Calendário de entregas de condomínios em Miami 2026-2030: quando 54 torres de luxo ficam prontas

Um contrato de pré-construção é uma aposta em uma data. Você envia um depósito hoje por um prédio que ainda não existe, e o ano em que ele termina decide quando começam seus custos de manutenção, quando o seu financiamento precisa ser real e quantas outras unidades novas entram no mercado no mesmo mês em que você recebe as chaves. Quase ninguém publica essa data em um único lugar.

Então eu montei o calendário. Este relatório traz o ano de entrega publicado das 77 torres de condomínio de luxo do sul da Flórida que acompanho na LuxuryDade, extraído das divulgações de cada incorporadora e de relatórios de obra datados em cada página de edifício. Cinquenta e quatro publicam um ano. Vinte e três não publicam, e essa lacuna acaba sendo tão informativa quanto as próprias datas.

O formato do calendário: 2028 carrega o triplo

Distribua 54 torres em cinco anos e elas não se distribuem por igual. 2028 fica com 24. Isso é 43 por cento de todas as entradas com data dentro de doze meses, e mais que o triplo das sete que terminam em 2026.

Duas torres aparecem em dois anos porque entregam por fases. A Olara Residences West Palm Beach mira T4 2026 e início de 2028, e a St. Regis Residences Sunny Isles Beach separa a Fase I em 2028 da Fase II em 2029. Por isso as cinco linhas de ano somam 56 entradas enquanto a contagem de torres é 54: a contagem de 54 conta cada prédio uma única vez.

Nada disso aparece nas estatísticas mensais do mercado. A MIAMI REALTORS diz isso com todas as letras em cada divulgação: os totais de vendas não incluem obra nova, pré-construção nem conversões de condomínio do sul da Flórida, porque em grande parte não são reportadas no MLS (MIAMI REALTORS, maio de 2026). O mercado de revenda é medido todo mês. O calendário de entregas é medido por quem se dá ao trabalho de montá-lo.

Compradores me perguntam se Miami está com excesso de oferta. A resposta honesta é que depende inteiramente do ano em que você fecha. Um comprador de 2026 e um de 2028 estão comprando em dois mercados diferentes, e a única coisa que os separa é uma data num contrato que quase ninguém lê com atenção.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

2026 e 2027: os anos magros

Sete torres terminam em 2026. É o menor grupo de toda a janela, e explica algo que os compradores acham contraintuitivo: o mercado parece lotado de estandes de vendas enquanto quase nada está sendo de fato entregue.

2027 mais que dobra esse número para 16, e é aí que o estoque de marca começa a chegar. Cipriani, St Regis Miami, Mercedes-Benz Places, Dolce & Gabbana e Rosewood Hillsboro Beach caem todos nesse ano, junto com South Flagler House em West Palm Beach e 7200 Collins em North Beach.

Se você quer um prédio pronto antes da onda, estas 23 torres são a lista. O custo é que a maioria já está avançada na venda, então a escolha de andar e linha é mais restrita do que era há dois anos. Para a mecânica do que você realmente assina, veja o processo de compra na pré-construção, passo a passo.

2028: vinte e quatro torres em um único ano

Este é o ano em que o calendário entorta. Vinte e quatro torres, de Coral Gables a West Palm Beach, todas mirando a conclusão dentro dos mesmos doze meses.

Leia a coluna de submercado, não apenas a contagem. O grupo de 2028 não é um único bairro absorvendo 24 prédios. É Edgewater com três, Coconut Grove com três, depois Wynwood, North Beach, Coral Gables, Sunny Isles, Downtown e West Palm Beach com duas cada, e o resto espalhado por Hollywood, Aventura, North Bay Village, Brickell, South Brickell e Midtown. Concentração por ano não significa automaticamente concentração por quadra.

Onde isso aperta mesmo é em Edgewater. Edge House, HQ Residences e The Cove miram as três 2028 no mesmo corredor, e a Anantara vem em 2030. Quem fechar em Edgewater em 2028 deve presumir que os vizinhos vão anunciar revendas no mesmo trimestre.

2029 e 2030: a cauda longa

Depois de 2028 o calendário afina rápido. Cinco torres em 2029, quatro em 2030, e quase todas são projetos de marca de primeira linha em que a incorporadora está levando tempo de propósito.

