hoy esa escasez.
El precio por pie cuadrado es una herramienta de preselección, no una valuación. Lo uso para decidir qué tres edificios merecen un análisis real, y ahí dejo de usarlo, porque el piso, la línea, el corredor de vista, el fondeo de reservas y el historial de cuotas especiales van a mover el costo verdadero de una unidad mucho más que el promedio del vecindario.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
Metodología y Fuentes
Cada cifra de precio por pie cuadrado, conteo de listados y días en el mercado de este informe es el valor mediano de listado publicado por Realtor.com Economic Research para esa zona, tomado de sus páginas de resumen de mercado de agosto de 2026 y leído el 12 de agosto de 2026. Las zonas identificadas como vecindarios de Miami (Brickell, Downtown Miami, Edgewater, Coconut Grove) son series a nivel vecindario; el resto son series a nivel municipio dentro del condado de Miami-Dade.
Vale la pena decir dos límites con claridad. Primero, son cifras de listado y no de venta cerrada, así que describen lo que los vendedores piden hoy y no lo que los compradores pagaron el trimestre pasado. Segundo, cubren todos los tipos de propiedad de cada zona, y por eso los mercados de casas van señalados aparte arriba. Los umbrales de lujo y ultra-lujo vienen del análisis del primer semestre de 2026 de Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS + RWorld, publicado el 23 de julio de 2026, y sí se basan en ventas cerradas.
Última verificación 12 de agosto de 2026. Esta página se actualiza cuando la serie mensual de base se mueve de forma relevante, y las cifras de arriba se reemplazan en vez de ajustarse.
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Preguntas Frecuentes
