Alvarás de construção na região metropolitana de Miami 2026: 14.906 unidades autorizadas e o mapa se moveu para o norte

Todo número de pipeline em uma matéria sobre o mercado imobiliário de Miami vem da lista de alguém, inclusive da minha. A Building Permits Survey do Censo não. Ela é compilada a partir dos próprios órgãos que emitem os alvarás, é publicada todo mês e funciona sem interrupção há décadas. Quando um jornalista escreve que o sul da Flórida está construindo mais, ou construindo menos, esta é a série sobre a qual a afirmação deveria se apoiar.

Por isso esta página a publica, para a região metropolitana de Miami e para cada um dos seus três condados, com a versão exata do arquivo declarada e o arquivo federal com link para que qualquer número aqui possa ser verificado em um clique. Até agosto de 2026 a região metropolitana autorizou 14.906 novas unidades residenciais de propriedade privada, 122 menos que nos mesmos oito meses de 2025. Isso se lê como um mercado parado. Não é. Abaixo de uma variação de 0,8 por cento, Miami-Dade abriu mão de 2.975 unidades de autorização e o condado de Palm Beach somou 3.044.

O que o Censo conta e o que não conta

Esta é a distinção que faz esta série ser citada errado, então vem primeiro. A Building Permits Survey conta unidades residenciais autorizadas por alvará de construção. Um alvará é a liberação legal para começar. Não é uma pá no chão, nem uma torre concluída, nem uma mesa de fechamento.

O Censo publica a construção que realmente começou em uma divulgação separada, a New Residential Construction. Unidades autorizadas podem ser licenciadas e depois redimensionadas, revendidas, paralisadas ou abandonadas por completo, e alvarás podem vencer. O sul da Flórida tem memória longa disso: a placa abaixo está há anos em um terreno vazio de Brickell, na frente de um projeto que foi anunciado, comercializado e nunca entregue. Se você citar 14.906 como unidades chegando ao mercado, citou o número errado.

Vale enunciar com clareza três limites de escopo adicionais.

• Apenas unidades de propriedade privada. Habitação construída diretamente por um órgão de governo fica fora da série.
• Contagem pelo órgão emissor do alvará. Uma unidade entra na jurisdição que emitiu o alvará, não necessariamente no bairro que um anúncio de venda vai citar.
• O regime de posse não é registrado. A pesquisa não diz se um edifício será condomínio ou aluguel, então um número de 5 ou mais unidades cobre os dois.

A geografia aqui é a CBSA 33100, a região metropolitana estatística de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, formada por exatamente três condados: Miami-Dade, Broward e Palm Beach. Cada linha metropolitana desta página é a soma desses três registros de condado, porque essa soma é a região metropolitana.

A região metropolitana está estável. Os três condados não.

Aqui está a história inteira em uma tabela. Os mesmos oito meses, a mesma fonte, os dois anos.

Uma região metropolitana que variou 0,8 por cento contém um condado que caiu quase um terço e um condado que mais que dobrou. Quem citar a linha metropolitana como prova de que o desenvolvimento do sul da Flórida está estável está tirando a média dessas duas coisas e perdendo a única coisa que aconteceu.

O condado de Palm Beach mais que triplicou suas autorizações multifamiliares

Se você tirar as casas e olhar apenas os edifícios de cinco ou mais unidades, que é onde vivem as torres de condomínio e de apartamentos, o deslocamento fica ainda mais nítido.

O condado de Palm Beach passou de cerca de uma em cada dez autorizações multifamiliares da região metropolitana para uma em cada três em um único ano. Fez isso em 78 edifícios contra 52 no ano anterior, então não se trata de um único projeto enorme distorcendo uma base pequena. O lado unifamiliar também subiu, de 1.655 unidades para 2.483, um aumento de 50,0 por cento, o que faz de Palm Beach o único dos três condados crescendo nos dois lados do livro.

