A LuxuryDade acompanha a pré-construção do sul da Flórida, e o número mais claro de novembro de 2026 é 106. A Ytech revelou o 75 Broadway em Brickell no dia 2 de novembro de 2026: uma torre de 52 andares com 106 residências a partir de US$ 3 milhões, em um terreno cujo zoneamento permitia quase 300 unidades, segundo The Real Deal. Minha leitura é que as incorporadoras de Brickell estão convertendo densidade permitida em metragem. Compare torres por residências por andar, não só pelo total de unidades.
Uma incorporadora de Brickell acaba de dizer algo útil ao mercado ao escolher construir menos. Em 2 de novembro de 2026, a Ytech apresentou o 75 Broadway, uma torre de condomínio de 52 andares voltada para a Baía de Biscayne e para o Simpson Park, com 106 residências e sete coberturas a partir de US$ 3 milhões. O zoneamento daquele terreno permitia perto de 300 unidades. A empresa construiu um terço do que era permitido. Isso não é um detalhe, é a tese inteira deste ciclo, e muda como você deve ler uma tabela de preços. Se este produto é novo para você, comece pelo meu processo passo a passo de compra de pré-construção em Miami antes de comparar duas torres.
O que a Ytech revelou no 75 Broadway em novembro de 2026
A torre vai subir 680 pés com no máximo três unidades por andar, cada residência acessada por um hall de elevador privativo, e 42.000 pés quadrados de áreas comuns incluindo piscina na cobertura, spa e jardins, segundo The Real Deal. As plantas vão de um dormitório com escritório a três dormitórios. A entrega é esperada para o fim de 2029. É o segundo projeto de condomínio da Ytech em Brickell, ao lado da torre de 70 andares hoje em obras a poucos quarteirões.
A frase que vale circular é a da densidade. A empresa disse que escolheu menos unidades para vender casas maiores a preços mais altos. É uma troca deliberada de número de unidades por metragem, e é o mesmo movimento que várias incorporadoras de Brickell e Edgewater fizeram desde 2025. Nossa página do edifício 75 Broadway traz a ficha atual como ela é publicada.
A troca de densidade, torre por torre
Veja o que dizem as três divulgações mais recentes da Ytech e de seus parceiros, com cada número tirado do veículo que o publicou. Onde uma incorporadora não divulgou um dado, a linha diz isso em vez de preencher a lacuna.
| Projeto | Andares | Residências | A partir de | Divulgado |
|---|---|---|---|---|
| 75 Broadway, Brickell | 52 | 106 | US$ 3 milhões | 2 nov 2026 |
| The Residences at 1428 Brickell | 70 | 195 | US$ 4,4 milhões | 2 nov 2026 |
| 301 Ocean Drive, Key Biscayne | Não divulgado | Não divulgado | Não divulgado | 1 nov 2026 |
Os números do 75 Broadway e do 1428 Brickell vêm do The Real Deal. A linha de Key Biscayne está aqui pelo que ela não diz: a Terra e o Fortune International Group obtiveram um empréstimo de pré-desenvolvimento de US$ 220 milhões da Blackstone Real Estate Debt Strategies para um condomínio à beira-mar no 301 Ocean Drive em 1 de novembro de 2026, com vendas de pré-construção previstas antes do fim do ano, segundo Florida YIMBY. As incorporadoras descreveram o projeto como um edifício boutique com residências amplas e não divulgaram nenhum número de unidades. Neste ciclo, a ausência de um número grande de unidades é o próprio posicionamento. Nossa página do 1428 Brickell acompanha o avanço da obra dessa torre.
O que menos unidades fazem com seus custos de manutenção
O orçamento operacional de um edifício não encolhe porque o número de unidades cai. Segurança, seguro, equipe, elevadores e um deck de áreas comuns de 42.000 pés quadrados continuam sendo pagos, e em uma torre de 106 unidades essa conta é dividida entre 106 proprietários em vez de 300. O conselho que dou a compradores em torres de baixa densidade é parar de comparar a taxa mensal e começar a comparar a taxa por pé quadrado, porque o número de capa sempre vai parecer alto ao lado de um edifício de 400 unidades e às vezes ainda será o melhor negócio. Meu guia de taxas médias de condomínio em Miami e o custo real de ter um condomínio de luxo em Miami detalham as linhas que eu percorro com meus clientes.
Há uma vantagem real do outro lado da conta. Em um edifício com três unidades por andar, existem muito menos casas quase idênticas capazes de concorrer com a sua na revenda. Em uma torre de 400 unidades com dez linhas iguais, sua revenda concorre com os próprios vizinhos.
O que eu confiro antes de assinar em uma torre de baixa densidade
- Residências por andar, por escrito, não o adjetivo do folheto. Três por andar e oito por andar são produtos diferentes.
- A metragem total das áreas comuns dividida pelo número de unidades, que é o dado que de fato move a taxa mensal.
- A data de entrega e as cláusulas de prorrogação do contrato de compra, não a data de marketing. O 75 Broadway entrega no fim de 2029.
- Se a incorporadora já entregou uma torre comparável, e quanto ela atrasou.
- O cronograma de depósitos frente às etapas de obra, que é onde um prazo longo custa dinheiro.
Para o panorama de entregas, meu calendário de entregas de condomínios de Miami de 2026 a 2030 lista o que está previsto e quando, e o guia de condomínios de luxo de Brickell cobre o submercado onde essa virada se concentra.
"Quando uma incorporadora constrói um terço do que o zoneamento permite, leia isso como uma previsão. Ela está apostando que o comprador que quer 3.000 pés quadrados será mais fácil de achar em 2029 do que três compradores que querem 1.000."Gerardo Gonzalez, Luxury Dade Group na Compass
Perguntas frequentes: unidades por torre em Miami em 2026