Estas nove são os compromissos com data mais distante do quadro. Uma entrega em 2030 significa um depósito nas mãos de uma incorporadora por cerca de quatro anos a partir de hoje. Isso não é ruim por si só, e o Mandarin Oriental em Brickell Key e o Faena são exatamente o tipo de jogada de escassez que justifica a espera, mas é uma decisão financeira muito diferente de um fechamento em 2026 e deve ser precificada assim.

As 23 torres que não publicam data

Vinte e três das 77 torres que acompanho, cerca de 30 por cento, não publicam nenhum ano de entrega. Elas se dividem em dois grupos bem diferentes, e confundi-los sai caro.

O primeiro grupo já está pronto. O ONE Park Tower está pronto para morar. E11even Residences, One Twenty Brickell, Palma Miami Beach e TwentySixth & 2nd informam o status da mobília em vez de uma data porque não há mais nada a esperar. Para esses, não ter data é boa notícia.

O segundo grupo continua vendendo e não se comprometeu publicamente com um ano. O Seventeen Gables diz abertamente que a incorporadora ainda não publicou. Outros simplesmente encaminham a pergunta a um contato de vendas. Isso costuma ser sinal de que o financiamento de obra, um patamar de pré-venda ou o início da obra ainda estão em aberto. Em alguns a obra avança: a PMG e a LNDMRK concluíram a concretagem da fundação do TwentySixth & 2nd em junho de 2026, depois de fechar um empréstimo de construção de 126 milhões de dólares (PROFILEmiami).

A pressão de custos é parte do motivo pelo qual as incorporadoras seguram as datas. Ações judiciais por defeitos de construção vêm elevando os prêmios de seguro de responsabilidade de incorporadoras e projetistas do sul da Flórida ao longo de 2026 (Bisnow), e o seguro é uma das rubricas que decidem se um projeto fecha a conta no prazo. Antes de se comprometer, faça a diligência sobre a incorporadora.

Quão recente é a evidência por trás de cada data

Uma data de entrega vale exatamente o que vale a reportagem que a sustenta. Cada linha de torre acima agora traz uma quarta coluna que nomeia a publicação independente datada mais recente citada na página daquela torre, com o mês que essa publicação carrega e um link para você abrir e ler por conta própria. É uma coluna de procedência, não uma previsão. Ela diz quão recentemente alguém de fora da equipe de marketing da incorporadora escreveu sobre o projeto, e é montada a partir das mesmas páginas de edifícios que alimentam cada data deste relatório.

Setenta e seis das 77 torres têm ao menos uma reportagem datada de terceiros citada em sua página. A exceção é a Eden Residences Ojus, cuja única cobertura externa é uma nota de um serviço de comunicados sem data no endereço, então a linha dela diz isso em vez de adivinhar. A reportagem mediana tem 84 dias em 23 de setembro de 2026, e a mais recente tem 22 dias. É assim que as outras 76 se distribuem.

Sessenta e dois por cento deste calendário se apoia em reportagens publicadas nos últimos três meses. A cauda é a parte que exige leitura cuidadosa. Seis torres não têm nenhuma reportagem independente datada mais recente que um ano: 600 Miami WorldCenter (dezembro de 2022), ONE Park Tower North Miami (janeiro de 2024), Jean-Georges Miami Tropic Residences (novembro de 2024), Andare Residences by Pininfarina (maio de 2025), Cloud One Residences Wynwood (junho de 2025) e Havana Enclave (setembro de 2025). Três dessas seis publicam uma meta de 2027 ou antes, e essa combinação merece um telefonema antes de um depósito. Se uma dessas torres está na sua lista curta, comece pela diligência sobre a incorporadora e não pelo folheto.

Três publicações concentram quase toda a cobertura independente por trás deste quadro.

Florida YIMBY, PROFILEmiami e The Real Deal são a fonte citada mais recente em 68 dessas 76 torres, 89 por cento delas. Essa concentração corta nos dois sentidos. É o motivo pelo qual este calendário pode ser verificado, e também o motivo pelo qual uma torre que nenhum dos três cobriu recentemente se apoia em evidência mais fina do que o folheto sugere. O observatório de empreendimentos do sul da Flórida acompanha os projetos que ainda não têm página de edifício, e o pipeline por estágio de obra mostra o quanto cada um avançou.

