Das 65 torres de luxo do sul da Flórida que acompanho, 47 publicam um ano de entrega e 21 delas caem em 2028, o triplo das sete de 2026. O número que realmente observo são as 18 torres sem data publicada, porque aqui o silêncio é o sinal. Antes de assinar, leia a data limite do contrato, não a do folheto.
Um contrato de pré-construção é uma aposta em uma data. Você envia um depósito hoje por um prédio que ainda não existe, e o ano em que ele termina decide quando começam seus custos de manutenção, quando o seu financiamento precisa ser real e quantas outras unidades novas entram no mercado no mesmo mês em que você recebe as chaves. Quase ninguém publica essa data em um único lugar.
Então eu montei o calendário. Este relatório traz o ano de entrega publicado das 65 torres de condomínio de luxo do sul da Flórida que acompanho na LuxuryDade, extraído das divulgações de cada incorporadora e de relatórios de obra datados em cada página de edifício. Quarenta e sete publicam um ano. Dezoito não publicam, e essa lacuna acaba sendo tão informativa quanto as próprias datas.
- O formato do calendário: 2028 carrega o triplo
- 2026 e 2027: os anos magros
- 2028: vinte e uma torres em um único ano
- 2029 e 2030: a cauda longa
- As 18 torres que não publicam data
- Por que 2028 se acumulou: o eco do ciclo de crédito
- Quanto custa de verdade uma entrega em 2028
- A leitura de Gerardo antes de assinar
- Metodologia e fontes
- Perguntas Frequentes
O formato do calendário: 2028 carrega o triplo
Distribua 47 torres em cinco anos e elas não se distribuem por igual. 2028 fica com 21. Isso é 45 por cento de todas as torres com data dentro de doze meses, e o triplo das sete que terminam em 2026.
| Ano de entrega | Torres | Percentual do total com data | Ante 2026 |
|---|---|---|---|
| 2026 | 7 | 15% | referência |
| 2027 | 13 | 28% | 1.9x |
| 2028 | 21 | 45% | 3.0x |
| 2029 | 5 | 11% | 0.7x |
| 2030 | 3 | 6% | 0.4x |
| Total com data | 47 | 100% | de 65 acompanhadas |
Duas torres aparecem em dois anos porque entregam por fases. A Olara Residences West Palm Beach mira T4 2026 e início de 2028, e a St. Regis Residences Sunny Isles Beach separa a Fase I em 2028 da Fase II em 2029. A contagem de 47 conta cada prédio uma única vez.
Nada disso aparece nas estatísticas mensais do mercado. A MIAMI REALTORS diz isso com todas as letras em cada divulgação: os totais de vendas não incluem obra nova, pré-construção nem conversões de condomínio do sul da Flórida, porque em grande parte não são reportadas no MLS (MIAMI REALTORS, maio de 2026). O mercado de revenda é medido todo mês. O calendário de entregas é medido por quem se dá ao trabalho de montá-lo.
Compradores me perguntam se Miami está com excesso de oferta. A resposta honesta é que depende inteiramente do ano em que você fecha. Um comprador de 2026 e um de 2028 estão comprando em dois mercados diferentes, e a única coisa que os separa é uma data num contrato que quase ninguém lê com atenção.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
2026 e 2027: os anos magros
Sete torres terminam em 2026. É o menor grupo de toda a janela, e explica algo que os compradores acham contraintuitivo: o mercado parece lotado de estandes de vendas enquanto quase nada está sendo de fato entregue.
| Torre | Submercado | Data publicada |
|---|---|---|
| 600 Miami WorldCenter | Downtown Miami | 2026 |
| EDITION Residences Edgewater | Edgewater | 2026 |
| Havana Enclave Little Havana | Little Havana | Fim de 2026 |
| Oasis Hallandale Beach | Hallandale Beach | 2026 (Torre Oeste) |
| Olara Residences West Palm Beach | West Palm Beach | T4 2026, início de 2028 |
| Six Fisher Island | Fisher Island | 2026 |
| The Residences at 1428 Brickell | Brickell | 2026 |
2027 quase dobra esse número para 13, e é aí que o estoque de marca começa a chegar. Cipriani, St Regis Miami, Mercedes-Benz Places, Dolce & Gabbana e Rosewood Hillsboro Beach caem todos nesse ano.