Miami-Dade abriu mão de um terço dos seus alvarás multifamiliares

A queda de Miami-Dade é quase inteiramente uma história de torres. Suas autorizações unifamiliares quase não se moveram, de 1.552 unidades para 1.533, uma redução de 1,2 por cento. Tudo o que caiu, caiu em edifícios de cinco unidades ou mais. Aqui está a abertura completa de 2026 por tamanho de estrutura.

Miami-Dade continua carregando os alvarás mais caros da região metropolitana. Suas 5.321 unidades multifamiliares carregam $1,87 bilhão de valor de construção declarado, cerca de $350.700 por unidade, contra $170.800 por unidade no condado de Palm Beach. O condado está autorizando menos unidades e mais caras, que é como aparece em dados de alvarás um mercado se deslocando para a ponta de luxo.

Broward autorizou menos unidades que qualquer um dos vizinhos

Broward é o menor mercado de alvarás dos três e é assim há anos. Autorizou 1.788 unidades até agosto de 2026, cerca de uma em cada oito do total metropolitano, incluindo 1.225 em edifícios de cinco ou mais distribuídas em apenas 33 edifícios. Suas categorias de duas unidades e de três a quatro unidades praticamente se esvaziaram, com seis e quatro unidades respectivamente em todo o período de oito meses.

Seis anos da série: 2020 a 2025

Números acumulados do ano só significam algo contra o registro do ano inteiro. Estes são os arquivos anuais revisados, então são os números já consolidados e não uma contagem em andamento.

2024 foi o fundo do período, com 16.352 unidades metropolitanas. 2025 reagiu para 23.453, o segundo ano mais forte dos seis, e 16.535 dessas foram em Miami-Dade, sua maior contagem da série. É essa arrancada que agora está se revertendo. O condado de Palm Beach, por outro lado, passou de 2023 a 2025 abaixo dos seus próprios níveis de 2020 e 2021, então o salto de 2026 é um retorno para onde ele estava e não um salto acima disso.

Quanto disso é contado e quanto é estimado

O Censo imputa valores para os órgãos de alvarás que não reportam em um determinado mês, o que significa que uma parte de qualquer número da BPS é uma estimativa. A pesquisa publica as colunas de apenas reportado ao lado dos totais, então a divisão pode ser verificada. Para unidades multifamiliares nos três condados até agosto de 2026 fica assim.

Isso importa em especial para a conclusão principal. O aumento de Palm Beach é o número melhor reportado da página, com 96,1 por cento, então não é um artefato de um órgão de condado que parou de declarar e foi estimado para cima. Broward carrega a maior imputação dos três, então trate suas contagens de categorias pequenas como os números mais frágeis daqui.

A leitura de Gerardo: o que uma contagem de alvarás pode e não pode dizer a um comprador

Uso esta série para uma coisa só, e quero ser honesto sobre o quanto essa coisa é estreita. Uma contagem de alvarás é um sinal de oferta com defasagem de três a cinco anos. Ela me diz aproximadamente quão cheia vai estar uma janela de entrega, muito antes de qualquer um desses edifícios ter um estande de vendas ou uma tabela de preços.

A pergunta que mais me fazem é se uma queda de alvarás significa que os preços estão prestes a se mover, e a resposta é não, em nenhum prazo em que um comprador esteja procurando. Miami-Dade autorizar 2.903 unidades multifamiliares menos que no ano passado muda o que é entregue por volta de 2029 e 2030. Não faz nada com o estoque que alguém está visitando neste mês. Para os preços de hoje eu olho meses de estoque e preço por pé quadrado, não alvarás.

Onde eu dou peso a isso é na escolha entre um contrato de pré-construção e uma revenda. Quando um comprador está avaliando uma entrega de 2029, o que eu digo para ele perguntar é quanto mais está liberado para entregar na mesma janela e no mesmo condado. Com os números de Palm Beach acima eu gostaria que um incorporador de lá me explicasse o que torna o edifício dele diferente, porque o condado acabou de autorizar o triplo de multifamiliar que há um ano e parte disso vai cair no mesmo trimestre. Em Miami-Dade eu faria a pergunta oposta, que é se o pipeline mais magro de 2029 e 2030 vale pagar o prêmio de hoje.