Minha regra com compradores é direta. Se a reportagem independente mais recente sobre uma torre for mais antiga que a última alteração de contrato que pediram para você assinar, a data do folheto é um plano e não um cronograma. Peço à equipe de vendas a meta atual do certificado de ocupação temporária por escrito antes de discutir qualquer outra coisa, e depois comparo essa resposta com o que a imprensa especializada publicou por último. Se você quer essa comparação para uma torre específica, me mande o prédio e eu faço. Quando as duas respostas divergem, meu conselho é esperar o próximo marco de construção antes de comprometer um depósito, em vez de confiar na mais antiga das duas.

Dois limites que você deve conhecer antes de citar esta coluna. Primeiro, ela não afirma que a reportagem vinculada seja o documento que publicou originalmente a data de entrega. A data vem da seção de cronologia de cada torre na sua página de edifício, que carrega a própria citação. Segundo, a coluna ordena as reportagens pela data contida na URL do artigo, então uma reportagem publicada em um endereço sem data não pode ser ordenada e não aparece aqui mesmo sendo mais recente. Isso afeta 26 das 77 páginas, entre elas 600 Miami WorldCenter, portanto leia uma linha aparentemente antiga como "sem reportagem datada recente", e não como "sem reportagem recente".

Por que 2028 se acumulou: o calendário é o eco do ciclo de crédito

Um calendário de entregas não é, na verdade, uma previsão de demanda. É a foto do que aconteceu no banco três anos antes.

Uma torre de luxo do sul da Flórida leva cerca de três anos entre o início da obra e o fechamento, às vezes mais nas mais altas. Então as torres que terminam em 2028 são as que começaram em 2025 e 2026, quando o financiamento de construção afrouxou de novo após o choque de juros e uma fila de projetos já desenhados finalmente conseguiu recursos. Um aglomerado de inícios vira um aglomerado de conclusões.

O pano de fundo dos juros importa aqui. O Freddie Mac colocou a hipoteca fixa de 30 anos em 6,44 por cento em maio de 2026 (segundo a MIAMI REALTORS). Isso basta para impedir que projetos marginais comecem, que é exatamente por que 2029 e 2030 parecem magros: menos inícios hoje significam menos entregas depois. O volume de 2028 não é uma condição permanente. É um grupo só passando.

É também por isso que desconfio de qualquer previsão de que Miami caminha para um excesso de oferta. Um excesso precisa de entregas e absorção fraca ao mesmo tempo. As entregas estão concentradas em um ano e depois despencam.

Quanto custa de verdade uma entrega em 2028

Do ano que consta no seu contrato decorrem três consequências concretas, e nenhuma delas é teórica.

Seu depósito fica parado mais tempo. Os depósitos de pré-construção em Miami são escalonados, e o total comprometido antes do fechamento é alto. Uma entrega em 2028 significa que esse dinheiro fica com a incorporadora cerca de dois anos a mais do que em uma entrega de 2026. Percorra o cronograma de depósitos na pré-construção de Miami antes de concluir que a espera é de graça.

Seus custos de manutenção começam em um ano lotado. Impostos, seguro e taxa de condomínio começam no fechamento, não na assinatura. Se outros 20 prédios fecham no mesmo ano, alguns dos seus vizinhos vão anunciar ou alugar de imediato. É aí que mora a conta do o custo real de ter um condomínio de luxo em Miami.

Seu financiamento precisa ser real numa data que você escolheu anos antes. É aí que vejo negócios travarem. O estoque de condomínios usados em Miami-Dade era de 12.016 anúncios em maio de 2026, uma oferta de 12,9 meses que coloca o condomínio usado em mercado de compradores, enquanto a casa unifamiliar ficou em 5,2 meses (MIAMI REALTORS). Se a avaliação vier abaixo do preço de contrato no fechamento, você cobre a diferença em dinheiro. Veja a lacuna de avaliação na pré-construção.

A leitura de Gerardo: como usar um calendário de entregas antes de assinar

Meu conselho sobre datas de entrega é o mesmo que dou em todo contrato de pré-construção, e não tem nada a ver com escolher o ano mais próximo.