| Torre | Submercado | Data publicada |
|---|---|---|
| Andare Residences by Pininfarina | Fort Lauderdale | 2027 |
| Cipriani Residences Miami | Brickell | Verão de 2027 |
| Dolce & Gabbana Residences Miami | Brickell | 2027 |
| LOFTY Brickell | Brickell | Fim de 2027 |
| Mercedes-Benz Places Miami | Brickell | T4 2027 |
| Rivage Bal Harbour | Bal Harbour | 2027 |
| Rosewood Residences Hillsboro Beach | Hillsboro Beach | Início de 2027 |
| St Regis Residences Miami | South Brickell | T4 2027 |
| Surf Row Residences Surfside | Surfside | Previsto para 2027 |
| The Perigon Miami Beach | Mid-Beach | T2 2027 |
| The Standard Residences Brickell | Brickell | 2027 |
| Tula Residences North Bay Village | North Bay Village | 2027 |
| Villa Miami Residences | Edgewater | Fim de 2027 |
Se você quer um prédio pronto antes da onda, estas 20 torres são a lista. O custo é que a maioria já está avançada na venda, então a escolha de andar e linha é mais restrita do que era há dois anos. Para a mecânica do que você realmente assina, veja o processo de compra na pré-construção, passo a passo.
2028: vinte e uma torres em um único ano
Este é o ano em que o calendário entorta. Vinte e uma torres, de Coral Gables a West Palm Beach, todas mirando a conclusão dentro dos mesmos doze meses.
Leia a coluna de submercado, não apenas a contagem. O grupo de 2028 não é um único bairro absorvendo 21 prédios. É Edgewater com três, Coral Gables com três, Coconut Grove com três, e o resto espalhado por Sunny Isles, Surfside, Hollywood, Aventura, North Bay Village, Downtown, Brickell, West Palm Beach e Boca. Concentração por ano não significa automaticamente concentração por quadra.
Onde isso aperta mesmo é em Edgewater. Edge House, HQ Residences e The Cove miram as três 2028 no mesmo corredor, e a Anantara vem em 2030. Quem fechar em Edgewater em 2028 deve presumir que os vizinhos vão anunciar revendas no mesmo trimestre.
2029 e 2030: a cauda longa
Depois de 2028 o calendário afina rápido. Cinco torres em 2029, três em 2030, e cada uma delas é um projeto de marca de primeira linha em que a incorporadora está levando tempo de propósito.
| Torre | Submercado | Data publicada |
|---|---|---|
| Faena Residences Miami | Downtown Miami | 2029 |
| Kempinski Residences Miami Design District | Miami Design District | T4 2029 |
| Mandarin Oriental Residences Miami | Brickell Key | 2029 |
| St. Regis Residences Sunny Isles Beach | Sunny Isles Beach | Fase I 2028, Fase II 2029 |
| The Delmore Surfside | Surfside | Previsto para 2029 |
| Torre | Submercado | Data publicada |
|---|---|---|
| Anantara Residences Miami | Edgewater | 2030 |
| DELANO Residences Miami | Downtown Miami | 2030 |
| Miami Design Residences by Fouquet's | Miami Design District | 2030 |
Estas oito são os compromissos com data mais distante do quadro. Uma entrega em 2030 significa um depósito nas mãos de uma incorporadora por cerca de quatro anos a partir de hoje. Isso não é ruim por si só, e o Mandarin Oriental em Brickell Key e o Faena são exatamente o tipo de jogada de escassez que justifica a espera, mas é uma decisão financeira muito diferente de um fechamento em 2026 e deve ser precificada assim.
As 18 torres que não publicam data
Dezoito das 65 torres que acompanho, cerca de 28 por cento, não publicam nenhum ano de entrega. Elas se dividem em dois grupos bem diferentes, e confundi-los sai caro.