A outra coisa que faço com isso é checar o marketing. Se uma equipe de vendas me diz que um projeto está licenciado, essa afirmação deveria ser rastreável a um registro de alvará, e os totais de condado daqui são o agregado exatamente desses registros. Nosso relatório de pipeline etapa por etapa acompanha essa pergunta projeto por projeto, e o guia de diligência do incorporador cobre o que mais verificar antes de um depósito.

Metodologia, escopo e o que isto não pode dizer

Cada número desta página vem dos arquivos por condado da Building Permits Survey do US Census Bureau publicados em census.gov/construction/bps. A versão atual é o arquivo acumulado do ano até agosto de 2026, co2608y.txt, lido em 3 de outubro de 2026. A comparação com o ano anterior usa co2508y.txt, a mesma janela de oito meses um ano antes. As linhas anuais usam os arquivos revisados de ano calendário, co2020a.txt a co2025a.txt.

O CSV publicado ao lado desta página traz uma linha por área e por período, com estas colunas:

• period e period_type, seja um ano calendário ou uma janela acumulada de janeiro a agosto
• area e fips_or_cbsa, os três condados mais a linha metropolitana
• unidades autorizadas em estruturas de 1 unidade, 2 unidades, 3 a 4 unidades e 5 ou mais unidades
• units_total e value_usd_total, o valor de construção declarado

A LuxuryDade não modela, interpola nem estima nada. Um script determinístico lê esses arquivos federais, extrai os três registros de condado por código FIPS (Miami-Dade 12086, Broward 12011, Palm Beach 12099), soma para a linha metropolitana e escreve tanto os números desta página quanto o CSV com link abaixo. Os dados do Censo são obra do governo federal dos Estados Unidos e estão em domínio público.

O que isto não pode dizer: se alguma unidade autorizada vai ser construída, quando vai ser entregue, por quanto vai ser vendida, ou quantas dessas unidades são condomínios e não aluguel. A pesquisa não registra o regime de posse, então um edifício de 5 ou mais unidades aqui pode ser uma torre de condomínio ou um bloco de apartamentos, e os dois competem pelo mesmo terreno e pela mesma capacidade de construção. Os números acumulados do ano também estão sujeitos a revisão em divulgações posteriores, e é por isso que as linhas anuais acima e a linha de 2026 recebem rótulos diferentes.

Última verificação em 3 de outubro de 2026. O Censo atualiza esta série todo mês com defasagem de cerca de cinco a seis semanas. Esta página está em um calendário de atualização de 90 dias, então a próxima atualização programada é janeiro de 2027, reconstruída a partir do arquivo federal e não repassada.

Recursos relacionados

• Baixe a série de alvarás dos três condados em CSV, 2020 a agosto de 2026
• Relatório de pipeline de empreendimentos do sul da Flórida: quais projetos acompanhados já têm alvará
• Observatório de empreendimentos do sul da Flórida: cada projeto acompanhado, um cartão para cada
• Calendário de entregas de condomínios de Miami 2026-2030: quando terminam as torres já em andamento
• Meses de estoque de Miami 2026: a metade de revenda deste mercado
• Migração de condados do IRS: o lado da demanda destes três condados
• Novos empreendimentos de condomínios em Miami-Dade 2026
• Preço por pé quadrado em Miami 2026
• Como avaliar um incorporador de Miami antes de assinar
• Projetos do sul da Flórida: o conjunto mais amplo de empreendimentos que acompanhamos
• Todos os edifícios de luxo de Miami que acompanhamos

Gerardo Gonzalez

Corretor de Imóveis Licenciado na Compass | LuxuryDade