Leia a data limite, não a data de marketing. O ano do folheto é uma meta. A data limite enterrada no contrato de compra e venda é a que obriga, e costuma estar anos além do que o estande de vendas diz. Quando um cliente me pergunta se um prédio de 2028 vai mesmo terminar em 2028, minha resposta é que o contrato já diz quanto mais tarde ele pode chegar. Esse é o número a negociar.

Ajuste o ano à sua vida real, não ao negócio. Se você precisa estar morando em Miami em 2027, uma torre de 2029 não é uma pechincha por melhor que seja o preço. Já vi compradores aceitarem um desconto num prédio de data distante e depois pagarem aluguel por três anos, o que apagou o desconto.

Trate a falta de data como uma pergunta, não como um alarme. Metade das torres sem ano publicado simplesmente já está pronta. A outra metade tem algo em aberto. O jeito de distinguir é perguntar se o projeto fechou financiamento de obra e iniciou a construção, porque esses dois fatos são públicos e a data não é.

Se você está comprando dentro de 2028, compre o prédio, não o ano. Vinte e quatro torres terminando juntas significa que as fracas vão ficar evidentes e as genuinamente escassas nem vão notar. Fisher Island, Bal Harbour e Brickell Key têm limites geográficos rígidos. Uma torre no interior com 400 unidades e três concorrentes na mesma rua, não.

O mercado mais amplo está aguentando enquanto tudo isso se acumula. As vendas em Miami-Dade de 5 milhões de dólares para cima subiram 27 por cento na comparação anual em março de 2026 (MIAMI REALTORS), e as vendas totais de 1 milhão para cima subiram 14,7 por cento em maio de 2026 (MIAMI REALTORS). O topo deste mercado está absorvendo. Essa é a demanda para a qual o grupo de 2028 vai entregar.

Metodologia e fontes

Os anos de entrega deste relatório vêm das 77 páginas de edifícios de condomínio de luxo do sul da Flórida publicadas na LuxuryDade. Cada página de edifício traz um campo de conclusão ou entrega extraído do material da própria incorporadora ou de um relatório de obra datado, e cada uma dessas citações está linkada na página do edifício. Este relatório lê esses campos e os agrupa por ano. Ele não estima, não modela nem infere data para nenhuma torre.

Uma torre é contada uma única vez mesmo quando entrega por fases, então a Olara Residences West Palm Beach e a St. Regis Residences Sunny Isles Beach aparecem em duas tabelas de ano mas contam uma vez no total de 54. Torres cujo campo publicado indica status de mobília ou de conclusão em vez de um ano ficam agrupadas entre as 23 sem data publicada.

Escopo. Este calendário cobre as 77 torres de condomínio de luxo do sul da Flórida que a LuxuryDade acompanha nos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, em qualquer estágio de obra, da pré-venda ao pronto para morar. Não é um censo de todos os condomínios em construção do sul da Flórida e exclui projetos de aluguel, somente hotel e residência unifamiliar. Uma torre entra neste relatório quando ganha sua página de edifício na LuxuryDade e permanece até ser entregue e vendida por completo. Para ver os projetos de Miami-Dade agrupados por área, consulte o guia de nova construção no condado de Miami-Dade em 2026.

Como uma torre é atribuída a um ano. O ano é o que a própria página daquela torre publica como meta de conclusão ou entrega, copiado sem ajuste. Nada aqui é estimado, modelado ou inferido, e uma torre sem ano publicado nunca recebe um. Quando a incorporadora publica um trimestre, o trimestre é mostrado. Quando publica uma divisão por fases, os dois anos são mostrados e a torre continua contada uma única vez.

Como conferir qualquer linha. Abra o nome da torre na primeira coluna e leia a seção de cronologia, que traz a citação da data de entrega. Depois abra a quarta coluna, que linka a publicação independente datada mais recente citada em qualquer ponto dessa mesma página de edifício. A quarta coluna é escolhida de forma mecânica: entre todos os links externos para uma publicação reconhecida, vence aquele cuja URL de artigo carrega o ano e o mês mais recentes. Sites de incorporadoras e de marcas ficam de fora dessa seleção de propósito, porque uma incorporadora repetindo a própria data de entrega não é evidência independente.