| Torre | Submercado | O que a incorporadora publica |
|---|---|---|
| 2200 Brickell | Brickell | Sem data publicada |
| 619 Brickell, Nobu Residences | Brickell | Sem data publicada |
| Aria Reserve Miami | Edgewater | Sem data publicada |
| Banyan Tree Residences West Palm Beach | West Palm Beach | Sem data publicada |
| E11even Residences Miami | Park West | Totalmente mobiliado |
| Frida Kahlo Wynwood Residences | Wynwood | Consulte-me o cronograma |
| LILLI Edgewater Miami | Edgewater | Sem data publicada |
| Mr. C Residences Boca Raton | Boca Raton | Consultar detalhes |
| ONE Park Tower by Turnberry | North Miami | Concluído, pronto para morar |
| One Twenty Brickell Signature Residences | Brickell | Mobiliado e finalizado |
| Palm Tree Residences Miami | Downtown Miami | Sem data publicada |
| Palma Miami Beach | North Beach | Mobiliado pronto para morar |
| Salato Pompano Beach | Pompano Beach | Sem data publicada |
| Seventeen Gables Residences | Coral Gables | Ainda não publicado pela incorporadora |
| THE WELL Coconut Grove | Coconut Grove | Sem data publicada |
| The Shore Club Private Collection | South Beach | Sem data publicada |
| TwentySixth & 2nd Wynwood Residences | Wynwood | Totalmente mobiliado |
| Vita at Grove Isle | Coconut Grove | Sem data publicada |
O primeiro grupo já está pronto. O ONE Park Tower está pronto para morar. E11even Residences, One Twenty Brickell, Palma Miami Beach e TwentySixth & 2nd informam o status da mobília em vez de uma data porque não há mais nada a esperar. Para esses, não ter data é boa notícia.
O segundo grupo continua vendendo e não se comprometeu publicamente com um ano. O Seventeen Gables diz abertamente que a incorporadora ainda não publicou. Outros simplesmente encaminham a pergunta a um contato de vendas. Isso costuma ser sinal de que o financiamento de obra, um patamar de pré-venda ou o início da obra ainda estão em aberto. Em alguns a obra avança: a PMG e a LNDMRK concluíram a concretagem da fundação do TwentySixth & 2nd em junho de 2026, depois de fechar um empréstimo de construção de 126 milhões de dólares (PROFILEmiami).
A pressão de custos é parte do motivo pelo qual as incorporadoras seguram as datas. Ações judiciais por defeitos de construção vêm elevando os prêmios de seguro de responsabilidade de incorporadoras e projetistas do sul da Flórida ao longo de 2026 (Bisnow), e o seguro é uma das rubricas que decidem se um projeto fecha a conta no prazo. Antes de se comprometer, faça a diligência sobre a incorporadora.
Por que 2028 se acumulou: o calendário é o eco do ciclo de crédito
Um calendário de entregas não é, na verdade, uma previsão de demanda. É a foto do que aconteceu no banco três anos antes.
Uma torre de luxo do sul da Flórida leva cerca de três anos entre o início da obra e o fechamento, às vezes mais nas mais altas. Então as torres que terminam em 2028 são as que começaram em 2025 e 2026, quando o financiamento de construção afrouxou de novo após o choque de juros e uma fila de projetos já desenhados finalmente conseguiu recursos. Um aglomerado de inícios vira um aglomerado de conclusões.
O pano de fundo dos juros importa aqui. O Freddie Mac colocou a hipoteca fixa de 30 anos em 6,44 por cento em maio de 2026 (segundo a MIAMI REALTORS). Isso basta para impedir que projetos marginais comecem, que é exatamente por que 2029 e 2030 parecem magros: menos inícios hoje significam menos entregas depois. O volume de 2028 não é uma condição permanente. É um grupo só passando.
É também por isso que desconfio de qualquer previsão de que Miami caminha para um excesso de oferta. Um excesso precisa de entregas e absorção fraca ao mesmo tempo. As entregas estão concentradas em um ano e depois despencam.
Quanto custa de verdade uma entrega em 2028
Do ano que consta no seu contrato decorrem três consequências concretas, e nenhuma delas é teórica.
Seu depósito fica parado mais tempo. Os depósitos de pré-construção em Miami são escalonados, e o total comprometido antes do fechamento é alto. Uma entrega em 2028 significa que esse dinheiro fica com a incorporadora cerca de dois anos a mais do que em uma entrega de 2026. Percorra o cronograma de depósitos na pré-construção de Miami antes de concluir que a espera é de graça.
Seus custos de manutenção começam em um ano lotado. Impostos, seguro e taxa de condomínio começam no fechamento, não na assinatura. Se outros 20 prédios fecham no mesmo ano, alguns dos seus vizinhos vão anunciar ou alugar de imediato. É aí que mora a conta do o custo real de ter um condomínio de luxo em Miami.
Seu financiamento precisa ser real numa data que você escolheu anos antes. É aí que vejo negócios travarem. O estoque de condomínios usados em Miami-Dade era de 12.016 anúncios em maio de 2026, uma oferta de 12,9 meses que coloca o condomínio usado em mercado de compradores, enquanto a casa unifamiliar ficou em 5,2 meses (MIAMI REALTORS). Se a avaliação vier abaixo do preço de contrato no fechamento, você cobre a diferença em dinheiro. Veja a lacuna de avaliação na pré-construção.
| O que muda | Entrega em 2026 | Entrega em 2028 |
|---|---|---|
| Depósito nas mãos da incorporadora | Entre 0 e 1 ano a mais | Cerca de 2 anos a mais |
| Outras torres que fecham no mesmo ano | Mais 6 | Mais 20 |
| Quando começam os custos de manutenção | 2026 | 2028 |
| Financiamento travado em | Taxas de curto prazo | Taxas que ninguém consegue cotar hoje |
| Escolha de andar e linha | Tarde na venda, mais restrita | Mais cedo, mais ampla |
A leitura de Gerardo: como usar um calendário de entregas antes de assinar
Meu conselho sobre datas de entrega é o mesmo que dou em todo contrato de pré-construção, e não tem nada a ver com escolher o ano mais próximo.
Leia a data limite, não a data de marketing. O ano do folheto é uma meta. A data limite enterrada no contrato de compra e venda é a que obriga, e costuma estar anos além do que o estande de vendas diz. Quando um cliente me pergunta se um prédio de 2028 vai mesmo terminar em 2028, minha resposta é que o contrato já diz quanto mais tarde ele pode chegar. Esse é o número a negociar.
Ajuste o ano à sua vida real, não ao negócio. Se você precisa estar morando em Miami em 2027, uma torre de 2029 não é uma pechincha por melhor que seja o preço. Já vi compradores aceitarem um desconto num prédio de data distante e depois pagarem aluguel por três anos, o que apagou o desconto.
Trate a falta de data como uma pergunta, não como um alarme. Metade das torres sem ano publicado simplesmente já está pronta. A outra metade tem algo em aberto. O jeito de distinguir é perguntar se o projeto fechou financiamento de obra e iniciou a construção, porque esses dois fatos são públicos e a data não é.
Se você está comprando dentro de 2028, compre o prédio, não o ano. Vinte e uma torres terminando juntas significa que as fracas vão ficar evidentes e as genuinamente escassas nem vão notar. Fisher Island, Bal Harbour e Brickell Key têm limites geográficos rígidos. Uma torre no interior com 400 unidades e três concorrentes na mesma rua, não.
O mercado mais amplo está aguentando enquanto tudo isso se acumula. As vendas em Miami-Dade de 5 milhões de dólares para cima subiram 27 por cento na comparação anual em março de 2026 (MIAMI REALTORS), e as vendas totais de 1 milhão para cima subiram 14,7 por cento em maio de 2026 (MIAMI REALTORS). O topo deste mercado está absorvendo. Essa é a demanda para a qual o grupo de 2028 vai entregar.
Metodologia e fontes
Os anos de entrega deste relatório vêm das 65 páginas de edifícios de condomínio de luxo do sul da Flórida publicadas na LuxuryDade. Cada página de edifício traz um campo de conclusão ou entrega extraído do material da própria incorporadora ou de um relatório de obra datado, e cada uma dessas citações está linkada na página do edifício. Este relatório lê esses campos e os agrupa por ano. Ele não estima, não modela nem infere data para nenhuma torre.
Uma torre é contada uma única vez mesmo quando entrega por fases, então a Olara Residences West Palm Beach e a St. Regis Residences Sunny Isles Beach aparecem em duas tabelas de ano mas contam uma vez no total de 47. Torres cujo campo publicado indica status de mobília ou de conclusão em vez de um ano ficam agrupadas entre as 18 sem data publicada.
O contexto de mercado vem de as estatísticas de maio de 2026 da MIAMI REALTORS, as estatísticas de março de 2026 da MIAMI REALTORS, Bisnow para a contagem do pipeline de pré-construção do sul da Flórida, Bisnow sobre o custo do seguro por defeitos de construção, e PROFILEmiami para os marcos de obra. A cobertura é o conjunto acompanhado pela LuxuryDade, não um censo de todos os condomínios em construção do sul da Flórida.
Última verificação: 19 de agosto de 2026. Este calendário é revisado na mesma frequência das páginas de edifícios que o alimentam, então uma torre que publique ou corrija uma data é atualizada aqui.
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