O que a coluna de procedência não afirma. Ela não sustenta que a reportagem vinculada seja o documento que publicou primeiro a data de entrega. Ela também não consegue ordenar uma reportagem publicada em uma URL sem data, então um artigo mais novo sem data pode estar em uma página de edifício sem aparecer aqui. Isso afeta 26 das 77 páginas. Quatro das publicações citadas devolvem bloqueio de acesso automatizado a uma consulta por script, então esses quatro links foram confirmados abrindo-os, e não por verificação automática de status.

O contexto de mercado vem de as estatísticas de maio de 2026 da MIAMI REALTORS, as estatísticas de março de 2026 da MIAMI REALTORS, Bisnow para a contagem do pipeline de pré-construção do sul da Flórida, Bisnow sobre o custo do seguro por defeitos de construção, e PROFILEmiami para os marcos de obra. A cobertura é o conjunto acompanhado pela LuxuryDade, não um censo de todos os condomínios em construção do sul da Flórida.

Última verificação: 23 de setembro de 2026. Próxima atualização programada até 22 de dezembro de 2026. Este calendário é revisado na mesma frequência das páginas de edifícios que o alimentam, então uma torre que publique ou corrija uma data é atualizada aqui, e a coluna de procedência é regerada a partir dessas páginas a cada revisão. Se você for citar um número desta página e a data de verificação acima tiver mais de 90 dias, escreva para [email protected] e eu confirmo o número atual antes de você publicar.

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• Preço por pé quadrado em Miami 2026: 11 áreas
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• O processo de compra na pré-construção, passo a passo
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Perguntas Frequentes

Quando a maioria das torres de condomínio de luxo de Miami é entregue?

2028 é o ano de pico. Das 77 torres de luxo do sul da Flórida que a LuxuryDade acompanha, 54 publicam um ano de conclusão, e 24 delas caem em 2028, contra 16 em 2027 e apenas 7 em 2026. Esse único ano carrega mais que o triplo do volume de 2026, conforme o cronograma publicado por cada incorporadora.

Quantas torres de condomínio de Miami ficam prontas em 2026?

Sete das 54 torres com data publicada miram 2026, entre elas 1428 Brickell, 600 Miami WorldCenter e EDITION Residences Edgewater. É o menor grupo da janela de cinco anos, então um comprador de 2026 quase não enfrenta concorrência de fechamentos novos, mas também tem pouquíssimas opções de marca prontas para morar.

Por que 2028 concentra tantas entregas de condomínio em Miami?

A maior parte do grupo de 2028 iniciou obra entre 2024 e 2026, quando o financiamento de construção reabriu após o choque de juros. Uma torre de luxo do sul da Flórida leva cerca de três anos entre o início da obra e o fechamento, então um aglomerado de inícios vira um aglomerado de conclusões três anos depois.

Quantas torres de luxo de Miami não publicam data de entrega?

Vinte e três das 77 torres acompanhadas pela LuxuryDade não publicam ano de conclusão, cerca de 30 por cento. Algumas já estão prontas e vendem estoque remanescente. Outras estão em venda ativa mas não se comprometeram publicamente com uma data, o que costuma indicar que o financiamento ou o início da obra seguem em aberto.

Uma data publicada garante que o prédio ficará pronto naquele ano?

Não. Uma data publicada é uma meta, não uma promessa. A maioria dos contratos de pré-construção de Miami dá à incorporadora uma data limite bem além da divulgada, e essa data limite é a que de fato obriga. Use este calendário para planejar e depois leia a data limite do seu próprio contrato.

O que a onda de entregas de 2028 significa para os compradores?

Duas coisas. Se você compra uma entrega de 2028, seu depósito fica com a incorporadora cerca de dois anos a mais e seus custos de manutenção começam no mesmo ano em que outros 20 prédios entregam chaves. Se você compra uma entrega de 2026 ou 2027, fecha e se instala antes dessa onda.

Onde posso conferir a data de conclusão de uma torre específica de Miami?

Comece pela página do projeto da própria incorporadora, a única fonte primária, e confronte com os marcos de alvará e de obra reportados por veículos como PROFILEmiami e The Real Deal. Cada data desta página vem de uma divulgação da incorporadora ou de um relatório de obra datado citado na página daquele edifício na LuxuryDade.